北京：虎年二手市场价格大幅下跌暂时是传说

　　受到春节长假的影响，北京二手房市场交易状况滑落至全月低点。北京市房地产交易管理网的统计信息显示：2月中旬（11-20日）全市二手房住宅网签总量为427套，不及上旬市场成交量的十分之一（2月1-10日4715套）。但是全市二手房的均价中旬为13790与上旬的13920相比微调1%左右。而单套面积则首次下跌到89平米左右，相比上旬的93平米下跌近4平米，中小户型明显占比上升，这也使得房价统计中均价基本持平。

　　议价空间加大 房价下挫暂时依然是个传说

　　不久前，市场曾爆出二手房议价空间已达10-20%的惊人消息。北京中原三级市场部调查显示实际市场并没有出现这一变化，也不可能出现这么明显的变化，即使在08年市场调整了近一年市场也不可能出现一个月这么大的变化。

　　成交价低于挂牌价目前已经成为一个普遍现象。据北京中原三级市场研究部统计显示：2月中旬95%以上的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调，下调比例在2%左右，这一数据相比1月继续下调，主要是需求对政策的作用明显相比1月更加期待。但是虽然买方热切盼望房价回调，但现阶段房价大幅回调依然可能很小。特别是中小户型的成交依然比较活跃，60-90平米房源的价格依然坚挺。

　　北京中原三级市场研究部认为一季度房价出现明显下调的可能很小：从购房者对楼市的关注度来看，北京市场目前来看还是有相当的需求和机会， 2月将会因为市场对系列政策的适应期出现成交量明显下滑的迹象，。但是从目前市场及政策变化来看，股市下跌严重，而楼市依然是较好而且少有的投资渠道，虽然从房价上涨速度看的确已经有泡沫化，但是针对大规模投资以后不可避免的通货膨胀来说，房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。3月市场回暖的可能性非常大。如果一旦市场工作日成交突破1000套，市场就可能明显的出现抄底入市的情况。

　　业内专家任志强最近说：房地产市场如果不出现购房者没法贷款的情况，房价很难出现明显的下滑。而且对于虎年的楼市来说，不可能出现08年市场调整时的开发商差钱的情况，所以以商品房价格为定价导向的二手房市场很难出现明显的价格下调情况，更不可能出现一些统计数据中动辄中旬比上旬价格下调10%以上的情况，房屋不是股票。除了投资属性外还有本身的居住属性。在土地市场依然很疯狂的现在，房地产市场不可能出现如此壮观的现象。

　　北京中原三级市场研究部的专家还结合今年的实际情况和历年年后的特征，虎年年后北京二手房市场特征做几个预测，以供大家参考，做好是否购房准备。

　　虎年的二手房市场成交会不会继续1-2月的趋势下跌？

　　可能性不大，在春节以后的悲剧二手房市场会比节前市场更为热闹。在今年北京春节前的二手房市场因为受到了一系列的政策影响，市场处于消化政策的阶段，而且在09年4季度的疯狂成交也的确透支了一些需求及房源。才使得节前市场一直处于盘整。但是从一定程度上也给节后的时候积累了部分需求及房源，这使得一旦市场消化了政策的影响很可能继续恢复上行。

　　1月的土地市场依然疯狂，1月北京总成交土地为26块地，总建筑面积为2823547平米，总成交金额为132.46亿。平均楼面均价为4691.4元每平米，溢价率为150.4%，其中居住类用地为：4块。总建筑面积为673034平米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305.4元每平米，溢价率更是高达140.7%。

　　虎年春节后的二手房市场不仅业内人士认为下跌的空间不大。很多有眼光的客户也没有像09年初那样观望而明显开始考虑抄底，据北京中原三级市场研究部统计数据显示在7天长假中特别是初三到初六的三天时间里很多分行都有不少客户预约看房，130家分行登记的需求更是达到了1000组，而在牛年春节7天假期中新增需求仅为600组。同比需求上涨了67%。而实际成交虽然与09年年底相比跌幅较大，但是与09年春节相比依然有3成左右的升幅。7天北京二手房市场达成成交意向的总成交量在200套左右，相比09年春节的80套左右上涨了150%。虽然与09年底日均成交上千套不可同日而语，但是虎年春节以后市场回暖的可能非常大。

　　目前市场的交易量和交易价格相比2009年高峰期都有了下调。，随着时间的推迟，市场的背景因素也在逐渐明朗化，由于市场不定因素带来的观望情绪也会逐渐减弱。

　　房价会不会跌？

　　价格问题永远是购房者最关注的问题，特别是经历了09年房价暴涨超过60%的北京市场，90%以上的购房者都将价格作为考虑的排名前列因素。在实际市场交易中情况中2月北京的二手房房价已经出现了微调，据北京中原三级市场研究部统计数据显示：2010年初的全市的均价首次出现下跌，从14100元每平米下跌到了13690元每平米，下跌2.9%。部分区域的房价下调甚至已经接近5%。

　　虎年春节已经北京二手房市场价格微调的这一情况会不会延续？还是会加速下调。北京中原三级市场研究部认为从目前市场的情况来看很难出现08年那样长时间调整的情况，从1月份全国贷款总量接近1.4万亿来看，房地产只要不收紧贷款，很难出现明显的下调，而目前的经济发展依然需要房地产的拉动作用，这使得房价明显调整很可能只是一个传说。从全年来看，在市场多种因素的相互制约下，虎年的北京二手房价格水平可能处于盘整状态。

　　面对这样的节后市场，要做哪些准备？北京中原三级市场研究部相关专家给您如下建议：

　　1.掌握好节后的市场节奏。节后的二手房交易高峰期一般出现在节后半个月到一个月期间，如果一旦市场工作日成交突破1000套，市场就可能明显的出现抄底入市的情况。

　　2.对于价格预期不要太高。不少购房者对于价格变化的预期较高，不过从历年的情况来看，特别是09年市场从春节已经明显的开始飞涨，这使得很多购房者都存在淘房捡漏的心理。而且年后由于需求量较高，往往会出现价格趋稳的情况，针对这样的情况，购房者要有一个理性的心态，既不能追高，也不能老是想探底，以免错过良机。

　　3.楼市的政策已经基本稳定。股市下跌严重，而楼市依然是较好而且少有的投资渠道，虽然从房价上涨速度看的确已经有泡沫化，但是针对大规模投资以后不可避免的通货膨胀来说，房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。3月市场回暖的可能性非常大。有空趁早看看房子。现在大多数中介公司都已经开门营业了，这个时间段客户较少，看房的时间会比较宽裕，选择的余地也会比较大。