品牌开发商集中大兴拿地 大兴区域前景分析

论坛现场

　　今天来到我们区域论坛的现场都是行业比较高级的专家，还有项目代表、开发公司这方面的，大家汇聚一堂来谈论大兴区域发展情况，大兴区域从去年以来品牌开发商集中大兴拿地，我们今天进行这个论坛也是想讨论一下大兴区域的分析，大兴区域比起房山区域，房山区域也是北京比较热点的区域，它可能没有房山区域那么火，但是有它自己的特点。

　　时间：2010年11月

　　地点：搜狐大厦演播室

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好！欢迎来到我们大兴区域论坛的现场，今天来到我们区域论坛的现场都是行业比较高级的专家，还有项目代表、开发公司这方面的，大家汇聚一堂来谈论大兴区域发展情况，大兴区域从去年以来品牌开发商集中大兴拿地，我们今天进行这个论坛也是想讨论一下大兴区域的分析，大兴区域比起房山区域，房山区域也是北京比较热点的区域，它可能没有房山区域那么火，但是有它自己的点，首先介绍一下今天到场的嘉宾：

　　北京市城市规划学会副秘书长 高毅存

　　中建地产北京公司营销管理部经理 程扬

　　首邑溪谷 (论坛 新闻)项目副总 施宝成

　　东亚新华地产营销总监 贾玉鹏

　　协成机构副总经理 曾扬

　　欢迎几位的到来，现在正好是11月份，也是刚过了“金九银十”的阶段，聊一下“金九银十”项目的情况。

首邑溪谷项目副总 施宝成

　　【施宝成】：“金九银十”我们在北京目前的项目没有特别受到“金九银十”大的好处或者不好，比较正常，也跟我们推盘设计比较吻合。

　　【主持人】：其实9月份整个北京市成交量不错的，9月29号第二轮调控政策出台，导致整个黄金周的市场，10月份的市场并没有延续那个热度，像大兴这片区域，您项目所在的这一块，从性价比方面是不是继续受到影响？

　　【施宝成】：其他项目不是很了解，我们自己的项目特别利好，国家调控对我们利好，我们是中小款的户型，续客非常好3200批次，一期排名前列批才400多套房，这样基本开盘当天就没有了。其他的项目可能因为限购令、法规、政策，别的项目会有很多刚性需求的客户挤到我们这里，客户这种水是来回流动，对于我们来说是一个利好的情况。

　　【主持人】：贾总东亚马赛公馆 (论坛 新闻 视频)前段时间炒的比较热，当时还和搜狐焦点联合做VIP卡活动，贾总能不能介绍一下9、10月份的市场怎么样对于项目来说？

东亚新华地产营销总监 贾玉鹏

　　【贾玉鹏】：我们项目所在区域品牌开发商比较多，例如保利、金地、绿地、东亚等都在那个区域，身处这样一个热点区域，我们对每个项目关注度非常高，9月份大家销售情况都不错，基本上到9月底保利就卖完了，绿地也基本上只剩少量大户型产品了，我们9月份开的盘，销售进度也比较理想。9月份二次调控出来以后，在刚一出来的那一两周时间确实有市场消化期，那一两周时间内，针对我们项目来说销售还是稍微有一些影响。但是之后发现销售量在稳步提升，我们监控周边的项目，包括施总的首邑溪谷和金地的项目都卖得不错，说明什么呢？刚性为主需求的项目卖的还是非常火，二次调控以后的时间内也会成为刚性市场的主流。我们这个项目在这个区域虽然没有9月份卖得那么好，但是销量一直是稳步增长，总体还是不错的。

　　【主持人】：近期东亚也做了一个活动，与冯小刚牵手，是不是想在市场弱势的情况下对项目有一个推动？

　　【贾玉鹏】：我们跟冯小刚做这个活动，一方面是由于排名前列期销售的非常好，我们邀请冯导一起对一期客户进行答谢，另一方面，我们也希望冯导作为我们的代言人，真正见证一下马赛公馆的产品和市场的认可，让客户更加充满信心！

　　【主持人】：我们现在请程总介绍一下，程总这个项目虽然没有开盘中建波普工社 (论坛 新闻)，现在也是开盘前期准备工作，对旁边的市场应该也有检测，您对使用情况怎么样？

