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实录:豪宅饕餮VS万元房荒 09下半年楼市预测

2009/08/18 09:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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    潘石屹、任志强、顾云昌3人一台戏。

    2009上半年,市场迅速回暖,信贷政策转向宽松,开发商腰包又鼓起来,房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。业内人士惊叹“地王回归”、“北京楼市3万元时代到来”。国家发改委数据显示,全国房价已连续五个月上升,北京城区五环内难觅单价万元以下新房,全市范围甚至开始出现中低价位住宅短缺的现象。

    下半年,豪宅放量是否会为市场供应结构带来失衡风险?豪宅盛宴和万元房荒的两极分化局面会引发怎样的民生问题?房价是否还会继续攀升?销量是涨是跌?

    地产中国网特别策划“地产中国新思维论坛——豪宅饕餮VS.万元房荒”,盛邀中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、知名房地产商潘石屹、任志强巅峰对话,房地产资深媒体人、地产中国网总编辑谢红玲现场主持,为您揭开当前房地产市场真相,预测2009下半年楼市新格局。

    论坛议题:

    1、地王频现,高价房当道,北京城万元房稀少,是否会有豪宅供应过量、中低价位住宅短缺之忧?商品房供应结构失衡问题在多长时间内会凸显?豪宅饕餮与万元房荒的对立格局,会引发怎样的民生问题?如何解决?谁该有所作为?

    2、京沪千万级豪宅下半年放量,为什么开发商集体“向上”?因为市场有需求还是追逐暴利的结果,抑或是不得已而为之?豪宅开发存在哪些风险?

    3、随着人们购买力的提高、产品升级,豪宅的标准发生了哪些变化?

    4、房价连续5个月上升,一线城市房价和销量上半年强劲反弹甚至创出历史新高。在当前的经济形势下,如何判断下半年的市场走势?

  主持人:房地产资深媒体人、地产中国网总编辑 谢红玲

  嘉宾:中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

  华远集团董事长 任志强

  SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

  以下是图文直播:

论坛现场
论坛现场

  任志强:各位嘉宾大家好。

   顾云昌:大家好。

  潘石屹:大家好,欢迎大家!   

地产中国网总编辑谢红玲
地产中国网总编辑 谢红玲

  主持人:今天的论坛主题叫“豪宅饕餮VS万元房荒”。主要谈2009年下半年对楼市的预测。大家知道,今年下半年房市回暖很快,政策开始转向宽松,地王又回来了,房价又涨上来,国家发改委的数据显示全国房价连续5个月上升。我们地产中国网调查数据显示,北京高档住宅每平方米的单价从3万元开始。上海是5万元起了,深圳是3.3万元。与此相对照是北京城区5环内单价万元以下的房价已经非常少了。这种情况下会不会出现我们市场供应结构失衡的情况呢?房价今年下半年还会不会像上半年攀升呢?销量还是跟着价涨量升,还是价涨量跌呢?我们今天希望台上三位嘉宾带着我们通过你们的思考,告诉我们下半年楼市将向何方?

华远集团董事长
华远集团董事长 任志强

  任志强:我没听懂主持人说什么。她说豪宅3万多块钱,或者5万多块钱,10万块钱和普通老百姓有什么关系呢?从98年到现在为止我们所谓的豪宅高级公寓,在审批项目上从来没有超过5%。我们每年商品房供应量大概只占3%,或者100户家庭只有3套房。如果3套房再乘以5%,就是万分之一点五的套数。这个豪宅跟市场没有太多关系,和老百姓也没有太多关系。毛主席当时教导我们说,我们只考虑95%,5%可以忽略不计了。所以谢红玲说的和更多的消费者来说没有更多的关系。我们不把眼睛盯在豪宅上,而是根据市场上更多的产品占有量考虑的话,也许大家对房价就不会更多的关注了。

  7月份同比只有1%的增长,环比只有0.9%的增长,7月份比6月份下降了0.1个百分点。前四个月0.2%的环比增长,7月份环比降低了0.1个点。就是说没有涨价了。我们在07年前,08年以后,平均每个月的环比速度大概是1.7个点。03年以后年增长率是平均2.5个点,如果按照现在的涨价速度,比07年环比增长速度差一倍,或者差很多倍。可以说今年的同比在07年已经降价,08年的基础上比的。别忘了08年比07年还低了。大家可能看到市场上有某个别楼盘在上涨,并不代表所有城市的房价都上涨这么快。

  我们看到国家发改委统计局是房价下降1.7的。如果说统计局的数字错了,我没有办法核实。6月份我们房价上涨最大比重是经济适用房,除了经济适用房其他房子都是下降的。7月份我们去年住宅只着了0.3%,加上经济适用房的上涨速度,才变成同比上涨1%。这是很小的数字。我们没有看到媒体或者说社会上传言的房价已经暴涨,或者很快的数字。我想也许是主持人搞错了,反正我是没有看到。谢谢!
   
