燕郊楼市问题重重 低价仍是排名前列吸引力

　　燕郊开发区位于北京正东，地处环京津、环渤海经济圈核心部位，与北京隔河相望，距北京天安门30公里，距首都机场25公里，距天津港120公里，地理位置得天独厚。燕郊不大，历史却不短，自古以来，她就是京东重地，因春秋战国时地处燕国都城(今北京）城郊而得名。唐宋以来，燕郊借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息，素有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。

　　由于其独特的地理位置及京城发展重心东移，燕郊成了北京人置业的“后花园”，早在07年就号称有10万北京人移民燕郊，而同年搜狐焦点网也对燕郊区域进行了实地考察并指出，在燕郊置业优缺参半，虽然价格是较大卖点，但是区域的配套和交通亟待解决。时隔二年，搜狐焦点网再次回访，以期反应区域中的较新情况。

　　随着近几年，北京房价猛涨，很多房地产开发商把眼光转移到燕郊。燕郊区域房价从02年开始进入上升期，从1000元/平不到的房价跃至7000-8000元/平，而与此同时，燕郊楼盘开发面积呈现放量“井喷”的态势，使得在08年的楼市调整期中，区域价值严重透支，不少楼盘开始打起了价格战，楼盘相继跳水。然而，在今年北京楼市价量齐升的背景下，短短几个月的时间，新盘价格普涨近千元，地区均价上涨幅度远超过通州，上涨幅度达五成。目前燕郊区域新盘的价格基本在5000元/平米以上，但随着近两年燕郊区域的配套设施的完善，以及一些大牌商业的进驻，燕郊区域的价值得到了一定程度的提升，同时，前几年销售的期房项目也纷纷建成，配套完善的小区在燕郊比比皆是。

　　交通

　　不少到过燕郊的人会发现，在燕郊行驶的车辆和小区停放的车辆牌号大多是北京的，可以证明，在燕郊居住的人群大部分上班在北京，选择自驾车上班。从燕郊到北京天安门直线距离35公里，对于在国贸或者CBD上班的人，如果不堵车的话，只需半小时即可到达目的地。然而，随着前些年销售火热的期房小区纷纷入住，燕郊居住的人口密度增大，不管是燕郊内部102国道，还是京哈，京通，朝阳路等交通主干道都出现了严重的拥堵，尤其是京通快速高碑店至国贸一线，每天多则堵1-2小时少则半小时。同时，走高速的弊病还在于高速费，从燕郊到北京如果按全程高速来说，单程一共需要花费15元，这对每天往返北京与燕郊的人们来说，也是一笔不小的开支。但最近又传来好消息，京榆旧路（又称102国道）改造已悄然完工，新修道路主路双向四车道，辅路双向均有非机动车道，可以帮京哈高速分担25%的车流量，并能省去5元的京哈高速费。

　　而燕郊区域内的道路交通，近年来已经大为改观，102国道北边新建了不少宽阔平整的马路，但在闹市区，由于有许多被燕郊居民称为“小蹦蹦”的电动三轮车和黑车，经常会阻碍到正常车辆的行驶。但是在燕郊驾车的需要注意的是，燕郊毕竟不属于北京，因此在交通规则方面可能执行的不够严格，因此驾车时需要多加小心。

 
燕郊区域内的神威北路

 
燕郊著名的930路公交车

　　从公共交通来说，在房地产并未兴起的90年代，燕郊人到北京的主要方式是火车，当时锦州到北京的列车会停靠燕郊火车站，并经过一个小时的时候到达北京火车站。后来，930路公共汽车的通车使燕郊与北京的之间的往来变得十分便捷，而房地产应该也是随着这种公共交通的改善而发展起来。目前，930路公交车在燕郊已经发展成多条支线，长时间运营的一个比较完善的公交线路，并且票价也是根据北京市的票价系统，持公交卡可享4折优惠，大大降低了来往北京的交通成本，同时燕郊区域内也出现了不少被称之为“小公共”的中巴车，往返于燕郊各个楼盘及闹市区，解决了一部分燕郊人民的出行问题。不过由于在燕郊居住的北京移民太多，也曾出现了“万人挤930”的事件，这些就有赖于今后930公司的加车及小区班车的改善。不过年初，河北省廊坊市长王爱民在全国两会上透露，北京和河北已签订战略合作协议框架，亦庄L2线轻轨将延伸至廊坊市区，八通线轻轨延伸至廊坊燕郊。不过虽然燕郊通轨道交通的意向已定，但具体什么时候实施还遥遥无期，目前仅能靠公交车来解决出行问题。

