银监会严控信托资金入土储 紧缩或转向开发贷

　　2009年房地产风生水起，房地产信托的发行量也因之猛增。但这个对开发商有着重要作用的“钱袋子”，将被监管部门严格管理，并有可能进一步被扎紧。

　　银监会于近日下发通知，再次收紧房地产信托资金。2月21日，中国信托行业协会转发了银监会的名为《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》中明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，并要求各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控。

　　对于银监会这份通知，信托研究员认为，这其中有着多层意义。“主要是为了防范房地产信托潜在的风险。因为去年有太多的民间资金通过信托渠道进入炒地、炒房领域。另外这里也有一些配合中央房地产调控，收缩开发商融资渠道的意思。”普益财富分析师赵杨在接受记者采访时表示。

　　今年或从开发贷款上收紧

　　在日前下发的这份关于加强房地产信托管理的《通知》中，银监会明确要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银监会明确，信托公司发放贷款的房产项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家要求等条件。

　　“我认为这个通知是为了防止房地产信托风险。房地产信托产品发行将被收紧。”用益信托工作室李旸在接受记者采访时表示，去年发行的房地产信托计划的收益率普遍在10％以上，有的甚至高达20％。高额的回报率，让不少信托公司去年再次把对房地产信托的发行，提到公司发展的重要地位，信托发行数量创下新高。

　　回建强表示，该举措其实是国家对房地产调控的重要一步。“去年银行从需求方收紧二套房贷后，今年很可能从开发贷款上收紧。”他认为，现在银监会严控房地产信托，也是控制开发商资金渠道很重要的一个方面。

　　据普益财富的统计数据，2009年全国共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年134款的数量增加了50％以上，刷新了信托行业的信托纪录；而去年成立的房地产投资信托产品的规模达到327亿元，规模同比增40％。

　　房地产信托资金进入房地产仍在延续其火热的势头。

　　1月初，绿城中国与平安信托签署协议，出售绿城中国在杭州西湖区的西溪湿地板块项目50％股权及委托贷款，平安信托则以与绿城成立15亿的信托资金的形式收购上述项目。1月27日，中泰信托又与绿城中国订立了合作框架协议，中泰信托将以9608万元的新成立信托资本作注资，其后直接持有上海绿城项目公司49％的股权。2月21日，平安信托又联手余杭城建在杭州以10.6亿的价格购得杭州一块土地。

　　“种种迹象表明，在去年国家收紧二套房贷以后，商业银行对开发商的房地产开发贷款也正在被逐渐收紧。一些商业银行已经表示将减少对房地产的贷款，在这样的情况下房地产信托将成为今年开发商重要的融资渠道。”回建强表示。

　　对此，百瑞信托研究员罗靖也指出，开发商除了在土地储备环节有通过信托融资的资金需求，还有一些是在去年获得了土地，但今年因信贷收紧开工遇到困难的房企，也试图从信托中找到突破口。

　　记者在采访中了解到，一些上市房企由于短期扩张速度过快，在获得土地储备后多个项目同时开工从而导致资金周转不开；而为了解决开发中资金短缺的困难，这些房企也想通过信托的渠道来融资。去年12月以来，已有江苏舜天（600287）、香江控股（600162）等十余家房企发布了通过信托进行融资的公告。

　　防信托“过桥贷款”流入土储

　　那么从银监会的这份《通知》中，又传达出哪些更深层次的信息呢？

　　“从文件内容看，通知中提及到的几条基本上在之前的文件中都曾提及。但目前国家正在收缩信贷规模，此时这些问题再被提及，很明显就是要加强房地产信托管理，并相应地收缩房地产信托这个‘钱袋子’。”罗靖表示。

　　“最值得注意的是第四条和第二条规定，这两条是新加上去的，而且有比较明确的指向。”赵杨告诉记者。

　　《通知》第二条规定：“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。”信托专家解释，优先受益权是指优先获得信托利益的权利，拥有劣后受益权的投资者只有在优先受益人优先在信托利益中受偿后才能得到偿付。“这一条以前较少被提及。这项规定就是为了保证信托公司的资产安全。”李旸表示。

　　赵杨指出，《通知》第四条规定要求信托公司“不得以信托资金发放土地储备贷款”，就是防止以“过桥贷款”的形式让开发商空手套白狼。

　　土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，而“过桥贷款”正是发生在这个环节的。

　　据房地产人士透露，这种“过桥贷款”的操作手法通常是：由于开发商实力不足，或公司运转中出现资金缺口，需要向社会上进行融资才能完成新的拿地行为。此时一些信托公司会与开发商达成一定协议，当开发商从市场上获得土地后，信托公司帮助开发商向土地出让方支付数额不等的土地出让款。当开发商获得土地出让证后，再将土地质押给银行，从而获得银行的土地开发贷款。之后开发商将在获得银行贷款后，或在项目开发过程中将资金还予信托公司，并付给信托公司协议中约定的“回报率”。

　　上海一家信托公司的房地产部项目人员向记者透露，这种贷款风险比较大，但成功操作后的收益也颇丰，因此会吸引不少信托公司，“房地产高涨和低潮时，做这种信托的需求都比较大。行情好的时候风险比较小，监管部门的口子也比较松，很多公司也都愿意去做；可一旦处于市场逆转期，一些信托计划的风险很快就会暴露出来。”

　　对于其中存在的风险，回建强表示，有的信托计划只要一二个月就可能收回，可有的却要“跟着项目走”。而“跟着项目”的，因为从获得土地到开发项目，直至项目销售都有约一年左右的周期，如果项目在拿地时为高峰期，但开发或销售时适逢低潮或价格下降，那么信托计划能否及时拿到就比较“难说”了。

　　一些信托巨头和房企“联姻”是否会受《通知》制约，回建强表示其所受影响不大，“这些信托公司与开发商联手多数是以入股项目公司的形式展开的，已不像单一信托那样仅拥有债权，或做‘过桥贷款’的计划。像平安信托和绿城、金地及余杭建设的合作中，一般拥有公司股权，在项目发展上有一定发言权，因此对风险的把控能力要强一些。”