中国不动产研究中心：国奥区域市场分析报告

国奥区域市场分析报告

　　研究单位：中国不动产研究中心

　　研究员：王姗  王琼

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　　结论：

　　从目前市场表现、区域价值以及网络调查中消费者的需求和对国奥区的前景预期等方面来看，国奥区域房地产市场发展前景较为乐观，但是对前景的乐观估计依赖于政府政策的实施力度、开发商的开发能力以及各项配套设施的完善，这些均有待时间检验。

　　1.奥运会的举办改善了国奥区的基础设施建设，为国奥区的发展奠定了基础，使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人关注的焦点，朝阳区的十一五规划展现了国奥区的发展蓝图，这些都为国奥区房地产的发展提供了动力。然而，虽然中部和南部各项配套设施得到了改善，但北部尤其是东北部地区还未有效开发，各项配套设施均较为缺乏。因此，国奥区房地产要发展，当务之急是进一步完善各项配套设施。

　　2.国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好。

　　3.从历届奥运会来看，各个城市奥运会后在场馆密集区和奥运村往往形成新的城市功能区，北京市的经济发展为国奥区的房地产发展提供动力。公园地产作为一种稀缺资源，在经济发展程度较高的城市需求更为可观。但前提是国奥区能真正创造出满足人们需求的公园地产，对打出公园地产这张牌的开发商而言，其后续开发能力才是成败的关键。此外，开发后国奥区的环境品质是否能得到保障是另外一个关注的重点。

　　4.调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型，这也与开发商的供给相匹配。然而，自住型需求对配套设施的要求较高，通过调查可看出国奥区在教育、医疗、交通和购物方面需要进一步完善。总的来说消费者预期国奥区前景较好。

　　一、区域背景

　　国奥区是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域，是随着奥运会发展起来的。奥运会主场 (论坛 新闻)馆聚集于此。鸟巢、水立方震惊世界，多项世界纪录在这里诞生，见证了一个又一个奇迹，它们不仅成为北京的标志性建筑，也成为国奥区的象征。面积宽广的奥林匹克森林公园是北京的天然绿肺和氧气制造机，也改善了国奥区的居住环境。奥运会虽然结束了，但是奥运会的气息仍然在这里留存，国奥区成为北京奥运会的一个缩影。从申办成功奥运会到奥运会的成功举办，国家在这里投入大量资金，改善了这个区域的基础设施和环境，使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人瞩目的焦点，并被称为继中关村和CBD之后北京第三个城市中心区。经济发展必然带动房地产业的蓬勃发展，同时，房地产业的发展也会促进经济更快的发展。本文旨在分析国奥区房地产市场的发展现状及前景。

　　1. 国奥区区位概况

　　国奥区主要位于朝阳区西北角，大致涵盖了北京北 (论坛 新闻 视频)四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围。

　　区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平，规模绿地有奥林匹克森林公园、元大都 (论坛 新闻)城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、城铁和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等；水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运湖等。

　　国际化高水平的奥运场馆建设和公园群使本区域成为北京市又一个旅游中心区。奥运带来的体育文化产业效应给本区域创造了商机。众多现代体育文化企业和企业管理、国际商务等较高阶层人士聚集于此，在本区域形成现代气息和国际风尚的新文明。同时，国奥区服务业发达，第三产业飞速发展，商贸、旅游、会展、餐饮等企业众多，经济发展快，利税贡献率高。

　　2. 交通配套

　　公路交通方面，区域内有北苑路、北苑东路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路以及八达岭高速和京承高速公路贯通南北，同时还有科荟路、大屯路、北四环和北五环连接东西，与南北走向的各大主干道联通通畅，为本区域构建了一个快速路公路交通网，便捷连通CBD、中关村、燕莎、王府井等重点区域，便于居民开车出行。

　　由于北苑路是一条主要的南北走向干道，联通较北部人口密集的天通苑 (论坛 新闻)地区，地下有地铁5号线通过，因此人流集中，尤其上下班高峰期会造成交通拥堵。同时北苑路北五环以北路段和同为南北走向的北苑东路之间距离较远，在北苑路和北苑东路之间这一区域的人群均汇集到北苑路，而北苑路北五环以南路段右侧南北走向的路段只有京承高速，中间很大一片区域尚未形成良好的交通网络，使北苑路的承载力更为紧张。

　　轨道交通方面，区域内坐拥四条地铁，地铁5号线贯通南北，连接市中心；东北部有地铁13号线，将欠发达的农村地区与城区连接起来，并在北部与地铁5号线交叉形成换乘站；为奥运会开通的地铁8号线将奥运主场馆区与市区相连，在南部与地铁10号线相接；规划中的地铁14号线也将通过区域，预计于2014年完工。四条地铁与城市中心区的环线形成轨道交通网，轨道出行便捷，同时又可缓解地上交通。

