实录：下半年房地产展望暨高端公寓投资前景

　　8月注定成为2009年京城楼市承上启下的重要月份，挟前两季度楼市回春转火热之威，临近“金九银十”之传统销售旺季，下半年的房地产市场发展前景让所有人在疑问中充满期待。

　　8月19日，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋、中国管理科学研究院经济学家李开发、北京大学房地产研究所所长陈国强、北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱、华润置地·红山世家营销总监马赟、龙湖地产北京公司唐宁ONE营销负责人邹墨远、星河湾地产北京公司公关策划部总监胡汉祥等房地产行业专家学者、业内人士济济一堂，就业界共同关注的泡沫问题展开讨论，并对下半年房地产市场形势展望。

　　时间：8月19日

　　地点：华润西堤红山售楼处

　　以下为直播实录

　　【主持人】大家好！因为都是朋友大家就不要客气，首先我介绍一下嘉宾，住房和城乡建设部政策研究中心处长文林峰，中国管理科学研究院研究员、经济学家李开发，北京大学房地产研究所所长陈国强，中原地产华北区投资部总经理张坤昱，龙湖地产北京公司唐宁ONE营销负责人邹墨远，星河湾地产公关策划部总监胡汉祥，红山世家营销总监马赟，星河湾地产公关策划部总监胡汉祥。

　　【主持人】非常感谢红山世家提供这被一个机会，让我们一起交流一下，还要感谢北青传媒以及北京青少报《广厦时代》，我们都是朋友。大家知道现在房地产成交量升了50%不止，从各个数据来看也能引起大家无限的遐想，股市还不太好。从宏观经济面和房地产发展来说，都进入了比较特殊的时期，在这个时期过程中，今天我们讨论这个话题就非常有意思。首先是下半年的走势是什么，不仅限于房地产，应该从房地产当中可以看到观众。

　　【主持人】另外如果有投资机会的话，房地产投资的机会在哪里，我就代表媒体朋友们问问大家，现在这种形势应该怎么形容，我建议先由女士开始回答。

　　【文林峰】今天非常高兴，因为我们主要是搞宏观政策研究的，今天我看在场的都是年轻记者和把握市场脉搏的房地产企业机构领导，我今天主要来听听大家的意见。市场的情况我觉得还是基本正常。

　　【主持人】基本正常的意思跟说不正常是一样的。

　　【张坤昱】我觉得现在市场就是热火朝天。

　　【主持人】这位先说。

　　【陈国强】我借用媒体描述当前市场的说法，政策面临着新的微调或者调整的可能性，另外市场有没有可能出现新的变数。

　　【主持人】变数这是我今天听的新词。

　　【胡汉祥】从我个人来说，下半年会出现改变，另外对于一些企业来说，更多要关注自身的品质以及自身营销推广模式的改变，以变应变。对于开发企业来说更多是关注宏观大势，现在大家都在猜测，下半年是不是有新的政策出台，会是哪方面的？

　　【李开发】我所知道的在今年年底之前商业地产会出一些税务方面的政策，首先国家对这方面很关注，希望实现年初的计划。商业地产是经营性地产，目前来看走向市场，增升尾税也比较好操作，其他方面不太可能有更新的政策出台。

　　【主持人】文女士，下半年金融政策会发生变化吗？

　　【文林峰】这些问题都不好回答，政策出台这一块是各个部委决策。现在已经有政策了，已经强化了，已经收紧了。

　　【主持人】现在税负还会再加大吗？

　　【文林峰】我觉得税负已经够高了。

　　【主持人】问一下地主。

　　【马赟】形容来说有两点，从数据来说现在站在新的历史高点，最关心的问题就是政策，接下来较大的变数就在于此。

　　【主持人】您认为现在泡沫有多大？

　　【邹墨远】我觉得泡沫有多种类型，如果真的是消费者买来自住就不会出现泡沫，就看有没有大型金融机构大型的资金进行炒作，如果每个人买一套，抱着想赚钱的想法就不是泡沫了，如果用大量资金来炒作，泡沫会出来。自住和改善需求把房价推高这是正常的市场行为。

　　【邹墨远】我们作为开发企业来说，我们没有接触过大规模资金来炒你的盘，一下买几十套，最多是一两套或者三套，还是单体投资者进行购房的行为，这是他个人财物，没有用金融杠杆以及手段来做。现在首付款一旦提高后，相信杠杆的作用会更低，在这种环境下，泡沫可能只是局部的，比如有一些局部的商业物业，或者一些局部的投资楼盘项目会有一些泡沫，但是大的房地产是很少的。