  主持人:我必须申辩一下。任总研究深度甚至超越我们很多学者,这点我们同意。但我们看到同一区域年初的时候卖到1万8……今年我跑了全国很多城市,很明显,高端住宅的供应量上来了,不仅是量上来了,绝对值也增大了,目前可能是800万的房子是主力,现在可能是上千万了。上周在上海连续两天两个豪宅项目一个卖了40多个亿,一个认购了15个亿,将近60亿的量。我想豪宅现象不能让我们忽视了。

  任志强:我觉得你说法都是错的。同样是1.6排量的汽车,一个里面没有高低音响,还不是皮做的,还没有空调,但另一个同一型号,里面装备部一样的时候,价格是不是有很大差距?豪宅本身东西就是贵,你买金银的首饰肯定贵,你买铝首饰肯定便宜。这个对比是没有价值的。

  按普通消费者来说,你只根据你所需要购买的消费去选择,就像我们经常说的,吃饭有粉丝也有鱼翅,没有鱼翅水平就吃粉丝。我们都想住天安门边上,你有哪个本事吗?没有那个消费能力就别想住。所以不要把豪宅和住宅去比。当年郁金香危机的时候,就是把普通郁金香卖成了鱼翅一样的价格,就是把普通郁金香跟顶级郁金香相比的结果。今天我们最好的郁金香大概顶一个奔驰车。现在最好的郁金香还是这么贵,你不能因为郁金香顶一个奔驰车就说所有的郁金香顶一个奔驰车,这个概念就错了。

  主持人:我们把这个辩论题还是交给潘总吧。  

SOHO中国有限公司董事长
SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

  潘石屹:任总在最近几年“狡辩”(理论和学识)能力提高特别快。09年上房价确实涨得非常快。我上个星期到上海去了一次,上海我们看的繁华地段的住宅,价格都在6—10万元/平方米之间。也就是我去的前几天,星河湾销售了40多个亿。平均价格4万8。位置还不是很好,首先在浦东,也不在陆家嘴的核心区,是在世界公园的旁边。上涨这么快,我直觉感觉这种上涨速度超过了最火爆的2007年。任总刚才讲了很多数字,我没有记很清楚,变化都是0.1,0.9,我在任总的数字上都没有听到涨或者跌超过1以上的。这个数字对不对呢?这个是国家发改委和国家统计局每个月公布的数字,这个数字要说权威的话,比任总的话还权威,因为我们我们国家统计法确定下来只有统计局说的数字是权威的,别人说的数字哪怕你说的是对的,也是不权威的。

  任总刚才引用的中国最权威的数字问题在哪呢?问题就在于这个房子我们现在像北京、上海的房子都是只有房管局去登记注册了,我们的买卖合同才生效。可是国家统计局能够不按照一套房子的成交价格去统计,他叫抽样调查,我跟任总还探讨过这个问题,任总说只有抽样调查是科学的。我就不明白这个。

  另外他们说只有抽样调查才是科学的,同一套房子才是有可比性的。我是不承认这个的,这个抽样调查是工业统计的原理,是在流水线上面,房子没有一个完全一样的,地点不一样,房子不一样,楼层不一样也不一样;朝阳不一样,房子也不一样。尤其在北京,户型一样,朝向不一样,价格差10%以上。期房价格和现房价格也不一样,包括期房,一年后入住,和半年后入住的价格又不一样。所以这个房子的价格不能用国家统计局的抽样调查的办法统计出来。因为它可能统计价格是跌的,市场上真正的情况是涨的,市场上跌的时候,它统计出来的价格可能是涨的。所以我就建议国家发改委和国家统计局借鉴国家房管局的数字,这个数字是反映市场的。但要说符合中国法律,权威的数字是任总说的数字。这是我对任总谈的数字的回应。

  为什么房价要这么涨?两个原因:第一个原因钱太多,我们实施宽松的货币政策,有4万亿的救市计划,又有7万多亿的贷款。利润又很低,钱多的时候就把购买力放大。然后,市场上房子的供应少,直接的原因就是土地的供应量少。我们看前三年,北京的土地供应计划没有完成过?

