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中国不动产研究中心:国奥区域市场分析报告

2009/10/27 09:59 来源: 搜狐焦点网 评论
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国奥区域市场分析报告

  研究单位:中国不动产研究中心

  研究员:王姗  王琼

  免责条款

  本报告中的信息均来源于公开资料,我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证,也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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  本报告全文索取,请发邮件至crrc@sogou.com,留下您的简介、联系方式和邮箱地址。

  结论:

  从目前市场表现、区域价值以及网络调查中消费者的需求和对国奥区的前景预期等方面来看,国奥区域房地产市场发展前景较为乐观,但是对前景的乐观估计依赖于政府政策的实施力度、开发商的开发能力以及各项配套设施的完善,这些均有待时间检验。

  1.奥运会的举办改善了国奥区的基础设施建设,为国奥区的发展奠定了基础,使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人关注的焦点,朝阳区的十一五规划展现了国奥区的发展蓝图,这些都为国奥区房地产的发展提供了动力。然而,虽然中部和南部各项配套设施得到了改善,但北部尤其是东北部地区还未有效开发,各项配套设施均较为缺乏。因此,国奥区房地产要发展,当务之急是进一步完善各项配套设施。

  2.国奥区09年土地成交两幅,一幅为地王水源九厂地块,另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升,随着新项目的开盘,取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响,一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面,部分二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好。

  3.从历届奥运会来看,各个城市奥运会后在场馆密集区和奥运村往往形成新的城市功能区,北京市的经济发展为国奥区的房地产发展提供动力。公园地产作为一种稀缺资源,在经济发展程度较高的城市需求更为可观。但前提是国奥区能真正创造出满足人们需求的公园地产,对打出公园地产这张牌的开发商而言,其后续开发能力才是成败的关键。此外,开发后国奥区的环境品质是否能得到保障是另外一个关注的重点。

  4.调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主,偏好中小户型,这也与开发商的供给相匹配。然而,自住型需求对配套设施的要求较高,通过调查可看出国奥区在教育、医疗、交通和购物方面需要进一步完善。总的来说消费者预期国奥区前景较好。

  一、区域背景

  国奥区是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域,是随着奥运会发展起来的。奥运会主场 (论坛 新闻)馆聚集于此。鸟巢、水立方震惊世界,多项世界纪录在这里诞生,见证了一个又一个奇迹,它们不仅成为北京的标志性建筑,也成为国奥区的象征。面积宽广的奥林匹克森林公园是北京的天然绿肺和氧气制造机,也改善了国奥区的居住环境。奥运会虽然结束了,但是奥运会的气息仍然在这里留存,国奥区成为北京奥运会的一个缩影。从申办成功奥运会到奥运会的成功举办,国家在这里投入大量资金,改善了这个区域的基础设施和环境,使这里从一个荒凉的城乡结合带成为现在众人瞩目的焦点,并被称为继中关村和CBD之后北京第三个城市中心区。经济发展必然带动房地产业的蓬勃发展,同时,房地产业的发展也会促进经济更快的发展。本文旨在分析国奥区房地产市场的发展现状及前景。

  1. 国奥区区位概况

  国奥区主要位于朝阳区西北角,大致涵盖了北京北 (论坛 新闻 视频)四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围。

  

  区域内环境较好,公园聚集成群,绿化面积达到近三分之一的水平,规模绿地有奥林匹克森林公园、元大都 (论坛 新闻)城垣遗址公园、中华民族园、洼里片林、城铁和平街街区公园、朝来农艺园、朝来森林公园、太阳宫公园等;水域主要有仰山大沟、清河导流渠、奥运湖等。

  国际化高水平的奥运场馆建设和公园群使本区域成为北京市又一个旅游中心区。奥运带来的体育文化产业效应给本区域创造了商机。众多现代体育文化企业和企业管理、国际商务等较高阶层人士聚集于此,在本区域形成现代气息和国际风尚的新文明。同时,国奥区服务业发达,第三产业飞速发展,商贸、旅游、会展、餐饮等企业众多,经济发展快,利税贡献率高。

  2. 交通配套

  公路交通方面,区域内有北苑路、北苑东路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路以及八达岭高速和京承高速公路贯通南北,同时还有科荟路、大屯路、北四环和北五环连接东西,与南北走向的各大主干道联通通畅,为本区域构建了一个快速路公路交通网,便捷连通CBD、中关村、燕莎、王府井等重点区域,便于居民开车出行。

