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海南农垦土地遭私下流转 万科曾有意合作开发

2011-03-23 10:32:21 来源: 中国房地产报 作者:朱以师

  “海南农垦改制后,是不是就没问题了?”高原(化名)在电话里向海南的朋友咨询之后,仍有些放心不下。

  住在北京的高原,打算今年在海南三亚买处房子,给家里的老人过冬养老。但动辄上万甚至数万元每平方米的房价,却让他望而却步。今年2月经人介绍,高原发现了一个名为“椰岛阳光花园”的项目,不到7000元/平方米的均价,再加上不错的自然环境,非常令人心动。

  在地图上,高原给记者比划了一下,位置在三亚市西南角的南滨农场,紧挨着崖州古城和南山港,距离海边大约两公里。周围还有南山寺、大小洞天等自然景区。

  但问题在于,这个以“南滨农场职工宅基地建设”为名开发的项目,不能按揭,只能全款,也没有正式的预售许可证。也就是属于“小产权”范畴,尽管开发商承诺3年后可办下产权证。

  高原有些心动,也有些犹豫。“价格是合适,但肯定有风险。”他头脑清醒又心存侥幸,“周围大概有十几个项目都是农场的土地,也有人真的办下了房产证。”最近几年,南滨农场内相继开发了南山花园、椰林水乡、椰岛阳光等多个房地产项目。

  事实上,这一片“农场内的房地产项目”,仅是冰山一角。据记者调查了解,类似的房地产开发行为,早已遍布海南农垦系统的各大农场。其中,一些农场为获取卖地收入,甚至私下将土地流转或出租出去。

  最后的“土地大鳄”

  在高原看房的时候,椰岛阳光花园项目所在的南滨农场乃至农垦系统刚发生一件大事。2011年1月中旬,海南省农垦集团宣布,将其下属的22家投资公司重组合并为中南集团、中源集团和中新集团,通过“抱团”发展,打造一批属于海南农垦的旅游地产项目。原南滨农场的南滨投资公司,被列入中新集团。

  这也是海南农垦集团自2010年10月挂牌成立之后,在地产业务平台上的大动作。去年挂牌之时,海南农垦集团曾宣称,旅游地产将成为集团的主导产业。

  “国际旅游岛建设如火如荼,而海南农垦的巨量土地资源具有极高的旅游开发价值,海南农垦也要借助优势,参与国际旅游岛的建设,实现跨越式发展。”海南农垦集团相关负责人表示。

  海南农垦正式介入房地产业,意味着海南最后的“土地大鳄”逐渐浮出水面。众所周知,占据海南四分之一土地面积的海南农垦,一直是海南的“排名前列大地主”――拥有土地约1280万亩,分布在农垦总局旗下的49个农场,遍布海南全省18个市县。

  在海南农垦的土地构成中,耕地约57万亩,园地486万亩,林地110万亩,各种建设用地60万亩,荒山、荒草地、河流湖泊等占地489万亩。在可利用土地中,已转让或合作开发10万亩,外单位占用70万亩。

  历经上一轮的跑马圈地之后,海南可出让的优质土地资源已所剩无几。但海南农垦系统还保留着大量的优质土地资源,不仅有地处三亚、海口等城市周边的待开发土地,还有优质的温泉和热带雨林、历史文化名胜等旅游资源。此前,海南农垦以橡胶生产等农业经营为主,这些优质土地资源均“藏在深闺无人知”,大部分都未进行商业开发。

  万科曾有意合作开发

  如今,随着海南农垦管理体制改革的深入,对这个巨大体量的土地资源的利用,正在发生变化。2008年7月,国务院批复《关于推进海南农垦管理体制改革的意见》,海南农垦从2008年1月1日起,由海南省全面接管。

  2009年5月,海南省农垦总局召开会议,要求海南农垦结合海南国际旅游岛建设,大幅调整农垦产业结构,充分发挥农垦土地资源优势,以旅游地产业为主导,大力拓展服务业,实现农垦跨越式发展。同年8月,《关于支持垦区产业结构调整意见》和《垦区产业结构调整项目审批的相关规定》出台。在土地方面,海南省农垦总局明确鼓励、支持各农场充分利用土地、社会资金和技术资源,发展一批以旅游地产为主导的服务业项目。

  以此为标志,海南农垦旗下各农场开始大规模地以土地进行招商引资、合作开发。其间,以2009年8月21日在海口举行的海南农垦土地资源推介会最为典型。该推介会将全垦区的土地、闲置资产和旅游资源等集中起来大规模向社会推出,吸引了全国各地逾500家大型企业级专业投资咨询机构前来咨询、洽商,其中包括华润、万科、鲁能等大型知名企业。海南农垦方面证实,推介会后有超过1000家企业前来寻求合作开发。

  及至2010年10月,标志海南农垦“政企分离”的海南农垦集团公司挂牌,这个“最后的地主”及其庞大的土地资源才更为清晰地为世人知晓。

  根据分离方案,当时海南农垦各国营农场拥有土地资源1127万亩,其中划入农垦集团及其所属农场投资公司的土地资源为393.7万亩,余下的733万亩仍由农场所有。

  在海南农垦集团的393.7万亩土地中,约有353万亩属于橡胶林,归子公司海南橡胶(2011年初上市)所有。其余40万亩土地,分布在旗下24家农场投资公司中,有大量优质土地资源和旅游资源,包括7处温泉、45公里海岸线以及国家森林公园、湿地公园保护区等。