中建地产北京公司营销管理部经理 程扬

　　【程扬】：目前检测情况来看，北京自住需求在市场上还是保持平稳的，我们项目开盘之前，这个项目整个售楼处大概正式开放时间在12月份，之前关注的客人比较多。从9、10月份有陆续的客人通过各种方式找到我们项目公司，从两个续客情况来看，整个市场关注度比较高。从本区域地缘性客户和外缘性客户来讲很好，我们开发商响应政府和区域的号召，没有恶意打压价格，大家分别完善自己的配套，配合大兴区做了商业各方面的措施，像保利、绿地之前做的项目也把市场拉开了，把这个区域做得非常好，不像原来在傲北、通州出现过竞价的局面，这个市场逐步走稳，从9、10月份反映来看，是一个区域推向市场的过程，实际促交在今年年底和明年年底。

　　【主持人】：我们请曾总您对这个大兴区域的这块市场，9、10月份是什么样的态势？

协成机构副总经理 曾扬

　　【曾扬】：听了几位老总在这个板块在销的项目，说明在大型板块整个市场的动态，不管从市场现状来说，还是从显现的状态来说与去年都不一样，大兴板块比较受关注，从去年9月中旬到今年中旬来说成交的土地，包括工业用地和商业住宅24、25块左右，这样一些数据，在售房和可控在售房比例来说大概占到北京市场10%左右。所以说从大的总体区域来说的话，这个板块相对比较活跃一些，比较受热点关注一些，别的区域没有这么大放量投入市场。从“金九银十”表现来说，可能它还是受到一些大的环境政策方面的影响，表现力来说不如去年，类比来说比其他板块好一些，它所处的量和关系程度，大城南的概念，不管自住客群，还是刚性需求，还是投资客群这几类客群来说都非常受关注。

　　【主持人】：刚才几位不管开发商也好，还是代理公司、经纪公司都觉得大兴区域比较活跃的区域，发展态势也是非常良好。我们想请高老师，高老师也是规划方面的专家，刚才程总也是提到目前大兴区域都是几家开发商或者多家开发商合围态势，大家在一起建设这个区域，高老师您能不能从政策面或者是透出整个大兴区域发展规划一个展望？

北京市城市规划学会副秘书长 高毅存

　　【高毅存】：要更正一点，不是政府的政策，没有这个资格来代表政府和任何机构发表任何在这方面的一些披露，只是作为一个城市规划工作者，一个建筑师或者规划师谈一谈对于首都特别是南城的发展个人见解，仅供参考，既然是跟网友讨论，大家各抒己见，说得对了，大家可以赞同，不对也没关系，大家批评一块讨论。首先，东亚马赛公馆板块在北京很重要的，为什么这么说呢？因为大家都知道在08年奥运之前北京市的基本重心是在北部，因为当时咱们从99年、98年咱们开始申奥，一直到2001年咱们拿到申办权，咱们整个北京市的重心围着奥运会转，所以重点投资和发展都在朝阳和海淀，这两个区域涵盖了奥运会90%以上的场馆规划建设，南城相对来说，南城板块在那个时候是比较寂寞的，是一个悄然无声的板块，南城除了在丰台那儿有一个棒球场，大概没摊上太多项目。但是北京市委市政府，08年奥运会之后做出战略调整，就是因为现在面临南城要发展，要工作重点放在城乡接合部放在南城，这样南城面临后发制人的局面，面临着新的机遇，从具体设施来看也可以看到南城三条地铁，房山线、亦庄线、大兴线这都是很快进行开通，这样的话从轨道交通来说南城是最近这几年发展的较快的一个板块，几条高速也都是这样。

