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恒隆地产十年未拿地 吴士元:我们从来不囤地

2010/02/01 09:30 来源: 观点地产网 作者: 武瑾莹 评论
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    2010年1月27日,香港知名房地产开发商恒隆地产公布了2009财政年度半年业绩报表。据业绩报告称,截至2009年12月31日6个月,恒隆地产股东应占纯利增加超过13倍至港币173.51亿元。扣除投资物业重估收益及相关税项后,基本纯利在时出售旗下香港住宅物业“君临天下”的带动下,上升近4倍至港币55.08亿元。

  在1月28日记者见面会结束后,恒隆地产执行董事吴士元接受了观点地产新媒体的专访。

  观点地产新媒体:有统计表示,2006-2007年,恒隆上海两个项目的投资回报率为20%,但昨天公布的数字是30%以上。恒隆上海项目在两年时间内回报率高达十个点的提升主要来自什么?

  吴士元:主要是我们港汇的高端租客提高了很多。以前,我们刚刚做港汇的时候,低端租客比较多一些,现在比较好的租客,他们都愿意付多钱住进来,有了更多的国际品牌。

  当然,恒隆广场还是档,好像LV、Dior,我们在港汇的定位,就是在中高档。其实这里比较清楚一点,我们在港汇的牌子,比较中上一点,但是不是低档,也不是最上的档次,与恒隆广场比较,恒隆广场所有都是最顶档的。

  有几个牌子两边是重复的,但是所在楼层和位置不同。港汇现在的租客会付多一点租金。

  观点地产新媒体:在2008年,您曾表示,按以往经验,内地项目初期回报约5%,之后3年内升到8-10%,落成的第6年可达15-18%。但是这是在市场低迷时的预期,在经过市场回暖之后,恒隆对内地项目的回报率是否也有了更高的要求?

  吴士元:我们比较保守一点,不要给管理层的压力这么大。因为如果我们说5%,做出来是6%、7%,投资者就会惊喜,因为你做的好。而且你也要知道,我们开始的时间可能需要付多一点推广,一个新的商场,我们的租客跟我们也需要时间上的磨合。

  其实5%是我们怎么去算的呢?其实这就是我们去买地时的考量,这是我们的要求。我们去买地时,我也不知道应该付多少钱去买合理,我就用5%的回报去计算我就知道,这个地地价应该是多少,符合5%回报预期的就合理。如果地价比较高一点,回报可能只有4%,或者是3%,我们就不买这个地了,可能我们觉得这个地,地价太贵了,但是如果我们算起来,这个地,这个价钱,7%,8%的回报,这个我们就可以去投资。

  观点地产新媒体:所以这是恒隆判断是否值得买某块地的判断标准?

  吴士元:这个是其中一个判断,你可能还要看地的位置是不是的地段。但有时候你觉得是好的地,不见得是我觉得好的地,你觉得不好的地可能是我觉得是好的地,你看港汇,我们去买地的时候没人要。

  观点地产新媒体:在一次活动上,您曾说过恒隆有意成立控股公司,统筹所有内地的业务及方便在内地进行借贷。现在这个控股公司的进展是什么样的状况?

  吴士元:目前内地这样情况的具体的操作条例还不明确,所以我们还没有做。因为有关这方面的具体操作办法还没有出来,所以我们还要等,我在每一次跟我们的律师在一起的时候,我也跟他们说,有的时间我们再多研究研究。

  目前我们不会选择和内地的房地产商进行合作,其实我们在内地融资也没有什么困难。我们在国内贷款也很容易的,只是我们不想贷款太多,因为利息比较高。

  观点地产新媒体:截至2009年年报的时候,恒隆在内地所持项目涉及6个地区17个项目,投资承诺金额已达383亿港元。那么在这17个项目后期开发过程中,开发所需的资金主要来自哪些方面?恒隆将做怎样的资金运作安排以保持其一贯的财务健康水平?

  吴士元:这个需要解释一下,我们投资在内地约有400个亿,每一个项目平均是25个亿,但这是平均数,有一些项目其实比较大一点,75个亿,80个亿。

  我们已经支付的,差不多是100个亿,但是我们的买下的地与所有的项目差不多是380个亿,还有280个亿还要支付,但这个是分开支付的,因为我们是分开不同期去做的,第一期差不多是170个亿,第二期是210个亿。

  我们投入的资金主要还是自有资金,这些钱都是滚动投入的。我们有一点银行的借贷,但是不多,我们也有住宅项目方面的收入,比如我们在香港的部分住宅项目,就还没卖。

  观点地产新媒体:我们知道,恒隆在土地方面的策略一向比较独特。那么到现在为止,恒隆在内地及香港的土地储备有多少?昨天陈先生说恒隆在香港已经十年没有拿地,那么在香港的住宅项目售出之后,恒隆的主要运作是否将以内地的商业项目为主,这是否意味着恒隆未来可能成为一个纯粹的商业地产开发商?