  海南农垦集团欲大力发展的旅游地产业,所依托的正是这40万亩土地。“我们将主要通过合作开发的方式,与实力雄厚的房地产公司合作,对方的投入以资金为主,最后以实物分成方式来分配。”海南农垦集团产业发展部一位相关负责人表示。

  记者了解到,此次“政企分离”,只是部分农场投资公司和农场的分离,并没有完全将可供开发的土地资源全部划入农垦集团,农场仍保留了相当的土地资源。农垦总局方面依然鼓励农场放手盘活土地资源,实现效益化。

  农场私下流转土地

  海南农垦系统内部人士告诉记者,农场和海南农垦集团在土地出让上,具有相当的自主性。

  “农垦土地的出让,只需与土地所属农场洽谈好,然后上报海南省农垦总局批准即可,无需上报给国土资源部门。”该人士解释说,海南农垦的土地是各时期的国有划拨土地,各农场是土地的产权代表人,农垦总局按照省政府赋予的职责扮演资产管理者的角色,对农场上报的土地开发项目履行内部核准职能。但农垦总局只有审批土地出让的权力,而没有土地规划、变更用地性质等权力,并且出让的土地在开发利用上要受到地方政府的土地规划、用地指标等因素的限制。

  在项目的选择上,海南省农垦总局设定了四条原则:农垦方面不是简单的出让土地,而是主要与外来公司合作;优先选择可持续经营的商业性项目;农场与开发商进行实物分成;把解决农垦职工就业作为刚性条件。

  “海南农垦基本上不出钱不控股,只出土地。一般采用实物分成的方法,比例为三七开,商铺的分成比例为五五开。”上述内部人士透露。

  即便如此,经农垦总局核准的项目也并不多。更多的是农垦旗下各农场私下将土地流转或出租出去。

  在2008年国务院正式批复海南农垦改制之后,海南省农垦总局曾与海南省政府议定,农垦用5年时间完成改制及过渡。在过渡期内,海南农垦旗下的农场进行土地出让,地方政府会将其上交的40%的土地出让金全额返还给农场,用以改善民生。

  正是由于这个原因,一些农场为全额获取卖地收入,加快了卖地步伐。尤其是国际旅游岛上升为国家战略之后,农垦土地也随之升值。特别是在2010年年初,海南省暂停土地出让期间,农场私自流转土地的现象达到顶峰。

  皮包公司倒买倒卖

  记者获得的一份《合作开发意向书》,就是在此期间农场流转土地的一个例子。这份签署于2010年2月2日的意向书,明确将万宁东河农场的约3000亩土地,交由万宁东河投资有限公司(甲方)和香港力联国际投资集团有限公司(乙方)合作开发。协议规定,由甲方负责提供项目所需用地并配合完成项目土地的变性、规划等工作,而乙方则提供变性、规划所需资金以及全部的建设资金。为表示诚意,乙方先自付前期启动资金每亩5万元。

  随后,香港力联国际投资集团立刻以此《合作意向书》再度招商寻求合作方。合作框架中注明,前来合作的单位需提供前期费用,每亩约30万元,用于土地出让金、青苗补偿、前期建设等,而后建设资金全由合作单位提供,最后采用实物四六分成的方式分配。或者采用项目出让的模式,按照每亩100万元的价格出让。

  “这是典型的皮包公司从中倒买倒卖的行为。”海南地产界人士告诉记者,这样的事情在海南农垦土地流转中绝非孤例。

  这些土地流转或合作开发,都成为了其后挂牌成立的海南农垦集团需要解决的难题。此前,有消息称海南农垦集团单方面中止了这些合同。而海南农垦集团方面证实,此前中止的部分协议,是有效期限只有6个月的《合作意向书》。

  除此之外,还有农场直接将土地流转用于房地产开发,以“集资建房”或“职工住房保障”的名义开发建设并对外销售,实则是“小产权”或违法建筑。高原所看中的椰岛阳光花园项目,即属此类。

  三亚市住房和城乡建设部门在网上回应相关疑问时曾明确,椰岛阳光花园的用地属于南滨农场,属于国有建设用地。如果要用作房地产开发,必须办理土地出让手续和建设用地许可证,项目建设必须到相关部门进行规划报建,并取得商品房预售许可证后,才能进行销售。目前,该项目并未办理商品房预售许可证。

  而促使土地私下流转、“小产权”房一搏的,则是对海南农垦系统改制的预期。“以后农垦改制,农场融入地方,一些集资建房或有农垦内部产权证的房屋,可补办手续获得地方的产权证。”

  这样的路径究竟是否可行不得而知。问题在于,在改制过渡期内,如果土地资源不能被规范、高效地利用,仅仅是粗放地用于房地产开发,或许将给农垦参与国际旅游岛建设的宏大目标蒙上阴霾。

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