　　【主持人】我们做两个分析，一个是分析现在，一个是对下半年进行分析。从这边开始回答。对于现在北京房地产做个分析，你本生也是做市场营销的，你每天面对一线操盘手，可以关注到很多动向，我们也是为经济学家和专业学者做个调研，在你看到的现象当中比较担心的是什么，最关注的热点是什么？

　　【马赟】刚才也说到，目前北京市场是历史新高点，关注的是在各个区域，目前价格和07年最过价格的差价，目前差价越大，是不是这个区域有泡沫，另一方面是不是这个区域被大家认可的新的增值点。另外对于客户来说，关注一次性付款购买的套数，以及买完后转手的速度，也是判断投资者进场的比例。

　　【主持人】你碰到的客户，你判断刚性需求比例有多大？

　　【马赟】十几套目前还少，包括这个项目，更多还是保值需求，觉得现在这种价格还会往上，或者价格不清楚，现在流动性过剩，把另外企业经营中的钱转来买房子。

　　【主持人】从您研究的宏观经济方方面面来看，房地产一旦出现什么迹象会出现问题。

　　【李开发】投资者拿钱投资，投资的回报率在今后如果低于3%会出现严重问题，如果你的投资回报率低于这个就不能投资了，也就是要大甩卖，也就是说的市场要崩盘。刚才马总说的也很好，首先中国这么大，每个地方的发展不一样，泡沫有没有？肯定有，但是具体到某个地段，打比方我们市中心，有些房价三万，因为旁边有良好的交通设施，良好的办公环境，良好的增值前景，如果离市中心20公里，那里交通也不顺，而且就业不方便，那里房子如果卖到2万，你会发现我买了几套，后来租不出去，或者租金低于2.75%那么这个楼盘会危险。对于市中心那个楼盘没有问题

　　【主持人】陈教授平常发表的观点比较尖锐，您判断一下。问学者稍微麻烦一些，您觉得北京楼市会崩盘吗？

　　【陈国强】我们观察楼市，观察市场，不同人可能侧重点不一样，从我的角度会关注更多的因素，首先从时间段来看，我们可能既要观看短时期数据的变化，也要结合中长线数据情况，比如一周、半个月、一个月的成交数据，出现什么趋势，什么拐点，这样不前面。第二从观察市场，可能我们更多人是关注住宅市场，除了住房还需要关注其他形态的商业地产、工业地产等等，另外既要关注一手房市场的增量，同时把一二手房联系起来，现在一二手房在北京、上海等一线城市已经成为重要的市场成分，一二手市场如果实现很好的互动，对市场健康发展很有利。所以不仅要关注一手房增量，也要关注二手房的情况。

　　【陈国强】大家都很关注楼盘的价格，价格情况当然很重要，同时要关注成交量，价格和成交量之间是什么样的关系，价升量跌还是量价齐涨。今年前半年北京市场非常火爆，成交量翻番，价格上涨非常大。实际上北京市今年上半年住宅投资，大家可能也关注了，同比跌的幅度不小，百分之十几。另外像影响未来市场变化的，一些指标，土地购置面积、新开工面积等，这要联系起来看，不能只关注价格变化、成交量变化。

　　【陈国强】另外还要跳出房地产行业，用更宽广的视野，把宏观经济的指标结合起来一起考虑，观测政策的动向，不能简单的把眼光盯在房价上，有很多因素。

　　【主持人】从上半年或者稍微往后来看，中国经济走上一条以股市提振信心，以楼市拉动实体经济，是非常明确的一条道路，胡先生，您怎么说服你的客户，就是在目前状态下，目前如何发现投资价值。

　　【胡汉祥】房地产不像股票，股票投资周期快，而房地产不是，需要一个阶段，稍微来说是长期的投资，如果是高品质的房产，长期投资来看回报率很好，需要一个时间段。

　　【主持人】从请来的开发企业代表能看出现在北京楼市非常火热的几个点，比如龙湖，在中关村那一带楼市不太好的情况下，当时他没有对手，一直作为稀缺品存在着，叫地段稀缺性，没有对手，充分验证了你拿地这一非常正确的决定。来看星河湾也是，曾经创造过奇迹，奇迹还在延续。

