房企转型零售商业地产之困

　　二三线城市快速增长的消费需求，让亟待转型的住宅开发商们看到机会，一场围绕商业地产跑马圈地运动加速进行，但前景并非看起来那么美。

　　扩张

　　本周二，位于青岛市的新业广场正式开业，该商场的前身是主营中低端的家世界，被阳光新业地产股份有限公司（下称阳光新业）收购后，改造成为当地的高端商业。此前，阳光新业曾于2008年收购了零售商业集团家世界18个项目资产包。

　　阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿向记者透露，经过近3年的改造和提升，18个家世界项目除部分还处在调整阶段外，其余大都已经正式运营。

　　“对老项目进行改造，虽然在诸多方面受限，但能够有效缩短开发时间，提高开发速度。”李睿告诉中国经济时报记者，未来还将继续采取收购的方式，寻找在二三线城市布局商业地产的机会。

　　阳光新业选择了一条取巧的路，通过收购已陷入经营困境的老项目方式，快速布局二三线城市。但更多的商业物业开发商依然以自建的方式拓展市场，包括万达、华润、奥特莱斯在内的众多商业地产开发商们都有大量自建的物业。

　　事实上，宏观调控不断加码，住宅市场受到冲击，商业地产正成为众多房地产企业的避风港，也吸引众多资金涌向商业地产，特别是向零售商业地产集中。包括万科等老牌住宅开发企业，以及一些中外零售企业，如华润万家、苏宁、TESCO、法国欧尚等均开始涉足零售商业地产，该市场巨大的潜在发展前景甚至吸引了一些与商业关系不大的企业，如哇哈哈、平安保险。

　　国家统计局的数据显示，2009年以来全国居民收入和社会零售商品消费总额一直在快速提升，二三线城市增速很快。

　　“二三线城市正成为许多商业地产开发商关注的重点，特别是零售物业，随着各地消费需求的不断升级，需要不断提升物业水平满足当地消费者的需求。”李睿说。

　　但是，并非所有的商业地产开发商们都将心思放在经营上。知情人士称，不少大公司都将目光转向二三线城市，一部分看中当地市场的潜力，但还有另一部分看中的是土地资源。

　　困境

　　尽管开发商前仆后继，零售商业地产并非看起来那么美。一个共识是，运作商业地产项目特别是零售商业项目，对企业的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高，特别是资金流的需求量很大。

　　一位长期专注于商业地产买卖的人士透露，即便收购一个零售商业地产项目，花费至少在几亿元到几十亿元之间，单纯依靠租金收回前期投资的周期也在不断拉长，从之前的9到10年延长到10年以上，一些运作不好的项目甚至达到20年，不得不中途转手给其他开发商。

　　“未来三年内将有不少项目出现经营问题，出现一轮整合，有实力的开发商将抓住机会，快速扩张。”该人士称。

　　地产基金已成为开发商募集资金的重要渠道，越来越多的开发商开始尝试成立各类地产基金，引入战略合作伙伴。公开信息显示，继金地集团房地产基金募集成功之后，阳光新业2006年就已引入新加坡政府产业投资公司GIC，并于2010年分别成立自己的商业地产基金公司。

　　“资金运作方面，许多开发商都不缺钱。对于转型零售商业地产的开发商，主要瓶颈出现在专业的操盘能力上，这也是许多谋求转型的开发商在转投后迟迟未见成效的根本原因。”李睿说，一些盲目上马的项目很容易面临经营风险。

　　分析人士指出，在宏观调控政策不断趋严的背景下，零售商业地产对资本的吸引力骤然增加，但由于整个行业良莠不齐，跑马圈地后将面临新一轮整合，在一段时间内收购案或将集中爆发，立足于长期发展零售商业地产的企业，应当在项目建设上多下功夫，而不是盲目地大面积铺开。