　　从公路交通和轨道交通两方面来看国奥区的交通线路较为便捷。但是现在整个区域还未得到有效开发，公交线路开通较少，因此公交出行还不太方便，尤其是新近开盘的一些项目周围公交线路还未开通，有待公交线路的完善。按照国奥区的放量来看，未来进驻的人口将大幅增加，有可能形成另一个类似于天通苑的人口密集区，这就要求交通配套设施跟上步伐，否则可能造成交通拥堵，重创房地产业的发展。

　　3. 生活配套

　　由于本区域是北京奥运会主场馆区，面对来自世界各地目光的审视，因此在环境和各项配套设施上都采用国际化标准。区域内商业，医疗和教育机构基本能够满足人们日常生活需要，随着几大品牌楼盘的进驻，区域内的配套品质将会有进一步的提高。

　　在商业方面，大型购物商场有北辰购物中心、大中电器亚运村店、飘亮购物中心、第5大道精品休闲购物广场、易事达购物休闲广场、双泉商场、金泉广场 (论坛 新闻 视频)、天华购物中心、物美大卖场等，不过大多都集中在中部和南部，北部尤其是东北部地区由于还未有效开发，几乎没有大型商场。

　　医院有中国人民解放军第306医院、中国航空工业中心医院、亚运村医院、朝阳区红十字会医院、北京市朝阳区惠中医院、来广营医院等，还有如北京大学口腔医院等各类专业医院。不过除了北京大学口腔医院是三级甲等、中国人民解放军第306医院是三级医院、中国航空工业中心医院和亚运村医院是二级甲等以外，其他医院的级别都不高，此外东北部地区医疗配套还有待完善。

　　教育方面，有花家地实验小学，朝来天使双语幼儿园、芳草地小学、安慧里小学(寄宿)、北湖渠小学、朝阳区外语学校、北京化工大学附属中学、北京市北苑中学等，但是这些学校主要集中于区域南部，中东部区域学校较少，相对而言初等教育条件较差，教育配套有待完善。本区域有诸多高校：北京市社会科学院、中国音乐学院、北京化工大学、北京信息工程学院、北京京华医科大学等。此外，国奥区与高校聚集地海淀区中关村高校集中带毗邻，有一定的人才优势。

　　4. 政策规划

　　早在2006年朝阳区政府就依据北京市“十一五”规划纲要为奥运功能区制定了“十一五”发展规划，总体目标是服务奥运，和谐发展，实现区域的国际化。在奥运期间“优化环境，服务奥运”，后奥运时期“强化功能，带动发展”，充分发展以现代体育文化产业为主导的现代服务业，形成奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐等产业功能；增强奥运功能区与CBD功能区、高新技术产业功能区之间的交流辐射、资源整合功能，形成三大功能区互动发展的格局；充分展现奥运功能区的品牌效应和国际化区位优势，带动全区经济的和谐和可持续发展。

　　在区域内规划形成一轴两园三区和四大产业支撑的空间布局和发展战略。1、一轴是指奥运景观大道，以奥林匹克公园为轴线，在北至科荟路、南至健安东路的区域建设奥运景观大道。依托国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、国家会议中心、奥运村等奥运资源，发挥奥运品牌作用，建设奥运文化景观，发展现代体育文化产业，形成奥运文化长廊。2、两园是指奥林匹克森林公园和建翔科技园。强化奥林匹克森林公园的生态功能，创造良好的生态环境。建翔科技园具有比邻中关村的区位优势，重点发展科技商务服务业，强化自主创新功能。3、三区是生态旅游区、文化教育区和宜居生活区。依托奥林匹克森林公园，整合来广营森林公园、体育中心和大屯鸿华高尔夫球场等生态资源，发展体育健身、生态旅游产业群，形成绿色生态旅游区。整合文化教育资源，优化文化教育环境，繁荣文化教育事业，发展文化教育产业，建设文化教育区。整合奥林匹克公园周边国际化高尚社区资源，完善公共服务设施和生活配套设施，提高社区管理和社区服务水平，加强社区文化建设，形成国际化宜居生活区。4、发展奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐四大支撑产业。加强旅游服务设施建设和旅游相关产业、产品的开发，加强奥运旅游的现代化管理等，逐步将奥运品牌优势和资源优势转化为产业优势，形成奥运品牌与旅游产业相互促进、良性循环的局面。形成功能强大、服务完善、管理先进、品位高雅、装备现代的国际化商务会展产业集群。发展律师事务、会计事务、咨询设计、专利代理和金融、保险等现代服务业，建设国际科技商务中心。积极引进高水平体育赛事和大型文艺演出，丰富表演市场，扩大场馆利用率，积极促进体育文化商业经济的市场繁荣。

