北京30余项目预计11月入市 价格多“待定”

尽管11月市场前景并不被看好，但由于预售资金监管等政策因素影响，一些纯新盘和老盘后期还是加快了入市的步伐。

　　2010年的“金九银十”在政策一次又一次的冲击中过去，进入11月，北京房企和楼盘开始年底的冲刺。多家统计机构数据显示，11月北京有30余个项目计划开盘，纯新盘占比接近一半，其中不乏一些热点区域的“新面孔”，比如中国铁建青秀城 (论坛 新闻)、富力金禧花园 (论坛 新闻)、绿地新都会·国际花都 (论坛 新闻)、芭蕾雨·悦都 (论坛 新闻)、万科红 (论坛 新闻)、北京城建世华泊郡 (论坛 新闻)等。

　　部分项目加快推盘速度

　　据某机构的统计，截至10月21日，北京有34个项目计划11月开盘入市，其中纯新盘计划开盘数量明显增加，达到12个。相比之下，远远超过了10月份的7个。随着10月25日《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台，记者采访发现，实际上酝酿在11月入市的项目数量更多。

　　对于11月份的推盘量，艺苑房地产开发公司副总经理王树森、8哩岛 (论坛 新闻 视频)项目开发商太和保兴公司总经理杨晓锋均表示，“11月中旬或下旬北京楼市或将迎来一个楼盘入市高潮，主要原因是在宏观调控、市场震荡的大环境下，大家都有一种落袋为安的心理。加之12月1日预售资金监管，对于那些达到预售条件，能在11月开盘的，肯定不会选择12月。”

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，此次调控显然是作用于中长期的，市场的低迷将会持续一段较长时间，因此尽管11月市场前景暗淡，但一些纯新盘，以及前期推盘量不多、回款金额不足的老项目还是加快了入市的步伐。

　　中小户型成供应主力

　　从11月计划开盘的项目看到，有半数项目推出的房源包括50平米左右的小户型产品，其中又有一半以上的项目报价在2万元/平米以下。如首邑溪谷 (论坛 新闻)、芭蕾雨·悦都、华业东方玫瑰 (论坛 新闻)、远洋新悦、马可汇 (论坛 新闻)等。

　　首邑溪谷项目开发商春光企业集团副总经理施宝成并不担心项目的销售，他告诉记者，“市场的刚性需求总是存在的，中小户型特别是低总价房屋，不管市场如何变化，总会获得购房者认可。”

　　高姗分析，新政之后，低价的小面积房源颇受市场青睐，主要是因为这类房源具备刚性需求的基本特征，尤其是对于总价承受能力较低、需求又极为迫切的自住型需求。开发企业也已经开始快速调整供应结构，加大符合目前主流需求的房源供应。

　　多个项目定价成“哑谜”

　　“价格未定”，无论是机构统计资料，还是项目售楼处的反馈，均显示许多计划11月入市的项目价格尚未确定。据中原地产统计，合计19个项目难以确定价格，占比接近7成，而目前已经基本确定价格的开发商也大部分表示将根据市场情况调整价格。

　　“申请预售证上报的价格在等待建委批准。”金地仰山 (论坛 新闻)工作人员说。此外，朝阳公园附近的PARK北京 (论坛 新闻 视频)项目也是因此原因价格未定，该项目从9月份排名前列次传出开盘后至今一直未见开盘。老盘后期华业东方玫瑰预计11月中下旬推盘，售楼人员告诉记者，会参照周边的项目价格，预计在16000元/平米到18000元/平米。

　　记者采访中发现，为了求得成交量，不少项目选择了“平价”入市。如万科长阳半岛推出9层纯板楼，均价为17000元/平米，与10月基本持平。

　　■实地探访

　　富力金禧花园

　　主力户型为90平米以内二居

　　位置：通州新华大街与新华南路交汇口

　　开盘时间：11月中旬

　　均价：20000-22000元/平米

　　主力户型：87-90平米二居

　　富力金禧花园地处通州老城区核心区域，位于北京one的南侧。项目一期开盘的1号楼和3号楼全部是精装修。

　　主打90平米以内两居室

　　11月3日上午，记者来到富力金禧花园位于双井富力万丽酒店内的售楼中心。两位购房者正围绕在沙盘前看房，二人表示，从今年初就关注通州的房子，富力又是业内比较有名气的开发商，因此得知富力金禧花园快开盘了，就想来看房。不过由于现在市场情况不太明朗，是否出手可能还会观望一下。

　　据销售员介绍，项目一期两百多套房源，其中仅6套60平米一居室，140平米四居数量也不多，87-90平米的两居室是主打户型。金禧花园目前报价为20000-22000元/平方米。

　　从金禧花园西门出去，距离地铁通州北苑站只有5-8分钟的路程。而沿京通快速到达国贸，只有十几公里的路程。

　　金禧花园所在的位置在运河的西侧，属于通州老城区，因此配套非常完善。项目周边围绕着包括物美、世纪联华等大型超市。通州重点中学潞河中学、通州区幼儿园等教育机构距项目均只有5-10分钟路程。

