访谈：珠江壹千栋热销 诠释中轴别墅传承价值

　　珠江·壹千栋位于昌平区北七家镇，是北京较大的纯独栋别墅群，总占地1900亩，别墅（地上）建筑面积41万平方米，公共建筑面积3-4万平方米，是由北京珠江地产联合海外十大建筑及景观设计事务所研发，是为建筑表情最为丰富的大体量北美风情独栋别墅群组。

　　“壹千栋”位于大美之地温榆河上游较大的回转水湾处。水面辽阔、视野宽旷，北界沿温榆河南岸蜿蜒2.2公里的河岸线成为壹千栋园区的天然襟带。园区内外的上百种原生植被、天然缓坡草甸，野鸭、大雁、鸳鸯等成群的野生鸟禽，都是“借来的风景”，阻挡风沙、串联景致并呈现着独具情调的郊野风光。珠江壹千栋全园林弯道景观，续植成年珍树交融自然风光，让回家的路程自然放松。景观和生态环境的全面提升，将壹千栋现有的园林进一步丰富和多层次化，并配以适当的生活、运动、休闲设施。是将自然资源与人文理念较佳融合的排名前列居所。

　　壹千栋的一期织瓦河谷和二期霞尔郡目前已经售罄。三期茉香郡8月开始推售，四期也将于9月份面世。

　　8月31日，搜狐焦点邀请到项目代表、珠江·壹千栋销售总监董广博先生做客嘉宾聊天室，全面介绍项目较新推出产品的情况，详解中轴别墅价值，畅谈对高端房产市场近期走势的看法。

　　时间：2009年8月31日下午14:00－15:00

　　地点：北京海淀区中关村东路1号院搜狐网络大厦12层演播室

　　嘉宾：

       珠江·壹千栋销售总监 董广博

　　主持人：焦点别墅网主编 陈萍丽

 　　■ 以下为本次访谈的图文实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家下午好，欢迎来到嘉宾聊天室。今天请到新盘路演栏目来做客的嘉宾是珠江·壹千栋销售总监董广博先生。作为别墅市场上航空母舰式的一个超大体量项目，珠江壹千栋面世之初就受到了各界的强烈关注。2005年开盘以后，壹千栋也在北京别墅市场上获得了很好的口碑和销售业绩。近期，珠江壹千栋又将有新品入市，下面首先我们就请董先生给我们介绍一下珠江壹千栋项目的较新进展。

珠江·壹千栋销售总监 董广博

　　【董广博】：我先介绍一下它的规模和规划，珠江壹千栋占地1900亩地，规划是1050栋纯别墅独栋，一期、二期目前已经售謦，三期茉香郡在8月20号向大家推售。四期开始在9月份面向市场推广，10月份开盘。四期的产品叫紫宸山。

　　【主持人】：紫宸两个字有什么含义？

　　【董广博】：紫在古代是贵胄的代名词，古代高官的服饰都是以紫色为代表，紫色也象征着我们产品的气质，紫为贵。宸为天子，紫和宸连在一起，就象征着贵气。象征着代表中国历史文化价值的东西会渗透到我们产品中来。并且因为与紫禁城同处于中轴皇脉线上，那么有“北紫禁，南紫宸”的说法，所以我们在取名的时候称四期为紫宸山，凸现了它的历史价值。

　　【主持人】：壹千栋是05年入市，一期的名字叫做织瓦河谷，二期的霞尔郡到三期的茉香郡。前几期给人的感觉都是非常浓厚的欧美风情，第四期我们换了一个非常有中国文化底蕴的名称，是不是意味着我们在产品形态上会有什么改变？

　　【董广博】：要说改变应该再向前追溯。区域角度的转变，是刚才提到的，北京中轴线在此向北延伸28公里，随着城市化进程，奥北也是经历着从奥北向中轴一个颠覆性的转变。我们在做四期产品之前，也做了一个深入的市场调研。从最早的中国家庭居住需求转移到现在中国家族传统式需求，是一个客群的成熟，他从需求的角度，从对生活的要求，或者是对无形的精神要求更高一些。中国古代的居住模式一直为父母和长子以及长子的儿孙同堂。但是近代开始，大陆的居住模式普遍为子女婚后单独生活，而随着时代的发展，这种几代同堂的趋势正在回归。这意味着我们的产品是在迎合这种家族居住的需求。