　　特别强调的是永定河早就断流了，永定河看不出是一个河道，但是现在大家到那里去看看，卢沟桥往上有一段，但是往下预期不久的将来永定河可以通航的，这样的话南城环境有一个根本性的改变。如果讲风水一点的，水是财气，这个水从过去永定河为什么断流呢？主要考虑官厅水库作为北京市排名前列水源来储备的，雅安水库作为发电用的，官厅水库达不到标准，后来修了密云水库，官厅水库饮用水的职能逐渐退出了雅安水电站不会像当年的形势了，永定河通航具备这样的条件了，预见不久的将来，南城可以看到一江春水，南城面临非常好的机遇，南城环境会有很大的改善。特别是南城将来主要是产业需要再加强，从目前来看南城产业还不是太多，因为过去北京也是发展不均衡，头重脚轻，特别是高轻科技都在顺义和海淀、朝阳这块。将来从整个布局平衡发展来看最后南城肯定要有一些产业，有一些重头产业要往南城放。比如首都第二机场都有可能放在那儿，具体放哪儿咱们不好说，大兴面临许多重型产业集中，就可以把南城一下带起来。可以说原来是价值洼地，现在看起来南城特别是大兴已经不再洼地也不洼了，主要就是大家看好这个板块，看好南城。从北京市总体规划来看两轴两带多中心，两带其中产业带东南半环基本从通州到大兴，因为这个地区是北京市相对比较平坦，有可利用土地资源少有剩下不多的区域，西北、正北基本上土地已经被利用的比较过度开发，东南相对来说有较大潜力，所以这也是为什么这种情况之下大兴板块能够日显其重要地位，跟这个有密切关系。

　　【主持人】：大兴还是北京市重点发展新城域之一。高老师讲了这么多充分肯定了大兴未来发展。我想问一下施总，您公司在大兴做了这么多年，想让您介绍一下，从您的角度看大兴这些年发展情况。

　　【施宝成】：从我们开发公司的角度，多年媳妇熬成婆，基本这个状况，我们公司成立十年以来受到区域的关注受到区域很多支持，包括关爱。为什么大兴多年媳妇熬成婆，排名前列方面从地理位置来说环渤海大京津一体化，最直接就是北京像天津，天津像北京，京津高速这是从，国家战略布局，珠三角、长三角，环渤海，这是较大的，京津高铁，所以当时廊坊市市长讲过一句话，如果京津一体化形成，廊坊就是天安门了。从本地环境来说的话，现在只有往南发展，这是历史机遇，也是必然结果，这是从地理位置。从整个经济产业带，刚才谈到两轴两带多中心，实际上大兴是两带连接点，就是西南这一带和东南这一带的连接，三个立区之本，一个是现在创业产业，现代物流业，现在生产制造业，这三种比如说有一个现在马上要出现的宜家家居亚洲旗舰店在那里落点，那其实宜家的落点意味着这三个立足的产业形成一个交轨，以瑞典这个企业生产品牌是这个品牌，卖场是这个品牌，物流大卖场也是这个品牌，这是少有的三位一体的。

　　大概在03年的时候，我们看到通州一定成为非常重要的发展，你看到了交通，六条城市快速路通往通州，我们现在可以看到京沈、朝阳北路等等都是通往通州的，现在有多少路通往大兴的，也应该在6条路，从京津塘、普黄瑜路，京开路等等都是通往大兴，全北京来说有哪个区域有这样的发展规划。从交通来看从城里面走的地铁到去往通州去往门头沟都要经过一个换乘，少有只有往大兴来不用换乘，直接到，公益西桥直接走，大兴就是一个城市，所以我觉得它的发展是一个必然的现象。

　　第二个问题，刚才你问我们的体会，我觉得之前大兴有很多本地的开发商看到整个大兴开放都来了，保利来了，绿地来了、旭辉来了，很多小开发商跟我们开发公司老板讲狼来了，我们刚刚开始发展，其实这是一个特别好的事，大兴为什么会受人瞩目，如果说真的北京房地产有泡沫的话，大兴也特别没有泡沫，它还没来得及生泡沫。它没机会产生泡沫，你说亚运亚运没轮到你，奥运奥运没轮到你，它没机会产生泡沫，这些大的企业来了以后。区长说这些外面大开发商进入到大兴来，其实是什么？其实是为大兴带来非常多的新的产品理念，市场上非常好的团队精神，每年我们在做首邑溪谷定位的时候，为什么会用这样的理念，做市场调研的时候，大兴90%以上的建筑都是现代风格，但是建筑材料不到位的建筑风格，我们现在看起来东亚、旭辉、中建等等，中建主打波普风格，我们是地中海度假，贾总是欧式的，各种产品形态，一夜之间你会发现大兴丰富了很多，为什么大兴慢热，外来的开发商没有看好大兴的发展，现在好了，门打开了，外面的循环来了，里面的循环也出去了，一个地区的发展就是这样形成的，多年媳妇熬成婆，是大兴的幸运，也是我们开发商的幸运，能够在大兴地块上能够跟高级的公司，高级上市公司，我们看到这个区域有多少上市公司，我一直有一个心愿和想法，所有大兴开发商大家联合起来做一个推广，三里屯是一个夜店或者娱乐消费地牙根不是一个工作地的优选，太古、首开、百意、中兴、三里河、SOHO，然后保利是大型央企，来自于上海的绿地，然后金地等等多少上市公司，我们真的我们捆一块，大兴这一块比三里屯厉害多了，我特别看好大兴，为什么这次调控，各种法规下来对大兴影响不大。大兴实际上还没有机会产生泡沫，不是不想，没有机会。第二，真正在这样一个条件下，它还是很活跃，才证明了它的生命力。其实我们讲金融街甚至四号线开通，我们讲25分钟到金融街，45分钟到中关村，中关村西二环，西四环有土地出让吗？没有，这些人也有很多各式各样的需求人群，以我们项目来说，我们觉得当然是刚性需求，事实上到我们售楼处去看带小孩子很少，都是25岁到30岁之间都是排名前列次置业的人，我们相信地铁线开通以后整个区域市场非常繁华，通州的起飞就是八通线的开通，一个轨道交通的开通会远在中关村的人拉到这边来，45分钟的时间，从东四环到大兴也得45分钟，客群像水一样，哪里有机会，哪里有吸引力就会往哪里流。