　　“十一五”规划接近尾声，各项政策的效果开始显现，加快了使本区域成为北京第三个城市中心区的迈进步伐。同时，随着各项政策措施的实施，国奥区也越来越成为人们关注的焦点，由此带来对本区域住房的需求大增，也吸引了各大房地产商来此投资，使本区域房地产市场的发展越发繁荣起来。

　　二、国奥区房地产市场概况

　　1. 土地市场表现

　　随着奥运的到来，国奥区的土地放量开始减少，08年全年国奥区土地成交量为四幅，分别为北苑南区居住项目用地、南沙滩东路3号住宅及居住公共服务设施项目用地、来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（1号地）项目用地和大羊坊居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等项目用地，四块地的成交价分别为120,100万元、58,700万元、210,059.66万元和47,489.0643万元。四幅地占地总面积609,731.576平方米，规划建筑面积1,094,335.103平方米，建筑用地面积411,042.006平方米，代征地面积198,689.57平方米。

　　2009年国奥区成交两幅地，一幅是2009年9月7日成交的奥运村乡安立路西侧居住用地，另外一幅则是6月底成交的地王奥运村乡水源九厂地块，这一地块在新出炉的全国地王排行榜中位列第九。

　　水源九厂地块北至北五环，毗邻奥林匹克森林公园。由于地段较好，万科、中海、华润 (论坛 新闻)、中信、保利、华远等十八家房企现场竞拍，但绝大多数知名企业均未举牌，竞争主要在中信地产、兴业万发和成都中泽置业之间展开。成都中泽置业在接近尾声时介入，连续举牌终以19.6亿元竞得，高出底价8.74亿元一倍多。楼面地价为13,171元/平方米。地王的产生不仅能为该地块开发融资提供更好的条件，同时还能使更多目光投向该区域，产生品牌效应，促进业主和客户对该区域房价看涨的预期，进而带动整个区域的发展。据调查显示，地王产生一个月后周边楼盘房价将普遍上涨2000元。悦溪房价的大幅上涨在很大程度上也受到地王效应的影响。但是地王本身意味着高地价高成本，需要更高的房价来支撑，开发压力较大，因此地王是一把双刃剑。

　　安立路地块占地面积67,480.48平方米，建筑用地面积34,851.633平方米，起始价48,790万，成交价130,000万，溢价率达到1.6645，比地王水源九厂的1.2427要高出许多，通过95轮激烈争夺，最后由北京金立投资有限公司竞得，楼面地价14,920元/平方米。规划建高端公寓，预计售价在2.7-2.8万/平方米，将在一年半到两年的前期运作后推出。安立路地块与地王水源九厂地块相邻，地理位置优越，同时周边房价在地王的影响下也逐步抬高。

　　2. 一手房市场

　　取证数据预示着开发商的开发销售期望值、销售预期前景以及产品供给情况等，也是判断房地产市场运行情况的重要指标。2008年国奥区一共有20个取证项目，其中8个公寓项目，2个普通住宅，3个别墅项目，2个办公项目，其他5个为配套和公建项目。3个别墅销售证均为润泽庄园 (论坛 新闻)。全部的预售面积为932,047.21平方米，其中住宅面积427,783.83平方米，均价19,735.67元/平方米，办公类面积244,875.63平方米。总体套数为6936套，其中住宅类3813套，套均面积169.5318平方米，办公项目414套，套均面积683.0637平方米。预售均价较高的是奥运村项目，为31,675元/平方米，比润泽庄园别墅最贵的均价28,500元/平方米高11.14%。奥运会对房地产的影响由此可见一斑。预售均价较低的是悦溪公寓 (论坛 新闻)，尚未上万，仅为9,720元/平方米。但是2009年随着楼市的逐步回暖，再加上地王效应、供应不足等因素，悦溪房价已近翻番。

　　截止到10月，2009年国奥区取证项目共13个， 1个是旭辉奥都 (论坛 新闻) (论坛 新闻)中心修建车库的项目，其余12个均为住宅类项目，已赶上08年的数量。随着美立方 (论坛 新闻)和天润福熙大道 (论坛 新闻)等项目的开盘，在接下来的几个月里，必然超过08年取证项目总数。08年下半年，由美国蔓延而来的世界性经济危机波及中国，经济增长速度下降，全球进入经济衰退时期。人们预期悲观，高房价无法支撑，房价下跌，房地产商开发热情消退。到了09年，中国GDP增长率逆势上扬，经济进入复苏时期，再加上国家为刺激经济投入的4万亿很大部分进入房地产市场，带动了房地产市场的开发热情，同时刚性需求释放带来了房地产需求的高潮，开发商的乐观预期使得新开项目骤增。