园区实景

　　【主持人】：我们也知道珠江壹千栋所在的奥北区域，包括在中国区域，近年来在奥运前后得到了非常大的发展，无论是交通还是配套都得到了长足的进步。下面也请董先生给我们介绍一下珠江壹千栋区域发展近况、交通状况和环境？

　　【董广博】：随着奥运会的盛事举办，整个奥北区域有了一个长足的发展，得到了很大的飞跃。珠江壹千栋能够取得很好的市场认知，最主要的还是交通的变化，使得奥北区域作为一个最近的集中人群，我们常讲，奥北区交通呈中字形排列，立汤路居中，北五环横向交叉，构成了奥北别墅区中字线的交通网络。在最近这段时间，南峰路和七北路也都是这个区域交通非常发达的区域。所以说，很多富豪或者是老板在选择别墅的时候，交通作为优选的也比较多。

　　【主持人】：珠江壹千栋所在非常大湿地的范围，资源环境非常的优越。这方面给我们介绍一下？

　　【董广博】：珠江壹千栋稀缺的环境优势，西接小汤山，北接温榆河，南望奥林匹克公园。

　　【主持人】：这片湿地公园我们可以步行过去吗？

　　【董广博】：从三期步行过去有三百米。因为独栋别墅，不是很高，视野比较有限，但是对自然的感受更亲近一些。可以看到局部景观。

　　【主持人】：今天我们前面也介绍了，茉香郡的风水墅王刚刚推出，下面请董先生给我们着重介绍我们新一批的产品特色、包括它在园区中的规划、位置、建筑方面的情况。

　　【董广博】：虽然是刚刚推出来的，但是已经接近尾声了。我们23号到今天已经有70%多的房位已经被销掉了。

　　【主持人】：一星期内已经销售掉70%了？

　　【董广博】：对。

　　【主持人】：作为一个千万级的别墅来讲，确实是很好的业绩。

　　【董广博】：北京的纯别墅来讲，一千多万应该是卖得很好的。从统计数据来看，包括8月份的上旬我们都是很好的。

　　【主持人】：现在我们还剩下多少套风水墅王？

　　【董广博】：较新推出来的23套，还剩下7、8套。

　　【主持人】：我们为什么叫风水墅王？

　　【董广博】：风水也是很多客户自己的认知。三期的地块，整个地块有一些专家会来看过，他说我们排名前列是处在温榆河的地弯处，温榆河是龙脉，藏风纳水。很多人觉得我们这个项目也是一个龙的形状，所以，综合来看，风水比较好。是一个比较好的风水墅王。

　　【主持人】：建筑上是什么风格的？

　　【董广博】：建筑特色跟以前认可的，北美风格是被大家认可的。但是公司也在吸取前几期的销售经验和客户认知，包括市场需求的变化，也在仔细更新和研究我们的产品，三期还是采用正北美的风格，立面加入很多澳洲进口立面。很多立面会有三色劈开砖或者是石材，包括木结构的也会有。但是真正要做到经久不息的别墅，我想只有天然结构砂岩才可以做得到。

　　【主持人】：我们这一期的风水墅王户型是什么样的？

　　【董广博】：三期的面积是503到600平米之间。

　　【主持人】：是地上两层、地下一层？

　　【董广博】：前二后三的设计。

　　【主持人】：地下室的面积多大？

　　【董广博】：150平米到180平米之间。不过有一点需要说明一下，我们不叫地下室，叫阳光首层。我们说奥北别墅区产品经过发展磨合和变革，最早的别墅是两三百万。演变到前一阶段的老板别墅时代，产生发生了很大的变化，客群也是发生了很大的变化。产品主要是吸取以前的设计经验，延续以前的设计理念。

