北京楼市限购令出台后 中介公司大幅削减门店

　　央视《经济半小时》3月30日晚播出《北京楼市限购之后》，以下为节目实录：

　　主持人：大家晚上好，欢迎收看《经济半小时》。3月29日晚，北京市发布今年的新建普通住房价格控制目标，住房价格与去年相比将稳中有降，这个目标出台距2月16日北京发布楼市限购令已经过去一个多月，在这30多天里，一系列的调控政策对北京的楼市到底产生了多大影响？北京房地产销售和租赁的格局是否发生了重大变化？我们的记者进行了一番调查。

　　记者来到了位于北京房山区的长阳半岛，尽管这个楼盘距离市中心开车需要一个半小时，但由于紧邻高速公路和地铁轻轨，加之与市区相比较为便宜的价格，还是吸引了不少看房的顾客。

　　肖劲 北京万科企业有限公司副总经理

　　肖劲：2月16日之前我们整个开了5次，那几次卖还是不错，基本上当天就能卖完

　　回忆起今年2月16号北京限购之前的行情，肖劲称之为“日光盘”，中粮万科长阳半岛五次开盘都是当天销售一空。可是限购之后，3月6日的第六次开盘，“日光盘”的神话破灭了。

　　肖劲：有很多客户失去了购房资格，这对我们来说大概失去30%的客户，上个礼拜我们开过一次，我们当天60%，因为我们原来是基本当天就能卖完，现在我估计要两个月左右才能把这一批卖完。

　　这次第6期紫云庭开盘，共推出118套房源，开盘当日认购了75套，认购率为63%，因此，为了完成销售任务，开发商在销售策略上作了相应调整。

　　记者：在2月16日之前你们开最后一盘价格均价是多少钱？

　　肖总：一概17600左右。

　　记者：那2月16日开了之后。

　　肖总：跟它是一样的。

　　记者：如果按往常的话是不是会涨一些？

　　肖总：对，按往常应该是会涨一些。 我估计应该涨到一万八。

　　面对这次的销售任务，肖劲最担心的就是一些具备资格购房的看房者的观望态度。

　　肖总：观望我觉得是两个，一个是对政策的走势可能还是想等等，第二个可能觉得价格还有可能下降，

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，截至3月15日，北京商品房期房住宅成交量为4000套，现房住宅成交量为588套，二手房住宅成交量为8675套，较上月总成交量26606套环比下跌了50.2%。

　　曾伏虎 中国不动产研究中心院长 搜狐焦点网总经理

　　曾伏虎：我们有一张数据，在2月28号到3月6号那一周，整个期房的成交量大概是1117套，在接下来，在两会之前的这一周， 3月7号到3月13号这一周已经降到了932套，期房环比下降了16.6%。

　　面对京城楼市的限购低潮，曾先生特别关注的是，成交量下降和房价的下跌幅度并没有完全同步，虽然由于市场销量大降，不少购房者对房价下调的期待较大，有的楼盘开始降价促销，但这种降价目前多半是名义上的打折。

　　曾伏虎：消费者要擦亮眼睛，因为有些降价可能更多的是一种炒作，比如说有挺的一个楼盘，号称降价4000，但是实际投放的房量非常少，更多是一种吸人眼球的方式

　　主持人：一个月来，北京楼市呈现了明显的量价不同步的现象。根据北京房地产交易管理网的数据统计显示，“京十五”条限购令出台一个月以来，北京新房日均成交量150套，环比一月份下跌幅度高达60%。虽然，有部分楼盘以各种名目推出少量房源小幅降价，但目前谁也不肯迈出正式降价的排名前列步。此外，不光是新楼盘的价格在僵持，二手房的价格也在对峙中。

　　在北京中原地产位于北京海淀区的一家门店，十几个业务员抢一个咨询电话的情况，已经有一个多月了。店经理告诉记者，原来他们店内一个业务员每天至少可以陪两三个客户看房，而从2月16日开始，看房人数的急剧下降，店内30多个员工都回到办公室里，挤不下又无事可做的员工就跑到门外闲聊，偶尔有个想买房的客户前来咨询，大家一哄而上。

　　章志成 北京中原房地产经纪有限公司高级分行经理

　　章志成：成交量下降最起码得有60%。2月份我们店面有两个买卖单。去年这会这个月怎么也得成交到七八套，十来套差不多。

　　章经理不无遗憾的说，昨天他本来就要成交一套房子，结果因为买房人身份特殊，生意还是没做成。

　　章志成：我昨天一个客户就是就是很诚意，房子看上就喜欢，就要买这套房子，价格也能接受，就是因为他是集体户口，然后是学生，现在暂停不让过户，所以他就买不了

　　章经理告诉记者，由于他们的楼盘属于学区房，购买这里的房子，业主的小孩可以就近上人大附小这样的重点小学，所以尽管过去房价连年上涨，成交量依然非常可观。可限购令实施后，学区房也受到触动。