　　国奥区09年取证的12个住宅项目中，有4个公寓，1个别墅和7个普通住宅。总供给面积413,779平方米，4522套，套均面积91.50354平方米，预售均价16041.73元/平方米。与08年相比，国奥区住宅预售均价下跌23.03%，主要是因为08年奥运会召开后奥运村和冠军城项目较高的单价提升了08年国奥区总体均价，充分体现了国奥区的奥运品牌效应，再加上08年润泽庄园的别墅项目较多，而09年则小户型较多。但总的来看，由于需求强劲，国奥区开盘的项目环比价格均有上涨，悦溪从去年开盘时8800元/平方米的单价上升为现在的16800元/平方米，涨幅达91%。销售率也达到85.4%。华贸城的成交均价也逐月上涨，从8月的12806元/平方米上涨至10月的13208元/平方米（销售率为成交套数与预售套数的比值）。

　　3. 二手房市场

　　奥运会在北京举办，很大程度上来说是在国奥区举办，基于这一地理优势国奥区二手房在奥运期间价格涨幅较高，交易均价突破11000元/平方米，此后受到金融危机的影响，房价一度跌落至万元以下。09年随着大批量新房的放量，再加上楼市的复苏和水源九厂的地王效应，这一区域的一手房和二手房均呈现交易量和价格齐涨的局面，奥运场馆周边的二手房交易价格不断创出新高，有些甚至超过一手房价格。奥运村乡地块 (论坛 新闻)附近的楼盘中，倚林佳园 (论坛 新闻)价格较高为20000元/平米左右；澳景花庭 (论坛 新闻)、融域 (论坛 新闻 视频)嘉园、澳林春天 (论坛 新闻)房价较低，均价为15000-17000元/平米。据调查显示，6月底地王产生后本区域二手房价格提高了500-1500元/平方米，使6月整体成交价格环比上涨6.8%， 目前本区域的二手房均价超过12300元/平方米，比去年同期上涨10.6%。国奥区房价的上升使这一区域的二手房看涨的预期加强，导致业主惜售，供给下降，也带动了周边地区如天通苑二手房价的上升。下表是国奥区几个具体楼盘二手房的供给和交易情况：（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

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　　三、区域价值

　　1. 奥运效应

　　奥运会结束了，但后奥运经济的发展受到众人的瞩目。奥运会对主办城市北京尤其是对主办区域国奥区房地产市场到底有什么影响？房地产市场会不会应验空置的“低谷效应”魔咒？奥运核心区的房地产发展何去何从成为人们关注的焦点。

　　近几届奥运会中有悉尼奥运会和亚特兰大奥运会后房地产业蓬勃发展、奥运核心区由原来的郊区发展成为经济中心的典型案例，同时也有韩国汉城奥运会后房地产从开始的火爆到后来产生房地产泡沫以及泡沫破裂导致房地产萧条的失败例子。

　　看赛后房地产的发展，不仅要看短期内供给、需求、价格、租金等指标的变化及奥运会的提升效应，还应该关注奥运会之后房地产的泡沫问题。因此，本文将从这两个方面进行阐述。

　　（1）奥运的提升效应

　　各个城市奥运会后在场馆密集区和奥运村往往形成新的城市功能区，通常是会展和体育产业中心区或者是居住小区，大量人流在这些区域聚集为商业房地产和住宅房地产带来新的投资机会。

　　北京要建成一个国际大都市，按照国际大都市的发展模式，以第三产业为主导产业，按照国家的发展策略，大力发展新型服务业等朝阳产业，使北京建设成为一个政治、经济、文化和金融中心，在中关村和CBD逐渐出现饱和的之际，人们会将目光放在这里。依据朝阳区对奥运功能区制定的十一五规划，在本区域充分发展以现代体育文化产业为主导的现代服务业，形成奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐等产业功能；增强奥运功能区与CBD功能区、高新技术产业功能区之间的交流辐射、资源整合功能，形成三大功能区互动发展的格局；充分展现奥运功能区的品牌效应和国际化区位优势。

