二套房优惠末班车即将开走 多银行利率上浮10%

　　对京沪穗18家银行的实地调查发现，11家银行部分网点二套房利率上浮10%，多数要求首付四成

　　“最近风声很紧，一些来咨询的客户开口就问‘二套房利率是不是上浮了?’”广州某银行个贷部负责人告诉理财周报记者，“申请优惠的难度的确大了。”

　　房贷优惠政策的末班车真要开走了吗?理财周报记者集京沪穗之力深入调查18家银行发现，已有11家银行的部分网点二套房利率上浮了10%，且多数要求首付四成。

　　收回刺激政策房价将回调5%-10%

　　2008年国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中部分优惠政策即将到期，时间节点为2009年12月31日。

　　去年政策执行之日，正是楼市处于低谷之时。但转眼，今年春节过后，全国房价出现一波大幅上涨，助推的一大原因就在于房贷优惠政策。

　　“有些浙江投资者有资金，但偏偏喜欢利用利率优惠的银行贷款来买房投资。”上海凯弈投资副总经理赵炜告诉理财周报记者，但那些资金不够充裕的投资者，由于不能承受较高首付比例，取消投资计划的也不在少数。

　　确实，今年无论是中介还是地产公司均取得高额业绩，银行个人房产贷款总量创下新高。

　　从上海银监局近期发布的2009年三季度上海房地产信贷运行分析报告来看，9月末，上海中外资银行购房贷款余额4543.6亿元，比年初增加760.2亿元，同比多增628.4亿元。其中，个人住房贷款余额3827.7亿元，比年初增加715.2亿元，三季度454.6亿元的个人房贷增量创单季纪录。

　　据贷款公司透露，8、9月份上海豪宅价格的一路上升推高月平均贷款金额。购买豪宅的客户大多选择了银行贷款，且充分享受银行优惠利率政策。

　　如果房贷优惠政策到明年取消，对房价走势必将带来影响。国际房产服务机构高力国际认为，“政府不会一次性收回所有优惠政策。作为针对普通住宅购房者的优惠政策，其主要目的在于增加购房者购买力，尤其是减缓近期房价急升带来的购买力下降问题。”

　　“如果政府真的收回刺激政策，那可能是提高购房者首付比例至30%。政府可能会保留购房者贷款利率70%的优惠，且交由市场调节，如商业银行可据市场风险变化进行调节。事实上，目前部分银行已上调二套房房贷利率到基准利率的1.1倍。理想的状况是，上述微调已可以使得房价在2010年经济进一步复苏前健康回调5%-10%，这样就可避免泡沫升级。”

　　二套房优惠末班车即将开走

　　目前房贷收紧的迹象主要表现在银行对二套房优惠政策的具体执行上。

　　最近，参加过银监会领导会议的深发展银行行长肖遂宁表示，“银监会从来没有放松过二套房政策的管理。之前一段时间，一些银行由于竞争需要，对二套房的贷款利率优惠给出较宽松的浮动，但实际上这并不有利于房地产市场的健康发展。银监会重申关于二套房的利率政策，并不是收紧概念，而是对之前已有规定的一次重申。”

　　这被视为高层的一种声音，二套房贷政策收紧的风声。而理财周报记者在京沪穗走访银行网点时发现，多数银行针对这个“风声”动作不一。有的严格执行政策，有的还“沉浸”在二套房优惠期。

　　目前二套房政策执行情况存在“分歧”的是贷款利率，但对二套房首付不低于房价的30%这个标准还是在执行中，有些银行已提高到40%比例。

　　早在今年2月初，理财周报记者就对二套房贷款利率咨询过沪上贷款中介和银行个贷部门，当时得到答案非常干脆:“只要个人信用记录良好便可获得近7折的利率优惠，3成的首付比例。”少数中介会考虑房屋的地段位置和面积、价格来决定利率折扣。

　　7月中旬理财周报记者再次走访时发现，如今想要贷到7折的利率优惠的条件似乎变多了——首套房贷款情况、二套房地段、二套房面积、单价、房龄、贷款成数、贷款金额等问题被更频繁地问及;首付四成被反复强调。

　　当时，银监会刚发布二套房收紧的《通知》，但尽管如此，部分银行仍旧变相操作，尽量满足客户优惠利率的申请。

　　这次，似乎真的是优惠末班车即将开走。理财周报记者走访中国银行、工商银行、民生银行、中信银行与深发展银行在广州的网点时，这些银行的个贷工作人员都向记者“斩钉截铁”地表示，“现在二套房的贷款利率必须上浮10%，即使是优质客户，我们也只能给出这个利率。因为政策可以是说变就变的，之前政策宽松的时候，二套房的确是能够给到下浮30%的利率，但现在基本上是不可能出现的。”

　　优质客户利率可下浮10%-30%

　　除部分银行一刀切上浮二套房贷款利率外，仍有不少银行存在议价空间，尤其是针对优质客户。

　　农行的工作人员表示，“二手房贷利率与基准利率持平，现阶段应该不会有太大调整。想要做到利率下浮30%，基本不会再有了，但像一些优质客户，下浮10%-20%还是有可能的。”

　　交行一位资深个贷经理向理财周报记者表示，“虽然现在偷偷地还能给客户做到二手房贷下浮30%的利率优惠，但最近通过综合银行的一些内部会议与其他消息预测:二套房利率上升10%是铁定的，而且监管机构的监管力度会越来越严;也许到年底二套房的首付比例也会有所提高。”