  由于北苑路是一条主要的南北走向干道,联通较北部人口密集的天通苑 (论坛 新闻)地区,地下有地铁5号线通过,因此人流集中,尤其上下班高峰期会造成交通拥堵。同时北苑路北五环以北路段和同为南北走向的北苑东路之间距离较远,在北苑路和北苑东路之间这一区域的人群均汇集到北苑路,而北苑路北五环以南路段右侧南北走向的路段只有京承高速,中间很大一片区域尚未形成良好的交通网络,使北苑路的承载力更为紧张。

  轨道交通方面,区域内坐拥四条地铁,地铁5号线贯通南北,连接市中心;东北部有地铁13号线,将欠发达的农村地区与城区连接起来,并在北部与地铁5号线交叉形成换乘站;为奥运会开通的地铁8号线将奥运主场馆区与市区相连,在南部与地铁10号线相接;规划中的地铁14号线也将通过区域,预计于2014年完工。四条地铁与城市中心区的环线形成轨道交通网,轨道出行便捷,同时又可缓解地上交通。

  从公路交通和轨道交通两方面来看国奥区的交通线路较为便捷。但是现在整个区域还未得到有效开发,公交线路开通较少,因此公交出行还不太方便,尤其是新近开盘的一些项目周围公交线路还未开通,有待公交线路的完善。按照国奥区的放量来看,未来进驻的人口将大幅增加,有可能形成另一个类似于天通苑的人口密集区,这就要求交通配套设施跟上步伐,否则可能造成交通拥堵,重创房地产业的发展。

  3. 生活配套

  由于本区域是北京奥运会主场馆区,面对来自世界各地目光的审视,因此在环境和各项配套设施上都采用国际化标准。区域内商业,医疗和教育机构基本能够满足人们日常生活需要,随着几大品牌楼盘的进驻,区域内的配套品质将会有进一步的提高。

  在商业方面,大型购物商场有北辰购物中心、大中电器亚运村店、飘亮购物中心、第5大道精品休闲购物广场、易事达购物休闲广场、双泉商场、金泉广场 (论坛 新闻 视频)、天华购物中心、物美大卖场等,不过大多都集中在中部和南部,北部尤其是东北部地区由于还未有效开发,几乎没有大型商场。

  医院有中国人民解放军第306医院、中国航空工业中心医院、亚运村医院、朝阳区红十字会医院、北京市朝阳区惠中医院、来广营医院等,还有如北京大学口腔医院等各类专业医院。不过除了北京大学口腔医院是三级甲等、中国人民解放军第306医院是三级医院、中国航空工业中心医院和亚运村医院是二级甲等以外,其他医院的级别都不高,此外东北部地区医疗配套还有待完善。

  教育方面,有花家地实验小学,朝来天使双语幼儿园、芳草地小学、安慧里小学(寄宿)、北湖渠小学、朝阳区外语学校、北京化工大学附属中学、北京市北苑中学等,但是这些学校主要集中于区域南部,中东部区域学校较少,相对而言初等教育条件较差,教育配套有待完善。本区域有诸多高校:北京市社会科学院、中国音乐学院、北京化工大学、北京信息工程学院、北京京华医科大学等。此外,国奥区与高校聚集地海淀区中关村高校集中带毗邻,有一定的人才优势。

  4. 政策规划

  早在2006年朝阳区政府就依据北京市“十一五”规划纲要为奥运功能区制定了“十一五”发展规划,总体目标是服务奥运,和谐发展,实现区域的国际化。在奥运期间“优化环境,服务奥运”,后奥运时期“强化功能,带动发展”,充分发展以现代体育文化产业为主导的现代服务业,形成奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐等产业功能;增强奥运功能区与CBD功能区、高新技术产业功能区之间的交流辐射、资源整合功能,形成三大功能区互动发展的格局;充分展现奥运功能区的品牌效应和国际化区位优势,带动全区经济的和谐和可持续发展。