　　奥运会主场馆如国家体育场、国家游泳中心、国家体育馆和国家会议中心击剑馆等大型赛会场馆大多集中在本区域，这些大型场馆将承载着北京乃至全国全世界的体育消费和赛会需求。同时，众多大型场馆的赛后商业化已经开始步入轨道。“鸟巢”赛后将充分利用自身场地优势拉动场馆商业的发展，运营规划以承接大型体育赛事和文艺演出、开发无形资产、出租配套商业地产为三大主要经营模块。“鸟巢”业主还计划投资进行二期改造，规划包括酒店、餐饮、超市、俱乐部以及精品卖场等业态，届时，“鸟巢”的商业面积比重将达到35%左右。“鸟巢”未来将成为一个文化娱乐时尚中心，既要服务竞技体育，又要满足群众观看体育比赛、进行健身娱乐的需要。“水立方”赛后运营的主体是人造冲浪海滩，围绕它还有种类繁多的水上娱乐、健身、培训等设施，预计建成后将是北京较大、最全面的市民水上游乐中心。五棵松篮球馆将打造成NBA在中国的排名前列个固定比赛场馆。每年将为中国观众带来NBA表演赛、季前赛、常规赛等多场次的NBA高水准比赛，同时还将举办各类大型演唱会、各种大型体育赛事及表演等综合性场馆活动。

　　由此可见，各大赛会场馆对国奥区经济发展的拉动作用不可小觑，这里将成为人流聚集的地方，进而形成对本区域房地产的需求。

　　（2）地产泡沫的思考

　　根据历史经验，奥运会筹办期房地产的发展必然火爆，但是这种火爆是否会形成房地产泡沫，进而泡沫破裂后带来的房地产市场的崩溃则取决于不同的主办城市和东道国的不同情况。房地产的发展需要城市化推进和经济快速发展、人民生活水平的不断提高做后盾。上文中对北京奥运会对房地产的提升效应已经进行了阐述，有效需求是抑制泡沫的较好工具。

　　此外，北京是一个朝气蓬勃的城市，经济的快速发展是奥运会后场馆及设施利用最有利的因素。首先北京市常住人口多，2004年年底接近1500万；外来人口多，占常住人口的五分之一；高学历人口多，大专以上人口占20%，比全国平均水平高15个百分点。其次，北京的恩格尔系数逐年下降。北京市的城市化水平也逐渐提高。2005年北京非农人口占常住人口的78%，2020年将达到90%；北京市居民休闲和健康意识增强，截至2003年底，全市参加体育锻炼的人数近800万，占人口比重达50.3%。随着北京市居民收入水平的提高和恩格尔系数的下降，按照国际体育市场消费结构的一般趋势，居民将更加重视体育的参与性，体育消费结构也将向以健身娱乐为主的均衡性体育消费结构发展，这将对场馆及设施形成更为强劲的消费需求。

　　因此，有充足的需求和较高的经济增长动力做后盾，北京奥运会的房地产市场不会重蹈韩国的覆辙，而是会踏上一条蓬勃发展的道路。尽管经济危机的到来对需求造成了一定的冲击，但是从短期表现来看，北京房市并没有受到太大的影响，去年下半年国家为刺激经济出台了一系列的政策，包括放宽信贷和投放四万亿资金拉动国内需求，更多的资金流入房市，形成房地产交易价量齐涨的繁荣局面，房地产业的发展进而又带动整个经济的发展，GDP增速连续两个季度上行。

　　从长远来看，中国是一个发展中国家，正在加紧迈向现代化的步伐。作为中国的首都，北京的发展更是世人瞩目的焦点。随着奥运会的举办，北京的投资吸引力不断上升，各大跨国企业选择在这里落脚，奥运会带来的商机和品牌效应开始展现。作为规划中的城市核心区，从这个角度来说，国奥区具有一定升值潜力。但是现阶段要做好的是国奥区的基础设施建设和配套设施的完善，才不至于使房地产的发展出现停滞。

　　2. 公园地产

　　公园地产是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指与公园相关的地产项目，包括与旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。

　　（1）经济发展规律

　　随着经济发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，在发达国家很多大城市，出现了城市人口居住向郊区“逆流”的趋势，即在市中心工作但是居住在郊区，驾车或者乘坐公共交通工具往返于住宅与工作场所之间，但是这对交通条件的要求极高。

