北京
北京搜狐焦点网 > 北京新房 > 新闻中心 > 访谈 > 正文

实录:房地产在国际化都市进程中的引擎作用

2011/05/31 09:30 来源: 搜狐焦点网 作者: 张满征 评论
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友


  5月28日-29日,旨在探寻中国未来城市发展力量与价值的“2011搜狐财智高尔夫名人全国巡回赛”落地西安。这座融合千年古都底蕴与世界城市梦想的伟大城市,迎来了一场汇聚众多行业领袖的价值盛宴。

  面对未来经济发展发展的形式与机遇,除了需要权威专家,也需要更多财智领袖的群策群力。城市的发展与变革房地产扮演着举足轻重的角色是举轻若重。28日的“蓝草坪论坛”上,众多业内人士共话“房地产在国际化大都市进程中的引擎作用”。

  时间:2011年5月28日

  地点:中国 西安 天朗时代大酒店宴会厅

  主持人:

  陈云峰 中国房地产经理人联盟秘书长   

  李晨 搜狐焦点北京新闻中心总编辑

  嘉宾:

  孙茵 天朗集团董事长

  单伟豹 路劲地产集团主席

  张旗康 广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司董事

  张力 泰盈地产西安分公司总经理

  以下为直播实录

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

  【陈云峰】:电价要涨15%,工资增长百分之十几,我感觉有油价电价都涨,物流的费用一时又降不下来,然后方便面不让涨,房价不让涨,确实是很大的困惑。既然今天蓝草坪论坛请我来主持,包括几位都是重量级的嘉宾,所以我们也是抛砖引玉,大家把自己的观点都表述一下。我本人也是一个开发商,我确实觉得2011年到了转型的时候,什么都得转型,2011年什么不转都不行,我们业界的几个大头都退了,任志强也退了,六一那天要宣布退休,还有在微博上“私奔”的,所以现在感觉有点论。所以我们觉得今天的论坛都是企业的一些老总,我们可以从微观的角度讲述一下,我们对于房地产行业,对于宏观经济的理解。

  我们这次论坛对话的主题是“房地产在国际化都市建设中的引擎作用”。我觉得处理好房地产的问题是当务之急,刚才说到了加工制造业,包括物流业,刚才也提到了油价、电价,不可回避的房地产如果一刹车,实际上整个的经济速度就下滑了。经济速度下来以后有很多的弊端,但是我知道,经济速度只要是一低下来,大量的就业问题就会出现,应该到国计民生。

  我刚看到“西安的天朗、中国的天朗”,天朗有在全国发展的计划,请孙董事长从咱们企业治理角度讲,从房地产行业讲,“十二五”当中中国房地产,包括咱们天朗地产应该怎么发展。

 
天朗地产集团董事长孙茵

  【孙茵】:我们天朗是从去年开始向全国总体布局的进程,今年我们正式开展了扩张的工作,我们目前进入了9个城市,在今年整体打压宏观房地产形势下,天朗在快速的扩张,我们是在逆势而上的状态来做全国的扩张。针对在房地产这个行业,我们也是不断在思考,今年的的确确目前整体房产观望的形势是比较严重的,而我们企业又在逆势发展,怎么来看待地产的行业,地产这个话题也是大家比较关注的,也是我们企业面临的很多的思考。

  首先作为产业的结构。产业结构今年有非常好的一点,就是大量的保障性住房开始建设,今年整个保障性住房建设速度是非常高的,除了一些原有的保障性住房项目开发建设,在西安已经是强制性的,所有的开发建设都比较配建保障性住房。天朗地产在去年也建设了经济适用房项目,在整个保障房建设过程中,我们的一个体会,保障房建设特别好,的的确确是国家应该迅速拿出完整的保障房建设的一个机制和规则来,在我们建了莱茵小城经济适用房项目中我们就有一个体会,我们感觉在大城市做经济适用房是不太合适的,保障性住房不是一次性买断,应该是租赁。我们在建立经济适用房的时候,我们的定位发生了非常大的变化,我们按保障性住房标准做的,所有成本按这个做,但是我们分析了一下客户,来买的80%是年轻人,我们一看五年以后这批人可能就会变得比较富有,所以它的停车和各种配套,其实和商品房并没有区别。因为我们要保证品牌形象和客户的需求,所以我们就把整个的定位提升了,所以我们在车库的配比包括整体的配套全部提升,造价也大幅提升,企业在这里面确实有一部分倒挂现象,但是这个事情就给我们一个启示,其实保障性住房一定要有一个合理的机制,因为在这么大的城市,在很好的地段,一次性向年轻人卖给他保障性住房,但是几年以后他就不是低收入的阶层了,因为土地资源这么稀缺,没有一个退出机制的话,我们觉得有一定的问题。所以保障性住房建设非常好,但是应该快速建立完善保障房建设的机制,这是我对保障房建设的一个认识。

