北京
北京搜狐焦点网 > 北京新房 > 新闻中心

金地集团董事长凌克:金地“体治”

2010-08-09 08:11:05 来源: 中国房地产报 作者:刘晓云

  前言:2009年岁末至今,房地产政策与市场发生一系列变化。作为房地产企业家系列报道第四期的采访嘉宾,金地集团董事长凌克对本报记者表示,金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。房地产金融俨然已成为金地寻找差异化路径选择的方向之一。对于外界有关金地人事变动的关注,凌克表示,希望“体治”而非“人治”,金地的管理体制也在不断地摸索和改进。

  金地集团董事长凌克依旧以严谨形象示人,也不乏儒雅的笑容。在本报记者面前落座的他,没有咄咄逼人的气势,一如长者般谦逊与随和。在征得记者同意后,凌克点燃了一支烟,不时看着烟雾在眼前慢慢消散。

  采访中,凌克常常会陷入沉思,沉思时,会望几眼鱼缸里畅游的金鱼。他从来不贸然回答记者的提问,每一次回答,凌克酝酿的时间会长达几分钟。

  这种沉着,让金地陡生人事震荡之际,凌克仍能泰然面对。当外界质疑金地近年来的业绩堪忧之时,凌克淡然回答:“我不认为金地近两年的业绩提升太慢,我们希望进行差异化路径选择。”

  强化“体治”

  “金地是一个职业经理人公司,讲究的是团队协作。在金地,包括我在内,没有人可以单独决策公司的战略方向,我们不推崇英雄主义。”

  中国房地产报:因为人事问题,金地一度处在舆论的风口浪尖,本报更为关注的是,新旧管理层在行事风格方面的不同,是否会造成管理体系的行为习惯落差?

  凌克:金地是一个职业经理人公司,讲究的是团队协作。在金地,包括我在内,没有人可以单独决策公司的战略方向,我们不推崇英雄主义。金地一直奉行的都是更为民主和开放的文化,公司的未来发展方向是靠整个团队集体决策来制定的。因此整体上看,公司的文化、价值观、重大战略等方面都没有发生变化。

  中国房地产报:虽然外界对金地人事变动有不同的解读,但本报观察,不管被动还是主动,金地客观上完成了一次历史发展阶段的蜕变。你怎样看待这次人事调整,有着怎样的心情?

  凌克:就像我刚才所说,在我看来,公司的文化、战略、管理团队并没有发生变化,我们还是一支老队伍,只是个别人的岗位发生了变化。正因为如此,公司的经营活动并没有出现搁置,我们很快就把全部精力转移到了公司发展上。对于一个上市公司而言,保证经营的持续性,不让投资者利益受到损失是头等大事。

  中国房地产报:“即使有一天,我离职了,公司也照样会运营得很好”,你曾在金地人事变动后这样表示。金地如何在公司治理上能够做到这一点,金地会进行怎样的制度设计?

  凌克:金地从成立开始就在进行内部治理和制度建设等方面的工作,正是因为有比较完善的制度,我们才能保障公司的稳健发展。

  金地经营理念中很重要的一条就是强调制度和体系的建设,希望更多用“体治”而非“人治”来维系公司的日常经营运转。经过多年的发展,我们形成了一套成熟的管理模式和标准化的工作流程,任何层级的员工,都能迅速地根据已有的制度,融入到金地的经营体系中来。公司最近几年所推行的激励体系、投资管理体系的制度创新,都是为了更大限度地降低管理者主观因素介入的程度。

  另外,金地也十分重视人才梯队的建设,经过多年的发展,公司目前已经形成了一个经验丰富、结构合理以及储备丰富的人才队伍。我们尤其重视提高管理者的领导能力。完善的人才梯队和管理团队也让公司每年都能保持一定的人才流动性。

  金地曾与一家国际顾问公司合作进行领导力素质模型研究,每年对管理人员进行详尽的测评,并在此基础上制定行动计划,提高管理人员的综合管理水平,这项研究虽然成本不低,但是我们一直在坚持,保证我们的管理团队综合水平能够经得起考验。

