地价与房价相互推涨 大兴房价明年将逼近两万

　　地价与房价相互推涨———

　　“大兴楼面价每平方米超过万元了！”12月24日，位于大兴区枣园附近两宗地块成交，楼面价分别达到10653元/平方米和10928元/平方米。在今年保利以超过7200元/平方米的楼面价在黄村拿地后，大兴（不包括亦庄开发区）楼面价飙升幅度超过3000元/平方米。业内普遍认为这将为明年大兴楼市“火上加油”。

　　●2009：大兴房价高涨70%-100%，土地市场成交火爆

　　12月20日，位于大兴西红门的鸿坤理想城 (论坛 新闻)开盘，均价超过16500元/平方米。而在今年10月末，鉴房团在售楼处获悉的售价尚在14000-16000元/平方米之间，《广厦时代》就对“南城价格洼地正在被填平”进行了专门报道。

　　时至年底，《广厦时代》调查发现，2009年，大兴区在售的三个住宅大盘涨幅都在70%以上，其中，鸿坤理想城 (论坛 新闻)从3月开盘均价8000元/平方米，涨到12月20日成交均价超过16500元/平方米，涨幅超过100%；领海天使湾从年初的9000元/平方米，涨到现在的16500元/平方米，涨幅为83%；艺苑桐城 (论坛 新闻)从上半年的9000元/平方米，涨到年底的15500元/平方米，涨幅为72%。

　　根据北京市房地产交易管理网数字，截至2009年12月28日，这三个项目共计销售套数达到1883套，销售面积达到18.96万平方米。除了上述三个项目，位于大兴黄村核心地段的火神庙国际商业中心 (论坛 新闻)400余套公寓，在9月开盘后不久，几乎售罄。

　　然而在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，2009年，“大兴最热的不是楼市，而是地市。”

　　根据北京市土地整理储备中心信息，截至12月28日，2009年，包括康庄限价房用地，大兴住宅用地成交12幅。保利、金地、绿地、旭辉、中建等品牌房企都在这一波拿地热潮中挺进大兴，加上华润 (论坛 新闻)17号地，大兴黄村周边居住用地规划建筑面积超过200万平方米。单从数字上看，大兴楼面价也是一路攀升，从3月成交地块每平方米2800元上涨到年底每平方米超过10000元。

　　“地价与房价相互推涨。” 多位业内人士在接受《广厦时代》采访时表示，2009年大兴楼市的利好还有不少，包括南城规划的出台、地铁4号线预计在2010年年底建成通车、四条来自城区公路的延伸，以及今年西红门三块商业用地的出让、大兴区现有商业项目的建设，将为交通、商业等区域配套锦上 (论坛 新闻)添花。

　　●2010：新盘扎堆上市，置业需求南扩

　　“从明年年中开始，2009年拿地项目将陆续开盘。”一家在大兴拿地企业负责人透露说，由于2009年大兴土地市场成交火热，到2010年，楼市中将新盘扎堆。

　　据统计，2009年12幅住宅用地出让，2010年纯新盘有望超过10个。加上在售的老项目，业内预测明年大兴入市楼盘将达到13个，“和2009年的销售速度相比，2010年有望保持平稳，波动不会太大。”

　　“多家品牌房企的入住，将助推大兴楼盘品质的提升。”在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，区域配套的改善、楼盘品质的提升，加上城 (论坛 新闻)市核心区供应量减少而房价高涨，越来越多的买房人将把目光投向核心区之外的郊区新城，“置业需求外扩将支持大兴楼市持续向好。”

　　●楼面价约占初期房价40%，明年大兴房价逼近两万

　　说到2010年，看到大兴区域价值、楼盘品质有望双双提升，购房人最关心的还有房价，“明年大兴楼盘能卖到什么价？”

　　“房价的构成因素主要包括开发成本和利润两部分。”业内人士表示，房企开发成本包括土地成本（含拆迁补偿费用）、建造成本、税费成本、融资成本（如贷款利息）、营销成本（人力和广告）等。对于房地产企业各种成本所占比例、利润率等问题，历来众说纷纭，悬殊甚大。仅从部分项目拿地楼面价所占房价比例来看：以黄村区域昔日地王、原顺驰领海项目为例，2003年12月，该地块被顺驰以9.05亿元拍得，地块住宅用部分建筑面积44万平方米，折合楼面价2056元/平方米。2004年6月，项目开盘，成交均价为5400元/平方米。楼面价占首期开盘均价的38%。此后，伴随着房价的上涨，时至六年后的今日，当楼盘均价涨到16500元/平方米后，楼面价占房价的比例也降到了12.5%。反过来说，首期开盘均价约为楼面价的2.6倍，六年后的房价已是当初楼面价的8倍。

