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京楼市惊现“商住倒挂”房价进入高位调整期

2009/10/15 07:50 来源: 每日经济新闻 作者: 张敏 评论
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  在高速爬升中,北京市部分区域的住宅价格已经超过了写字楼价格。

  《每日经济新闻》记者近日调查发现,在北京市的多个重点区域,商品住宅的售价超过了同一地段的写字楼售价,差价甚至达两万余元,出现“商住倒挂”现象。业内人士分析,缺乏宏观经济基本面的支撑,北京商品房价格将进入高位调整期。

  同区域住宅贵过写字楼

  根据国际物业顾问公司DTZ戴德梁行的统计数据,位于崇文区花市大街的“国瑞城 (论坛 新闻)”项目,近期公寓均价已达到3万元/平方米,达到3.5万元/平方米,而在北京市崇文区与宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。

  同时,在CBD地区,“御金台 (论坛 新闻)”项目的公寓售价已达5.5万元/平方米,而位于同一地段的“SK大厦”售价仅为3.1万元/平方米,其间有高达两万余元的差额。

  DTZ戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨向《每日经济新闻》记者表示,在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。“住商倒挂”现象说明,商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘,目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。

  他表示,去年底启动的“4万亿投资”中,有相当部分进入了房地产市场,推动了商品住宅价格的高企。但同时,近期北京市写字楼的空置率虽有所下降,但总体空置率仍较高,这使得写字楼价格相对稳定。

  DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿向记者表示,“商住倒挂”现象在香港早已有之,作为金融业高度发达、土地资源极度稀缺的城市,香港的商住价格一直相差不大,而北京出现该现象并不正常。

  房价进入高位调整期

  在目前的形势下,“商住倒挂”现象能够持续多久?王晨认为很难持续。

  他表示,目前的房价已经超出市场承受能力,尽管投资投机性需求仍在进驻,但房价上涨动力已经衰竭。未来一段时间内,北京房价将进入“高位调整期”,大起大落现象将不再出现。

  实际上,写字楼市场的投资正在复苏。根据上海统计信息网的统计数据,今年1到8月,上海住宅市场的实际投资同比出现了负增长,而办公楼市场投资同比增加了14.9%。同期,尽管北京的住宅及写字楼投资同比双双出现负增长,但写字楼投资的涨幅仅较住宅低了一个百分点。“这说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。”DTZ戴德梁行在第三季度的报告中称。

  数据还显示,第三季度,上海写字楼的供、销量分别达到34.13万和39.94万平方米,环比分别上升138.8%和156.8%,平均成交价格也上升了17%,达到29390元/平方米。机构投资者,尤其是银行、保险等机构成为上海写字楼主要买家。9月销售额的浦江双辉大厦,就有19.179万平方米的楼面被农行收购,总金额达86亿。

  分析师薛建雄认为,专业成规模经营的写字楼越来越受到关注,表明写字楼市场的成熟度在快速提升。

  DTZ戴德梁行的报告称,由于近几年供应量过大带来的资源稀缺,从2010年开始,北京写字楼供应量将大幅下降。其中,2010年全年供应将是今年的57.8%,2011年的供应将仅为今年的17%,为20万平方米。报告预计,2010年后,北京市写字楼空置率会逐步好转,达到15%左右。

  今年10月1日起,修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施。报告认为,对于保险资金而言,投资的安全性与稳定性相对重要,因此,商业地产将成为其主要投资对象。

  对此,王晨也表示,在经济复苏的背景下,企业进驻写字楼市场的势头仍然强劲,“投资写字楼市场前景乐观”。

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