春节楼市成交遇寒流 调控组合拳封堵投机需求

　　春节期间，上海、北京、广州、重庆、南京等多个城市楼市成交遇冷，部分城市一手房日成交量甚至只有几套。专家认为，除去春节放假因素之外，节前的新一轮调控“组合拳”也改变了楼市投资预期，加上一部分购房者已在节前“突击”成交，预计节后楼市成交量将持续低迷，观望气氛较浓。

　　市场对成交低迷已有预期

　　8日是春节假期最后一天，上海市区内部分房产中介公司依然“铁将军”把门。在浦东新区张杨路上中原地产、21世纪不动产等中介门店虽已开门营业，但生意并不好，有的门店一上午也没有一个客户上门咨询。而在郊区松江九亭，一家中介门上贴着的休假公告显示，正月十五元宵节后才正常营业。

　　中原地产一位工作人员告诉记者，往年春节期间门店也很冷清，但一般在初五之后就陆续有客户上门，要求看房的也逐渐多了起来。由于今年春节前出台了“国八条”、房产税以及上海的地方调控细则，市场对节后楼市的冷清已有预期。预计春节后三个月内二手房成交量可能下降六七成。

　　上海网上房地产统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套；截至8日中午，当天预售的一手商品房有16套。而北京、广州、重庆、南京等地节日期间成交也较为冷清，一手商品住宅日成交套数也降到个位数，多个楼盘出现“零成交”。

　　受调控政策再度收紧影响，开发商也谨慎推盘。据机构统计，2011年2月上海预计共开盘住宅项目19个(公寓14个，别墅5个)，与1月份持平。而2月北京仅10个项目计划开盘，实际开盘量可能更低。与往年同期相比，2月北京新盘推盘量更为低迷。

　　“限购令”精准打击投机需求

　　今年1月，楼市调控政策更趋严厉，“限购令”进一步扩大至部分二、三线城市，“国八条”重拳出击，上海、重庆两地房产税试点紧随其后。受此影响，多个城市成交量也应声下跌，某机构监测的30个城市中，1月份23个城市成交量环比下跌，仅7个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%。预计2月楼市成交量更不容乐观。

　　2月1日，上海公布了9条房地产市场调控措施，明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策，改善型二套房的公积金贷款首付比例也至60%。根据规定，“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房”。专家认为，这一条将全面遏制外地投资及投机购房需求。

　　根据“国八条”要求，部分城市要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。据中原地产测算，若北京也严格实施“限购令”，将影响到80万个当地户籍家庭和100万可提供社保或纳税证明的非当地户籍家庭的购房计划。

　　基于调控政策的进一步加强，多家机构也调整了2011年房地产行业各项指标预测。中金公司认为，限购城市将全面扩展至所有直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨过快的其他城市，预计将从此前的23个增至近40个。受此影响，预计2011年全国住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。

　　上海某房地产研究院综合部部长杨红旭称，在“国八条”和房产税出台之后，政策已阶段性见底，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间上海商品住宅成交量将出现低迷，房价在二、三季度会触底，同比增幅将出现负增长。

　　开发商资金链再次收紧

　　专家认为，楼市成交量萎靡不振，对开发商最直接的影响就是销售资金回笼压力加大，迫使开发商降价促销，进而推动房价涨幅放缓甚至回调。

　　国家统计局发布的数据显示，2010年全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但最明显的特点就是，利用外资、自筹资金增速较快，与2009年的数据相比，2010年国内贷款的占比从20%下降到17%，自筹资金则从31%上升到37%，而开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。

　　在1月20日的中资银行业金融机构会议上，上海银监局局长阎庆民表示，上海将严控大型房企集团贷款的风险，大型房企集团及旗下的分公司企业贷款总额不得超过其在建工程的五成。而高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等被认为存在高风险的房地产公司，其经营状况将成为监管部门今年的重点跟踪对象。

　　不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来，21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。

　　中金公司认为，限贷政策将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加，预计2011年新增开发贷4000亿元，新增按揭贷1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。在过去的一年间，北京已连续有两家公司因资金受限而被收回所拍土地，同时缴纳的保证金也被罚没。

　　上海某房地产研究院综合部部长杨红旭认为，今年开发商不差钱的局面将改变，部分企业将被迫进行降价促销，有助于房价适当回调。