　　从世界经济发展的历史来看，经济发展分为三个阶段，排名前列阶段农业作为主导产业，是国民收入的主要来源；第二阶段工业是主导产业；第三个阶段服务业成为主导产业，这三个阶段与环境的关系也各不相同。农业发展时期对自然环境的破坏最小，因为农业是靠天吃饭的产业，对环境的依赖很大，因此，排名前列阶段农业发展时期空气是新鲜的，环境是美好的，人们更多的是对更高层次物质生活的追求。到了工业作为主导产业时期，也即工业化时期，经济的发展以牺牲环境为代价，此时经济增长速度较快，人们的生活水平也经历着翻天覆地的变化，但同时环境的破坏程度与经济的发展速度也呈正相关关系。到了工业化后期，当人们的物质生活水平得到极大提高的时候，环境的破坏也达到了顶峰，这是经济发展必须付出的代价。此后人们开始谋求环境的改善，甚至投入巨额资金恢复被破坏的环境。到了以服务业为主导产业的时期，经济已经发展到一定的高度，开始将制造业向发展中国家转移，环境慢慢恢复，而发展中国家又经历类似的循环。

　　中国经济正处于工业化加速时期，伴随着世界制造工厂的名号而来的是对环境的极大破坏，在钢筋水泥堆筑的高墙之间，人们越来越向往大自然的美好，呼吁环境保护。北京在奥运会后工业化基本完成，人们在物质生活条件得到极大丰富之后，开始向往精神层面的满足，在这种情况下对居住环境的要求也越来越严格。但是中国的经济还没有达到发达国家的水平，北京的城市化进程也还在加速，基础设施建设和配套设施的完善有待进一步提高，因此暂时还不会出现像发达国家那样所谓“逆流”的情况。这就使城市的公园地产成为希望改善居住环境的城市高收入群体的寄托。

　　（2）国奥区公园地产分析

　　国奥区得益于奥运会的举办，区域内环境优美，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平，规模绿地有奥林匹克森林公园、元大都城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、城铁和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等；水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运湖等，宜居条件较好，可供房地产商借园以打造公园地产，更甚者还有房地产商投下巨额成本打造社区公园。

　　公园地产的一个特点是绿化面积广，绿化覆盖率达到1/3以上，对于造园的地产，公园面积大，导致住宅的供应相对减小，开发商造价高，房价也就不会太低。中国的城镇化建设对土地的需求极大，同时中国耕地的十八亿亩红线又给城镇化的发展限定了一个范围。这种公园地产的发展必然会占据城镇化对土地需求的一部分额外份额，因此，尤其是在大城市，公园地产必然稀缺。再加上公园资源的稀缺性，以及政府正在为实现住有所居做出不懈的努力，在人口密度大的地区，公园地产就成为一种奢侈品。除了高昂的成本以外，仅从这一方面来说，公园地产的发展也会受到一定的限制。由于资源的稀缺性，公园地产可作为保值增值资产的较好选择。

　　在国际一线城市，房价飙高、交通拥堵、环境污染等“大城市病”，使得人们渴求寻找一处可以休养生息的宜居之所，并因此催生了公园地产的火爆行情。纽约的中央公园、伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园，东京新宿御苑等城市公园周边多聚集着大量的高档住宅。

　　国际大都市纽约，城市中心有一个叫曼哈顿的地带，这个地带规划出一个长4000米，宽800米占地3.4平方公里的中央公园。中央公园建成后的15年里，周边的地价增长了9倍。15年的不断建设，纽约中央公园共植树木花卉1400多种，创造了湖泊、林地、山岩、草原等多种自然景观。旧金山三个主要公园，维多利来亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅价格都很贵。

　　由于公园资源的稀缺和中国土地资源的限制，决定了公园地产的稀缺性，再加上人们对居住环境的需求大增，公园地产将会出现供不应求的局面，具有一定的升值潜力。国奥区作为一个以公园地产为特色的区域，将来的发展前景是向好的。但前提是国奥区能真正创造出满足人们需求的公园地产以及这种地产的承载力。物以稀为贵是人们公认的道理，如果国奥区将来发展成为另一个人口密度过大的天通苑，超出公园的承载能力，作为公园地产其居住环境也会大打折扣。同时，我们也要对各房地产企业的开发能力拭目以待。

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　　四、网络调查报告

　　交易是供给和需求双方依据各自利益较大化目标的实现来达成的，早在马克思时就已经提出供给相对过剩会带来危机，此后萨伊的供给自动创造需求理论也在上世纪30年代被凯恩斯所否定，这都使人们认识到研究需求的重要性。只有当供给和需求二者的力量相互制衡时，市场才是出清的。因此，要分析一个区域房地产市场的发展，不仅要分析这个区域房地产市场的供给，还需要分析消费者对这个区域房地产的需求。供给和需求的不相匹配会造成房地产供给在数量和结构上的不合理性。因此，为了了解消费者对本区域房地产需求情况以及发展前景的预期，为房地产商的开发决策提供依据，此外，还希望通过供给和需求相结合，预测国奥区房地产市场的发展趋势，中国不动产研究中心联手搜狐焦点网共同做了关于国奥区房地产需求的调查。基于消费者效用较大化目标函数的构成变量，设计了包含以下一些方面的调查问卷。本部分将就问卷的调查结果展开分析。

