信托融资成本飙升 开发商饮鸩止渴

　　房地产信托产品年化收益率17% 意味着项目融资成本接近30%

　　上周末，有传言称，银监会电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信合作业务。分析人士表示，如果属实，这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整。

　　据普益财富数据预测，截至今年上半年，银信合作产品的规模已达2万亿元，单月新增规模时超过5000亿元，直接冲击整体信贷规模。

　　中国证券报记者在四大行的营业网点发现，在此之前，投资房地产的银信合作产品已经比较少见。在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下，一些中小开发商的资金链渐渐吃紧，如果银监会叫停银信合作，房企又少了一条融资通道。当下，只有信托公司直接发行的集合资金房地产信托产品还算通畅。

　　统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。

　　中国证券报记者了解到，包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，产品年化收益率一路飙升，已达17%。

　　普益财富信托研究部赵扬认为，收益率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面，资金无法及时回笼，将直接影响投资人的收益。此外，宏观经济形势不明朗，房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险，将进一步推高项目的融资成本，逐步放大投资者的风险。

　　业内人士表示，在当下房屋成交低迷的情况下，开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资，如果不是最后的疯狂，那就是房地产行业实在很暴利。

　　开发商紧抓“救命稻草”

　　H君供职于一家大型央企下属的信托公司，从事房地产信托产品设计工作已经三年了。今年上半年，H君基本上有一半时间都在外地出差，公司业务大爆炸，每个人都要接手3、4个项目。

　　“我上半年接触的都是中型开发商，设计的产品融资额基本在10亿元左右。年初产品年化收益率还可以做到10%以下，现在也要11%或12%，高的能到15%-17%。开发商都后悔去年没把地卖出去，现在有些已经砸手里了，如果再不筹钱开工，以后可能更难卖。到时候政府来收地，银行来收账，会死得很难看。”H君颇为感慨。

　　在资本市场融资和银行贷款双双受阻的情况下，开发商不约而同想到了借道信托融资。6月18日，福星股份公告称，拟通过股权信托融资方式募集资金10亿元，用于3年期的项目开发。6月30日上实发展也公告，将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》，信托贷款金额10亿元，期限为一年，利率为4.779%。城投控股7月1日公告称，拟发行信托产品募集资金不超过20亿元，期限不超过一年，利率不超过银行同期贷款利率。