　　章志成：现在如果说即使为了孩子买房子上人大附小，有的家里也买不了，影响还是比较大的。

　　记者随后来到了位于朝阳门附近的链家地产交易中心，客户在门店签订了三方协议之后，就可以来这里办理相关手续，负责人林女士告诉记者，“京十五”条出台之后，链家地产的成交量跟过年前相比下降了六成，

　　林倩 北京链家房地产经纪有限公司副总裁

　　林倩：北京二手房从这个2009年1月份一直到目前为止每月成交量一个图，那么蓝色部分是二手房一个成交量，红色曲线部分是环比，我们可以看得出来，大概一个是去年初，另外一个大概的环比的降幅大概就是现在了，红色的这个曲线的点。

　　不过值得注意的是，虽然二手房交易量大量萎缩，但是业主没有明显降价的意愿，目前处于价格僵持阶段。这让中介生意更加难做。

　　林倩：二月份来说我们大概成交两千多套，但是跟一月份相比的话几乎下降了50%以上。去年第四季度几乎每个月都突破在两万以上差异会比较大的，那么以现在3月份成交量我们预估大概也不过一万套左右的成交量， 这样子的成交量来看，我们认为北京可能50%以上中介业者处于他的水平平衡点之下。

　　限购令出台后，2月20日，北京鑫尊地产迅速关闭了50多家中介门店。两天后，鑫尊地产董事长刘军发表了一篇名为 我为什么高调“关店”的博客，在其中劝同行早做打算。记者在一个房屋中介相对集中的大街也发现了不少中介店关了张。

　　费海华 我爱我家房地产经纪有限公司 店经理

　　记者：在你们这一片区，一共有多少家中介？

　　费海华：在我们片区所有加起来应该有三十多家。

　　记者：三十多家。在限购令出台有没有关张？

　　费海华：有。

　　记者：有几家？

　　费海华：应该有五家左右。

　　据伟业我爱我家集团的统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，以此推算，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。不过在二手房买卖低迷的同时，一些小区的租金却在上涨

　　费海华：限购令出台之后，大部分买房的刚性需求客户都是转买为租，相对来说租赁市场比较火 今年涨比较明显，因为跟去年同期相比供需比的关系可能特别紧张，因此一般出来租赁房源，几乎当天出来当天就消化掉了，所以它的涨幅看起来比较明显。

　　然而对于业务员来说，房屋买卖和房屋租赁带来的个人收益是完全不一样的。因此，考虑到政策的影响，我爱我家做了相应的调整。

　　费海华：跟去年比起来公司底薪几乎是按100%的调整。原来一千，现在底薪已经达到两千，相对来说也是为了满足这个一些员工基本生活保障，销售策略方面几乎应该由卖转为租，也可以用一句话概括就是，以租赁为主，以买卖为辅，

　　主持人：房地产成交量下降、中介公司大幅削减门店，这都表明在北京的限购令出台之后，市场出现了剧烈的变动，供求关系也正在发生转变。虽然这样的变化代表着一种趋势的出现，但是我们也看到，目前的房价并没有出现明显的松动。那么对此，买房人又作何打算呢？

　　主持人：2009年到2010年这两年，北京市的房价持续上涨，均价突破了每平米2万元，买一套100平米的房子需要200万元。2009年北京市职工平均工资为4.8万元，这显然超出了普通人的承受能力。那么稳中有降的调控目标为买房人带来多大希望呢？

　　今年24岁的小王已经在北京工作6年了，月收入三千多元。他的男朋友在银行工作，月收入一万元左右。小王和男朋友计划明年结婚，现在两个人都有买房的资格，因此买房就提上了日程，可一开始，小王和男朋友的意见并不统一。

　　小王：有过小别扭，就是说买这边的房子，我觉得离机场太远了，但是他觉得就是离他这边上班挺近，但是也考虑到，其实我们就是买下来这个房子，也未必就说结婚就在这边，就常住这边，也可以租出去，或者回头到时不愿意，到时候再房价如果不跌，再涨的话，那就也可以再转手卖出去，也能赚点钱嘛。

　　男朋友看中的房在北京的房山区，离小王上班地点首都机场单程就需要两个半小时的路程，这让小王多少心存犹豫。此外，面对这个楼盘17000多的房价，小王和男朋友还打算再等等看，他们预计房价有可能还会便宜。

　　小王：新政策下来了，然后我们现在买了，就怕就是说，回头到时候是不是又限制了，房价就卖得不好了，就会降价，会便宜一点。

　　现在小王和男朋友与另外一个男孩合租一套120平米的两居室，各付750元的房租。虽然郊区的租金较为便宜，但是合租的生活总是有些不方便，这让小王更加憧憬未来属于她和男朋友自己的家。