　　1. 目标市场细分

　　对目标市场的具体分析可以更好的了解房地产消费者结构，有利于市场推广。从问卷来看，主要从消费者的年龄、受教育程度和家庭年收入方面来对消费者进行分析。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　2. 需求分析

　　在做需求分析时我们进行了购买意愿、购买目的、产品种类、户型、对房屋价格的承受力、未来两年内区域总体的房价走势和几个新楼盘的关注度方面的调查。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　3. 前景预期分析

　　通过对国奥区前景预期的调查，消费者觉得本区域最有优势的三个方面主要是环境好、交通便利以及升值空间大，所占比例分别为25%、22%和16%，同时14%的人认为国奥区的价格仍在可接受的范围内。此外需要改善的方面仍然较多，分列前三位的是教育、医疗和交通，说明在这几个方面国奥区的配套还有待完善。消费者对国奥区前景的看法大致相同，60%的人觉得国奥区的前景较好，认为国奥区将来发展一般的人为28%，不看好国奥区的人仅为6%，还有6%的人则持保留态度。总的来看消费者还是看好国奥区的发展，只是需要进一步完善区域内的各项配套。

　　总的来说消费者预期国奥区前景较好，需求主体以20-40岁的中青年为主，大多为自住需求，偏好中小户型，对配套设施较为看重，尤其在教育、医疗、交通和购物方面需要进一步完善。此外对本区域意愿购房的人群本科学历以上的占83%，这一群体预期收入较高，因而有较强的购买力，同时在学历结构上具有一定的优势，这也与打造高端住宅的目的相得益彰。

　　五、典型项目分析

　　1. 北京华贸城 (论坛 新闻)

　　北京华贸城是国华置业继华贸中心 (论坛 新闻 视频)后鼎力打造的排名前列高尚住宅项目。华贸城位于国奥区东北部，北苑城铁站西北方向708米，与附近的悦溪公寓直线距离545米。华贸城地块占地面积203,203.32平方米，规划建筑面积552,381.053平方米，成交价270,600万元，楼面地价4898.79元/平方米。华贸城由高级公寓、时尚商街、百货/超市、会所、广场及园林景观等组成，致力于建成一个城市大都会。北京奥运会为国奥区投入大规模基础设施建设，而华贸城规划的大都会生活综合体力图将商业的繁华带入国奥区，形成国奥区的商业区，使城市边缘线北扩，将城郊纳入市区范围。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　2. 悦溪公寓

　　悦溪公寓的开发商是北京润泽庄苑房地产开发有限公司。润泽地产是排名前列个入驻国奥区的房地产商，其开发的别墅项目润泽庄园目前已销售60%。2008年10月推出作为润泽庄园(百万平米别墅社区)二期的悦溪公寓项目。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　3. 美立方

　　美立方地处国奥板块北苑核心区，位于朝阳区北苑路和双营路交汇处东北角，地铁5号线立水桥南站东南方向498米，北苑路北站东北方向941米。开发商是中国水电建设房地产有限公司。2008年12月2日拿地，地块成交价为47,489.0643万元，楼面地价3372元/平方米，项目占地面积4.4万平方米，总建筑面积16万平方米，容积率3.3，绿化率35%以上。物业形态为16-20层高层板式普通住宅和公寓，是一个集住宅、公寓、LOFT、商业于一体的优活国际住区。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　4. 天润福熙大道

　　天润福熙大道位于国奥区东北部，距离地铁13号线北苑站303米，与西北方向的北京华贸城距离492米。开发商是天润置地集团。天润地产以23.31亿原拍价格接受转让，项目占地面积30万平方米，建筑面积70万平方米，楼面地价4680元/平方米。容积率2.63，规划绿化率50%。（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式。）

　　六、国奥区域房地产前景

　　对前景的展望必须从现实出发，本部分将结合国奥区房地产的现状及其发展趋势对本区域的房地产发展前景进行分析。

　　1、从排名前列部分的分析来看，国奥区距离市中心较远，之前是一个城乡结合带，奥运会的举办为这里带来很大改变，国家投入大量资金进行基础设施建设，轨道和公路交通得到较大改善，将这里与其他区域便捷联通。同时朝阳区政府对奥运功能区的十一五规划也让大家开始关注本区域的发展，国奥区的投资吸引力增强。但是奥运会影响较为显著的是中部和南部的主场馆聚集区域，北部尤其是东北部地区尚未得到有效的开发，交通条件和生活配套方面还不够完善。房地产要想得到更好的发展，配套设施的完善是当务之急。