  任志强:是商品房土地供应计划。

  潘石屹:对,是商品房土地供应量不足。第二个原因是拆迁难度越来越大。拆一块地,上面有几户拆不掉,投资也下不去。这种情况下,我们看到今年上半年,包括房价最火爆的6、7月份,房地产的投资还没有上去。房地产投资没有上去,就意味着今年下半年,明年上半年商品房在市场上供应的量上不去。上不去,如果我们还在实施宽松的货币政策,市场上的钱很多,利率很低,取得钱的成本又很低,当市场上供不应求的时候,只有一个东西调整——价格。所以承认价格高速上涨的前提,就是我们把宽松的货币政策适当的从紧一下,这个我觉得很困难,因为世界的经济都不好,中国的经济也在起步中,如果调整利率,不光打击房地产,对别的行业影响都很大。这种情况下,我们能不能增加土地的供应?不一定今天我们把土地供应出来,我们就公布一个土地计划,今年供应多少,这个计划一定要完成,如果不完成的话,大家就会觉得这只是个数字,对市场上的供应量没有太大的影响。

  主持人:我觉得今天的位置安排得很对。一开始,两位老总的观点就不一样了。我们让顾会长坐在中间。

中国房地产及住宅研究会副会长
中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

  顾云昌:谢谢把我放在中间。你谈了两个问题,一个是房价涨得快不快,我也觉得统计局反映市场的房价非常平稳,但市场上的数字其实波动是比较大的。统计局的数据也是对的。

  为什么差别那么样,是不是跟抽样有关系。这个我们争论也没有用,但我们感觉到的北京上海城市这半年上涨是比较快的。这是一个客观存在的问题。我想我们今天讨论不是统计数字什么问题,而是讨论背后是什么,为什么会促成这样的情形。

  第二,讲豪宅的饕餮和万元的房荒这两个问题。

  这个讲豪宅,豪的概念是3万元以上的,5年前,北京万元的就很好了。这个豪宅是一个结构的问题,讨论房价背后的问题就要讨论结构的问题,我认为任总刚才开了一个头,实际上讨论中国的房地产市场,不仅要讨论结构问题,也要讨论总量问题,第三才是价格问题。我认为始终中国的房价涨得比较快,08年除外,这个我同意你的意见。这是一个供求关系的问题,实际上讲到供求关系比较紧张。我们查查这几年的数据,从04年开始,到07年这4年始终是供不应求的。最大的差异只有一半多一点,今年上半年只有0.54,竣工面积是销售面积的0.54。这是房价上涨的内在原因。为什么会供不应求?你讲的又有道理了,我过去一直讲自己的观念,“钱松地紧”的概念。钱很松,或者买房的人钱比较松,今年上半年开始几家公司买地的钱也很松,整个资金流动资金是宽松的,甚至是过剩的情况;相对于土地供应量是紧张的,紧缺的,为什么呢?我们看看这几年中国(04—09%,每年土地供应量增长速度和房屋销售增长速度是不匹配的,房屋销售的速度远远超过土地供应速度。我们远远超过这种紧张状态,而且这种紧张状态还要延续下去,这是我们的现状。

  你又讲到一个结构问题,我们从建设部,一直说我们结构性的问题,中小套型的供不应求的,高端的大于求。这种上半年恰恰是从低端开始,最好卖的中小户型,今年北京二手房火爆。高端的也卖得不错,今年上半年全国商品房销售面积增长37,37%,销售额增长60%多,超过20%的增长率,也说明价格上涨很快。我们房价又显示1%,这是不匹配的。还有一种解释是高端房子卖得多了。

  也就是说今年上半年,我们高端房子卖得也很好。你说的豪宅也卖得很好,就导致整个销售额的上升。这些问题都是表面现象。背后是什么?背后就是为什么?就是我们的需求很旺,从刚性需求到投资性需求,从自住性需求到投资性需求。刚性需求怎么来的呢?前一段时间我们看一个电视剧叫《潜伏》,就是说这个刚性需求一直潜伏。但不能永远当地方工作者,它要起来,要解放啊。所以刚性需求就进入了市场。为什么起来呢?就是房价便宜了,优惠政策很多。最大的便宜是贷款利率的下降,这个给刚性需求很大的爆发力。

  上海算过一个帐,对中等家庭买房的而言,在利率首付款的时间原来是4—6年,现在是2年;还有每个月的还本  付息,原来占可支配收入的56%,现在是42%。就是现在还本付息的能力也提高了。这就提高了买房者的购买力。这是政策最大的着力点:提高了我们的购买能力,还有支付能力了,我们就买房了。