　　小王：就是这样子的吧，应该摆点玩具，还显示出小女孩那种温馨，就是感觉就是特别舒服，睡上去特别舒适感觉。

　　同样惦记着买房的陈先生，家住北京市西三旗，他打算把现在住的房子先卖掉在换房。陈先生带我们来到了他家。

　　陈先生：我这个房子是60多平，建筑面积，实用面积就是50多，我们打算要小孩，要小孩之后一个一居室显然也不够，可能而且家里面要来一个父母过来帮着看小孩，或者后面请一个保姆，都没有办法，现在的住房没有办法满足我们一个居住需求，所以说是希望能够换一个住房，大一点的。

　　为了给将来出生的宝宝提供一个宽敞舒适的住房条件，这两年陈先生没少看房。

　　每看一次，房价涨一次，就拿他们现在住的这套位于西五环外的房子来说，当年买的时候是8000多，现在已经涨到2万多，短短几年时间价格翻了快两倍。

　　陈先生：五环外面两万多，我觉得有点离谱了。因为所有在外面买房子的人，都不是有钱人。

　　陈先生是他们这个小区业主论坛的总版主，闲暇之余总会和业主们在网上互相交流，大家都觉得房价不可能一直涨上去，所以陈先生也打算适时出手。

　　陈先生：一直等政策出台，希望能够价格降下来，结果政策出台了之后，发现自己不够条件。不够条件就是什么，因为我夫人有一个小房子，我们自己又有一个小房子，全是两个一居室，我们属于新政属于两套房限制第三套房的限制人，其实我们这两套房可能连人家一套房的面积都不够。

　　陈先生是北京人，他和太太婚前各有一套60平米的房子，婚后夫妻自己住一套，另一套房子里住着陈先生的父母。

　　根据“京十五条”的规定，已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房，如果陈先生想买大一点的房子，必须要先卖掉一套。

　　陈先生：把房子卖掉有一个前提，有人买。现在目前这种情况的话，比如像我们小区，全是来自外来人口，如果说把外来人口限制了，或者把有购买力这些人想买房的人限制了，那我们换房子的这种打算也基本就不存在了。

　　陈先生最近有空就去小区的房屋中介打探消息，得到的反馈并不乐观。

　　陈先生：我现在有一个一居室，要卖，好卖吗？

　　中介工作人员：有点困难。

　　陈先生：就是买的人少了。

　　中介工作人员：因为限购令限制。

　　陈先生：就是价格还在那，没有人买。

　　网上也有朋友建议他和太太假离婚，甚至有个别中介公司还声称可以帮陈先生以公司名义买房，但陈先生思前想后都觉得不太妥当。

　　陈先生：其实刚才讲也可以买这种东西，但是这里面其实咱们不说这里面多多少少也是有一些法律风险在里面的。X

　　曾伏虎 中国不动产研究中心院长

　　曾伏虎：首先我觉得政策是禁止或者说不允许这么来操作的，其次，就算这么操作能成功，未来的风险是非常大的，也绝不建议消费者用这样的方式去规避。

　　此外，针对购房者对于楼市价格僵持的疑问，中国社会科学院工业经济研究所的曹建海博士认为，这个僵局可能会在今年6月份被打破。

　　曹建海 中国社会科学院工业经济研究所博士 研究员

　　曹建海：因为4到6月份这三个月僵持，肯定要出结果的，毕竟开发商顶不住，开发商因为他手里持大量的土地，他占有大量资金，有大量的人员，工资又很高，他可能坚持不住，他要是一降价，就会传导到这个区域的二手房， 到底会不会降，还要再观察几个月，我觉得6月份可能是很重要的观察时期。

　　主持人：成交量大幅下降和价格坚挺之间的矛盾显示出房地产市场进入了僵持期。一些人暂时无法购买商品房，只好把目光投向出租房。但是从北京市房产新政实施以来，很多人发现，租房的成本越来越高。

　　潘征：从2009年我就开始看，看了一下门头沟这边的，当时是8000多，感觉还差不多看

　　了几个，完了以后就计划买，然后要小孩。 天天想办法多提高点收入， 后来限购令一出

　　来以后，感觉自己条件差得比较远，

　　潘征是一名80后，他和太太都是外地人，由于夫妻双方没有交够5年社保，所以这次限购令出台后，他们的买房计划被搁浅了。

　　潘征：主要是没关注这方面的政策，如果我知道这个政策的话，肯定会想尽一切办法把它提前，就在这个政策出台之前就把它买了。

　　记者：当时是打算买多大的？

　　潘征：就买80、90平方吧，两居差不多。

　　潘征现在住在一个90平米的两居室，一个月租金2300元。一间卧室留从老家过来帮忙照顾小孩的老人，一间留着他们小两口和刚刚出生的孩子。前两天，潘征的房东告诉他，因为过两个月儿子结婚需要用房，所以这个房子他们只能租到5月份。潘征说，作为一个男人吃点苦，不算什么，只是每次看到一家三口挤在一张用五把椅子和双人床拼接的大床上时，心里就顿时不是滋味。