  在区域内规划形成一轴两园三区和四大产业支撑的空间布局和发展战略。1、一轴是指奥运景观大道,以奥林匹克公园为轴线,在北至科荟路、南至健安东路的区域建设奥运景观大道。依托国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、国家会议中心、奥运村等奥运资源,发挥奥运品牌作用,建设奥运文化景观,发展现代体育文化产业,形成奥运文化长廊。2、两园是指奥林匹克森林公园和建翔科技园。强化奥林匹克森林公园的生态功能,创造良好的生态环境。建翔科技园具有比邻中关村的区位优势,重点发展科技商务服务业,强化自主创新功能。3、三区是生态旅游区、文化教育区和宜居生活区。依托奥林匹克森林公园,整合来广营森林公园、体育中心和大屯鸿华高尔夫球场等生态资源,发展体育健身、生态旅游产业群,形成绿色生态旅游区。整合文化教育资源,优化文化教育环境,繁荣文化教育事业,发展文化教育产业,建设文化教育区。整合奥林匹克公园周边国际化高尚社区资源,完善公共服务设施和生活配套设施,提高社区管理和社区服务水平,加强社区文化建设,形成国际化宜居生活区。4、发展奥运旅游、商务会展、科技服务和休闲娱乐四大支撑产业。加强旅游服务设施建设和旅游相关产业、产品的开发,加强奥运旅游的现代化管理等,逐步将奥运品牌优势和资源优势转化为产业优势,形成奥运品牌与旅游产业相互促进、良性循环的局面。形成功能强大、服务完善、管理先进、品位高雅、装备现代的国际化商务会展产业集群。发展律师事务、会计事务、咨询设计、专利代理和金融、保险等现代服务业,建设国际科技商务中心。积极引进高水平体育赛事和大型文艺演出,丰富表演市场,扩大场馆利用率,积极促进体育文化商业经济的市场繁荣。

  “十一五”规划接近尾声,各项政策的效果开始显现,加快了使本区域成为北京第三个城市中心区的迈进步伐。同时,随着各项政策措施的实施,国奥区也越来越成为人们关注的焦点,由此带来对本区域住房的需求大增,也吸引了各大房地产商来此投资,使本区域房地产市场的发展越发繁荣起来。

  二、国奥区房地产市场概况

  1. 土地市场表现

  随着奥运的到来,国奥区的土地放量开始减少,08年全年国奥区土地成交量为四幅,分别为北苑南区居住项目用地、南沙滩东路3号住宅及居住公共服务设施项目用地、来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地和大羊坊居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等项目用地,四块地的成交价分别为120,100万元、58,700万元、210,059.66万元和47,489.0643万元。四幅地占地总面积609,731.576平方米,规划建筑面积1,094,335.103平方米,建筑用地面积411,042.006平方米,代征地面积198,689.57平方米。

  2009年国奥区成交两幅地,一幅是2009年9月7日成交的奥运村乡安立路西侧居住用地,另外一幅则是6月底成交的地王奥运村乡水源九厂地块,这一地块在新出炉的全国地王排行榜中位列第九。

  水源九厂地块北至北五环,毗邻奥林匹克森林公园。由于地段较好,万科、中海、华润 (论坛 新闻)、中信、保利、华远等十八家房企现场竞拍,但绝大多数知名企业均未举牌,竞争主要在中信地产、兴业万发和成都中泽置业之间展开。成都中泽置业在接近尾声时介入,连续举牌终以19.6亿元竞得,高出底价8.74亿元一倍多。楼面地价为13,171元/平方米。地王的产生不仅能为该地块开发融资提供更好的条件,同时还能使更多目光投向该区域,产生品牌效应,促进业主和客户对该区域房价看涨的预期,进而带动整个区域的发展。据调查显示,地王产生一个月后周边楼盘房价将普遍上涨2000元。悦溪房价的大幅上涨在很大程度上也受到地王效应的影响。但是地王本身意味着高地价高成本,需要更高的房价来支撑,开发压力较大,因此地王是一把双刃剑。

  安立路地块占地面积67,480.48平方米,建筑用地面积34,851.633平方米,起始价48,790万,成交价130,000万,溢价率达到1.6645,比地王水源九厂的1.2427要高出许多,通过95轮激烈争夺,最后由北京金立投资有限公司竞得,楼面地价14,920元/平方米。规划建高端公寓,预计售价在2.7-2.8万/平方米,将在一年半到两年的前期运作后推出。安立路地块与地王水源九厂地块相邻,地理位置优越,同时周边房价在地王的影响下也逐步抬高。