　　【主持人】像华润红山世家项目，希望在稀缺、地段方面占有一席之地，这样别人住进来会非常喜欢自己的决定。你来谈一下对于投资房地产规律的把握。

　　【马赟】从产品当中来看，对于开发企业来说有共同点，也有不同点，共同点是价格都比较高，面对人群起码是中产阶级以上人群。我06、07年看了一篇报道，是如何进行投资的，里面总结了几点，一个是地段，一个是产品。红山世家的地段来说属于价值洼地，未来发展前景也不错。

　　【马赟】不同产品有不同的价值，从这个区域来说，不是说其他区域都是泡沫，这个区域卖的最热时，毛坯房卖1万多，精装修卖2万5，这个区域目前来说还是合理的价格，未来得发展是不错的。唐宁ONE明显属于非常成熟的商务区，特别是稀缺性的地段。对于设计、规划、品质的追求这是我们这几个项目的共性之一，该如何投资置业也是要寻求的共性。

　　【主持人】女性做投资价值的时候最敏感，你们在家庭的社会地位比较高，掌握的财富也都是自己的钱别人的钱都拿在手里，文女士谈一下。

　　【文林峰】先说宏观层面，我们关注的还是大多数人买得起房这个市场是正常的市场，陈教授说了，房地产市场的因素是非常复杂的，从我个人，包括帮助一些朋友买房子，因为我周围很多朋友都没有钱，就我一个人搞房地产，他们一买房子就向我咨询。通过这几年，我感觉买房子你得往上蹦才能买到合适的房子。

　　【主持人】怎么才叫蹦。

　　【文林峰】03、04年的时候，那时候有个项目是6千3，我们感觉已经很贵了，我就到了六里桥那个项目，当时是5千，我觉得5千能承担就买了，现在这个房子还是1万5左右，我现在住的世纪城将近四环，小户型已经大多2万8，大户型2万4，很多地方具有价值洼地的现象。

　　【主持人】现在还可以找到价值洼地？

　　【文林峰】还有很多，广安门这边有。唐宁ONE不是价值洼地了，但是我陪朋友买房子有点感受，当时感觉北四环外卖到2万4、3万5我感觉挺高，有几个朋友都在唐宁ONE买了房子，他们觉得这个区域很值得。后来又听说中关村公馆，觉得这里卖2万3，我觉得唐宁ONE卖2万4，那么2万3也不贵。因为这些房价你承受不住，就得蹦着脚去买。

　　【主持人】张女士，你从专业的角度，另外从女人直觉告诉我们，不管有没有泡沫，你怎么发现比较有价值的东西。

　　【张坤昱】说到泡沫问题，我自己的看法，大家可能也提到，是不是有泡沫，我觉得泡沫有，没有关系，关键是看后续怎么消化它，更主要是后续的发展是否稳定，能够承接的住。作为专业人士，从投资的角度来说，我觉得一个地产会分成两段，排名前列段应该在你入住之前，这个时候这个房子的命运维系在开发商手里，它出生时实际被开发商孕育了很长时间，大家要关心几个因素，地段不用说了，是永恒的真理。除了地段后大家最关注的就是品质，到底花什么样的心力，用什么样的材料，什么样的设计，什么样的施工，什么样的园林，地产发展了这么多年，我们现在都说货真价实，如果你能卖得到高性价比的东西，那肯定是超值的了。

　　【张坤昱】看一个人好不好看要看这个人有没有内涵，所以品质很重要。后面一段，入住后，物业的维系，我看到很多有价值的物业，除了地段以外是看赋予了什么样的管理，就是后续运营的成本以及保值增值的状况。很多小区进入后看到没有人管理很乱，有一些小区管理的很好，这样你的投资下去回报肯定也不一样。我自己看是这样两段，里面起特别性作用的肯定是甲方开发商那边，你给他赋予了什么样的性格、品质，决定了它以什么样的身份面对消费者，给它赋予什么样的物业管理公司就为它打下了好的基础。虽然说成立一年后有物业管理委员会可以换物业，但是这个力量相对弱一些。

　　【张坤昱】我们今天来的都是负责任的开发商，都是很有名的物业，这是我自己的看法。从女人的角度来讲，更多可能要比较。现在大家说，不管是真也好，是假也好，有比较才能鉴别，要看不同的项目，不同的品质，不同的开发商，比地段，比开发商，比价格。刚才说到价格洼地问题，另外先把自己的价格理清楚了，现在市场比较热，看我朋友买了，我要不要买啊。我自己能够得着的，先要顾着自己的实力情况。