　　【主持人】：施总也是从本身在大兴区域做了这么多年，看到了大兴区域一点一点的发展，刚才施总说到品牌开发商都是聚集在这里，他们以一个形容词狼来了，现场有两位都是品牌开发商，先请中建的程总给我们回应一下施总。

　　【程扬】：接着施总的话，在这个区域是竞合的局面，刚才施总讲了几方面非常全面了，阐释了大兴这个区域有非常成规的发展，政府在这个区域投资非常有规划，合理打造大兴新城，首先引进铁路，中国在农村盛行一句话，农村怎么才能富，先修路。所以在城市运营过程中核心理念是城铁，四号线引进了港铁，政府要把这个新城新字发亮，从京开高速向西向南整个分界线非常明显，整体街道规划都是按照正规现代化的双向四车道和双向六车道设计的，整个技术形象非常好。当地人都期待着新华大街形成北京纵向长安街的景象。我们原来看到几个区域像睡城这个特点，普遍的板楼、高塔，但不是一个城市运营的理念。从整个区域发展来讲，从开发商在区域投资角度来讲都是希望能够在这个区域留下自己品牌的足迹，共同把北京市的整体发展做好，贡献自己的力量，是这样一个情况。

　　【主持人】：贾总给我们聊一下刚才也说到这些品牌开发商也是集中在大兴区域拿地，我想可能开发商拿地之前肯定对整个区域或者整个地块都是做了很深的了解，贾总能不能给我们谈一谈东亚这边怎么看中大兴这片区域的，当时做项目的时候如何规划的？

　　【贾玉鹏】：我们公司目前较大任务就是拿地，我们现在拿地的方向目标主要是二三线城市，开发进展也比较快，前两天刚在江苏热点区域拿到一块地，标志我们公司又进了一个新的城市，到目前我们已经进入8个城市，但北京肯定是大本营，前一段时间新推出的地块，包括通州、房山，当初那几块都看了，一方面确实地价抬的比较高，另外一方面我们看了之后比较完之后感觉从地价角度，地价过高，房价也必然拉升，那就会产生泡沫，现在看来确实如此，比如说通州价格就卖得太高了，房山应该说价格提升速度还是比较快的。所以当时我们从拍地角度就会感觉出来，通州的地像九颗树那块地，地价涨的非常快，肯定房价紧跟着起来，所以可以看到地价上涨必然带来房价上升。中建后期在大兴拿的地价格相对高一点，但是中建肯定经过精密测算拿了地。大家楼面地价在6000左右，有的比6000还低。2010年尤其黄村这个区域，一是产品做得非常好，几个开发商都非常有经验，他们用的都是比较成熟的产品线，包括金地、保利、绿地都是非常成熟的产品，实际我们在这个项目里面也是一次升级和创新，也是花了很多心血，加入了很多新的东西。其实所有的公司拿了这块地都在用心做，所以黄村这块地是百花齐放的产品，各家都有各家的特点。每一家把自己的特点表现出来形成品牌开发商集群效应，把整个区域带动起来。