  此外,集团与子公司要建立科学的管理体系,不仅要有足够的授权,以保障他们在排名前列线可以开展大部分的日常运营活动,但同时,又要加强对子公司的监控,保证在管控上不出现大的问题,例如投资、工程的招投标、财务等重大决策权均在总部。总部主要负责提供资金和人力支持,并集中输出管理制度、技术标准和工具方法,日常的公司运营则授予子公司更大的自主权,充分发挥子公司的主动性和创造性。

  当然,管理体制也需要不断摸索和改进,也许我们将来还会有一些更好的方法。

  创造板块联动效应

  “未来,金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。”

  中国房地产报:除对企业管治进行强化之外,金地在2009年对总部组织架构也进行了调整,设立了战略管理部和产品研发部,我们应如何理解两部门对公司未来发展和应对经济周期的作用?

  凌克:金地的战略管理部,主要从事战略研究、宏观经济研究、管理研究等工作。金地在经历了十几年的快速发展后,已经形成了一定的规模,在这种情况下,战略方向对于公司下一步的发展更显重要。对于房地产企业而言,融资和投资是房地产企业的两翼,缺一不可,战略管理部的设立就是为集团的投融资以及长远发展服务的。这对处于行业危机和规模扩张时期的金地来说十分重要。

  而产品研发部是为了加强公司的产品研发能力,在总结集团住宅开发经验的基础上,开展产品线研究,做好住宅产品的规划和研发工作,可以提高住宅的产品开发效率。公司秉持“规模化创新”的产品策略,既突出创新,也注重效率。

  住宅产品是与我们生活最为密切相关的消费品之一,但现在我们也看到,同质化的竞争使一线品牌房企的优势在减弱。从根本上来讲,产品品质是企业生存发展的基础,我们设立产品研发部门,就是想在这方面有所突破,从而增强产品的市场竞争力。

  中国房地产报:我们认为,目前房企战略正在悄然发生改变,你如何在即将开启的新的房地产时代去谋划金地的转型?

  凌克:中国的住宅市场还有很大的发展空间,未来金地仍将重视在住宅市场领域的规模化发展,提高市场占有率。同时,商业地产的运作能力也是公司探索的方向之一。根据房地产市场的发展规律,我们看到了新的盈利空间,我们会积极培育公司在商业地产领域的运作能力,目前金地正在旧城改造、社区综合体建设上积极投入。

  未来,金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平。相信多样化的发展模式不仅会为金地带来新的增长点,也会提升公司的抗风险能力。

  不过,中国的商业地产还处于初级发展阶段,环境还不成熟,因此,公司并没有将主业转移到商业地产领域。但是商业地产是金地未来的发展方向之一,这一点是肯定的,金地会把商业地产的开发和运作当成未来重要的战略规划。

  中国房地产报:你说到金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值,请问这句话怎样理解,如何形成联动价值?

  凌克:首先是商业地产和住宅地产之间的联动。在具体操作层面,通过住宅地产快速回笼资金,投入到具有稳定性且创造长期收益的商业地产项目中。由于商业地产具有长期稳定收益和融资顺畅的功能,又将会为住宅地产的发展提供资金支持。

  经过这样的良性循环,不仅可以拓宽金地的融资渠道,也有助于公司实现多业态发展,还可以通过各业务周期的平衡,降低回报波动风险。另外,发展商业地产有利于降低住宅土地获取的成本。

  至于房地产金融,它与住宅地产、商业地产之间的联动关系就更加明显了,我们可以将发展房地产金融方面的一些想法与商业地产结合。金地做商业地产,其中一个原因是看中了市场对商业物业投资的巨大需求,用有经常性现金收益的物业去做稳定的投资载体。这样的话,金地就可以充分运用金融杠杆,把收益权拿到市场上做证券化,对公司来说,相当于已经实现销售,用未来的现金流贴现。与此同时,商业地产持有风险也降低了很多,还能保证客户的投资回报。

  当然,商业地产的金融政策,目前还在制定和完善过程中,这方面也需要市场环境和资本环境。但当市场环境、资本环境成熟了,金地所探索的商业地产金融模式一定会为公司的发展产生巨大的推动力。

  金融战略深化

  “金地的投资和管理平台给基金提供了更多的投资机会,金地的品牌优势和项目管理能力也给基金提供了运营和管理项目上的帮助。”

  中国房地产报:金地在年初透露,今年会发起成立由金地募集和管理的人民币基金,能否介绍一下具体情况,目前进展如何?