　　精装标准约2000元/平米

　　富力金禧花园周边聚集着很多楼盘，如北京one、龙湖蔚澜香醍 (论坛 新闻)、远洋东方 (论坛 新闻)、绿城新华大街项目等。其中，北京one均价约25000元/平米，远洋东方均价约16000元/平米。而周边二手房的价格，根据新旧程度不同，从15000元/平米到19000元/平米不等。

　　销售人员告诉记者，与周边项目相比，金禧花园性价比相对较高。一期开盘的1号楼和3号楼全部是精装修，精装标准约2000元/平米。而远洋东方为毛坯房，而北京one价格更高。

　　富力地产北京公司总经理张辉在接受媒体采访时曾表示，通州是未来北京的一个发展方向，富力很看好通州的发展。金禧花园项目是富力在通州的排名前列个项目，销售人员也表示，公司很重视通州项目，低开高走一直是富力的定价策略，因此项目会合理定价，不会高于周边项目。该销售人员还表示，开盘时会有一定优惠。

　　北京城建世华泊郡

　　北苑新盘楼间距宽达百米

　　位置：朝阳清河东岸 (论坛 新闻)

　　开盘时间：预计11月

　　均价：24000—25000元/平米

　　主力户型：

　　80-130平米二至三居

　　蛰伏许久的来广营4号地终于快要面世了，这个名为北京城建世华泊郡的项目位于该区域清河营地块西北角，北部为润泽系列项目，东部为华贸城，项目西侧，清河蜿蜒流过。该区域集中了许多热点楼盘，润泽悦溪 (论坛 新闻)、华贸城、天润福熙大道 (论坛 新闻)，以及中国铁建国际城。

　　均价范围24000—25000元/平米

　　世华泊郡距离城铁13号线北苑站较近，步行十多分钟即可到达，不过目前售楼处并不在项目位置，而是在位于区块南侧望春园售楼处。据销售人员介绍，世华泊郡小区内部拥有幼儿园和小学，教育为市政配套。

　　据销售人员介绍，虽然尚未最后确定，但大概均价范围在24000—25000元之间，“因为这是一期开盘，肯定是要比周围的项目便宜一些，不过还需等最后通知”。

　　宽达百米的楼间距算是世华泊郡的一个特色，在百米的楼间距之间，大面积的绿化也为小区质量的提升做出了贡献。不过售楼员也坦诚地告诉记者，世华泊郡与周围的几个楼盘都同样面临着高压电线的问题。X

　　未来两年区域渐成熟

　　在未来的两年内，来广营区域在售的多个楼盘都将陆续交房。

　　许多人看中此地未来的潜力，也使得该区域价格一路向上，今年3月初记者到天润福熙大道采访时，销售人员告诉记者有两套三居价格在19800元/平米左右，而现在天润福熙大道的均价在25000元/平米以上，可见一斑。

　　该区域二手房市场也比较活跃，记者从美家置地了解到，北苑家园 (论坛 新闻)几个小区成交均价在20000元/平米左右。

　　绿地新都会·国际花都

　　延续绿地精装修房传统

　　位置：房山区长阳镇京良路

　　开盘时间：11月底

　　均价：待定

　　主力户型：

　　86-130平米二至三居

　　中粮万科长阳半岛 (论坛 新闻)年内3次开盘“日光”，使得购房人高度关注房山区域。11月，该区域亮相的还有绿地新都会·国际花都、芭蕾雨·悦都等新盘。

　　着力打造精装修房

　　绿地新都会·国际花都位于长阳核心板块，市区驾车从六里桥走京石高速，在长阳19B出口后到达长阳环岛，然后沿昊天大街行驶800米即到。目前也有多条公交线路可以到达，如917等多条线路可以从天桥、六里桥等方向乘车在黄辛庄路口下即到。

　　正在建设的地铁房山线，也将为项目提供新的出行方式。开发商将提供地铁与社区间的摆渡巴士，保证上下班高峰期5-10分钟一班，方便居民乘坐地铁。

　　绿地新都会·国际花都共有10多万平米住宅和30多万平米商业配套，推出的是住宅。住宅共有8栋楼，户型面积为86-95平米二居，100-130平米三居。绿地延续在大兴西斯莱公馆 (论坛 新闻)项目的做法，继续做精装修房，交房后即可居住。据悉，该项目为绿地国际花都系列，开发商在项目内布置了多处园林景观，既有法式的鸢尾，又有意大利的雏菊还有英国的玫瑰等欧式花圃。