　　再一点，大家都说到了，包括第二机场要落户南城，如果要成为现实之后，机场要落户一个区域，带来不仅是交通的便利，而且它带来两个非常关键，一个是临空经济，临空经济机场设计在这儿之后马上带来物流业发展，展览、展示、服务业、现代化写字楼、酒店五公里半径之内都会产生。

　　【主持人】：就像顺义区的发展。

　　【贾玉鹏】：机场对顺义区的经济拉动达到80%，如果第二机场落户到大兴，对大兴周边的经济带带动非常大的，机场临空经济，还有轨道经济，大家对轨道带来的商业价值的提升是非常看中的，包括香港什么情况？在轨道换乘站的时候，换乘的区域不让你直接换乘，在换乘区域建一个商业，换乘过程中经过商业带来大量的商业，轨道发展过程中建设轨道的时候国家不一定出资金，把轨道周边的土地整个打包给运营商，把整个经济全都带起来，这就是轨道经济，轨道这条线把经济带动起来，商业价值提升，商业价值提升整个配套也会提升，轨道经济会对这个区域带来很大的便利性，同时南城这么多轨道都在往这个区域去。确实有几个产业在这个地区都在发展，而且大兴这个区域产业发展，包括居住人群的规划发展，包括商业配套的发展，是齐头并进的，一头往前前进的，这也说明大兴政府比较有前瞻性，包括教育配套、医疗配套非常完善，大兴区域有好的名校在这里建一个中小学，甚至区长副区长都陪他们去，邀请他们到这里建一个学校。说明区政府的重视，说明大家对区域的前瞻性的规划保证这个区域未来的发展潜力越来越远，发展势头确实比较大，咱们这个区域卖的价格才是在一万九左右的价格，还没有突破两万，其实通州早就冒到两万，现在开始回落了。我们这个区域经过调控以后，虽然速度有些降低，但是我们这个区域并没有受到大的影响，依然会受北京购房人群较大关注度。

　　【施宝成】：较大的体会，调控下来以后，通州那边的开发商打折，大兴那边排名前列都是成熟开发商，大家不会天上一脚，地上一脚，大兴很平稳。第二，接着刚才说机场，这个话题其实是一个更深远的话题，这个机场我再补充一下，这个机场不是我们顺义T1，T2的，这是一个枢纽型机场，它类似于纽约的牛尔克机场，一个是英国的西斯牛机场，它是一个枢纽似机场，对于周边的服务业，周边地带的基石从一定程度上比顺义要大，它是枢纽型的。应该说大兴比较平稳，主要以平稳为主调，大兴政府的形式很清醒，知道这应该一点一点整。

　　【主持人】：刚才几位开发商的代表也是谈了区域的看法，刚才也提到几家一起对这个区域进行规划建设或者各家都有不同风格的东西带进来，高老师您能不能从专家的角度给几位开发商在规划或者是设计这方面的建议，刚才几位也谈到了机场空港这块的建设，您能不能说一下这方面？

　　【高毅存】：关于南城开发的项目，不管是住宅也好还是公建也好，还是基础设施，包括空港、地铁、城铁，既然有这个机会跟大家探讨，不妨谈谈一些观点仅供参考，较好不要五花八门，刚才提到欧式古典，又是新现代等等，你想呀，好像琳琅满目一样，就没有一个自己的风格，我们在做北京市总体规划的时候保护北京旧城风貌，曾经有过这样的教训，咱们从长安街一过，从东头开车到西头，天安门这一段中国古典建筑风格，天安门文化宫的保护相对来说不错的，东头就不行了，东头基本就是一些现代，中粮都是属于香港那种殖民地，英国那个时代的一些建筑。到西边又变了，整个长安街可以说是一个建筑博物馆，建筑五花八门，没有自己的风格，这就很要命了。我们中国是首都，应该有自己的特点，自己的风格。你就看巴黎，如果各位没有去过，或者看电视或者看电影非常清楚，巴黎非常匀一，房子几乎6到8层，基本都是坡屋顶，有的带老虎窗，什么叫风格？风格一个大师讲的，风格就是不断重复之中求变化，一个建筑一个建筑，风格、颜色大体差不多，但是在细部就有微小差别，这就是风格。这一个城市，有一个基调，它就有了自己的性格了，巴黎那我就是拿坡仑后时代的建筑风格，拿出来以后这个城市非常古朴，很典雅，很大气，到什么时候巴黎拿出去都跟上时代的要求。德方斯也有一个门不是凯旋门，德方斯也修了一个建筑表现了一个门。我希望咱们大兴建设速度非常快，而且开发商都是自己独立运作，也不会统筹协调一下，都会我要比你有特色，这样形成了百花齐放，百家争鸣的态势。某种程度来说也不是一件太好的事，反倒百花都在那儿争鸣。要求将来这边的规划建筑师们，包括咱们开发商，开发商是主导，你对项目全面负责，你的意图往往对于规划设计者有很重要的影响作用，这是一个风格问题。