  凌克:金地将与投资伙伴一起发起人民币基金,主要投资于住宅地产,同时也会对商业地产以及公司进行投资和并购,投资规模大概是3年80亿~100亿元。不过,具体的投资领域还没有详细分配。我只能告诉你,目前人民币基金的相关筹备工作正在按计划进行中。

  另外,我们还将尝试设立人民币夹层融资基金,充分利用金地的基金管理优势,满足中小开发商的融资需求。

  中国房地产报:金地的房地产投融资运作平台——稳盛投资于近期成立,本报希望了解更多关于目前进展情况和未来业务开展方向,以及还面临哪些问题?

  凌克:公司成立的全资子公司稳盛投资,目前团队有20多人,主要人员在北京办公。这个团队都是国内秀的人才,很多都在国外的基金机构或相关机构工作过。目前,稳盛投资的雏形已基本形成。

  稳盛投资的主要盈利模式有两种,一是按照管理资产的规模收取相应的管理费,二是超额投资收益的分成。

  具体运作方面,我们会成立有限合伙企业或有限合伙企业与信托相结合的方式,如果投资者资金有限,可以通过信托方式成为我们的基金合伙人;如果投资者有足够的投资资金,就可以直接成为我们的有限合伙人。

  通过稳盛投资,可以让投资者与金地共同分享投资项目的权益,比如金地占投资项目的51%股权,有限合伙人占49%股权。这实际上是一种股权融资、合作开发的概念。这种合作模式给了投资者除股票和房产之外的第三条房地产投资之路,就是一起做开发商。

  除住宅开发项目投资外,稳盛投资也会涉足商业地产与城市综合体的开发和持有、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资以及企业收购和兼并投资等,是一个综合的股权类投资基金。通过这个平台,我们还可以让社会上的资金参与到我们的项目建设中来。

  如果说到问题,我想目前最主要的就是这个团队的能力和品牌建设,它们需要去和国内外那些已经具有相当成熟经验的基金公司进行竞争。

  中国房地产报:该基金是要投向金地项目还是会部分投向非金地项目,怎样避免关联交易产生的投资风险?

  凌克:从现状来讲,我们会优先考虑投资金地的项目。对于基金来说,金地的投资和管理平台给基金提供了更多的投资机会,同时作为国内一流的开发企业,金地的品牌优势和项目管理能力也给基金提供了运营和管理项目上的帮助。

  风险方面,基金会以评估价格从所投资项目中退出,金地不提供任何形式的固定收益承诺和保障。我们现阶段主要投向金地项目也是从风险控制角度考虑,要通过金地项目的运作建立团队的经验,完善投资评审体系,为将来更好地去选取和管理非金地项目做好准备。

  中国房地产报:你曾提出到2015年时,房地产金融业务所创造的利润会占到金地利润总额的20%,金地将如何实现这一目标?

  凌克:这个目标的制定主要是根据我们对主业的发展速度和我们对房地产市场管理业务的发展速度的测算。国内在房地产信托方面的政策也在制定过程中,我们愿意先去做一些探索,等将来政策和环境成熟了,我们会把商业地产的市场运营和管理都放在商业地产基金里。

  发展房地产金融一方面可以为公司开拓新的融资渠道,另一方面,房地产金融也可以像住宅地产和商业地产那样为公司带来利润。如果运作得好,这一块将会有很大的发展前途。
释疑金地减速

  “我并不认为金地近两年的业绩提升太慢。金地是一家有个性的公司,不论是在产品方面,还是在发展模式方面,我们都希望进行差异化路径选择。”

  中国房地产报:在金地“快速滚动开发”战略中,资产周转率成为重要指标,但观察金地近3年来的表现,资产周转率一直呈下降趋势。金地将如果提高资产周转率?