　　绿地新都会·国际花都的商业部分配套完善，既有写字楼，又有酒店，还有精装SOHO空间，另外还会涵盖大型购物中心和繁华商业街。

　　周边均价15000元/平米左右

　　长阳另一个项目芭蕾雨·悦都也计划在11月开盘。该项目售楼人员告诉记者，均价预计在14000-16000元/平米。据悉，办理VIP购房金卡有一次性付款9.4折、首付50%以上9.7折以及购房按揭9.8折的折扣优惠。

　　记者了解到，长阳半岛最早的开发项目以加州水郡 (论坛 新闻)为代表，后续有碧桂园和中铁原乡小镇等。近期第三次开盘的万科长阳半岛，精装房均价为15600元/平米，而加州水郡二手房价为14000元/平米左右。

　　绿地京津事业部销售总监李蓟表示，项目将于11月底12月初入市，项目的面积实用适中，定位于刚性需求，价格策略将与大兴西斯莱公馆一样，将制定一个性价比较高的价格来销售。

　　中国铁建青秀城 (论坛 新闻 视频)

　　南四环内新盘首推两居

　　位置：玉泉营桥南1000米

　　开盘时间：11月下旬

　　均价：待定

　　主力户型：

　　88-120平米二至三居

　　当楼市供应郊区化后，四环内的新盘。中国铁建青秀城 (论坛 新闻 视频)位于南三环玉泉营桥南1000米，在京开高速辅路西侧。该项目主推新古典风格高板与花园洋房户型。

　　部分户型赠送花园或露台

　　如果自驾，从市区方向一直往南从玉泉营桥走京开高速方向辅路，便捷到达项目。而乘坐381、410、特3等多辆公交车在马家楼北站下车，也可达到该项目。据悉，地铁四号线公益西桥站以及正在建设的地铁十号线二期草桥站也都距离项目不远。

　　据销售人员介绍，中国铁建青秀城将于11月下旬开盘，目前项目的价格待定。项目以88-120平米两居、三居为主，全部南北通透，一梯两户，格局方正。户型中有不少增值部分，如赠送开敞阳台、空中花园以及计算一半面积的空中庭院。

　　据悉，此次开盘共有三种两居户型，面积均在90平米以内，布局类似，均有明厨暗卫。有的户型一南一北各赠送一个空中花园，有的户型则赠送露台，实用性较高。

　　青秀城是一个纯居住的社区，没有设底商，不过记者探访发现，由于地处南三环和四环之间的繁华地段，周边配套完善，有世界花卉大观园、保利影院、新华联商厦、乐天玛特等。

　　周边新盘均价3万元/平米

　　据了解，在青秀城周围，距离最近的在售楼盘为万年花城 (论坛 新闻 视频)濠景，是百万大盘万年花城的收官之作，户型面积有60平米一居，90平方米通透两居，135平方米三居，均价30000元/平方米。

　　记者从青秀城周边二手房门店了解到，周边的二手房价格自三月份上涨到高峰后有所回落，目前价位在21000-23000元/平米，2000年以后房龄较新的二手房均价更高。

　　据悉，中国铁建在北京的在售项目中，中铁国际城接近收官，中铁原乡小镇仅剩大户型在售，现在销售的主要项目就是中铁青秀城。

　　青秀城营销负责人表示，项目开盘的时间和价格还未最终确定。虽然现在楼市处于调控期，青秀城位于四环内，即使楼市下跌，项目也具有抗跌性。最终项目售价将根据市场情况来制定。

　　■记者手记

　　部分项目选择“赶早不赶晚”

　　对于11月北京楼市来说，处境似乎颇为尴尬。11月开始步入传统销售淡季，“二次新政”的作用会继续显现，而12月1日开始的预售资金监管，又扰乱了部分开发商的推盘节奏。

　　太和保兴公司总经理杨晓锋对记者表示，“接下来会一个月不如一个月”，价格虽然目前还没有出现大面积波动，但是已经有少数项目开始降价，明年市场供应量会增加，目前政府的政策意图很明确，防止房企提价，跌价会是一种趋势。

　　而抱着这种想法的开发商也比较多，首邑溪谷项目开发商春光企业集团副总经理施宝成判断明年一至三月份，市场会出现比较大的供应，主要有“三道令”逼迫开发商不得不加快推盘：一房一价使得项目不可能涨价、限购令会让市场供大于求、预售资金监管迫使开发商更加注重资金的使用。而到明年五、六月份，市场价格会到低点。

　　此外，远洋地产北京区域事业部营销总监胡宇宙也表示，今年最后两个月，市场会以观望为主，主要是因为政策出台市场需要消化。

　　正是对市场的观望以及悲观预期，有些项目选择“赶早不赶晚”。在定价上也表现出了十足的为难。比较一致的观点是：定价太高，肯定卖不动，定低了一是担心利润率，二是担心影响品牌以及前期业主的心理。

　　杨晓锋表示，对于那些排名前列次开盘，以中小户型为主的开发商，定价的包袱会小一些，对于已经销售完80%的开发商，如何定价确实很费脑筋。