  还有一个特刚,就是快要结婚的小伙子。老岳母跟在后面催着,这是特别刚性需求。这样的情况下,使我们整个市场的刚性需求起来了。

  接下来5、6月份我们自己都没有料到,我到杭州去,杭州不是不差钱,杭州楼市是不差热。投资需求起来了。

  前段时间我在上海碰到一个朋友,他说你讲得很好,我来补充一下,他说我在上海买了10套房,700万一套,我说现在怎么样?他说每套赚了300万。实际上你刚才说的数据,上海豪宅的数据是这样的。这个是财富阶层,富裕阶层。他的钱没有地方去了,现在许多行业产能过剩,投进去不一定可靠,就买楼。银行借给他的钱也是松的。这些人本来就有购买力,为什么放大了?因为没有投资的渠道,所以把财富搬家了。

  对当前楼市我觉得有两点:第一点,房产市场热,地产市场凉。这个统计局统计的数字我是相信的,7月份土地25.8%的下降,新开工地9.9%的下降。土地市场并不热。可以看北京,上海爆出两个地王,这是个别现象。再困难也有人吃大户的。这样的情形是房屋市场和土地市场的反差。

  第二,总体市场还要升温,局部市场可能需要降。比如我们房价上涨很快的城市,房价再往上撺,再涨,大家可能都不欢迎。大家心里也犯难,因为总这样涨的话,又出现泡沫也难。

  这种情况下,市场平稳不平稳,现在是中国地产,地产中国,不光是北京地产上海地产,所以我们看问题,既要看到热点城市的情形,又要看到全国总体城市的情形。如果北京上海代表一切了,给中央一个反映,北京上海就这样,下一个政策措施,会对其他城市怎么样。所以我认为既要看到房地产热,也要看到地产市场凉;既要看到局部的泡沫产生了,还要看到全国的楼市要饱温,升温。这样才能做到房地产平稳。

  同时,我们房地产投资增长速度,远低于固定资产的速度(33%),上半年固定资产投资是7.37万亿,加上4万亿的一揽子计划,政府投资起来的。下半年政府投资我估计不可能继续像上半年那么大,可能要放慢,这谁顶上投资这一块呢?房地产。这是宏观经济层面的要求。所以我们对房地产市场的形势,是不是符合您(潘总)的想法?我觉得要全面分析分析,这样有助于我们对现状的理解。

  主持人:谢谢顾会长,我想必须给任总发言的机会。您刚才说那么数字我想是抛砖引玉,现在您把玉也抛出来吧。

  任志强:好象都是砖,不是我拍别人,就是别人拍我。我和小潘好象不是在一个平台上说话。我们说房价环比增长了0.9%,是房价指数。这是房价指数,因为国家发改委公布的不是绝对的市场平均房价,是房价指数。他说是大家说的市场销售价格,平均价格,这完全是两个概念。平均价格是没有办法抽样的,只有指数才能抽样。全世界除了中国以外,任何一个国家都是抽样。如果我们世界经济的统计方法,自己创造一个非指数的统计办法,和全世界怎么去对比?没有办法对比。

  在座的各位媒体这么多,可能从来没有搞清楚过,这个抽样的是房价指数。普通商品房供应多了,平均房价就掉下来了。国际上大部分发达国家,二手房交易量占70—80%。美国占70%多。我们现在公布的数字都是用一手房房价,从来没有人关心二手房房价。或者我们作为两个来公布。但是全球几乎除了中国之外,找不到第二个国家公布一手房和二手房房价。就是我们统计数字太落后了。美国公布的房价不管是一手房和二手房,或者具化到单元。美国是一个单元多少平米,里面配置条件是相对固定的,所以这个房子多少钱,比如21万或者22万,转化成房价涨了,跌了多少。这也是指数的关系。世界各地都这样,才有对比性。如果不这样是没有办法对比的。如果这个时候都没有三环以内的供应量,都是低等的供应量了,那你这个房价就掉下去了吗?不是这样。所以就得抽样。比如纽约的房子没有交易了,也会抽样一个平均价格,否则人家就没有办法收物业税了。这个平均价格就是抽样调查的结果。这个统计不要搞错了,小潘跟我说的不是一回事。他说的是销售价格的数字。