  【陈云峰】:孙总提到了保障性住房方面的困惑,不管你愿不愿意,保障性住房会非常强势的出现在你身边,现在有很多开发商对保障性住房不感冒,在北京有一部分国企被逼着干保障性住房。实际上现在在北京70%的住宅用地明确的供给保障房,然后所有的30%的商品房都比较配建保障房,包括公租房,实际这种经济适用房,这种产权性的保障房,确实应该在政策上制约,因为明知道这些人过了五年就要走,实际在这些方面的政策确实还是有一些欠缺,包括任志强也反复说,保障房到底保障谁,搞清楚了没有。所以我们觉得提到保障房,也是一个比较沉重的话题,孙总给咱们开了一个头。

  下面请路劲集团主席单伟豹先生,也是从中国房地产行业角度谈一谈房地产和经济,房地产自身,包括路劲地产自身方面的发展规划和大家分享。

路劲集团主席单伟豹

  【单伟豹】:房地产产业其实和其他产业一样,没有所谓合理不合理,但是中国制度化的行政干扰比较多,这种干扰来或不来,那个市场还是会上、会下的。

  那么多年来,房地产占香港纯收入和GDP都是20%-40%,最低的时候不低于20%,也没有发生很大的问题,但是也不太影响基本的人民生活,因为保障房的问题在很久以前就做的很彻底了,现在40%几的人住在廉租房或公租房。所以我完全同意孙总说的,你到底在保障谁,所以公租房和廉租房是值得推荐的,把社会的利益让给一部分的人,你要保障最低层的,所以我们的建议尽量多做廉租房和公租房,那部分人富有了,出去了,这部分资源在政府手里,它还可以继续照顾以后需要照顾的人群。

  路劲地产怎么做,上上下下很正常,今年楼价基本上没有跌,很多城市都是跟GDP挂钩,应该是向上,我觉得今年有可能整体的房价会涨5%以内,跌的机会不太大。作为房地产商,我们习惯了上上下下怎么做呢?我们基本上还是一样,这个原则不变,当你没办法买到你所需要的土地,你就把这个房子尽快卖掉。李嘉诚高价从来不抢,低价所有的土地基本上都是他的,所以孙总的逆势而行非常正确,我们今年也在很积极的拿地,到西安来前4个月已经派我们土地中心的人员过来做研究,现在在谈的有4块土地,如果能拿到土地的话,我们也会在西安发展。我觉得一个产业上上下下正常了,无论它是自然的经济发展规律或者是政府干扰,就接受这个事实吧,你改变不了,逆势而行其实对一个大企业来说应该是对的。

  【陈云峰】:我高度认可单总的观点,第一个是保障房产权的问题,应该是政府适用,让更多的公租房、廉租房能够占到像香港一样40%,就是40%的人在住廉租房,咱们要是把社会的购买力度40%拿出去让政府来保障,那咱们的房地产日子就好过多了,就不用再限购了。另外,面对现在房地产的宏观调控,包括价格走势,单总非常明确给出了,即使下降也就是5%-10%的微调,这和我们业内大部分老总的判断是一致的。另外就是到二、三线去,越是这个时候越要拿地,这些都构成了企业家高度的共识。单总虽然是短短的一段话,但是是站在高度的。

  下面请广东中国社会科学院的董事张总谈一谈,现在房地产发展到这个程度了,如果房地产市场出现限购萎缩、市场萎缩,这些上下游的产业链企业也应该会受到一些影响,在房地产不断在调整的过程中,作为上下游产业链的企业怎么看这个市场,包括怎么看房地产行业和城市,西安也要重回世界之巅,站在城市经营、城市规划的角度,看看张总是否能抛出几块玉来。