　　【张坤昱】股市让很多人破产，房市下跌也会让人损失很多钱，所以女人要会理财，要有计划，毕竟是投资，投资前要保全生活，维系家庭，所以要考虑各个方面，然后再考虑房地产投资增值这些问题。

　　【主持人】你觉得男人在买房方面怎么样？

　　【张坤昱】男人跟女人买房没有太大的分别，各家也不太一样。

　　【李开发】我们研究宏观经济把将近100年以来，我也将国外房地产泡沫梳理了一下，发现泡沫往往有这么一个比较典型的特征，就是它炮制一个概念，概念很虚，到处在炒作，最后投资没有跟上，就是你要有项目，要有市场，房价才能托起来。像我们1992年海南烂尾楼的事件，泡沫出来了。制造概念，你实际投资不到位，实际消费也不到位，就业空间也没有，肯定要破灭。

　　【李开发】我们把类似房地产泡沫分成四种情况，一种是价格很高没有人买，空在那里，这形成泡沫。另外价格还行，还是比较合适，但是需求跟不上，尽管你只有基本的利润空间，但是还有人买不起。第三种是数量有泡沫，比如需求是100个，你造出200个。还有一个是质量有泡沫，刚才张总说的很好，我们要注意房子品质，如果同样卖房子，你那房子相当于二十年前房子的造型、风格，那对不起，你是卖不出去的。这是我说的泡沫四种类型。

　　【李开发】另外不同城市泡沫出现的情况也不同。北京是第三产业的核心城市，中国是蜘蛛网一样的经济体，北京是大蜘蛛网最核心的部分，可以向全国抽血，中央财政可以把大量资金放在这里，包括投资国际机场，马上还有第二机场，还有北京地铁，都是中央财政维持的。马总刚才说的有一点没有考虑到，在北京这里买房，很多人不是本地人，就是为了持有，比如我回老家，发现很多乡镇企业家都在北京买了一两套房子，为什么呢？因为将来孩子要到这念书。另外一年要来很多次到北京出差，就在市中心交通比较方便的地方买套房子，比如今天有两个业务员要来北京，那么可以住在那里。他这个房子也不卖，就像住宾馆一样。

　　【李开发】这就不能用单纯的投资价值来算，如果你的地段比较好，你接近市中心，交通比较方便，生活比较方便，那么全国各地的人都想在这里买房子是使用，不是投资，是使用。

　　【文林峰】张总作为投资顾问，理财比较谨慎，我从02、03年以后，在北京市开会，如果开会的代表都是北京人，那么我的观点，如果你留给生活费，其他的钱够买房子那就去买，结果很多人听了我的意见都买了房子，现在结果很好。对于市场的判断，一个是价格来说，我们评判价格是否合理，可能我们看现在房价很高，与价格背离。另外看供需关系，这决定了价格。特别是四环以内土地供应量非常少，北京需求量非常大的，为什么很多项目这么高的价格还有这么多人来买，这要看供需关系，土地稀缺性。

　　【文林峰】我们看房价租金比例，如果租金更低，房价更高，如果是这样那么就没有什么投资价值。我们买房子一方面是租出去，另外是房地产价格在上涨，这方面的上涨更大。要综合判断这个市场是不是有风险，要分几个因素来衡量。

　　【主持人】您在住建部工作时，办公室的观点都是这样的观点吗？

　　【文林峰】持这样的观点比较多。

　　【主持人】您是主流舆论代表吗？

　　【文林峰】这不是官方的观点，只是跟朋友交流时这样的意见。

　　【主持人】从您身上收获很多。陈老师给我们一个正常言论，看看学者在想什么。都在说投资价值，文女士说的很好，泡沫的事情也做了详细的分析，现在，如果从全国区域当中来选，我们会选北京、上海、广东等一线城市，如果在城市当中去发掘的话，从投资洼地来考虑，用什么方式来衡量？