　　现在强调生态，强调绿色低碳，这也是我们将来不要盲目的追豪华奢侈，做表面文章，比如说采用很好的节能减排措施，举个例子，像节能减排的一些新技术的应用能够更多的采用，从新技术上为北京其他区域做一个榜样，因为我们发展很晚，好像是一个缺点，但是现在又变成优点。后来居上，你可以用较新的技术武装自己，你的楼盘为什么不用，还照着以前石材，普通的做法你就太“落后”了，不要追求表面的奢华，虽然把房价弄上去，但是品位品质是下来的，我觉得超前，谁能够更节电、节水这方面可以做一个竞赛，可以变成你将来宣传的时候一张牌，比如说我水怎么节约法，我能源上怎么样，不单单给业主们带来实惠，现在国家要讲碳汇，这是可以用金钱来计算的，这方面也是开发商关注的问题。

　　最后一点，我也想顺便谈一下房价，我觉得刚才各位心气都是奔着超两万，我作为北京市的住房者说一句，我觉得较好不要急以突破两万，把现在的房价稳在这个水平上，不要有大的起伏，既不要大的下跌，因为大的下跌对国家对什么也是不利的，但是也不要一起30%、40%的增长，每年5%、10%这样的可持续的增长，你的增长可持续就是好，每年增长一点，我觉得你的业绩就很令人敬佩，不要说今年增长50%，甚至百分之百，明年哗又下来了，对开发商不利，对百姓不利，对国家也不利，作为一些产业的掌门人，不去追高，他这里拿两个亿，他那个亿两万，不要追，有些开发商脑子比较清醒，我一万八全平衡过来就是一万八，管你周围是多少，这样的话，老百姓觉得你这个项目物有所值，现在老百姓也会去比较，你这样声誉建立起来了以后，肯定老百姓就会过来。

　　我觉得现在房价对目前的政策，我是有不同的看法，但是这个问题咱们也左右不了，你给老百姓买房设置，包括刚需的买房设置很多门槛提高，我觉得不是很好的调控。老百姓买房，特别是刚需，这是应该鼓励的，老百姓买房子有什么不好，这些人需要应该满足的，国家应该出台相应的政策能够鼓励这些有正常需求的人把房子买下来，分期付款想办法，让他有偿付能力把房子尽快买到手，让他居着有其屋，不是设置很多税收门槛，只是国家增加了税收，建房还是为了百姓住房，民生问题咱们现在不管做什么事都要有民生的问题，企业要赚钱，政府要税收，首要的是民生，我们现在所有人干什么，做什么，首先就得保老百姓的需求，他们正常的生活需求，这是很基本的，各国都在对基本的满足这方面的需求，这是应该得到满足的，应该被承认的，而且各方面尽力能够满足这部分人。

　　【主持人】：高老师从专家的角度提了一些建议，谈到房价的问题，几位开发商的意见，大兴的房价比较平稳，几家开发商也都是品牌开发商所以大家对这个价格也不会是盲目的跟踪或者怎么样。

　　刚才你也谈到绿建的话题也是非常好，也是请几位开发商，因为大家在建房子的时候很注意到绿色低碳这一点，我想先请中建的程总介绍介绍，您的项目也没有正式入市，有没有在绿色环保这方面做出一些什么样的特色？

　　【程扬】：我们项目相对其他几个开发商比较晚，我们在节能环保这块重点打造的，我们先期推出的项目以及后期推出的项目，立面选择上我们大量使用是陶板材质，是低碳的，我们环保混凝土，园林的设置全部采用了雨水自收集系统，很多新科技，节能环保的理念引入，实际上打造了科学环保的社区，突出了品牌上市运营的概念。在建筑行业几十年的积累总结出来的新工艺，新手法和新的施工理念来推导我们在房地产行业的不具合建设，是整体的思想在里面，也符合整个社会当前低碳环保。