  凌克:我们会通过丰富产品线和快速滚动开发等方面来提高资产周转率。

  2009年,我们的排名前列条产品线——格林系的研发工作已经完成,我们会提升公司在产品研发上的效率和资产周转率。另外,我们对项目开发周期提出了更高的要求,公司也制定了相关目标,如普通项目从拿地到开盘要求12个月内完成,高溢价项目要求15个月内完成。

  中国房地产报:金地在2009年下半年新增了大量土地,但是自去年11月到现在,金地并没有在公开市场拿地,原因是什么,金地年初制定的土地计划是否会调整?

  凌克:目前房地产市场处于波动状态中,因此包括金地在内的很多房企在投资方面都更加谨慎。公司今年主要是通过一些协议方式获取土地,这种较为灵活的拿地方式有效分散了金地的投资风险。因此,即使市场持续调整,公司也能抵御风险,利润也会有保障。

  根据金地目前的土地储备,能够较好地支撑公司未来若干年的发展,因此近期金地较为谨慎的投资策略并不会对公司发展造成影响。

  目前,金地的相关战略仍旧在依照原计划执行,但公司会密切关注市场动向,综合市场环境以及公司各方面情况来决定是否调整相关计划。

  中国房地产报:正如刚才所说,金地在去年地价高位时获取了不少土地,今年又遭遇宏观调控,金地是否会重蹈2008年的复辙?

  凌克:房地产行业是长周期行业,正常的运营周期都在3年以上,因此土地的盈利水平并不值得担心。事实证明,即使是2008年获取的土地,仍然取得了较好的销售业绩。

  2009年,公司在投资方面做了大量工作,在土地市场回暖之前便积极进行投资,取得了一些性价比较高的土地,金地非常看好这些土地的前景,也符合金地适当提高中高档住宅所占比例的战略。去年,金地获取土地的楼面地价为3900元/平方米,处于风险可控状态。因此,这些投资并非是激进的,而是在充分的市场调研和战略考虑下做出的决定。

  中国房地产报:在目前成交量萎缩的市场情况下,金地是否会对开工计划进行调整,要完成今年210亿元的销售目标,是否会对销售价格进行调整?

  凌克:在连续的政策调控下,今年的市场走向还不明朗,但金地仍将加大开工量以及推盘力度。由于公司可售房源较少,目前依旧维持今年开工计划。

  截至2009年年末,金地共有已售未结资金123.6亿元,业绩锁定系数高,因此销售目标也暂不会做出改变。

  不过,公司在销售过程中会采取随行就市的策略,进行合理定价。但我想强调的是,刺激销售并不仅仅只有降价一种手段,还要配合其他措施,比如提高产品的竞争力和创新营销模式等。只有这样,才能够在逆市中取得好成绩。

  中国房地产报:人们一直以“招保万金”来形容中国的四大房地产企业,但不可否认,金地近两年的业绩提升与其他3家存在着一定的差距,是什么原因造成这一现象,金地又如何尽快“补课”?

  凌克:我不太清楚你的判断是从哪些方面来考虑的,我并不认为金地近两年的业绩提升太慢。从归属于母公司的净利润这一指标来看,2009年金地的净利润为17.8亿元,同比增长111.24%,增长速度在“招保万金”中排位排名前列。截止到2009年年末,金地的市值为344.8亿元,比2008年年底增长了215.6%,市值增长同样在4家公司中位列排名前列。

  我认为金地是一家有个性的公司,不论是在产品方面,还是在发展模式方面,我们都希望进行差异化路径选择。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

最新楼盘

中海·富华里

中海·富华里

82000元/㎡

海淀

查看详情
中海永定玖里

中海永定玖里

64000元/㎡

丰台

查看详情
海淀南路12号

海淀南路12号

143000元/㎡

海淀

查看详情
房贷计算