　　【陈国强】地段是很丰富的概念，同一个城市可以选商圈，另外还可以选特定的板块，市场表现好的板块，另外按照它的价值来看是不是价值洼地，这样角度来选区域。当然也可以从二手房角度来选，不一定选一手房。二手房今年上半年市场活跃，使很多人从事二手房投资的人提供了很好的机会。这都是相对的，不是特别的，现在我们观察红山世家所处的区位，过去从北京城大的范围来讲，西南区域是价值洼地，价值没有被发现，无论一二手房，可能与相同区位来比，包括写字楼，商务地产，都有价值被低估的情况。如果价值被低估的情况很明显，那么将来升值的空间会很明显。

　　【陈国强】可能经过若干时间，这个商圈价值被广泛的认知后，那么天平效应就释放完了，将来有没有可能形成价值高地，像现在CBD、金融街，明显比其他区位价值高，取决于这个区域会配置什么资源，如果成为相对的价值高地了，像世纪城，04、05年市场销售的时候，跟它同价位的均价是5、6千，到今天二手房市场，世纪城好的户型能卖到2万5以上，其他楼盘只能在2万上下，如果这个区域形成比较成熟的商圈，或者价值明显比其他区域更高，那么房地产价值体现的更充分，这是动态的，也是相对的。

　　【主持人】下面问三位开发商，你作为一个区域当中先进别人很多，从价格上，总价上，开发商需要关注哪些，要关注哪点才能达到这点。

　　【胡汉祥】星河湾为什么能够取得这样的价位，而且卖的这么快，我们也进行了总结，做了好房子就能卖到好价格。原来我们这个地段不是很好的，而现在来看地段很好，这只有在发展中国家才会出现，因为发展中国家的城市改造非常快，这种情况下会出现一些豪宅，包括这个地段，像红山世家这个地段，如果你有信心，肯定可以做好豪宅，得到政府、业主的认可。

　　【胡汉祥】首先是产品，你产品要做好，后面是你的物业，这是基本服务，你做高端住宅还有是社区，社区整个氛围的营造，给大家做持续性的业主沟通平台。这些都做到你会脱颖而出，代表着这个区域的形象，带动区域的发展。你必须要地段好、产品好、社区好。

　　【邹墨远】从开发商角度而言，我们可能比较关注国家宏观趋势，房地产是最傻瓜式的投资方式，你不懂股票，不懂实体经济，你通过买房子可以分享这些带来的收益，房子可以分享城市增值的价值。比如旁边人做生意赚了钱，他们较大的消费就是房地产消费。开个玩笑，你买了北京的房子，你就等于是北京市的股东，你可以去分享北京市增值所带来的收益。

　　【邹墨远】从中长期阶段来看，你看这个城市的经济增长是不是高速的证章水平，能不能达到7、8%的增长，如果是这样的速度增长，那么不动产是没有理由背向而驰的。在大的经济趋势没有改变的情况下，我觉得不动产的趋势都值得投资，短期波动调整会有，但是趋势会越来越好。

　　【邹墨远】像北京、上海这种一线城市，就像一个巨大的黑洞，具有吸附能力，周边的资金会被吸附到城市里来，很多人来北京置业超出了纯住房的需求。

　　【主持人】说的很有意思，投资房地产就是投资所有的经济成果。

　　【马赟】今天主题是关于高端物业，开发商造的不是全部都是高端物品，也要看地段。星河湾在上海价格比北京星河湾价格还高，从这来看，北京未来会有很大的发展。从这个区域来说，不是所有开发商都应该做高端物业，也不是在所有地段都做高端物业，一定按照地段来区分的。我们简单的从供应端来看，房地产目前持有的土地以及分布在什么地方，还有他的开发阶段。现在来看，由于土地供应的不足，在未来一到两年，能够上市的项目的土地8百多万，按照现在的消化速度17个月就可以消化掉。现在开发商拿地都基本在五环以外。

　　【马赟】对于开发商来说，你要永远认为消费者比你更专业，而且消费者维权意识很强，这是对于自己的鞭策，这样不管说是地段、产品、社区，如果你做高端物业你一定针对高端人群，你要做高端人群需要的产品。刚才陈老师也说了，二手房非常活跃，其实这很大一方面是支撑了高端物业，经过倒手来支持他的享受性需求，包括园林、物业。首先要关注城市地段，更多是要做品质。

