燕郊楼市“被强化”

　　“政策”和“价格”因素是造成近期

　　燕郊和通州一冷一热的重要原因———

　　根据中原地产统计，通州最近半年新房房源近万套，整体签约率仅17%，其中有10个项目签约率不足一成。昔日火爆的通州楼市骤冷，其成交量在郊区板块中垫底。与此同时，与通州比邻的燕郊板块，因为政策、价格等因素，其成交量力压通州。

　　●“通冷燕热”成交量“反转”

　　根据北京市房地产交易管理网上的数据显示，自去年实施二次调控到目前为止的近半年时间内，北京通州共有22个预售项目入市，提供的房源套数合计为9943套，但签约套数仅为1730套，签约率低至17.4%，其中有10个项目的签约率不足一成。

　　而与此形成鲜明对比的则是燕郊等环京板块楼市成交稳定。调查发现，从去年12月到今年4月的半年时间内，燕郊天洋城等大型项目销售蹿升，如天洋城项目目前在售的三期11-14号楼仅在五一便销售300余套，相当于整个通州月销售套数的总和。

　　长期以来，通州楼市销量一直大大超过燕郊，而眼下“通冷燕热”的情况是两地成交状况的“大逆转”。

　　●双重因素促燕郊楼市“被强化”

　　是什么促成了“通冷燕热”？对此，业内人士认为，“政策”和“价格”因素是造成近期燕郊和通州一冷一热的重要原因，燕郊的“热”归功于政策和规划原因，而通州的“冷”则主要应归咎于其价格因素。

　　首先，政策是促成燕郊走热的重要“推力”，其中，2月份出台的“京十五条”限购令被认为是燕郊楼市的重要转折。据统计，限购政策实施当日，北京楼市总成交量下滑近九成，在限购政策出台后的一周内，北京住宅成交量下滑50.23%，通州更是难逃波及。

　　而因为不受限购政策影响，环北京城镇成为政策背景下接纳需求的重要板块，燕郊更是首要代表。调查数据显示，北京限购后燕郊多个在售项目签约量明显攀升，七成以上的客户来自北京。“一部分原本在通州置业的刚需意向客户被迫向燕郊转移，从而造成通州需求锐减，而燕郊持续走热。”业内人士表示。

　　另一大原因则是最实际的价格因素。2010年，通州因为新城规划被爆炒，区域房价时达到35000元/平方米，即便是在限购令出台后，区域楼盘虽然经历一轮调整，但均价也达到20000元/平方米左右，而热点项目如K2清水湾、新华联运河湾等，均在这一价格之上，这一价格几近燕郊均价的3倍。相比之下，眼下燕郊8500元/平方米左右的均价则表现出十足的吸引力。

　　“燕郊与通州仅一河之隔，区位相近，但价格优势明显，本身很容易对通州的意向置业人群构成吸引力。”业内人士指出，再加上限购政策的“助推”，燕郊优势被强化，因此从某种意义上来讲，通州的楼市需求可以说是被燕郊“横刀”夺走。

　　●加速升级 燕郊楼市再增胜算

　　事实上，现阶段燕郊的吸引力绝不仅仅止于政策和价格，在“十二五”规划中，燕郊作为京东新城的核心，纳入“环首都经济圈”，同时，国务院批准的第二批高新区名单，燕郊亦在其中。

　　与此同时，区域备受关注的轨道交通也获得解决。5月12日，北京市规划委相关人士做客“首都之窗”时透露，燕郊等北京周边城市将规划9条“市郊铁路”连接市中心。而燕郊与北京城铁的对接也将逐步落实，其利好相当于八通线的开通对通州的影响。

　　在大的区域性规划利好之外，燕郊本身的建设也正在提速，集中性、规模性、品牌性的规模配套不断涌现，在医疗上，国内规模、最完备的健康医疗综合体燕达国际健康城已投入使用，区域医疗短板将得以突破；商业上，仅天洋城一个项目就规划了25万平方米的城市商业综合体，涵盖大型超市、休闲购物广场等丰富业态，建成后将辐射整个京东；而在教育上，近年来燕郊也从北京大力引进高素质学校，如天洋城引进的“北大为明幼儿园”将在9月正式开园，加上区域内原有的中央美院、华北科技学院等高等学府，统计下来，目前整个燕郊有知名教育机构数十家。

　　“如果说目前燕郊楼市的只是一个暂时性的话题，那么随着区域规划的完善，燕郊配套和居住氛围都面临质的飞跃，燕郊楼市与通州、房山等北京郊区板块抗衡将更有力度。”对于燕郊楼市发展，业内人士评价。