　　【主持人】：我记得东亚马赛公馆去售楼处看得时候，当时销售经理给我介绍可能在各种材料，以及设计方面都体现了环保这方面的特点，贾总能不能给我们介绍一下。

　　【贾玉鹏】：我非常赞同高老师的说法，这是一个方向，我们也非常重视这方面的发展，我们建这个项目首先节能肯定是65%以上只能更高，不会更低，你像我们用的窗户一般都是铝合金，我们用的是木材和铝合金结合在一起，它的保温性能更好一些，能够在节能环保方面上升一个台阶。形成室内外压差，把室外新鲜空气压到室内，保证室内空气24小时比较新鲜，再一个不会有潮湿的空气在里面，防止细菌滋生。包括纯净水，我们引用韩国的纯净水系统，把水过滤之后，出来以后能够直接饮用。包括环保、建筑材料、绿地的设计，雨水收集这些系统，我们有所考虑。实际开发商在这方面大家都在探索，万科走的更靠前，用日本SI技术的应用，现场组装的技术，现场施作业非常少，这都是大家在节能、环保、绿色这方面进行探讨和发展，中国房地产发展时间比较短，与日本成型的建筑组装模式，包括房地产业发展时间还是有一定差距和距离。所以这方面发展过程中也是开发商的意愿。但是现在是什么？发展过程中，我觉得需要业主跟开发商有双方的理解，业主选择房子的时候价格比较关注的，可能有些细的问题业主看的不是很清楚，还是关注大堂装修是不是豪华，包括窗、门是不是用得较高档的材质，消费者的意识也在逐渐的升级，我是不是中水二次利用，你先给我说一下节能指标达到多少，所以消费者也在不断的升级，不断的成熟，所以说我觉得这一点大家政府在宣传过程中，开发商有意愿往这方面发展，这些技术对开发商建筑成本提升了很多，哪怕很少的一个。如果有消费者意识到这个程度，包括你环保节能指标，包括水资源二次利用，包太阳能的使用作为排名前列考察指标的时候，这个时候开发商整个环保绿色节能方向的发展会是高速的提升，这是双向的要求，对购房者要有这样的成熟意识，其实开发商还是跟着购房者走的，购房者需要什么样的产品，开发商就会马上跟随购房者走，以需求为导向。

　　【主持人】：贾总也是从购房者角度分析了一下绿色建筑的看法，我们最后由于时间关系，我们讨论一下我们最后一个话题，可能展望未来的话题现在进入2010年底的情况，房地产的市场也是比较冷清一些，我们想请在座几位专家、开发商来预测一下明年的，今年年底对明年房地产市场或者是小一点大兴区域的发展的情况，还有大兴区域可能一些购房者对大兴区域的置业的需求各方面的情况，请几位跟我们聊一下。

　　【施宝成】：我们应该是平稳为主，政府有节制，开发商有节制，第三政府要求开发商要有节制。从整个城市价格来说，我们预期在明年三四月份价格会有一个弱，明年年底和后年上半年四五月份还有一个价格的新的周期。置业这方面的建议，刚才也有人谈到不要盲目跟风，自己选择自己想要的。各家开发商在大兴尽管都在一个地方扎堆，说实话，十个项目有十个特点，各家都有各家的好，但是想清楚自己想要的，桥归桥，路归路，大家各自安守本分，不会有那么多在这个问题上那么多矛盾。

　　【贾玉鹏】：我们明年的市场，刚才施总说的比较全面，这一轮国家调控可以看到如果长远不满足，至少整个一年市场国家这种调控不会放松，就是这种调控力度也好包括调控所有的措施实施监控各方面措施都不会宽松。明年一年的市场，排名前列点开发商现在已经有一个非常清楚的认识，政府不会把这种调控轻易的放松，开发商现在也是非常理性的。原来的开发商尤其是北京的开发商，在07年之前都非常不理性，但是经过08、09、2010年以后，我觉得到2011年所有的开发商在北京开发项目都非常理性，他对政府的意图包括消费者的意图有一个非常清醒的认识，下一步该怎么走，大家心里有数，首先排名前列不能非常冒进，如果一旦冒进，政府再出台相应措施就是致命打击，这方向也不是开发商愿意看到的。政府希望开发商每年5%—10%稳步增长，这对买房的人有一个保值增值，对政府来说房地产带来各方面的税收对他的税收也是非常大的，2011年是一个平稳一年。包括我们整个项目或者新推出或者二期三期推向市场继续销售，我们策略是什么，在一期二期基础上有一个稳步的提升，提升幅度在10%以内，至少是我们公司的想法。除了个别楼有大的差别，大的提升以外，平均提升10%以内。另外在这个幅度范围内应该说也是一个合情合理的利用和增长范围。