　　另一银行负责房贷的信贷经理表示，“首付40%肯定的，但利率优惠看你的情况了，还是可以商量的。”

　　一贷款公司的房贷业务人员赵先生向理财周报记者透露，“与我们合作的银行中确实有个别已将利率上浮10%，但也有不少银行的贷款利率可享受一定优惠，只是下浮30%的空间很小，下浮20%还是可以的，要看客户资质。”

　　建行北京市分行服务热线的工作人员称，对于二套房贷款，建行原则上还是执行首付不低于40%，利率在基准利率基础上上浮10%的政策。建行北京市分行潞河支行的一位工作人员也做出了同样的表述。

　　但该建行工作人员说，若排名前列套住房贷款已还清，可考虑按排名前列套住房的贷款利率优惠政策执行，当然还要看借款人具体情况。“现在贷款收紧风声越来越紧，要是想贷款买房要抓紧考虑。”

　　而广州地区建行、招行、渣打等银行都表示，“现在二套房贷利率也能做到下浮30%，银监会的规定重申对现阶段没有太多的影响;况且，现在并不是有太多人办理二套房贷业务，所以给出一定的优惠应该没太大问题。”

　　渣打银行要求首付不低于40%，但利率基本上都能做到下浮30%。另一外资行的客户经理坦言，“现在将近一年尾声，中资行的贷款任务差不多完成了，所以对房贷政策的变化表现没有年初紧张。但外资行希望能够再冲一把，所以还是希望以优惠吸引更多客户。”

　　据悉，民生银行北京地区对第二套房贷，首付比例不低于40%;贷款利率不低于基准利率的0.71倍。

　　农行北京市分行通州支行有关工作人员表示，对于二套房贷，首付比例至少40%，贷款利率自基准利率7.5折起。“二套房贷的贷款利率可能很快要严格执行不低于基准利率1.1倍的政策了，具体情况不清楚。”这位工作人员说。

　　二套房认定标准仍模糊

　　近日，银监会重申了二套房政策，明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准。”在此之前，一些银行对“二套房贷”有不同的认定标准，有的以家庭为单位认定二套房，有的以个人为单位认定二套房，而购房者还清贷款再贷的话，有的银行也认作一套房。

　　之前有媒体报道交行已发出“二套房认定以家庭为单位”的通知，但对此交行向理财周报记者表示，没有这回事。

　　事实上，目前，二套房的认定仍然存一定模糊，各家标准有所不同。

　　招行北京市分行服务热线的工作人员同样表示，对二套房贷款，该行原则上仍按照监管部门的规定，首付不低于40%，基准利率上浮10%的政策。

　　招行北京市分行建国路支行相关部门的人士也重复了上述原则规定。但该人士同时表示，如果原有的排名前列套房已出售，并有相关卖房过户合同等资料，可以考虑为购房人向分行层面提出关于利率优惠政策的申请。

　　招行该人士还说，另一种情况是，若借款人原有的排名前列套房人均居住面积低于27.07平方米，而要购买第二套住房，支行层面可考虑以改善性住房的名义向分行提出利率优惠申请，但能否获得分行批准支行层面不能承诺。

　　交行北京望京支行的相关工作人员称，原则上对第二套住房贷款仍执行首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍的政策。但对于排名前列套住房人均居住面积低于27.07平方米的购房者，在贷款购买第二套住房时，该支行可按“改善性住房”对待，即可享受贷款购买排名前列套住房的利率政策，即在基准利率基础上下浮30%.

　　据了解，27.07平方米这一数据并不是所有银行在北京分支机构的参考数据。

　　此前，由于对“改善性住房”的认定不清，许多银行并没有严格执行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

　　今年个人房贷增量较多的银行，不少都在竞争中采取了变通方式。比如，征信系统具有滞后性，有时已有一套房的夫妻再买房时，征信系统若显示这两人“未婚”，银行就会睁一只眼闭一只眼，仍为其提供首套房优惠。

　　150万30年上浮10%利息增80万

　　二套房政策收紧迹象已经出现，至于一套房优惠政策是否会在明年取消，目前各银行均表示尚未取得正式通知，央行也未对此作出任何回应。

　　摆在购房者面前的是，一旦优惠政策取消，每月还款额必然增加不少。

　　目前五年以上贷款基准利率为5.94%，打7折后的优惠利率为4.158%。如果房贷利率真的取消7折优惠，那么按目前央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算，今后，首套自住房的贷款利率5.049%，与过去的7折利率相比，给普通购房者增加的负担确实不小。如果是二套房贷款利率上浮10%计算，那么贷款利率为6.534%，比现在的7折优惠利率上升了237个基点。

　　从月供金额看，假设一位自住客原本计划贷款150万元、30年等额还清的话，7折利率情况下的月供款为7298.53元，而8.5折利率下的月供款将涨至8097.30元，前后的月供负担增大了798.77元;1.1倍利率情况下的月供款9514.59元，比7折利率情况下的月供款增加了2216.06元，利息相差近80万。

　　这笔差额对购房者来说不小。自坊间传出房贷优惠政策可能取消的消息后，不少购房者四处托关系催银行快点审批房贷合同，以抢搭优惠政策的末班车。还有一些市民则在要求较高的“中”字头国有大银行碰壁后，转投门槛较低、相对较宽松的城市商业银行。