  反过来说,确实大家是看到在涨,涨的基础是什么?大家看到是12月份或者1月份最低的价格去比,这个时候是增长飞快的,因为我们同比的时候,那时候下降的指数可能是下降了负7,从负7到正1,有8个点。指数关系7、8个点,不是代表7、8块钱,也不是7,8%,不是一个概念。我们说同比是拿今年7月份到去年7月份的水平,你们报道别搞错了。搞错了就永远谈不到一块去了。如果从1月份的低指数情况看,这个上涨是飞快的,往年1万的房子,涨到1万6,然后再到1万5。我们更多民众看到的是房子从1万涨到1万5、8,这一下就翻倍了,这个增长速度很快,可是从来没有人计算,07年最高峰的时候,经过08年一点点下降,降到今年1月份下降了多少。有几个人公布了这个数字了吗?你们谁做这个调查了吗?。    

  看到北京平均房价,最高的房价就是潘石屹的。北京平均房价相当一部分房子是他卖房子卖得贵把房子才抬高的。所以我从来不用市场平均价格研究问题,就是因为市场平均价格会产生巨大的误导,我一直坚持说,从来没有人讨论飞机票的时候把头等舱和普通舱平均。

  潘石屹:我作为一个老百姓,想问一下你指数涨了0.1%的话,对应的房价涨了多少?

  任志强:去年指数同样标准下涨了0.1%。这不是一个绝对值的概念。全国公布的房价大概只有3900多块钱,你要按全国的房地产我就认这3900块钱。你不能看地区,这3900多连买北京一平米的地都不够,但它就是全国平均房价。别忘了还有很多地区的房价只有1000多块钱。这种集中性的大城市的房价不能代表普通城市的房价。

  我们国家有一个特殊情况跟全世界不一样,有一个农村户口和城市户口的限制,这个限制的最大妨碍就是我的员工派到西安区了,就得去西安买套房子。到5年之后,这房子涨价我还可以再买。为什么他北京的房子不能卖掉,因为他的北京房子关系都在这里。因此中国就出现特例,中国第二套房子不是为了投机,发财,而是为了工作必需品。而我们国家的领导人去哪都是住宾馆,就觉得第二套房子都是投机,干坏事。所以就出现第二套房子的限制政策。如果我们搞错这个,就会产生局部地区的房价上涨过快的差异。

  比如说我们我们北京教育资源最好,考个大学少100多分,医疗资源最好,政治文化中心的资源最好,做生意要到北京来审批也最重要,所以证券公司什么公司都在北京安家,甚至乡一级都要在北京安一个办事处。所以北京的需求并不是只按北京户口人来计算的。全国各地跑到这里来的人是不计代价到这里来买房子的。这个有可能是公款,也可能是我自己的收入,所以这个收入比。

  05年供没供三环内的土地,零。从06到09年连续这么多年三环内的房子大概只有4点几,五环之内只有17点几,核心区的房子一定是越来越贵了,没地了。大部分人跑到外面去,但外面都不去。既然我们土地供应量就绝对这样一个现状,所以核心区靠五环内的房子越来越贵。上海也一样,环内以内大部分房价,谢红玲说的5万6万,非常贵。但是相对边缘的那些是不是有这么贵,没有。

  如果单说潘石屹的房子贵,买不起,你就没有办法判断市场,你是应该增加投资还是消费?我们老说有很多房奴,金融对市场的促进作用是巨大的。一个是0.7的利率等于房价削减了30%。第二,个人的消费贷款买的不是房子,到银行抵押的不是房子,抵押的是你未来的收入流。更多人愿意买房子是付20%的首付款,是我未来收入流很高,我未来换得起。很多年轻人知道,你现在收入比较低,但是你未来收入随着知识经验大大提高,收入也会提高。

  我们老听一个故事,美国老太太到天堂是我到死把房子还完了,我每一天都住好房子。中国老太太到天堂后我到死把房子还完了,一天都没住上好房子。这个是消费观点的不一样,以前中国没有这个贷款条件。现在给你提供这样一个条件,你可以用贷款的方式把预期的消费流变成消费。

  中国的贷款只占GDP8点几,如果按揭贷款形势形成跟我们GDP4万美元,同样的金融给了所有的老百姓,他就有了投资、创业、生产,取得财产性收入的各种各样的条件,而我们的观念是比较差的。所以我们管理人员说第二套投资就是错的。他恰恰用第二套投资,除了我的居住之外有一个合法性收入。结果我们反而限制。我们看意大利的奶酪可以抵押获得银行贷款。我们房子反而不如人家的奶酪起到金融的作用。所以房地产仅仅是为了消费,而不想到是为了中国把未来作为消费的渠道。如果有更多的未来收入流的转换,我们中国人均GDP一定是大大提高,而不是大大削弱。讨论的时候每个人都在想房子太贵我们买不起,明天更贵。如果今天你把未来收入流放在今天消费,你肯定不会吃亏。人说房价跌了怎么办?跌的不是房价,跌的一定是我们未来收入流的预期。

