朱仝：土地不应该像艺术品那样拍卖

　　朱仝 北京世嘉房地产开发有限公司董事长

　　目前，一般非国有的开发商们都在探讨着如何更理智地获得土地，但是由于土地的供应现在是“华山一条道”，真的没有其他办法。无非都是从土地的一级开发入手、竞争那些小一点的地块，以维持生计。

　　长期来看，在地价被认为是未来高房价支撑力量的市场环境下，对于土地市场的调控，人们希望土地能够通过更理智的工作机制出让、控制供地节奏，以达到调控房地产市场的目的。为此，《观点》杂志专访了北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝先生。

　　观点地产新媒体：我们都知道，土地市场竞争依然很激烈，公司采取哪些策略避免拿地时其他开发商的竞争？

　　朱仝：竞争是不可避免的。但是如何竞争确实是摆在社会、政府和开发商面前的一道难题了。这样的土地上市手段，必然要推高地价。拍卖的形式看似公平、公开，但其本身存在着博彩的意味，中国大陆人的思维方式是很喜欢“对赌”的，高价拿地不就是对未来市场下赌注吗！中国目前的经济发展还处在浮躁和不理智的状态之中，这种土地拍卖形式，起到了推波助澜的作用，我认为是很不可取的。艺术品、古董是可以这样拍卖的，但是土地，我认为不应该这样去拍卖。争强好胜、国企和民企之间的不平等，肯定要导致高地价。

　　目前，一般非国有的开发商们都在探讨着如何更理智地获得土地，但是由于土地的供应现在是“华山一条道”，真的没有其他办法。无非都是从土地的一级开发入手、竞争那些小一点的地块，以维持生计。这样的拍卖形式如果持续下去，必将产生新的行业垄断巨头的出现，从而使房价进一步升高。

　　观点地产新媒体：北京原本定在两会期间推出的数地块要推迟拍卖，对于政府推迟拍卖土地情况，你是如何看待的？

　　朱仝：我的看法是，两会之前不进行土地的拍卖，主要是地方政府怕在两会之前由于土地的拍卖引起比较大的风波，不管是拍卖的好还是不好，都会引起不必要的争论。拍卖价高了，肯定会说泡沫又要出现了，拍卖价格低了甚至流拍了，对北京的整体土地市场乃至未来房地产形势的估计，更会产生影响。毕竟地方政府并不希望土地的价格一路下滑。事实证明，本来全社会对房地产行业的怨气、乃至怒气已经很大了，不愿在两会期间引起更大的波澜。但是，两会以后的拍卖情况还是引起了社会上的相当的反映，如果在两会前上演着一幕地王大战，那么两会就更热闹了。

　　观点地产新媒体：国土部出台的“十九条意见”中最核心的一条规定，土地出让成交后，必须在合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，最迟付款时间不得超过一年，“国十九条”的出台对对楼市究竟产生多大影响？

　　朱仝：敢于出手进行招拍挂拿地的房地产企业，在摘牌的同时，对资金的准备，总体来说是充足的，除非一部分企业是存心想炒一把的之外。但是，不管怎样，这个措施的出台，对开发商的资金实力、融资能力都是一个考验，规定出台的目的是整顿行业的拿地行为，使之更加有效和快速实现房屋供应，但另外一个方面，就是开发商的拿地成本相对加大了。表现在拿地资金的资金成本加大上，那么拿地成本的相对增加，也必将反映到房地产的最终价格上。

　　观点地产新媒体：北京要抑制高房价的态度还是比较明显，这对去年已经拿了地王的房地产企业而言，会受到怎样的冲击？

　　朱仝：一般开发商拿到土地以后，真正到了开盘销售，也要将近两年的时间，这两年中，市场总体形势，在现阶段来看，都是要往上走的，到了这些地王的房屋开盘销售时，我的观点是已经和当时的房价相匹配了。从以往的情况来看，对于开发商来说，前期是有很大压力的，包括资金本身的压力、对市场的未来发展所产生的恐惧等等。所以，高价地拿到手以后，开发商们一定要在产品的档次、功能配置上做足文章，从而使得整体楼盘的品质提升到，达到“酒香不怕巷子深”的境界 (论坛 新闻)。这样做从另一个方面来说，也提升了区域的物业品质。

　　观点地产新媒体：在抑制高房价的政策下，您认为目前国内这种走差异化精品路线的企业会受到如何的冲击？

　　朱仝：走差异化精品路线的企业，一定还会在产品上再下工夫，在产品的研发、创新上也会投入相当多的力量。其实就是用更好的品质打动市场。同时，对开发商们的对产品的理解、对市场走势的推动和对规划设计方面的要求，冲击是很大的，但这是“正冲击”。

　　观点地产新媒体：09年有一个比较显著的现象，就是一些国企大量的进入到房地产市场，据您观察，今年这种现象还会延续吗？

　　朱仝：这个题目已经被国资委的新规定解答了。

　　观点地产新媒体：从业绩报表看，大部分企业2009年的业绩都有了大幅的攀升，据您了解，业绩出现这么大的提升主要有哪些因素？

　　朱仝：房地产企业的业绩提升主要还是市场的提升所导致的。其次，地王的出现、行业规范化管理所带来的整体房地产开发的品质提升也是因素之一。

　　观点地产新媒体：为了抑制房价上涨，近期政府密集出台了一系列楼市调控政策，您是如何看待今年北京房价走势的？

　　朱仝：今年北京的房价在政府的更加严格的管理之下，会更加规范，但是价格上涨的趋势还是不会逆转的。由于土地供应的相对不足和中国国人的住房心理，量少、价高的形势依然会继续。