评论：绿地模式使之成政策受益者

    最近，绿地集团要建山东排名前列高楼的消息引起了业界的关注。

　　消息最早来自中国广播网：1月5日，由绿地集团在济南总投资为300亿元的一揽子开发项目正式启动——上海绿地集团斥资300亿元进军山东济南，启动建设6个项目，包括济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目，以及经四路纬二路超高层、南北康、京沪高铁济南西客站站前综合广场和腊山片区项目，总用地面积约6000亩，规划总建筑面积近700万平方米，项目的规划建设类型涵盖了超高层地标性现代服务业综合体建设、旧城棚户区改造和新城开发等城市建设的重要方面，也是沪鲁两地迄今为止的一揽子房地产投资开发项目；另外在后续将陆续启动建设的四个项目中，经四路纬二路超高层项目位于济南市市中区，总用地面积约250亩，规划总建筑面积约60万平方米，计划打造高达 400米的“山东排名前列高楼”。

　　其实，从2009年起，绿地开发类似“省会城市超高层”的消息就早就在不断刷新着业界的眼球及耳膜——

　　2009年12月24日，上海绿地集团宣布，其总投资25亿元于郑州高铁站的绿地中央广场项目正式开工，预计2012年落成；11月17日，投资300亿元开发的华北民用进口商品贸易区在河北廊坊启动；10月29日，绿地集团宣布投资40亿元在江苏太仓市开发建设绿地太仓新城项目，项目规划总建筑面积约34万平方米；7月28日，绿地总投资10亿元的徐州市城建重点工程绿地城市广场 (论坛 新闻)生活购物中心项目举行奠基仪式；7月11日，绿地在西安浐灞生态区，宣布投资280亿元，打造占地约4000亩的绿地雁鸣湖生态城；6月30日，绿地集团投资30亿元开发建设的南昌绿地中央广场”绿地中心”项目正式开工建设；6月24日，绿地集团进军陕西延安，拟投资参与延安新城大型现代服务业综合项目的建设，项目总占地面积约3800亩，总建筑面积270万平方米，总投资约70亿元……

　　绿地集团在二三线城市的商业地产开发、及开发份额在在绿地集团整体房地产业务中所占据的份额，越来越像一颗水晶，闪闪地炫烁着关注着它的人的眼球。

　　是到了对绿地集团二三线城市商业地产的开发模式“侧目”以视的时候了。

　　2009年，绿地集团实现了快速增长，全年业务经营收入突破740亿元，在2009中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业排名中位居第2位，在上海地区企业集团中排名第13位，在建工程面积达1800万平方米。企业荣誉方面，绿地集团连续13年、绿地建设集团连续9年获上海市重大工程实事立功竞赛优秀公司称号，2008年“绿地”被国家工商总局认定为中国驰名商标，同时凭借其在公益领域的贡献，荣获“中华慈善奖”提名奖。在房地产主业方面（绿地第二主业为能源，第三主业为金融），绿地集团坚定实施“全国化战略”，房地产建设项目已遍及全国21个省35个城市，目前在建工程面积1800万平方米。2010年施工面积预计将达3000万平方米，有望跻身年销售千亿级企业——其中商业地产已覆盖上海、南京、重庆、西安、郑州等20个大中型城市，总投资规模已经超过了700亿元（包括合作项目）。

　　绿地集团创立17年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，建造为无数家庭构建梦想之家，打造更为适宜的居住环境，满足现代社会精英人士对高品质生活的要求，基本以房地产开发为排名前列主产业，能源、金融为第二、第三产业，而房地产产业中，又基本以住宅为主，商业为辅

　　绿地集团加速在商业地产上的投入始于2005年。2005年，中央政府针对住宅市场展开了新一轮的调控，绿地集团意识到今后住宅市场上，中央政策将面临着更多的不确定性，因此绿地集团根据规划有步骤地向商务地产倾斜（对绿地加大在二三线城市开发商业地产的原因，我在观点地产网的采访中已经有一定的分析，感兴趣的可搜索《400亿布局二线张玉良押注商业地产》一文查阅）；近年来，绿地集团根据自身的优势资源及开发优势，加快调整优化产品结构，进一步加强商业地产开发步骤，并形成了绿地集团商业地产开发特有的“绿地”模式。

　　绿地集团自称是“最懂得政府的开发商”，用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”

　　绿地集团对外扩张的城市选择上，大部分都布局在了省会城市上，尤其是区域经济中已经较为发达的省会城市，绿地的城市商业中心项目也已经从上海扩张到了昆山、扬州、南京、长沙、芜湖、徐州、西安、郑州、北京、长春等十几个地方；而在“省会城市高调兴建超高层建筑”方面，据媒体报道，目前绿地集团在建的250米以上的超高层已经超过6栋，包括世界第七高楼南京绿地紫峰大厦、郑州绿地会展宾馆、南昌绿地中央广场“绿地中心”写字楼等，已经占到全国在建超高层建筑的一半左右；绿地集团在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均也超过了100亿元。而在未来5年内，绿地商业地产将遍布全国七大片区、40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。

　　分析绿地集团商业地产的发展模式，很容易便看到：“延长产品线”、“与政府密切合作”、“在二三线城市的中心城区或近郊获得大规模廉价土地”、“在省会城市高调兴建超高层建筑”、“通过大力发展现代服务业占据产业链核心环节”等五大开发特征——绿地集团正是通过延长房地产开发的产品线（既开发纯住宅，有时也开发纯商业地产，有时则开发城市综合体）、延长商业地产开发的产品线（既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发豪华酒店，也开发经济型酒店；营销方法则租售并举），再通过与政府密切合作，靠通过政府的关系及渠道在中心城区或近郊获取优质土地，打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的新型城市综合体类型的项目——并且这种项目受到了地方政府的极大欢迎。

　　并且，随着2009年经济工作会议结束，2010年绿地集团在二三线城市商业地产的发展更是如虎添翼，会更受到正欲大展宏图的地方政府所欢迎。

　　12月底的中央经济工作会议决定：“积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制”；随之而来的，将是世界历史上规模的城市化进程。而在这进程中，众多二三线城市的房地产发展，无疑都会迎来巨大的发展——尤其对二三线城市，特别是珠三角一带、环渤海区域及江浙一带经济发达的沿海省份，块状经济相对发达，吸纳能力更为强大的二三线城市的商业地产；甚至四线城市的商业地产将迎来喷发式的发展机遇。

　　而最早进入这一区域二三线城市的绿地集团，无疑是的获益者。