　　【主持人】我开始就说了，今天来的是媒体朋友，大家提问都比我提的好，下面给大家三个机会，随便提。

　　【记者】我有个问题，现在房价已经很高了，请问，在当前形势下政府是否会出台相应的政策来降低房价？

　　【文林峰】从政策取向来说，已经把市场保障完全分开了，政府主要抓的还是住房保障，市场还是根据市场的规律来发展，像北京这样的大城市，住房保障任务更加艰巨，现在保障范围上浮到中等收入家庭，包括限价房，还有公共租赁房，现在深圳、厦门作为试点很受欢迎。市场价的商品房政府不会再密集出台一些政策，还要观望一段时间，因为今年市场变动很大。

　　【陈国强】现在中央对于住宅发展的思路很明确，保障房、市场房双轨并行的。很多人在住房、买房上面存在一个很明显的误区，不同的产品，你自己处在什么样的状况，其实有相对应的产品，这种产品才适合你。如果眼睛都盯着高端住宅，也就几百套房子，跟我们没有关系。唐宁ONE、星河湾一个项目也就上千套房子，数量很有限，他们的潜在客户可能是全国的，我们还是要关心跟我们自身相对应的产品，看看市场有没有，这样看市场才会心平气和一些，这样社会和谐一些。

　　【李开发】首先要告诉大家，所有政策出台都有惯性，我们出台很多政策的时候，肯定是很多很多方面共同研究拿出来的政策，一个政策出台三年五年，你会发现大的方面不会有很快的调整改变，比如从2005年以来，我们说要稳定房价，要调控房价，但是2005年房价还在上升，做出政策和研究政策这些人至少会支持原来的政策方向。

　　【李开发】在当前困难时刻，不管是4万亿投资还是7万亿投资，都在拉动经济发展，现在对我们来说，要经济发展，政府的落脚点就是房地产，房地产就是会是积极向上的产业，对其他产业也会有拉动作用。为了扶持实体经济的发展，政府已经在各个产业规划当中拿出减税政策，这必定会减少政府公共财政的减少，这样来看也不可能以更多的资金投到房地产，造更多保障性住房，包括公共租赁房，所以数量受到进一步限制。由于以上三点，我认为在最近一念叨两年之内，房地产走势不会有太大改变，只是微调，大的调整不太可能。

　　【记者】我们在讨论高端公寓投资前景时，有两组数据，排名前列组数据是7月份一手住宅商品房成交均价1万4，成交量11000，第二个数据二手房市场，成交量2万多套。在当前需求比较旺盛的市场条件下，你们如何看待一二手市场的活力？并且在高端公寓投资的角度来看，当前一二手市场各自呈现出什么样的机会点？可以给我们投资方一些好的建议。

　　【邹墨远】从7月份来看二手房交易量比一手房高很多，这也是为什么近期价涨量跌，量跌有两个原因，一个原因是价格在升高，另外是供应在减少。我们发现很多核心区域高端项目，手上的货越来越少，结构也越来越单一，可能原来各种户型都有，而现在只有一两种户型，原来可能有一两百套，现在只有十几套。后期供应也没有跟上，并且新的土地供应在今年才放出来，要转化为产品还需要一段时间，这样一手房成交量在降低。二手房成交量的升高，这是成熟市场的表现，二手房交易量越大，市场越成熟，价格的波动会跟宏观经济相关，跟单个的项目，单个的开发商，单个房地产本生市场行为关系会越来越小。

　　【邹墨远】像香港、上海，二手房交易量远远超于一手房，作为小业主而言，他的抗风险能力比开发商强，因为他对杠杆的应用比开发商弱，这样他心理比较稳定，比如市场稳定的时候，他可以把价格提的高，而开发商不能这样。另外如果在现金流比较紧张的时候会大规模把价格下调。小业主相对比较稳定，根据行情，根据需求，大部分人不会不赚钱去卖了自己的房子。二手房交易量的增加是市场成熟的标志，并且也会起稳。

　　【邹墨远】如果投资的话，投资有三个边，资金变现，安全率，收益率。二手房变现比较慢，不像股票，但是股票安全率不高。共同一个特点，都是要找刚性价值支撑的，刚才大家都说到泡沫，很多房地产项目在涨没有支撑的，只是看别人涨你就涨，这没有支撑不行。我们去投资二手房也是一样的道理，从地段、产品、物业，供需比，需求越多，供应越少，投资价值越高。如果这个区域投资住宅，如果公建多，住宅少，那么投资价值会很高。

