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住建部澄清楼市新政误解 抑制投机而非打压

2009/12/26 10:25 来源: 华夏时报 评论
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  12月9日,国务院会议决定,2010年个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。调控楼市大幕正式开启,市场预计更多政策会鱼贯而出。

  12月17日,五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了50%。这一政策严卡开发商资金链,地产界突然感觉,这个冬天特别冷。

  12月23日,营业税细则公布,对于普通住宅和非普通住宅进行了严格的区分。这让部分炒房者大松了一口气:“楼市调控好像也没有那么狠嘛!”

  同一天,国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况,督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。仔细分析,政策都是此前已有的,毫无新意。

  楼市调控到底是松还是紧?有多紧?宛如一场迷雾蔓延开来。

  12月24日,一位住建部人士在接受《华夏时报》记者采访时表示,市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解,现在只是在调整,不会全面打压楼市,不会搞一刀切。未来的政策重点依然是增加供应、完善保障、抑制投机。

  “谁都不希望楼市大动。”上述人士强调。

  中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌也认为,虽然最近楼市政策比较频繁,但楼市政策不会全面调头,支持自住需求,改善需求方向并没有变。

  调控高压?

  中央定调楼市调控方向后,系列政策果然鱼贯而出。

  12月23日,财政部、国家税务总局正式公布营业税细则规定:“各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,对清理出来的问题,要立即予以纠正。”

  “这就是给地方脸色,希望地方在楼市调控上不要抢跑。”上海的一位分析师就此表示。

  同一天,国土资源部通报9省闲置土地情况。不仅如此,土地部门增加供给的决心亦非常明显。

  据悉,国土部还将采取多项措施打击囤地:一是进一步规范土地供应行为。完善土地出让合同和划拨决定书,对土地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。二是进一步加大土地开发利用监管力度,落实监管责任。第三,会进一步加强监督检查。督促各地严格落实闲置土地处置政策,及时处置闲置土地。

  本报记者获悉,国土部最近还会与证监会等部门联动,共同打击土地投机。本报记者同时获悉,建设部最近也会出重拳抑制投机,目前直指“囤房、炒房”。

  顾云昌强调,好政策还需真执行。我国楼市调控不缺政策,而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳。

  而调控的难点,就是中央和地方的博弈,对此,主管部门似乎已经找到了方法。

  松紧迷雾

  上述营业税细则称,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,新政策比2009年执行的优惠政策收紧了一些,但比之前的预测还是宽松了一大步,因为按差额征税比按全额征税能省下很多钱。

  分析师薛建雄认为,该细则明显体现出楼市调控有保有压的原则,这对普通住宅杀伤力有限,但对非普通住宅影响。

  他给记者算了一笔账,以一套标价100万元,一手交易价为70万的房产为例,如果这套房产属于5年以内的普通住宅,则按照差额30万元计征5.5%的营业税是1.65万元;假设这套房产属于5年以内的非普通住宅,就要按照全额100万元计征个人所得税5.5万元,比之前要多缴3.85万元。

  链家地产最近公布的一项数据显示,营业税细则对于快进快出又在短期内购买非普通住宅打击。比如,目前,北京140平方米以上二手房成交占比为14%左右,其中五年内大户型占比8%左右。按照规定,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以下,单套建筑面积在140(含)平方米以上,三环至四环之间超过175万元/套,三环以内总价超过215万元/套、四环至五环之间超过165万元/套、五环以外超过100万元/套的住房均为非普通住宅。

  期待已久的紧缩政策出台了,仔细一分析,并没那么紧。和预测不一样的还有国土部的通报,似乎并未让开发商真正捏一把汗,其中“警示开发企业根据实际开发能力理性取得土地,及时开发利用”的用语更是偏于温和。

  政策意图

  财经评论员马光远表示,营业税细则符合此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。

  这样有保有压的思路,到底是何意图?

  国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示,2008年很多房地产开发商资金链非常紧,很多几乎要断掉,按照正常的规律来看,行业即将进入整合时期。但由于金融危机,出台了一系列刺激政策把一些快要倒闭的企业救了,这从长期来看并不是好事。

  交通银行的一位人士表示,对于楼市现在不可能下猛药,2010年的货币政策的调控方向也会尽可能避免再现2009年的资产价格猛涨的情况。

  央行最近也否认了“二套房贷即将提高到50%”的消息,央行相关负责人近日表示,这不是央行发布的消息,对此不予评论。

  “楼市政策变化本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择,所以目前不可能对其猛加油门,更不能猛踩刹车。”国泰君安的一位分析师表示。

  国土部的一位人士向记者表示,现在的楼市调控政策明显是房价与经济复苏之间的中间路线。政策走向归结起来,是增加供给,确保刚性和改善性需求,打压投资投机性需求;平抑局部泡沫化的一线城市房价,支持二、三线城市城镇化。未来大部分的楼市政策,都会在上述之内。

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