广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司
董事张旗康

  【张旗康】:在座都是房地产的老大,天朗是区域龙头,我经常跟房地产人交流都有一个共识,就是做过房地产以后再也不想做我们这些所谓与房地产配套的任何行业,因为太辛苦了。刚才说做制造的150个亿要几千上万人,做房地产只要几百人,做资本市场的只有几十个人,这些事情不是天方夜谭,就发生在我们身边。这是事实,但是我们不抱怨,不管怎么样房地产是我们家居的龙头,所以我们打心理希望你们一路走好,我们才能喝到一口汤。

  刚刚谈到保障性住房,我们全中国乃至世界都在关注中国的房地产的双轨制,我有个人的想法,现在城市的发展速度是非常快的,但是相对于基础设施,我们这几年尽管投入很大,比如高铁、地铁,但是能不能够满足经济发展、城市发展的需求。反过来谈到保障性住房,我个人认为保障性住房恰恰就应该建设在城市的中心地带,照顾一些买不起房的人,但是他能够住得起房,能够平时上下班的时候,他又少掏出交通费,而有钱的人让他到郊外去,甚至到高尔夫球场去,但是别限购,让那些有钱人真正买得起高价房,让穷苦的人住得起房。其实我们国家不用到全世界去学习,就在我们一国两制的香港就可以学习如何来解决穷人住房的问题,香港就是一个模式,非常好,我们不要再去研究它,照搬就可以了,如果这个群体都能够解决了,社会就安定了,我们干嘛要组织有钱人的口袋来购买房地产,没有必要,如果这样的话会让很多有钱人纷纷向海外移民,对我们更不利。“十二五”规划同样跟“十一五”规划都是六个字,但是排序发生变化了,消费排第一,其次是投资,最后才是出口,既然消费排第一位,大家可能都会关注,如何刺激我们的内需,必然要提升劳动力的工资,我们国民收入增加了,购买力就会增加,但是反过来非常矛盾,刚刚两位前辈的抛砖引玉,从数据上面,实际上我们平时从媒体上都会看到一些,但是今天来了一个汇总,也对我们“十二五”,乃至未来十年做了一个预估。如果劳动力工资再增长12%-15%,各种物价再增长15%,尤其是石油引发的电力增长,相对于我们现在处于微笑曲线最低端的传统制造行业,我们的日子会更难受。

  有几个数据,可能今天在座房地产朋友不是很了解,在过去一年我们中国的建筑陶瓷总产量已经超过75亿平方,这是统计局的数据,实际上不止,包括我们行业协会的预计是超过83亿平方,今年可能会突破85亿平方,即便是在房地产政策的打压下,今年我们整个建筑行业的总产量会超过85亿立方即便工资再涨20%,我们的陶瓷不但不会涨,可能还会下降,这是残酷的现实。我们“十二五”,乃至未来更长远的,我们要打造房地产,也就是长久的这样一个可持续发展之路,我们可以关注一下欧美国家,尤其是以美国为例,他们已经提出了千年房地产寿命的这样一个目标,我们国家是60年,如果站在未来低碳经济30年的角度来思考,温家宝总理在哥本哈根会议上向全世界承诺,我们经济急需发展,但是同比“十一五”末年,我们碳排放量要下降40%-45%,其实这个数字蛮惊人。我们如何做呢?以我们房地产行业为例,如果我们的房地产行业,我们的老板们能够站得更高,看得更远,如何从产业的龙头开始思考产业的配套发展,如果你们能够站得更高来思考,我们在招投标的时候,首先我们要求投标的企业一定要通过审计清洁生产,然后你所从事的这个项目,即便是传统产业也是一个产业升级的项目。比如以我们蒙娜丽莎为例,现在我们做到3.5厚度和5.5厚度,这么大的一个板材,大家会怀疑它安全吗?它同比过去的传统瓷砖它的化学性怎么样?我们通过第三方国家监测中心的数字来看,它所有的理化指标都优于传统瓷砖,也就是说传统瓷砖完全没有必要做那么厚,完全可以减量、减薄。减掉以后,它的原材料的大幅度下降,我们有数据可以说明,下降75%,综合能耗减少59%,还有二氧化硫和温室气体的二氧化碳下降69%。我们做了这样一个工作,但是要在市场上推广难度是比较大的,大家都带着传统的观念来看待我们这种代表国家的,也得到国家认同的,有发改委的资金支持,有公信部的资金支持,但是希望房地产给我们这个机会,来改变我们行业高能耗、高污染的发展格局,总得有人来做、有人来推动,这样我们可能整个房地产行业,包括我们相关家居产业都会得到非常大的提升。我们不怕油价涨、电力涨,更不怕工资涨,我们扛得起,是因为有你们的支持和有你们的高瞻远瞩,谢谢。

