政策预期致需求恐慌 11月二手房成交将破3万套

　　11月，北京二手房市场显现出了远超历史较高值的火热。对此美联物业市场研究部总监张大伟认为：出现这一情况的主要原因是营业税优惠及7折利率优惠政策可能截止导致楼市明显出现了倒计时效应。市场明显的进入了恐慌性爆发期。二手房总成交量在11月首次出现了突破2万的情况，单日平均成交突破1000套。10月下旬来的一个月时间成交已经突破3万套。达到31224套，远超历史较高的9月27534套幅度达13.4%.11月突破3万套已成定局。

　　政策影响：需求恐慌远超业主，业主跳价再现

　　在10月下半月开始的市场成交爆发期中，主要特点是尽管营业税优惠的可能取消使得房源从9月开始继续上升，但明显的出现了房价坚挺的情况，甚至7、8月非常频繁的房主向高跳价的情况又一次出现。

　　“我还以为房源选择多了会有点优惠的余地，结果一点也没有。抢房和打仗一样，比8月还厉害” 北京一家媒体从事房地产报道的陈小姐从年初就打算买房。但是一直没有找到合适的，而且作为房地产业内人士到了7月就感觉市场可能要调整了结果在9月的确等来了调整。“没想到经过不到1个月的微调，10月下半月市场又开始了猛涨。而且房主现在的底气忒牛”陈小姐说，11月16号在美联物业看重了一套甘露园的50平米一居，和另外4、5个人一起抢着下定金。靠着熟人帮忙才和房主商量房价从88万涨到90万敲定了合同。陈小姐事后才想起来本来自己准备的用来砍价的理由：房子东西向、楼层是顶楼、没有装修。这些理由一个没用上。而且所有的税还全部由陈小姐支付。不过陈小姐说现在看政策7折利率是肯定要取消了，对于贷款的人来说，恢复到85折，这个就要多支出7万多。而看现在地王依然频出，所以看跌楼市的人越来越少了。

　　供需比再次悬殊：对于很多像陈小姐这样有耐性的买家来说，即将到期的贷款优惠政策和从未松动的价格迫使着他们做出艰难的选择。 美联物业市场研究部数据显示：在11月中上旬市场明显的出现了需求增加、变现时间缩短的情况。11月上半月市场新增需求超过2.2万，同比10月同期仅新增8000购房者上涨2.5倍有余。目前二手房市场总需求存量已经突破8.5万，虽然房源的存量也上涨到了2万套左右，但供需比明显的从9月的1：3.8。上涨到了1:4.25,甚至突破了8月的年内较高峰1：4.2。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为出现这一情况的主要原因是目前市场买卖双方虽然分别收到营业税及7折利率优惠的影响。但是对于房主来说，北京市场交易的税费完全由买方承担。而且营业税优惠取消的可能不大。再加上商品房价格连续攀升历史较高，地王继续出现。使得北京的业主心态明显的消化了政策的影响。而对于购房者来说，从目前的媒体及政府有关部门的动向，7折优惠利率取消的可能非常大。而且对于目前市场动辄贷款近百万来说，利息增加将超过10万。而且房价下降的可能目前来看非常小。所以恐慌性需求爆发出现了明显的集中交易现象。

　　五年以上房源卖方涨价较快，成交均价明显上涨

　　与买房人急着赶7折优惠利率政策末班车的心态相比，美联物业市场研究部统计数据显示，11月中上旬二手房价再次出现明显上涨，目前均价已经达到了12435，比10月同期上涨超过3%。而这主要原因是在目前市场成交中的房源中占40%左右的5年以上业主选择了提价.在登记挂牌的这部分房源中有80%的业主都直接提价4%以上。成交过程中继续加价的比比皆是。而5年内的业主目前也基本都在原来房价的基础上上调的挂牌的价格。甚至部分业主为了促进成交，直接先市场价提价5万以上挂牌，给购房者留下1-2万的议价空间。

　　金九银十成金十一银十二，明年一月以后可能出现淡季

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍：现在北京二手房的业主对经济的走势都非常看好。这就进一步使得买房者受到挤压，继续恐慌性的进入市场。因为对政策的预判，11、12月二手房成交单月均突破3万套已经基本可以确定。全年将突破27万套。

　　目前的楼市价格的确已经相比年初上涨了很多。但是指望市场出现大幅下跌的可能基本不存在。目前的实体经济已经开始回暖。而且对于现在的经济环境来说，楼市短期内调整的可能不大。所以建议消费者有在1年内必须购房需求的，宜早不宜迟。另外从目前市场来看，建议非急需购房的可以考虑推迟到明年初，目前来看优惠政策完全延续的可能很小，政策的改变将使得明年初的市场需要时间消化，买房人应该坚持理性置业。