　　【主持人】：你怎么看老板别墅？

　　【董广博】：两个角度，排名前列个是产品，现在我们的三期产品都是老板别墅，首先同它的立面设计、选材的应用，包括内部空间结构的布局，包括阳光首层、地下室的功能设置都是不一样的。庭院在奥北别墅区多一点，从壹千栋为代表的，包括现在保利垄上都在做这个概念。最早买别墅的人可能是本土的老板居多一些，因为当时的很多人选择奥北区，是因为看中了这个区的发展前景。奥北别墅带的中国本土化客群多一些，但是随着产品的变更、市场的变化，城市进程的加快，城市中心北移，我们的客群更加多一些，会有本土和北区、各个区域、外国的都会扎根到奥北别墅区来。

　　【主持人】：您觉得我们老板别墅区是第二代别墅。第三代呢？

　　【董广博】：从经济别墅区到老板别墅区，再到中轴别墅区是一个自然而然的过程。它也是随着历史的发展，因为中国文化的传承，包括城市化的进程，演变到现在很自然而然的过渡到中轴，中轴线大家很清楚，是北京的中心线，也是代表着悠久的历史文化和文化底蕴的一个生命线。从它可以追溯到很多有人文价值的东西出来，赋予我们这一块奥北别墅区。它向北延伸28公里，自然而然的指向了奥北别墅区。历史的远远、文化远远的盖过了奥北这个小的区域。

园区实景

　　【主持人】：作为第三阶段，跟前两个阶段相比有什么进步？

　　【董广博】：我们三期属于第二个时代到第三时代中间的一个过渡，产品不断升级，客群在不断提高。我们越来越分析到，就像前一阵子，地方政府去找富二代培训一样，现在很多老板们已经退居二线了，但是他们对生活的品质追求远远没有结束。他们对精神层面的追求和传承，他需要一个载体，在这个时候出现了壹千栋结合市场的变化和客群的需求，包括大人物心理的变化，推出了四期的紫丞山，家族传承式大别墅。

　　【主持人】：您说排名前列类是经济型别墅，第二类是老板型别墅，是不是第三类就是传承别墅？

　　【董广博】：对。如果说近的层面来讲，应该讲产品，随着成功人士的发展和他心理的变化，他不停的在进步，更高的一个层面是精神层面，所以我们四期做的是家庭传承别墅，不仅要有他悠久的文化底蕴。还有家族拼搏的无形的精神在里面，还要满足这个家庭娱乐、休闲功能的使用。

　　【主持人】：中轴的区域能够更好的体现了这种文化的感觉？

　　【董广博】：对。

　　【主持人】：壹千栋是中轴别墅的始作俑者，现在很多别墅也开始用中轴的概念来体现自己。包括还有一个新的楼盘叫中轴国际，您如何看待中轴这个概念？

　　【董广博】：中轴别墅区带深、传播不仅仅是代表一个区域的发展，更代表一个城市的发展进程。或者叫一个城市经济中心的发展过程，或者一个发展趋势。因为我们可以看到，从最早的奥运村，最早奥北大兴土木来做施工，都可以看出城市的进程在加快。较大的发展区域也是在奥北区域。所以我觉得中轴别墅区在大的概念上，它现在可能还是一个名词的阶段，慢慢从长远来看，它会发展到一个更高的层面上去，会让更多的人认识到奥北是城市发展的一个过程。

　　【主持人】：珠江壹千栋近期的一个口号叫“阅过壹千栋，优选壹千栋”。从这里面可以感觉到我们非常强烈的自信心。我们也感觉到这个自信是有来源的，就像您刚才所说，今年我们在别墅市场上的销售都是佼佼者。您总结一下我们的成功秘诀是什么？在当前我们也知道，上半年三月份是一个低谷，三月份小阳春，五月份红五月，六月份回调，七月份继续冲击，八九月份稍微平淡一点。很多业内人士对今年的金九银十还是十分充满期待的。在我们接下来的推盘和营销方式上会有一些变化吗？