　　【主持人】：程总这边中建项目马上要开盘，您说12月份会开始销售，您对这个项目接下来的销售预期或者明年的销售计划是什么样的？

　　【程扬】：所有房地产企业从今年年底到明年年初的看法不谋而合，和谐为主，平稳发展。整个未来的几年来讲，从政府的调控来讲，从销售者理性来讲，整个市场将会维持稳固攀升的局面，太高了不好，太低了不好。

　　【主持人】：高老师您作为专家，虽然您是规划方面的专家，您也谈到很多对房价的看法，您对明年的市场做一个自己的看法？

　　【高毅存】：判断说不上，我倒觉得地产无论到何时都是国家的支柱，不光中国，其他国家也一样，汽车、计算机、生物工程、地产，哪一个出现重大闪失是不可想象的，国家不能承受的。不管地产有什么样的风浪，不管有什么样的起伏，地产作为国家的支柱产业始终会向前发展，这是毫无疑问的，从人们的保民生，居着有其屋，人民改善生活，人民住房的需求也要逐步改善的，前提没有改变，地产行业肯定有很光明的前景，包括2011年。不否认随着宏观调控的政策会有一些起伏，这也是毫无疑问，因为调控正是由于看到了发展过程中出现一些问题，出台一些政策防止泡沫的出现，政府出台它的政策有它的根据和目的性，这个政策肯定要延续一段时间，现在还没有见到底，政策底还没有见到，新的政策还会陆陆续续出，不管国企也好，央企也好，民企也好要走自己的路，只要自己走的稳当，不怕有什么风浪，风浪是有，每一个企业经过风浪才会成长、成熟，这是正常过程。所以那些不成熟的企业，大起大落的企业在大浪淘沙可能就会被淘汰，我希望在座的各位和其他大型企业你们发展的会好，只要你们发展的好，再过几年会看到新的品牌。大家都看到上海高楼失火的情况，以后咱们用建筑材料别的不说，建筑材料一定要经过化验不要产生有害有毒气体，塑料在将来的施工中我希望大家把这个事提到重要的议题上来，不但是政府的责任，每个项目用什么建筑材料是你的事，你不点头怎么给你设计。所以很多建筑材料特别是高级产生有毒烟雾，起来死的这些人都是被烟熏死的，防火门、防火墙没有规定我材料燃烧之后产生什么气体使人窒息，没有这方面的规定，这是制度上的漏洞，出台新的规章里面我们先走一步，如果自己能在这方面先走一步，我觉得你也做了一件善事。

　　【主持人】：高老师提的非常及时，非常好。最后请曾总代理机构对市场非常敏感，您从您的角度预测一下明年的市场。

　　【曾扬】：这一点可以说风起云涌，大起大落，前年，去年我都曾预测过，今年就不预测了，各位都是行业内的专家，预测完了之后为什么不准？中国房地产特点很有意思，整个房地产行业属于上升期，没有进入到成熟阶段，包括政府政策为主要导向的引导很大会影响房地产，刚才施总说万一明年怎么样，明年不抑制通胀，英国或者其他国家引发蝴蝶效应怎么办？国家又得救市，我仅代表个人，我不再预测。

　　【主持人】：最后请几位对大兴区域的发展，自己对大兴区域的发展每人用一句话总结一下。

　　【曾扬】：今天很好，明年会更好。

　　【施宝成】：用一个电影名界定一下大兴大兴，很大的星星。

　　【贾玉鹏】：潜力无限，值得关注的地区。

　　【程扬】：有一个电影叫做《优质邂逅》，开发商和大兴是优质邂逅，希望消费者在这个地方能够找到自己的优质邂逅。

　　【高毅存】：大兴行动虽晚，但是抢占制高点。

　　【主持人】：今天感谢几位嘉宾的到来，对我们大兴区域做了一个价值的评估，对大兴区域规划、展望大家都做了非常好的建议，今天也是非常感谢几位的到来，谢谢！