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中央别墅区概念:地王开启京豪宅新起点

2009/11/20 17:56 作者: 陈萍丽 评论
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  11月20日上午11点20分,北京土地管理储备中心的交易大厅再次沸腾,经过190轮竞价,北京市顺义大龙城乡建设开发总公司以黑马之姿,一举拍下顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地。50.5亿元的总价,29859元/平米的楼面地价,北京新科地王就此诞生!

  22号地被称为“中央别墅区最后一块低密度用地”。拍卖结束后,在交易大厅现场,搜狐焦点网专访了中央别墅区概念的提出者——北京庞博国际执行董事刘东,以下是搜狐焦点为您带来的刘东对新地王的解读:

  【搜狐焦点】:今天您全程目睹了新地王的产生过程,对今天的拍卖结果您有什么感想?

  【刘东】:之前我觉得合理的价位是40亿左右,但是也预计到今天会出北京的新地王,而且之前也预料到,会否出现从单价到总价的新地王,我昨天晚上做功课时,做到了55亿。(拍卖)过50亿时,我一度害怕我做的这个表够不够使,今天的价格已经十分可观了。

  【搜狐焦点】:今天的楼面地价已经接近3万每平米了。

  【刘东】:今天土地的总案值,还差两口价钱就到每平米3万了,但是实际上按可销售面积来讲,已经超过每平米3万了。因为这里面涉及到的一些公建是要剔除的。

  【搜狐焦点】:现在该地块周边,一般的品牌别墅单价也就是在3万左右,面积在800以上的大独栋的单价为4到5万,而现在22号地楼面地价已经到3万了,那您觉得以后将盖成什么样的产品才能卖出价呢?

  【刘东】:我们相信,今天来投这块地或者关注这块地的开发商,在算土地价格的时候是会把地下室的价值算进去的,从我们15年前在北京做第一个项目,告诉客户别墅的地下室是有价值的,从那时到现在,特别是中央别墅区的消费者和开发商都知道,地下室的价值是和地上不相上下甚至会高于地上的,所以我们在计算土地价格和未来的价格预期的时候,我们要把地下室算进来。刚刚你提到的周边的别墅价格无论是两万多还是四万多,其实在我们买卖过程中,大家已经习惯了这个价格中,地下室是算钱的。我大概初算了下,实际上,如果按楼面价算的话,今天的价格含地下室的价格在内,也是要突破两万的。在地上地下土地成本两万的情况下,就别墅而言,建设成本和设计成本最少要加1万,也就是说这个房子未来的成本价含地下室是一定会突破3万,如果不含地下室,是一定会突破4万的。这里面还没有精算到财务成本和除了营业税以外的其他税收。昨天我们看到焦点做了很多功课,已经把一些成本计算出来了,但是税项不完整。所以今天的价格的确是个相当高的价格,这次的价格已经比龙湖上次拿紧邻22号地的这块地价格要翻了3倍了。龙湖上次是285万每亩地的价格拿的,现在这块地是1200多万。龙湖上块地的容积率是0.72,这块地的容积率是0.62,实际上今天这块地的价格是龙湖上块地的将近4倍。

  【搜狐焦点】:今天我们看到龙湖也是一直在跟价,一直举牌到46.5亿后放弃的,那是不是说龙湖已经对此做好了充分准备?

  【刘东】:最初我们也有预测,今天多少是个意外,第一我们觉得有可能的是类似远洋、保利这样的央企,今天保利、远洋在40亿以后有过出手。第二类我们原先预测龙湖、龙湾这样地块相邻项目的开发商会出手,但今天我们至少是没有看到公开代表龙湾的投资方出现,第三类,类似于像百仕达这样的外地开发商进京的,或者有一定上市公司、海外背景的公司。为什么说意外?因为大龙是一个完全本地、顺义本土的开发商。作为本地开发商,用这样一个价格拿地,的确感到意外。

  【搜狐焦点】:那么作为一个非常熟悉顺义的开发商,大龙在开房这块地时会否拥有一定成本优势?

  【刘东】:作为一个顺义本土开发商,的确通过拿这块地,大龙地产可能在企业形象上,在市场上给人的认知方面,有一个根本的改变。但是开发商毕竟和一般消费者或业内想象的做惯豪宅的像龙湖、绿城这样的开发商不太一样,从我们一开始就预测,这块地如果拿到,挑战在于产品的定位,和市场、开发策略等方面。成本是一方面,同时带给我们另一个话题,这样的开发商,如何做一个高价值的产品?以我们知道,大龙以前打造的产品和这个产品还是有很大差距的,这个也是拍卖我们以后会非常关注的话题。

  【搜狐焦点】:那么您觉得现在周边在售别墅会不会立马叫涨?

  【刘东】:以目前例如中央别墅区乃至于中央别墅区周边北七家附近的项目,类似于优山美地 (论坛 新闻)0.4几的容积率,东方普罗旺斯 (论坛 新闻)0.3几的容积率,如果折返到0.6几容积率的地价,如果说22号地是3万,先不说地上的房子,那么那些别墅土地价值就该值6万每平米。所以我觉得今天的新闻出来后,某些小业主的心态的调整和二手房叫价的调整要远比开发商调价更快。因为在15号地出来后,我们发现发展商并没有迅速调整价格,但是二手房市场,特别是从双井到东四环一线的二手房报价格,包括二手房的成交价格迅速提升。

  【搜狐焦点】:您觉得22号地以0.62的容积率,会打造成什么样的产品?

  【刘东】:每一个开发商对于他所打造的产品和他所熟练打造的产品,理解是不一样的。当初我看到龙湖以每亩285万拿下22号地边上那块地、也就是现在的龙湖滟澜山的时候,我预测会有30%到50%的部分是做独栋,但是龙湖给了我个意外,他做的是以联排产品为主的。所以不是我们现在认为这块地适合做什么样的产品它就会打造成什么样的。每一个开发商拿到一块土地后,针对自己的需求都会有不同的开发方式。

  22号地的土地价格决定了他的财务成本已经是个相当高的风险。所以我关注的一点是,大龙地产究竟擅长做什么?

  【搜狐焦点】:今天新地王的诞生,对于北京房地产市场来说有何影响?

  【刘东】:对于老百姓来说影响不大,但是对于北京所有的独栋别墅、类别墅都有很大的影响。22号地的天价拍出,对北京别墅来说可能是具有里程碑式的事件,有可能使北京别墅等高端房产市场翻开新的一页。

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