　　【董广博】：从前我们在说产品，从客户的角度出发，去研究产品，拿出较好的精品呈现给客户。但是随着更高端的人士、更高端的人群的心理变化，现在我们更多的在追求一种精神层面的东西。也就是说，我们四期产品以家族传承在四期或者是接下来的区域重点推广的形象。以前都在讲有天有地的大面积，将前二后三的户型，讲这些产品的东西。现在如果真的探究高消费人的需求，要从心理层面找一些点。谈到后续较大的价值和优势，应该就是它的文化价值。

　　【主持人】：珠江壹千栋较大的竞争优势是什么？

　　【董广博】：还是在它的文化。从前我们讲产品，但是我们现在讲精神层面的文化价值。

　　【主持人】：我们现在也知道珠江壹千栋的规模、位置、周围的自然环境、产品，在我们的别墅市场上都是可圈可点。现在对于珠江壹千栋来说并不是较大的卖点，它较大的卖点就是它的文化概念？

　　【董广博】：对。从后续的发展来看，壹千栋最重要的价值就在于它的文化价值，中轴文化。因为之前我们也在讲，很多产品，不管是别墅还是住宅，一有产品出来面世以后，大家都会说这个产品很棒，或者是房子很大。很多产品只要在容积率允许的情况下都能够做得出来，但是能不能赋予这个产品的生命力，这一点是不一样的。

　　【主持人】：您是打算以什么样的方式赋予这个产品生命力？您这个产品在后期的服务上、社区文化的营造上，包括业主的宣传活动上会进行哪些安排？

　　【董广博】：这是属于营销实操的方法，但是如果用一句话来概括就不能体现这个问题。我们对于壹千栋的评价是这样的，它是集合了2000年水脉，和800年皇脉，中国的历史发展和演变过程，还有壹千栋别墅层人脉的三脉为一体的高级别墅群，我们的文化价值是基于这三点优势传承，有中国的历史文化底蕴，也有一千栋的别墅结合起来的一个文化价值。

　　【主持人】：您也是用各种各样的服务手段来丰满这个概念？

　　【董广博】：认知和宣讲，包括对一些客户的服务，包括我们对环境的营造，后期的物业服务品质都会越来越贴近我们的文化。

　　【主持人】：我们也感觉到现在很多人将购买别墅作为一个大宗资产沉淀，并且是保值增值的一个手段。从05年面世以来珠江壹千栋价格也是在稳步上升。能不能给我们回顾一下珠江壹千栋面世以来的价格走势，和它未来的升值空间？

　　【董广博】：价格还是分区域的，随着区域的发展，和产品的改进，我们的产品也是在判断攀升的。二期产品是在16800的均价，二期是07年做市场认知，在08年推售，主力的销售期在08年下半年开始。到现在的19000到23000的价格曲线，包括我们即将推出的四期产品总价在1500万到2000万之间。对产品的认知和区域的发展是一个明确的概念和认可。从最早的奥北发展的带动，大力的去调控资源的价值，到最后中轴的价值提升，开始挖掘中轴的文化底蕴，包括土地的稀缺和供需比，使很多人能够意识到别墅的价格和价值。珠江壹千栋随着产品的改进和我们不断赋予它的文化附加值，使得珠江壹千栋有很大的升值空间和发展潜力。

　　【主持人】：您觉得它更多的会取决于区域的价值？

　　【董广博】：对。

　　【主持人】：我们不会将价格定成区域较高，而是打造高性价比很的产品？

　　【董广博】：我觉得客户对您的产品认可需要分几个方面，有的对你区域的认可，对你产品的认可，进而才演变到对你价值的认可。公司并没有把价值定到两万八或者是三万，其实希望更能够贴近客户的真是的需求和真实的认知。虽然他们认知的发展和变化，不断调整我们的变化。单纯的从市场和供需比和我们产品的文化内涵，它的价格不完全能够诠释我们的价值，还有很大的空间。