  【陈云峰】:我们以前招标的时候老是考虑价格,现在我们购买了一些资质,特别是厂家的技术水准,特别是在环保低碳方面的水准作为我们重要的条件,这样的话才能让有实力的建材品牌能够进入到房地产的主流行业里来。

  下面请泰盈地产西安分公司总经理张力先生说一下怎么卖出你的房子,在多重压力下房地产开发商的营销之道。

泰盈地产西安分公司总经理张 力

  【张力】:今天的话题其实比较广泛,主持人给我们的话题是营销之道,上面是西安重回世界之巅,我想谈谈我个人的一些感受。

  西安重回世界之颠,什么叫国际化大都市,它有硬性的指标,你的GDP,你的人均,你的总量,你的人均收入、人口总量,它都是一个比较过硬的指标,达不到这个你不能形成一个国际化都市。房地产拉动的行业比较多,另外房地产所覆盖的发达的区域,相应产业服务业的拉动会比较大,对经济总量的贡献和城市的总体收入是有一个促进的。所以我想西安重回世界之巅,我们有几个条件。

  第一,西安是大陆的几何中心,如果我们从国防战略来讲,它是战略的组成,因此它有长足的发展,国家的安全保障更高一些。如果从西安的条件来说,有13朝的历史,从现在来看长三角、珠三角有一个海西有一个关天,中国腹地的发展才能带动西安的发展,因此从这个意义上说,西安的战略位置决定了它的重要性。第三,西安有没有发展的前景和条件。一是随着工业带的转移,西安具备了这种条件,国际化4万亿的大投入,我们的交通不管早哪个地方都很便利。西安也有丰富的资源,资源只是早些年经济欠发达,资源没有充分发挥效益,而现在是时候了。三是由于西安是一块价值的洼地,现在不管是产业的投资还是房地产商的投资,在西安这边相对聚集,有了产业的支撑,你市场消费才能够有资金,才能够有依托。今后15年、20年西安都会处于高速增长期,因此我觉得西安重回世界之巅是有条件也是有责任的。

  房地产在国际化都市的建设引擎,由于它的行业的拉动作用对于服务业的促进作用。保障性住房,大家都说要建,一下指令下去了,建多少平米,资金在哪儿,谁建,问题没有落到地的时候,它都是悬着的。另外人群收入的结构在社会上是金字塔型,上面那些人住别墅去了,中间这些人住什么,下面这些人做什么,再下面这些人住什么。实际上收入结构决定了消费结构,它的比重决定了你消费的必要,下面的比重很大,收入低的人很多,保障房和公租房比例比较大,但是它的产权非常重要,如果产权界定不是很明晰的话,这些房子在短期之内是一个保障性,再往下走就是二手交易了。浙江的中小企业扎堆倒闭,包括餐饮业、制造业,什么原因呢?银根紧缩,拿不到钱,他们给员工涨工资成本太高,卖不出去,所以这个问题不仅仅是房地产对宏观经济影响所带来的,就像看病一样,疾病用猛药,中医是慢慢给你调理,整个经济运行用猛药会作用比较大。这个问题的讨论比较沉重,但是我想这是发展中的问题,这是前进中的问题,我们至少知道保障性住房和廉租房现在在增加,而且比例在上调,从社会的消费结构来讲,至少我们的想法、做法和趋势是对的,只是要达到它的方面和它的时间能解决这个问题吗?大部分人不能安居就形成经济问题和政策问题了,这谁都不愿意看到。还有就是销售策略的问题,从现在来讲,保障性住房和商品房的界限不够严格、不够明确,而且它的产权关系目前不能界定的时候,我们这样做是危险的。从消费的策略来讲,做好自己的产品、做好自己的配套,提供给业主一个性价比最高的楼盘,承担起你的社会责任,这样的话心里比较踏实。关于整个经济走向的问题,和房价上还是下的问题,我自己谨慎乐观的态度来看,我觉得它不会降。

