北京商品住宅市场9月份报告

　　9月的北京商品住宅市场呈现出快速回暖的景象，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，成交量快速放大也属情理之中。本月商品房签约总量为18807套，环大幅攀升47.78%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为12215套，较8月的6588套，大幅上涨85.41%，这是继调控政策出台，连续第三个月保持快速回升的势头，且上涨幅度较大。其中，期房成交量为10786套，环比8月的5565套大幅增加93.82%，而现房全月成交套数也达到了1429套，环比放大39.69%。

　　与此同时，新建商品住宅成交均价和开盘均价出现了不同程度的回落。成交均价降至19862元/平方米，环比微跌5.46%；开盘均价快速下滑至21086元/平方米，降幅高达25.91%。本月出现 “量升价跌”主要有三方面的原因。首先，9月是房地产行业传统销售旺季，而市场对本轮调控政策影响已部分消化，加之刚性需求逐步入场，推升了成交量的快速放大。其次，受调控政策的影响，前期入市的项目多为抗跌性较好的高档项目，因此成交均价和开盘均价较高。进入9月，不同档次的项目纷纷入市，从而拉低了均价。另外，刚性需求对应的多为中低档项目，刚性需求的增加无疑加大了这部分市场的成交量，均价下跌也是在所难免。

　　本月末国家推出五条措施遏制城市房价过快上涨，不过从政策内容看，只是对“国十条”强化和细化，对市场的影响力有限。特别是经过了半年的消化，市场已对 “国十条”及地方政府的调控政策产生“免疫”，北京新建商品住宅市场下一阶段的表现有待进一步观察。

　　一、行业政策 1. 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨

　　为进一步的贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。其主要内容包括

　　（1）加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。

　　要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　（2）完善差别化的住房信贷的政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　（3）调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。

　　（4）切实增加住房有效供给。加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

　　（5）加大住房交易市场检查力度。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。X

　　2. 国家统计局出台房价统计新招：直接用网签数据

　　9月25日国家统计局发布的住宅销售价格统计调查方案（征求意见稿）中， 直辖市、省会城市、自治区城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。新建住宅交易的网签数据内容，主要包括：住宅所在项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、成交总价(合同金额)、建筑面积、签约时间等。

　　暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。

　　3. 8月CPI同比上涨3.5%，创年内新高

　　9月11日国家统计局发布8月份经济运行数据，居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%，涨幅创下年内新高。工业品出厂价格指数(PPI)同比上涨4.3%，环比下降0.5个百分点。CPI突破3%再度引发了市场对加息的种种猜测，股市也出现了小幅震荡。与此同时，1-8月城镇固定资产投资额达到140998亿元，同比增长24.8%，8月新增贷款5452亿元，货币增长继续保持平稳态势。

　　二、市场运行数据 1. 供应情况（1）可售商品住宅套数

　　在可售商品住宅供应套数方面，2010年9月北京市商品住宅可售房屋套数共计100,781套，与8月相比有小幅上涨，涨幅为2.26%。其中，可售期房套数为67,710套，环比上涨1.78%，未签约现房套数也有小幅上升，为33,071套，涨幅3.25%。9月末库存量继续保持上涨趋势，是2010年突破10万套，供应量进一步加大。

　　（2）可售商品住宅面积

　　截止至2010年9月31日，北京市可售房屋面积共计1271.49万平方米，环比微涨0.83%。其中，期房和现房的可售面积出现了不同程度的上扬，可售期房面积小幅上涨至826.90万平方米，涨幅为0.14%，可售现房面积达到444.59万平方米，环比8月的435.30万平方米，上涨2.13%。

　　2. 成交情况（1）成交房屋套数

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2010年9月北京的商品房签约总量为18807套，环比8月的12726套，大幅攀升47.78%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为12215套，较8月的6588套，大幅上涨85.41%，这是继调控政策出台，连续第三个月保持快速回升的势头，且上涨幅度较大。9月住宅期房成交量为10786套，较8月的5565套大幅增加93.82%，而现房全月成交套数也达到了1429套，相对于8月的1023套增加39.69%。

　　（2）成交房屋面积

　　2010年9月北京的商品房签约总面积为196.23万平方米，环比8月的124.49万平方米增长57.63%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约面积为133.11万平方米，快速上涨67.73%。

　　在期房方面，9月期房网上签约总面积为141.76万平方米，其中住宅签约面积为112.79万平方米，环比8月的64.12万平方米，上涨75.93%。

　　在现房方面，北京商品房市场9月现房签约面积为54.47万平方米，其中住宅签约面积为20.31万平方米，环比8月的15.25万平方米，上扬33.24%。

　　（3）成交价格

　　2010年9月，北京市商品住宅成交均价出现了小幅回调，降至19862元/平方米，环比微跌5.45%。这主要是由于随着金九银十的传统销售旺季到来，入市项目大幅增加，高中低档项目均逐步入场。同时，刚性需求的释放对中低档产品的需求量增加，从而拉低了成交价格。

　　3. 取证开盘情况

　　9月份，北京新建商品住宅开盘项目共计34个，供应量维持在高位。同时，随着各类型项目同步入市，商品住宅项目开盘均价出现小幅下跌，整体开盘均价降至21086元/平方米。