　　2、奥运会选址国奥区，这里的土地升值显著。值得一提的是2009年6月成交的地王奥运村乡水源九厂地块。水源九厂地块毗邻奥林匹克森林公园，地理位置优越，起始价近9亿，通过多轮竞标，最终以19.6亿成交，楼面地价13171元/平方米。地王地块在这里产生并非偶然。今年上半年楼市繁荣，成交价量齐升，为房地产商的良好预期打下坚实的基础。作为规划中的第三个城市中心区，未来这里会有更多的人进驻，形成对房地产的可观需求，需求定理在这里可以得到更好的体现。尽管近来房地产发展有下行的趋势，但是仍然没有影响国奥区的发展势头。2009年9月7日成交的安立路地块，溢价率更甚于水源九厂，达到1.6645，楼面地价14920元/平方米也高于水源九厂地块。由此可见国奥区房地产发展的坚挺之势。

　　一手房和二手房市场也表现良好。尽管进入后奥运时期，国奥区的取证项目仍然不断上升，08年住宅类取证项目12个，而09年截至10月就已有12个项目。随着华贸城和美立方等新项目的开盘，09年的取证项目将有望超过08年。供给扩大的同时交易量也较为可观。悦溪的销售率达85.4%，而华贸城的成交价格也逐月上升。受到地王效应的影响，国奥区房价不断上涨，二手房出现难求的局面，目前本区域的二手房均价超过12300元/平方米，比去年同期上涨10.6%。这都体现了房地产商与消费者对国奥区房地产的良好预期。但是现在的这种乐观预期在很大程度上取决于奥运会的品牌效应和政府对本区域的政策规划。随着奥运会远去奥运的品牌效应对国奥区房地产发展的影响可能会有一定程度的减弱，届时仅仅依靠奥运会残留的影响不足以支撑国奥区房地产的发展，而需要寻找新的机遇和经济增长点，政府的政策规划让大家看到国奥区的将来，但是这种政策是否能够真正落实以及最后的效果如何还有待进一步的检验。

　　3、撇开最后的政策效果不谈，单从规划上来看，奥运会给房地产带来的提升效应和公园地产的稀缺性是这里房地产发展的坚强后盾。奥运会结束了，但给国奥区留下了历史遗产。鸟巢、水立方、奥林匹克森林公园是国奥区的象征。由体育带动的旅游、会展、商业等第三产业的发展越来越好。从前面的分析也可以看出，有效需求是国奥区第三产业发展得以实现的有利保障，如果政府对国奥区的发展规划实施到位，国奥区距成为北京市的另一个中心区应该不会太远。

　　公园地产是本区域的另一大特色。优美的环境为这里创造了宜居的良好条件。但是如果配套设施不够完善将会给这里的生活带来不便，也会降低公园地产的吸引力。此外，公园地产虽然是宜居的良好保障，但是如果开发商无法真正体现出公园地产所拥有的优点，那么公园地产也会成为一张空头支票。因此开发商的开发能力是接下来应该关注的重点。同时，随着大量人口的进驻，公园的承载能力也会下降，进而是否会对宜居环境造成影响将有待进一步观察。不过公园地产作为一种稀缺资源，从长远看来，其保值增值的能力仍较为可观。

　　4、从网络调查来看，国奥区的需求前景较好，需求主体以20-40岁的中青年为主，对各种产品均有需求，其中又以自住需求为主，偏好中小户型，值得一提的是这里消费者的学历结构以高学历为主，本科以上学历的消费者占到了83%。可见这一区域将来人口的整体素质较高，为这一区域的人文发展和保持良好的环境提供了保障。但是配套设施必须加紧跟进，尤其教育、医疗、交通和购物方面需要进一步完善。

　　综合来看，国奥区得益于奥运会的成功举办，在基础设施和各项配套方面均有较大改善，房地产发展在奥运会后仍然保持强劲势头。政府对本区域的规划以及奥运带来的拉动效应为国奥区未来经济的发展奠定了基础，经济的发展又会形成对房地产的需求，再加上公园地产的保值增值能力，同时调查结果显示消费者对国奥区未来发展前景预期较好，据此，本报告认为国奥区未来房地产的发展前景较为乐观。但是，对前景的乐观估计依赖于政府政策的实施力度、开发商的开发能力以及各项配套设施的完善，这些都有待时间的检验。

　　中心介绍

　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学家作为研究者，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。