　　潘征：有时候我媳妇就说那个你在北京也买不了，你干脆早早会老家吧，就拿这个话刺激我，其实就是两口子斗嘴，其它也没啥。

　　记者：那您怎么想的？有想过回老家吗？

　　潘征：我感觉我这个年龄，回老家就这么走了，是不是有点太失败了？

　　与其他的80后相比，潘征身上多了一份成熟和坚毅，一聊天我们才知道，他曾经在特种兵部队待了五年，沙漠和丛林里的摸爬滚打练磨练了他的意志。退伍之后潘征回到山东老家，个性要强的他决定到大城市闯荡一番。从在工地上做工程开始，一点点慢慢奋斗，到如今他已经成立了一家自己的建筑服务公司，一年能有二三十万的收入。潘征在同龄老乡眼里，已是事业小有所成，但他自己却不这么认为。

　　潘征：这个人这个活着一生，最起码你一个家庭是不是，基本条件要有，得组建一个家庭，一个家得有吧，就是咱们说的房子，

　　潘征有时候想，自己从事的是建筑行业，可是到现在还没有属于自己的一套房，总觉得不甘心。这两年他也没少看房，但都因为房价的原因，没有买成。

　　谈起这次限购令对他个人购房的影响，潘征觉得这次政策可能是暂时的，对他来说买房的理想一定会实现。

　　反正是只要你自己个人能力提高了，不一定非得一定要买房对不对？可以先租着，将来以后肯定是有机会，国家这个政策是慢慢地调控，它不可能这个一成不变的嘛。就是准备好，有机会就能抓到了。

　　蔡鸿岩 中国房协商业地产专业委员会 执行秘书长

　　蔡鸿岩：北京市区以内，大概四环路以里，外地人的购房比例应该超过了五成，接近一半都是外地购房比例，所以这个政策出台之后，使得很多相当一部分对于住房有刚性需求的人，实际是已经完全断送了这么一个念想，不得不重新在北京居住的一个未来选择，甚至以后是不是还要在北京来打拼的这么一个选择。

　　据北京市政协一份“人口与资源环境协调发展”专题调研中的数据，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。据此估算北京纳税年限在五年以内的外地人比例超过15%。有人预测，目前的北京限购新政将使外地户籍大学毕业购房者最少延至27岁以后，硕士将需要最少30岁以后购房。这部分购房人群将会转向租赁市场。

　　曹建海 中国社会科学院工业经济研究所 博士 研究员

　　曹建海：真正给北京添砖加瓦体力劳动者，根本不具备任何购房能力， 白领阶层户籍没有在北京，没有就是社保，还有纳税累计到五年的人，他需要买房，他现在受到的抑制，这个本身目前租赁市场不健全情况下，这对他的生活受到了局限，受到了限制。

　　曹教授告诉记者，在欧美国家的一些大城市中，租房比例达到全部住房的40%到50%，而我国目前一线城市的租房比例仅为20%。

　　目前我国城市房屋的租赁体制还不够完善，供租赁的房屋数量远远不够。

　　曹建海：根据我们一些了解，每个房源几乎一推出去，几乎都有十几家中介参与，这样很可能形成中介相互抬价，即使他为了得到这个房源，他相互抬价，所以说对于我们租户来讲，它垄断了信息资源。

　　在今年的两会期间，全国人大代表、北京市委书记刘淇表示，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%，而出租房的租金今后也会进行政府宏观调控。

　　曹建海：政府需要建设这样的平台，那么让就是这个平台可能不仅仅是网络平台，它可能是需要一个现场的平台，那么给这个买卖双方，应该提供一个就是直接见面的，并且能够合理的披露供求信息的这样一个机会。如果只是全部让中介垄断下来，那么这样就会导致一些不合理的供给，一些不合理的需求。

　　主持人：按照北京15条细则要求，北京市要在2011年完成保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，整个“十二五”期间北京市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居的目标。我们期待随着这些政策的推行，能够早日改善居民住房需求，形成买房市场和租房市场良性互动的局面。此外，我们也应该看到，除了解决居住的问题，与之配套的户籍、教育、交通、社会保障也要随着推进改革，建立一个健康的住房保障体系，需要更多配套的措施加以维护完善。我们今天的节目就到这里，感谢您的收看。