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开发商赌徒式买地存忧 囤地赚钱的日子将结束

2010/01/28 09:51 来源: 北京商报 作者: 王营 评论
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    地王一个高过一个,房价节节攀升,2009年房地产市场的疯狂至今尚存。而一个个被地王颠覆的品牌概念让越来越多的业内人士开始怀疑,房地产究竟怎么回事?

  万科副总裁毛大庆认为,未来政府依旧会坚持宽松的货币政策,但他感觉今年政府一定会从是否捂地、囤房等日常行为判断,对房地产企业进行规范。

  最近,北京市国土局公布了8家尚欠土地款的开发商,其中就包括曾经以50.5亿元拿下天竺22号地王的大龙地产。对于2009年的拿地狂热潮,政府的下一步将如何规范还在猜测之中。但业内人士认为,大龙地产欠缴土地款并不是个案,土地市场已经亟待规范。

  据消息,大龙地产以3000万元的注册资本独资设立了北京市谙盈房地产开发有限公司,并办理了工商登记手续。正在市国土局取消大龙地产拿地资格之际,该开发商做出这样举动,难免会让人产生其他联想。本报记者会持续关注此事。

  大龙“以小博大”

  地王背后疑点诸多

  大龙地产,出现在媒体面前具体来说主要有四次。

  第一次是去年11月20日,北京大龙房地产有限公司以50.5亿元竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,楼面地价2.986万元。同时参与竞夺的有保利、龙湖、远洋、大成、合景泰富、百仕达等12家房地产企业。由于该地块单价、总价均打破了以往的纪录,被媒体称为双料地王。

  第二次是地王拍卖之后媒体接踵而来的质疑,对于一个总资本仅为29.4亿元却吞进50.5亿元的大龙地产,是否具备开发该块土地的能力。

  第三次是今年1月22日,市国土局就北京加强闲置土地清理处置进行公告。公示了19个在2008年年底前就已拿地,但至今尚未开工的项目。其中就包括去年的“顺义地王”大龙地产在内的8家开发商,由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同,被暂停继续拿地资格。

  消息是,近日大龙地产对国土局的公告进行了回应,该回应称,公司将于近期积极筹措资金,交纳地价款,以恢复开发公司在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格。

  该回应还表示,开发公司目前拥有房地产开发企业一级资质,可以在全国范围承揽房地产开发项目,此次仅是暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格,其他地域不受影响。公司目前土地储备能够支撑公司未来几年的发展需要,而且公司近期亦无在北京土地交易市场拿地的意向,因此此次暂停开发公司在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格对公司经营无实质性影响。

  “这次公告对于大龙地产来说只能说是警告,本身不会对大龙地产产生影响,而日后政府是会没收保证金还是让其缴纳滞纳金还不知道,”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为。

  对于一个明显不具备能力吃进地王的大龙地产,国土部公示其欠缴土地款动作让很多开发商大为赞同。然而,类似大龙地产这样的开发商企业为何又会在当初高举牌?

  杨少锋认为,很多开发商拿地最初的考虑可能有两点,一是靠拖欠政府土地款;二是拿地之后再融资。

  “显然,日后融资的途径并不如大龙地产预想的那么顺利,”一位业内人士表示。

  超能力拿地开发商不只大龙地产

  “高举牌”或为“倒地”?

  大龙地产欠款背后的问题在业内人士看来似乎并不是如此简单。

  “因为大龙是地王,所以媒体会关注,所以它的问题会容易暴露出来,”上海五合国际总经理邹毅更加担心的是,2009年拿地狂热潮背后欠缴土地款的并不只大龙地产一家。

  杨少锋告诉记者,事实上,2009年很多拿地的开发商背后存在的隐患很大。

  “一类是本身没有房地产开发经验而进入房地产的;一类是超能力拿地的开发商,”杨少锋表示。

  事实上,2009年的拿地狂热潮让很多不知名或非地产行业开发商“一夜成名”,而地王面前,很多品牌开发商反而“望价兴叹”。中化方兴、中泽置业等地王的都曾经是2009年各大媒体的“热点”。

  “这简直是品牌开发商的灾难,价高者得的游戏规则让很多不知名的开发商立刻变得炙手可热,”一位业内人士感慨。

  但这些企业日后能否自如运作地王却成了业内的疑点。

  前不久,国土部“晾晒”的7宗土地就有一个共同的特点,即7宗土地分别为去年不同时期或不同区域的“地王”。其中,北京的4宗地王分别为朝阳奥运村乡地块 (论坛 新闻)、广渠路10号地、广渠路15号 (论坛 新闻)地、通州九棵树大街地块,开发商分别为中泽置业、北京富力城 (论坛 新闻)、中化方兴、北京祁连地产公司。

  “连续拿下通州九棵树大街地块和通州区永顺镇杨庄路地块的北京祈连房地产开发有限公司,我就十分怀疑他们有没有能力运作好这些土地,”业内人士表示。

  他透露,很多开发商拿地并不是为了开发,而是先拿下地之后再找其他开发商转手或者找类似于万科这样的品牌企业合建。

  而近日,上海翡翠别墅项目就被曝出倒腾6年,历经上海证大、绿城、上实、万科以及中粮的“多角关系”,最终地价翻番逾17倍。

  事实上,早在去年11月份,潘石屹在做客中央电视台一档财经类节目时说,中国有1/3的开发商只倒地,从不盖房。囤地是中国房价暴涨的重要原因。

  信贷趋紧

  “土地倒爷”日后命运存忧

  也许大龙地产正在为筹措后续的土地款四处奔走。

  “由于顺义地王剩余的40亿元土地款要在今年5月底付清,也就是说大龙只有4个月的时间筹集这笔资金,而从现在的情况来看,这对于大龙来说将是一项非常非常难的工作,”杨少锋表示。

  事实上,如果大市场环境一直如2009年不变,这些不管是出于何种目的拿地的开发商都会“做梦也在笑”。但政府却从去年年底开始有意规范土地市场。

  中央五部委在去年底联合发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,并在一年内缴纳全部土地出让价款。1月13日,住建部再次明确要求地方政府,要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税等规定。据消息人士透露,地方“救市”政策清理首当其冲的就是地方土地出让金的减免优惠政策。

  除了政府一再下定决心打击囤地捂地,银行信贷也不再如2009年那样宽松,并且成交量已经开始下滑。

  近日,据媒体报道部分银行近期已要求分支机构暂停1月份的新增贷款。

  “成交量的下滑和银行银贷的收紧都开始动摇着市场对这些地王的未来信心,”邹毅认为,融资问题是支付土地款的主要障碍。市场预期一旦改变,这些地王就将面临困窘的局面。而资金压力就成为他们的首要障碍。

  据“2009内地房企融资调查”显示,2009年在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下,内地房企急速融资,截至去年11月6日,前61家房企共计融资3924.55亿元,其中的“前15名”(按融资额高低排列)共计融资3193.45亿元,占被调查房企融资总额的81.2%,其中“前10名”获得的银行授信总额(2419亿元)几乎占被调查房企所获银行授信总额(2420亿元)的100%。

  毛大庆认为,未来,政府不会收紧货币政策,但一定会规范市场行为。

  “对于捂地、囤房相对比较严重的房企,再拿地或者融资时,或许会成为政府判断的一个衡量标准,”正对此提案的毛大庆向记者表示。

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