  吴士元:不是差不多,是真的十年没有拿地。

  恒隆跟其他的地产商,发展商不一样,我们没有做土地的储备。我们买回来的地不是放在旁边晒太阳,我们也不囤地,我们买回来地就马上做好设计,就去开工了。在香港,除了今年业绩中提到的君临天下两个项目外,我们现在还有另外一个项目在跑马地。

  在内地,我们的项目土地有200万平方米。至于以后在国内会不会做住宅,我也不知道,还没有这个决定。适当的时候做适当的事,我们真的如果要做住宅,我们5年前,10年前,15年前在上海也可以做,在国内也可以做;再过10年,20年,30年,我们在国内也可以做;不是我们没有经验,我们有经验,我们做住宅做了四、五十年了。但是做商场,你如果有这个资金,你有这个兴趣去做,但是你再过10年,15年可能没有机会了,因为的地块已经给人家买了。

  我说的是的地段,比如说我们现在去铜锣湾做一个项目,的地段基本上没可能,这个就是我的譬喻,如果我们在上海,原来买港汇商城,恒隆广场,现在去南京西路去买的这么大的地方,以后基本上都没有了,也很贵。所以我刚刚说适当的时候做适当的事,就是你今天知道你的长处在哪里,你的机遇在哪里,你就做好这个事情。

  观点地产新媒体:但是开始往国内发展的时候决定做商业不做住宅的原因是否就是因为觉得商业的机遇性会更强一些?

  吴士元:还有回报,我们在2005年时,上海的回报有15%,在香港你看看,我们做住宅,回报可能也是差不多,但你不会每一次都可以做到在的时间去买地,卖出去的时间楼市也要涨,可能也有机会去亏本的,但是你做商场投资,哪里会亏本呢?你的资金是自己的,如果你的商场是的地方,管理也很好,租金就会往上调。

  观点地产新媒体:可以说,恒隆在内地的大规模发展是从2005年开始。是基于什么样的判断让恒隆觉得2005年是进入内地市场好的时机?我们发现,恒隆现在进入的城市主要集中于东北及环渤海沿线,但中西部城市较少,这样的布局是基于什么样的考虑?

  吴士元:主要有两个原因,就是我们看见在香港的机会不多,回报也比较低。2005前我们已经开始到上海,这个给我们一个信心,很强,这让我们知道自己可以做商场做的这么好,还有这么大的机会,香港现在地的成本这么高,你还要跟他们争,以前每一年香港楼盘的销售,的时间是每年差不多30000多套,但是你看最近越来越缩小,最多的时候15000,但是你看地产商,有没有减少呢?没有减少过,所以每一个跟其他的去争,去抢,每一家的回报也应该不高,从楼宇买卖,你不做商场做什么,你不去投资物业,去什么其他的东西呢。所以我们当时就有这个决定了。

  上海、北京,是我们最想做的,但是买不到地。所以我们更加觉得我们要占据第二线城市,比人家快一点,好像我们在沈阳买这个地的时间,我是第一家,现在也有每一个地产商在这里拿地了,但是我们已经拿了的一块。

  观点地产新媒体:事实上,我们看见从2008年起,不少外资机构投行都先后转让、抛售了手中持有的商业物业,即使在2009年也不例外。有分析人士认为,这表示出了外资投行的不看好。您认为呢?

  吴士元:你不可能用他们做一个比较,你可以用他们做一个参考,但是你要知道这是短期的投资。如果他们是长远的,跟我们一样的,我觉得他们也不会亏本,你从历史去看,哪一个地块你都不会亏钱的,但是可能要过10年、20年、30年,你看在香港,如果你跟以前20年比较,30年比较,一定有增长的,但是他们一开始就是做投机,不是投资,还有就是他们要把它卖出去,第一因为他们的总公司可能有问题,他们决策,决定要拿钱回去。我们看过以前,像日本,也有很多,他们往外投资,他们钱多的时间去买了很多美国的物业,最后他们亏本卖出。

  观点地产新媒体:2009年年底,您曾对媒体表示恒隆不排除在内地上市。为什么会有这样的想法?恒隆现在是否已经在准备上市前的事情?如果上市,会把哪些物业放入内地的上市平台?

  吴士元:这个我们还在看,因为相关的政策还没有出台。现在香港很多希望到内地上市,但是每一家都是在谈,包括我们隔壁的汇丰银行。我希望可以今年,但是你得有定案,因为所有的还没出台。

  至于把哪些项目放进去,我也不知道,我们看看它的具体情况,你要看这个怎么怎么样,对于我们股东是不是,我得去考虑怎么做,这个还是言之过早。

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