　　2005年的清河地王楼面价超过3600元/平方米，2006年橡树湾 (论坛 新闻 视频)首期开盘均价超过8000元/平方米，楼面价占房价比超过40%，而今当房价达到22000元/平方米时，楼面价所占比为16.4%；2009年11月万科蓝山 (论坛 新闻)开盘，均价为30000元/平方米，2007年拿地的楼面价为11379元/平方米，楼面价占开盘均价37.9%。

　　“40%是楼面价占初期房价的大概比例。”一位业内人士这样表示，按照这一比例预测，明年大兴部分楼盘房价有望逼近两万。值得注意的是，拿地较晚、楼面价较高的新地块会拉高区域项目的预期，老地王项目就可能参照新地王项目定价，“每平方米六七千拿地，本来计划卖15000，看到周边新地王楼面价涨到10000，他就可以卖18000，还可以宣称自己比新地王项目将来两万的定价要低。”

　　“而考虑政策变数、开发商放量节奏和买房人需求的不确定性，加上有的大盘会通过低价开盘聚拢人气，也不排除涨幅趋缓的可能。”陈国强如是说。文/张旭

　　2009年大兴主要居住用地成交信息表

　　宗地名称 建设用地面积(平方米) 规划建筑面积(平方米) 规划用途 成交日期 成交价(万元) 楼面价 受让单位

　　大兴区黄村镇居住用地（电信局线路局改造项目用地）国有建设用地 10746.62 23642.564 住宅及居住公共服务设施 2009年3月30日 6620 2800 北京长信达房地产开发有限公司

　　大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地 104679.76 190304.2 住宅及居住公共设施、管理用房 2009年6月26日 90100 4734 北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体

　　大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地 26336.88 39505.32 住宅及居住公共设施 2009年6月26日 25100 6353 旭辉集团股份有限公司

　　大兴区康庄（四期）项目 87375.75 188485.5 居住用地 2009年06月30日 66500 3528 北京东亚信义国际会展中心有限公司

　　大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地国有建设用地 69940.05 133559.32 居住及公共服务设施 2009年7月1日 82000 6140 旭辉集团股份有限公司

　　大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目用地国有建设用地 152118.4 275773.95 住宅及居住公共服务设施、医疗卫生设施 2009年7月3日 156200 5664 北京金地兴业房地产有限公司

　　大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目 162262.69 457960.71 商业金融设施和综合体、住宅及居住公共服务设施 2009年7月6日 302500 6605 上海绿地集团有限公司

　　大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地 91011.31 224883.51 住宅、公建及其他 2009年7月8日 163000 7248 保利（北京）房地产开发有限公司

　　大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目用地国有建设用地使用权 12083 56822 住宅及居住公共服务设施 2009年7月28日 20090 3536 北京宇丰房地产开发有限责任公司

　　地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地 64878.11 146864.2 居住、居住区配套教育用地 2009年12月24日 160500 10928 北京新城时代房地产开发有限公司

　　地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地 113834.4 282067.5 居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地 2009年12月24日 300500 10653 中国中建地产有限公司与中建国际建设有限公司联合体

　　（本表根据北京市土地整理储备中心信息整理）

　　2010年大兴区域老项目信息表 2010年大兴区

　　项目名称 物业地址 物业类别 今年取得预售证 今年签约 2009年开盘均价 （元/平米） 2010年入市户型面积

　　套数 面积 套数 面积

　　鸿坤理想城 大兴区西红门紧邻京开高速免费路、南五环内 普通住宅 1244 128464.57 1099 107551.47 16500 预计一月开盘，60平方米一居，90-100平方米两居，127平方米三居

　　领海天使湾 大兴区黄村西北端(黄村兴业大街) 普通住宅 180 24311.33 180 24311.33 16500 1月开盘，90平方米2居-130平方米四居

　　艺苑桐城 大兴区黄村镇永华路6号 普通住宅 767 74903.44 604 57764.5 15500 一居40-67平方米，二居70-117平方米，三居114-133平方米

　　（本表根据网站信息和售楼处咨询整理，仅供参考。详情以售楼处发布信息为准）