美联物业：营业税优惠取消 楼市将大变

　　12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，会议指出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”

　　背景：

　　2008年出台的部分二手房优惠政策

　　契税、印花税、土地增值税

　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

　　1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(原比例1.5%)

　　2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(原比例0.05%)

　　3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。(原比例1%)

　　实施日期：2008年11月1日

　　营业税

　　个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(原比例5.5%)

　　实施日期：2009年1月1日

　　实施期限：一年

　　贷款利率

　　商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；较低首付款比例调整为20%。

　　实施日期：2008年10月27日

　　经济工作会议提及：

　　“要保持政策连续性，进一步做好家电、汽车摩托车下乡工作，继续实施家电和汽车以旧换新政策，增加农机购置补贴，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。要适应群众生活多样性、个性化的需要、引导消费结构升级。” 美联物业市场研究部总监张大伟认为在报告中提及了家电及汽车行业在09年政策的延续，而没有提及大家最关注的楼市政策是否延续。再综合会议前期温总理的行程及言论基本可以说明了楼市政策出现调整的可能非常大。

　　营业税优惠如取消，5年内二手房交易成本涨4倍，将史上较高

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍：虽然5年内营业税征收优惠是从09年1月开始实施，在08年执行的是5年内全额收取5.5%的营业税。而实际市场交易中，在09年9月1日前因为黑白合同的原因，09年前北京5年内二手房交易是按照地局及建委规定的较低指导价格纳税。而9月以后因为84号文的原因，以后将按照全额纳税。以一套80平米市场成交价格为200万的二手房计算：

　　
 
　　从表中可以看出：新政策将使得二手房5年内的房源交易成本上升4倍。将明显的抑制投资。炒作楼市将很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求。这和中央经济工作会议的主张非常吻合。

　　12月市场预测：成交突破3.5万套，房价将微跌

　　据美联物业统计数据显示：5年内二手房成交已占北京11月市场总成交的房源的62%。而一旦取消优惠肯定将使得12月出现非常疯狂的末班车现象。有可能出现二手房成交80%以上都为5年内房源。

　　据美联物业市场研究部统计显示在目前北京二手房需求中认为房价偏高的达到了86%。但是认为房价不会跌的则达到了76%。可见市场需求已经接受了目前的高房价。但一旦营业税优惠取消，本次带来的影响将超过历史所有的调控，所以可以预计在12月将出现连续的成交单日突破2000套二手房，甚至突破3000套的历史记录。而房价则可能因为大量的5年内二手房集中上市，业主着急过户，而出现下调。中央工作会议中提及的抑制投资购房政策将使得投资者减少入场。市场将在12月上升到历史顶峰以后开始成交量及成交价格双下调。特别是执行新政的2010年一季度市场有出现非常冷淡的可能。

　　为什么说营业税政策对二手房市场的影响大，成为调整二手房市场的主要杠杆？

　　首先：5.5%的全额征收，特别值高。对于目前北京二手房市场，一套涉及营业税的房源将需要缴纳5万以上营业税。

　　其次：84号文的叠加效益。黑白合同的取消使得原来可以避税的房源变成全额缴纳，给这部分房源带来的影响超过08年。

　　第三：5年内房源的数量。占市场总比例为62%，这主要包括2部分，2年以内的房源占22%，而3-5年的占40%左右。另外类型主要分为:大概在一是最近几年内建设的商品房等再上市，这大约已经占目前房源的60%左右。另外还有原来的公房等在近几年已经交易过的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源这些在现在的政策下都基本没有营业税影响。而一旦恢复政策，这些都将增加交易费用。

　　营业税优惠政策到期，除了影响二手房市场外，对于一手房市场是不是会有联带的影响作用？

　　北京美联物业市场部认为今年的北京二手房成交量明显超过商品房。从房源存量来看这明显是不正常的。商品房的总存量依然高达30万套，其中住宅就超过10万套。而二手房据北京房地产交易管理网数据显示当月待售的房源仅在2万多套。一旦营业税优惠到期，将使得郊区商品房供应量比较大的区域带来很大影响，二手房炒作的可能减小。这样就使得商品房的需求增加。而很多5年内的房源就将延缓上市，这些都会在一定程度上促进商品房市场的回暖。肯定会达到抑制市场价格继续疯狂上涨。市场将回归理性。