搜狐焦点北京新闻中心总编辑 李晨

  【李晨】:我们给西安定这个题目的时候,“西安重回世界之巅”,我们西安有一个非常头痛的问题--交通问题。海口第一站的时候交通不成问题,从机场到我们住的地方不会堵车,这次来西安也不会特别远,但是由于西安的繁荣,还有西安的世园会,我们发现西安这个城市从交通方面确实是让我们担惊受怕的,这个城市发展的时候它跟北京很像,同时我们在调查中发现,对于中国唯一两个提出国际大都市的方针战略的,一个是北京,一个是西安,我们希望西安重回到历史的高度,但是又非常害怕这个城市重蹈北京的覆辙。作为当地西安开发商的领军人物,您在这里不可避免的会参与到城市规划和城市规划建设。您能给这个城市的发展能提一些我们不愿意听,但是必须听的一些经验吗?

  【孙茵】:关于整个城市的发展,这是目前我们面临大城市病的一个问题,前面几位老总讲的都非常好,因为古城就是中心,然后一圈一圈往外放大,其实这就是古城的特点,北京是这样,西安更是这样。但是最近西安,比如西安西咸新区的规划,它已经开始以一个区域作为一个中心组团式的发展,它不可避免会出现你说的这个问题,西安后期的城市规划上它可以改变的东西会多一些。另外,在开发商的开发模式上,我们企业总结的诚信开发模式和系统生活服务的开发模式,其实它在很大程度上,也可以缓解整个城市拥堵的问题,因为城市拥堵的问题来自于两个层面,一个是整个城市规划,要组团式的发展,它需要一个大的区域的商业和服务的中心,同时作为开发商来讲,它在它微观的角度,也需要有它的商业和服务的整体配套。从自身的发展来讲,开发商需要产业的升级,不能光局限于住宅,它要有长远的生命力,另外对于缓解城市的拥堵问题,它起到了一个很大的作用。其实我们那个时候也问过,大家都说台湾这个城市,台北那个城市很大,人口密度非常高,但它的拥堵问题比起我们同类的城市没有那么拥堵。台湾的便利店里几乎所有的供应都提供了,就是说你城市功能的布局一定要合理,不管是中心商业,还是社区商业,还是社会的服务,比如说儿童的教育,老人的服务,比如说成人的健康的服务都带了以后,他就不需要他的生活和服务驾车从一个区到另一个区域,更多的是他有很多生活需求在他住的这个区域得不到满足,所以他开着车一个区一个区这样去跑,这样就带来了很大的城市拥堵。所以城市功能的完善是解决城市拥堵的一个根本的方法,而我们开发商应该在开发的过程中,应该非常注重我们对于我们自身开发的这个区域城市功能的完善,这个给城市是贡献,对开发商来讲延伸我们的产业链,能够给我们的发展有一个长远的之道,我们是这样理解的,谢谢。

  【陈云峰】:这次2011搜狐财智高尔夫名人全国巡回赛第二站西安站,特别是这场精彩的房地产论坛到这里基本上就结束了。站在企业家的角度,我们从我们很窄的一个视野也在透析中国的经济,我们试图去理解我们所赖以生存的房地产行业,如何才能够健康稳定的发展,包括我们谈到了让西安重回世界之巅,我们也谈到了保障房建设方面存在的问题,包括我们好的建议,希望这会成为一次思想的盛宴。单总提的特别好,就是那些政策一定要咨询业主,实际上我们房地产行业不为别的,就为了我们这个行业更好,让这些从业者,包括上下游50、60个产业链能为中国的经济做点贡献。谢谢大家聆听我们这次论坛,谢谢各位嘉宾。

  【主持人】:非常精彩的第一个对话结束了,刚才我们领略了房地产领袖的思考和理念。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

打折楼盘 更多>>

金隅地质嘉园
金隅地质嘉园

优惠 : 涿州市政府旁96平2居均价12500

位置 : 涿州

平均价格 : 12500元/㎡

最新楼盘

金隅地质嘉园

金隅地质嘉园

平均价格 12500元/㎡

涿州

查看详情
汇福悦榕湾

汇福悦榕湾

平均价格 待定

燕郊

查看详情
天地新城启承

天地新城启承

平均价格 23000元/㎡

涿州

查看详情
房贷计算 楼盘对比