　　【主持人】：我们现在在售的是风水墅王，风水墅王均价在多少？

　　【董广博】：均价在21000，较高价在23000。总价是1080万起。

　　【主持人】：现在很多买家很看中园林的面积，我们庭院的面积有多大？

　　【董广博】：单独花园面积在460到1200平米之间。

　　【主持人】：我们的花园面积要等于或者大于建筑面积？

　　【董广博】：对。至少要等同你的建筑面积。不光是风水墅王，整个三期都是，这在奥北区是弥足珍贵的，特别难得。所以每套房子的每一栋占地几乎都要超过一亩地。

　　【主持人】：我们四期的容积率是多少？

　　【董广博】：肯定不会像三期这样。

　　【主持人】：我们三期的销售基本上接近尾声。我们四期的产品全面推出。应该是在十月份？

　　【董广博】：十月中旬将会推出紫宸山别墅。

　　【主持人】：现在我们三期有样板间供我们参观吗？

　　【董广博】：三期的样板间有，而且四期样板间将会在九月中下旬面市。也欢迎广大业内人士包括房地产媒体去参观。

　　【主持人】：请董先生作为经验丰富的业内人士，今天我们也想借这个宝贵的机会跟董先生探讨一下关于市场方面的话题。奥北区由于奥运的带动，您觉得在奥运过后，我们这个区域未来的发展将会是什么样的走势？以后我们主要的推动力和卖点主要来自于什么地方？

　　【董广博】：区域的发展力我刚才说过。纵观北京市来看，城市发展中心，也只有北区可以发展，可以加速北部发展的进程。奥北也可以由老牌的亚北到奥北到中轴别墅区的一个演变过程。

　　【主持人】：以后的卖点不再是奥运，不是纯粹的奥运场馆、交通。而是转向一种文化？

　　【董广博】：对。因为每个别墅区都有不同的特点，最早的西山别墅区是以它的独特的西山资源优势打造他的客群。中央别墅区随着机场附近的发展，涉外的门户，很多的区域发展到今天，这是它较大的特点。奥北迄今为止并没有特别显著的独特的划分，不是地理划分，而是客群和定位的划分。我觉得随着奥北的过渡，我想这个区域的特点和特色，形象和定位应该非常明确，以后的奥北别墅区更应该是具有历史底蕴和文化价值的独特的别墅区。

　　【主持人】：我们马上也要迎来中国别墅市场传统的金九银十，您对今年下半年中国别墅市场的走势有什么样的判断？

　　【董广博】：关于今年下半年别墅市场，我不会单纯的从市场来判断，我觉得别墅作为一种豪宅、一种奢侈品，会跟其他奢侈品有同样的价值和特性。我觉得大众趋之若鹜的心态和作为一种终极居住需求的产品，他的需求和销售应该不会受到特别大的冲击。在之前的所谓经济危机的过程中，一直走到今天，别墅产品并没有受到太大的打击。反而经历过这一段的经济形势以后，更多的人、更多的客户越来越认可别墅这种产品，知道它的居住价值和投资价值。在接下来金九银十的季节上，在这个季节，是色彩最丰富的旅游季节，黄色、红色、绿色、白色，有很多种颜色，在这个时候是最适合卖别墅的。结合产品本身的特性和奢侈品的价值、价格，包括客户的需求。包括季节的变化，我相信在这个时间中，别墅市场应该会有一个更好的爆发。

　　【主持人】：最后请董先生送给网友几句话作为今天访谈的结束。

　　【董广博】：我希望越来越多的广大网友能够越来越认识和认知到中轴别墅区深厚的文化价值和历史价值，在探求历史价值和文化价值的基础上去选择较具生活品质的住宅产品来生活。

　　【主持人】：今天非常感谢董先生到搜狐聊天室跟我们全面介绍珠江壹千栋的较新情况。接下来，正如我们前面所说，即将迎来金九银十的别墅市场璀璨的一个销售季节，接下来也欢迎各位网友能够亲临风水墅王珠江壹千栋的项目现场，前去领略我们中轴别墅的风采。谢谢大家！