 
燕郊已经有多条这样的小公共的公交线路

　　配套：

　　随着燕郊不少小区的建成，社区配套开始慢慢成熟，并吸引了不少名牌商业进驻。苏宁、奥特莱斯、京客隆超市、乐华梅兰家装连锁超市等已在燕郊落户，大大方便了燕郊人民的生活。

 
燕郊最传统的商业街——步行街

 
新世纪商城，京客隆都在102国道边

 
福成购物广场

 
苏宁电器

 
家具城

　　医疗方面，在燕郊，只有公立的人民医院是规模比较大的医院，其他的中美医院、燕郊二三医院等都属于合资医院。另外，医保的不对接成为制约北京人移民燕郊的瓶颈。由于燕郊的医院和北京的医疗保障体系没有挂钩，在燕郊居住的北京人在当地就医无法享受公费医疗和大病统筹。

 
燕郊人民医院

 
新建的儿童医院

　　从2002年开始，凡是外地人在燕郊买房都可以把自己和直系亲属的户口迁到燕郊。但是由于燕郊地处河北，已经脱离了北京的行政区划，因此日后孩子的教育，以及落户的问题都需要提前做好准备。燕郊区内拥有8所大专院校、18所中小学、5所幼儿园，但教育质量与北京应该说还是有不小的差距，而且燕郊由于属于河北省，高考分数也比北京高出许多，因此为了教育或者户口选择置业燕郊的购房者需三思而行。

 
燕郊比较好的小学——六小，位于步行街旁边

 
燕郊少有的高中——三河二中，河北省的重点高中

　　虽然燕郊的街道规划得很整齐，而且绿化得非常好，但是能让大众休闲娱乐的地方现在比较少，燕郊几乎没有像样的影剧院，仅有的一家电影院也基本不开放，一些老年人想休闲一下，也只能到燕郊少有的燕郊公园去逛逛。

 
燕郊公园

　　新盘扫描

 
上上城 (论坛 新闻)

　　上上城 (论坛 新闻 视频)今年6月开出第二季，共3082套房源，由于赶上房地产销售的旺季，很快销售完毕。目前上上城将开出第三季，户型面积为50-60平米一居，70-90平米两居和90-170平米三居，开盘均价5200元/平米。上上城由于广告宣传力度和年轻化社区的理念定位，可以算是燕郊地区知名度较高的楼盘，同时，由于开发较早，小区的配套设施也比较成熟和完善。

 
天洋城 (论坛 新闻 视频)工地

　　天洋城位于北京东燕郊迎宾路神威环岛东侧，目前一期已全部售罄，二期南区32、33、37、38号楼预计2009年11月开盘销售。32、33、37、38号楼为26-33层的板楼，2梯3户或5户，户型面积50-60平米一居，70-90平米两居，110-120平米三居，均价5500元/平米，2011年6月入住。

 
燕京航城 (论坛 新闻 视频)工地

　　燕京航城位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交接处，二期22、24号楼2009年9月26日开盘销售。二期22、24号楼为33层板楼，4个单元，2梯3户或4户，户型面积为40平米一居至130平米三居，均价4500元/平米，总价18万/套起，精装修，2011年6月入住。燕京航城作为燕郊罕见的精装修和请明星代言的楼盘，受到了不少置业者的关注。

　　置业建议：

　　随着“一小时生活圈”的建设日趋完善，以及燕郊市政府和开发商的多年建设投入，燕郊区域的配套设施已经愈发完善、楼盘品质快速提升。汇福地产、兴达地产、美林地产、天洋置地、雷捷地产等大牌开发商同时开始发力，燕郊的房地产开发量从2004年的几十万平米，到2007年跃升至700—800万平米，几乎相当于北京全年开发量的一半。放量充足，使得置业者可以在这里找到理想的住宅产品。

　　同时，面对当前北京市区房价的飞涨，低价对置业者的诱惑力是毋庸置疑的，由于燕郊近几年的发展和配套设施的改善，置业燕郊不管从舒适度和便捷性来说也都是在北京工作的中低收入阶层不二的置业选择。

　　对于投资者来说，燕郊楼市经历过08年的大起大落之后，如果做短期投资看待，具有一定的风险性，但如果长期来看，不管从区域交通和城市发展上来看，仍具有很大的发展空间。