　　【马赟】7月份从套数来说，一手房是降低的，但不能说量就真的跌了，我们看成交量是环比上升1.6，只能说是单套成交面积在上升，也就是改善性需求、奢侈性需求更多一些。另外说到二手房的成交，从面积和套数来说，套数是上升了很多，确实代表了市场的成熟。另外二手房的价格来说，我们看到二手房成交均价在1万3500左右，没有与一手房价格拉的很大。从刚才的几个数据来看，可能可以看出客户的成交动机，应该从动机来分析。

　　【马赟】从一手房来说，刚才说二手房成该一定会带动改善性需求的成交。前几个月刚刚拍了个大兴地，楼面价六七千，明年一卖就会1万5，简单而言南五环也就1万5，而在四环以里你可以找到这样价格的二手房。原来因为收入问题，自己的家庭变化，更多人还是想往内城区域靠拢，对于二手房的成交最多也是四环区域，这就可以看出一二手房不同的市场切入点所在。

　　【胡汉祥】从房地产市场来说，今年的捂盘惜售受到政府的打压的，从房地产市场来说，市场是否认同造成了房子销售的好与坏，现在市场成交比较火爆的。另外从买房角度来说，现在买房是比较好的时期。

　　【马赟】在年初有2500万的库存量在手里谁都不敢跑的慢，在七月份的时候，手上也就非常少了，没有办法了，那么他一定得悠着卖，卖完就要散伙了，一定是这样的。回到高端物业，高端物业一直是比较悠着卖的产品，因为它的产品稀缺性、地段稀缺性，对于开发商来说，这么好的地段一定要做较好的产品，并且限量供应，这是正常的逻辑。从目前来看是否适合投资，在大市场环境下是否投资，或者应该投资什么样的产品，还是因地方为例。

　　【马赟】刚才李老师也说到了什么是真泡沫，什么是假泡沫的问题，就像炒股的时候不是所有股票都要抛，应该是理性的，不能一概而论。

　　【邹墨远】去年主旋律是现金为王，而所有现金为王的人都吃大亏了，你的钱放在银行里，每年1.7%的利率，要看你资本的成本是多少，如果很低是可以投资的，在上升的渠道里面。

　　【陈国强】高端住宅卖的快卖的慢不是大家关注的点，上海一个高端物业，去年一年卖了4套，而今年上半年卖了30套，之前卖的慢不是他的本意，他也想正常销售出去，但是没有人买。卖的慢的跟卖的快的同样，投资回报率都很可观，关键还是公司的经营策略，快还是慢可能是整体的战略考虑。龙湖七月份也有这样的例子，不是有意要慢，有意要快，也取决于客户对产品的认同。

　　【李开发】各位专家都从微观层面来说的，对于跑的快跑的慢，应该从宏观更高层来看，宏观来说，经济危机都有滞后性，政府在面对经济危机时往往用新的泡沫来冲原来的泡沫，哪怕慢慢把泡沫稀释，然后转到正常经济发展轨道上来。今年年初的时候一定要跑的快，因为当时的资金有限，一个是外国热钱没有进入中国，另外我们中国4万亿也没有到位，市场流动性很低，这样必须要跑的快。到第二季度以后，整个宏观层面发生了变化，变化来源于什么呢？排名前列，随着出口创汇企业的市场，尤其是出口到国外，市场大幅度缩小，缩小了30%，这些企业钱回到哪去，老板资金放到哪最保值，他们认为要投到房地产去，这是一个原因，我们实体经济大量资金进入楼市、股市，造成股市上涨，楼市上涨。

　　【李开发】第二个原因，中国在资金管理上比较严，资金进出到中国后，尤其是房地产是国家发展的主力，近几年已经变为主要支柱，政府不会很快打压房地产，因为外部资金在寻找出口。这样房价冲的很快，由于房价的增高，那么会买更多的地，而且随着解决的发展会慢慢来开发。最近十年来，我们国家出台了六个方面的大政策，坚决扶持房地产发展，住房商品化政策，住房预售制度，贷款制度，人口制度，税收制度，这些制度都比国外房地产行业要优惠得多，非常强势的来扶持房地产。因为这几大政策支持房地产的价格，就不断稳步上升。所以我认为，这个政策在最近一两年内不会有太大的改变。

　　【主持人】今天的收获非常多，听到了非常好的意见，周围把掌声献给马总，谢谢提供这么好的地方，另外要感谢乐队，演奏了很好的曲子声。谢谢大家！谢谢各位！