  2. 一手房市场

  取证数据预示着开发商的开发销售期望值、销售预期前景以及产品供给情况等,也是判断房地产市场运行情况的重要指标。2008年国奥区一共有20个取证项目,其中8个公寓项目,2个普通住宅,3个别墅项目,2个办公项目,其他5个为配套和公建项目。3个别墅销售证均为润泽庄园 (论坛 新闻)。全部的预售面积为932,047.21平方米,其中住宅面积427,783.83平方米,均价19,735.67元/平方米,办公类面积244,875.63平方米。总体套数为6936套,其中住宅类3813套,套均面积169.5318平方米,办公项目414套,套均面积683.0637平方米。预售均价最高的是奥运村项目,为31,675元/平方米,比润泽庄园别墅最贵的均价28,500元/平方米高11.14%。奥运会对房地产的影响由此可见一斑。预售均价最低的是悦溪公寓 (论坛 新闻),尚未上万,仅为9,720元/平方米。但是2009年随着楼市的逐步回暖,再加上地王效应、供应不足等因素,悦溪房价已近翻番。

  截止到10月,2009年国奥区取证项目共13个, 1个是旭辉奥都 (论坛 新闻) (论坛 新闻)中心修建车库的项目,其余12个均为住宅类项目,已赶上08年的数量。随着美立方 (论坛 新闻)和天润福熙大道 (论坛 新闻)等项目的开盘,在接下来的几个月里,必然超过08年取证项目总数。08年下半年,由美国蔓延而来的世界性经济危机波及中国,经济增长速度下降,全球进入经济衰退时期。人们预期悲观,高房价无法支撑,房价下跌,房地产商开发热情消退。到了09年,中国GDP增长率逆势上扬,经济进入复苏时期,再加上国家为刺激经济投入的4万亿很大部分进入房地产市场,带动了房地产市场的开发热情,同时刚性需求释放带来了房地产需求的高潮,开发商的乐观预期使得新开项目骤增。

  国奥区09年取证的12个住宅项目中,有4个公寓,1个别墅和7个普通住宅。总供给面积413,779平方米,4522套,套均面积91.50354平方米,预售均价16041.73元/平方米。与08年相比,国奥区住宅预售均价下跌23.03%,主要是因为08年奥运会召开后奥运村和冠军城项目较高的单价提升了08年国奥区总体均价,充分体现了国奥区的奥运品牌效应,再加上08年润泽庄园的别墅项目较多,而09年则小户型较多。但总的来看,由于需求强劲,国奥区开盘的项目环比价格均有上涨,悦溪从去年开盘时8800元/平方米的单价上升为现在的16800元/平方米,涨幅达91%。销售率也达到85.4%。华贸城的成交均价也逐月上涨,从8月的12806元/平方米上涨至10月的13208元/平方米(销售率为成交套数与预售套数的比值)。

  3. 二手房市场

  奥运会在北京举办,很大程度上来说是在国奥区举办,基于这一地理优势国奥区二手房在奥运期间价格涨幅较高,交易均价突破11000元/平方米,此后受到金融危机的影响,房价一度跌落至万元以下。09年随着大批量新房的放量,再加上楼市的复苏和水源九厂的地王效应,这一区域的一手房和二手房均呈现交易量和价格齐涨的局面,奥运场馆周边的二手房交易价格不断创出新高,有些甚至超过一手房价格。奥运村乡地块 (论坛 新闻)附近的楼盘中,倚林佳园 (论坛 新闻)价格较高为20000元/平米左右;澳景花庭 (论坛 新闻)、融域 (论坛 新闻 视频)嘉园、澳林春天 (论坛 新闻)房价较低,均价为15000-17000元/平米。据调查显示,6月底地王产生后本区域二手房价格提高了500-1500元/平方米,使6月整体成交价格环比上涨6.8%, 目前本区域的二手房均价超过12300元/平方米,比去年同期上涨10.6%。国奥区房价的上升使这一区域的二手房看涨的预期加强,导致业主惜售,供给下降,也带动了周边地区如天通苑二手房价的上升。下表是国奥区几个具体楼盘二手房的供给和交易情况:(详略,本报告全文索取,请发邮件至crrc@sogou.com,留下您的简介、联系方式。)

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