叫停银行返点影响中小银行发展 客户难获实惠

　　在最近发布的“《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》通知（银协发2009138号）”中，中国银行业协会要求：各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》

　　北京中原地产市场研究部认为这一政策如果全面实施将可能带来一些与政策本意背离的负面影响：

　　小银行将受到巨大冲击

　　首先：房贷业务量大，在北京09年仅二手房成交总值就达：3147.7亿，与北京的GDP09年总量11346亿元相比比例高达：27.7%。其中有40%左右的成交选择了商业贷款，而目前二手房贷款额一般是成交价的70%左右，这样仅在北京09年二手房的贷款总额就在800亿左右。而2009年1-11月内地银行总新增贷款为9.21万亿元人民币，其中房地产贷款乃至二手房贷款的比例可想而知。相当大的一块蛋糕！

　　其次：二手房贷款业务目前主要为中小银行占有，北京的房贷市场一直以来分为：4大银行占有新建商品房市场，而中小商业银行占有二手房市场，但是随着09年市场的爆发，商品房市场的一统楼市的情况在全国都有改变，特别是北京为代表的大城市，二手房越来越成为置业的优选，这使得很多大银行纷纷开展和扩大二手房贷款业务，甚至一些大型国有银行开始打广告吸引二手房客户直接到银行办理贷款。

　　第三：小银行网点少，同样贷款条件下很难与大银行竞争。据北京中原地产市场研究部统计北京二手房09年12月均价已经达到了14100元每平米，总价超过135万，按照贷款7成计算，20年的月供达到了5600元以上，20年的贷款期限内需要还款240次，而如果同样贷款条件下，4大国有银行将成为贷款的优选。

　　客户难以获得实惠

　　首先：银行返点实际上是一种市场份额资源集中获取的广告渠道费用

　　目前国内银行吸引个人商业贷款业务的方式主要是通过纸媒、电台、电视台、路牌广告等形式吸引客户资源，也就是说大量投放各种形式的广告来扩大市场份额及知名度。银行与中介公司合作，其实是利用中介公司强大且集中的客户资源，是另外一种有效且集中广告渠道费用的体现。相比较4大银行的实力，中小银行比较少的广告，使得可以有部分广告费的结余。

　　其次：贷款服务费用可能转移。

　　在已经有的部分叫停的地区，比如济南，已经有中介公司增加了部分的贷款服务费。这使得客户并未获得实惠。

　　第三：贷款客户可能更难买到合适的房源

　　对于现在的北京二手房市场来说，房主依然为强势一方，一般全款客户，房主只需要1个星期就可以完成交易，拿到全款。而贷款客户需要1个月左右的时间才可以完成交易。而中介为了能够促成交易，使得房主愿意接受贷款客户，承受比较长时间的交易，一般都需要付出相对全款客户更多的工作。

　　如果完全取消返点，中介除了很可能增加收费外，而银行并未降低收费，在一定程度上使得购房者增加了付出。

　　另外有可能使得在同样在贷款客户与全款客户看中同样房源的时候，全款客户将更容易买到合适的房源。

　　银协会政策难落实地

　　根据《中国银行业协会章程》规定，中国银行业协会的主要职责包括：依据有关法律、法规，制定银行业同业公约和自律规则；督促会员贯彻执行国家法律、法规和各项政策；维护会员的合法权益，对侵害会员合法权益的行为，向有关部门提出申诉或要求；加强会员与中国人民银行及其他政府部门的联系；加强会员之间的交流，协调会员之间在业务方面发生的争议；促进国内银行业与国外银行业的交往与合作；组织和促进会员间的职员业务培训和与业务有关的调查研究，为会员提供咨询服务等。

　　首先：银协会无处罚的权利，贷款返点，作为中小银行争取中介公司客户资源的一个市场化举动，很难被归结为侵害其他会员合法权益的行为。

　　其次：如果取消返点，以后中小银行于大银行竞争少有的办法除了上面收取月供外只能靠降低贷款门槛，这会带来更大的危害。

　　第三：这一政策更多为行业自律，银监会并未出台相关政策，而且贷款的7折利率并未取消，金融政策依然宽松，这使得2010年房地产市场出现大幅调整的可能很小。

　　【新闻背景】

　　银协会在14号晚发布了对于138号文件的解释：

　　1、中银协发出《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》[2009]138号文件的背景：

　　近期，随着银行业个人房地产按揭贷款业务迅速发展，部分地区银行金融机构为争取房贷业务竞相向中介机构支付高“返点”，影响了个人贷款业务健康发展。引起了中银协的高度重视，中银协从去年11月份开始展开调研工作，并召开了会员单位座谈会，会员单位对房贷业务的恶性竞争都表示了不满。希望市场能有所规范，市场也确实需要加以规范了。

　　2、房贷中介高“返点”危害

　　主要表现：一是引发房贷业务恶性竞争，扰乱市场秩序。房地产中介机构往往把商业银行的付费水平作为其选择合作银行的标准，从而导致商业银行竞相提高“返点”比例，引发房贷业务恶性竞争，扰乱了市场秩序；二是高“返点”抬高银行经营成本，损害银行利益，同时也损害消费者利益；三是在“返点”的诱惑下，部分房贷中介协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险，影响房贷业务健康发展；四是由于房贷业务过分依赖中介，银行自身贷款三查往往松懈甚或放弃。

　　3. 中银协已采取措施

　　一是在京组织了13家会员单位座谈, 对房贷中介高“返点”扰乱市场，影响信贷安全的形势进行深入分析，提出治理当前房贷中介高“返点”问题的对策、建议；二是召开了由北京、天津、浙江、江苏、大连和深圳等省市银行业协会参加的座谈会，共商治理之策。三是中银协带队亲赴长三角地区进行实地调研。在经过与会员单位进行5轮的沟通协调后，中银协出台了《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务 维护市场秩序的自律共识》[2009]138号文件。

　　4．中银协出台138号文件，希望达到的目的

　　规范行业经营行为，遏制银行业房贷业务恶性竞争，维护银行业公平竞争的良好市场环境，促使房贷业务健康发展，维护银行业和消费者的利益。

　　5.协会今后还将进行后续检查评估工作，维护良好的市场环境。

　　中银协把此项治理活动列入2010年的工作计划，强化行业自律。一是组织力量深入长三角、珠三角等地区检查，评估138号文件的执行情况，促使会员单位遵守行规。二是继续组织地方银行业协会开展治理活动，引导会员银行规范经营；三是对不遵守行业规范，自律很差的个别单位，将采取行业自律惩戒措施。