  所以我们要保证中国经济的增长,重要的是房地产不能少了金融的功能使中国人越来越穷。如果那样的话,我们宏观经济政策一定是错误的,现在恰恰要促进房地产市场高速发展,促进一个金融工具让更多的人发财。

  主持人:谢谢任总。您非常有价值的是引导我们从一线城市跳开到二线城市看待上涨。包括我们提出的主题这个问题。

  潘石屹:我总结一下任总的发言。

  任志强:我发言怎么总要你总结?

  潘石屹:买不起房子的原因之一是你劳动力太低,到三线城市去。

  任志强:你就努力提高自己的生产力。

  主持人:我们虽然把二线城市的市场情况关照到,但大家都知道榜样的力量。一个是一线城市的上涨对二线城市的带动,上一轮已经示范过了,我想这一次还是这种态势;还有一个是主力的开发商都在做高端住宅了,越做越贵。可能有顾会长说的钱多,地少,就追求单亩产量了。所以请在座的三位你们说说究竟为什么?为什么你们现在开发的产品比例当中贵的房子越来越多了。

  任志强:我西安的房子也没有涨,西安的供求关系就是平衡状态。这个房子每年基本就涨100块钱,到现在平均价格还是3000、4000多。所以不能代表一线城市涨价,二线城市就一定涨落。这是错误的观念。

  我们还看看26个城市同比是下降的。环比下降的还有4个城市。这些地区的供求关系,不管你是一线二线,如果供过于求,房价是涨不上去了,比如沈阳。而且山西人大把大把的跑到潘石屹买房子,所以房价也上不去啊。我们前一段时候看包头,房价没在涨,在跌,供求量那么大,草原有的是地,最富的人恰恰不在当地消费,跑到别的地方消费了。所以这个不能一概而论,一定要看供求关系。小潘老说要看当地的GDP能力。

  第二,为什么很多人参与了高档房的生产?

  你要跑到密云、平谷,你敢做高档房吗?你不敢,因为那个地区的消费根本不具备那个高档的能力,如果你在市场上买了一个高档的土地,你不做高档房,赚得回那个成本吗?所以在合适的位置上做合适的产品,没有说我跑到边缘地区盖一个高档房子,你让星河湾过去也不过去。这是不可能的事。所以在合适的地方生产合适的产品。

  平谷给潘石屹一块地,你看他要不要,因为他就要生产高档房子,所以就找适合生产高档房子的地区(土地。那是不是每个企业都  有自己特定的生产能力。比如我生产波音飞机的,我生产奔驰车的,我不可能生产Q Q车,这就给我的技术糟蹋了。所以企业的关系一定要根据他的核心竞争力,土地成本,在什么样的地方选择生产什么样的产品。

  我就比较笨,我就做不出好房子,像北京昆仑,我想原来奔驰600的车就不错,我的车位就按这个设计。说明我穷啊,不会生产好房子,所以车库没有办法弄,最后专门弄了一层做车库,我就不知道富人是怎么生产的。不是所有人都能生产出富人的房子。

  顾云昌:说到城市的差异,我是这么想的,我刚才讲的钱松地紧。钱多是整体化的。地紧是地方和地方政府有关系。找不到两个城市完全是一样的,关键是所有城市的供求关系不一样。北京上海有差异,比如我们通常说的一线城市广州房价最低,杭州都比它高,这个不是广东人没钱。

  任志强:最高是温州。

  顾云昌:这就要看它财富阶层人数有多少,购买能力有多大。钱的程度决定购买能力。为什么北京房价高?北京有钱人多,越来越就导致房价高。为什么说小县城,小县城1000多的很多,最好的房子3000多。

  这个东西一个是购买能力,一个是供应的情况,如果说城市大量供应土地,供应量很充足,供大于求房价上不去的。广州就是由于这样的情况,整个板块房子供应量很大,房价上不去。全国也是这样的,有点影响,但实际上还是绝对于当地的供应能力和需求能力。

  重庆一个直辖市的供应量很充足,质量很好,卖得不贵。好多地方都是这样的情况。很多媒体也不了解这种情况,这的确有很大差异性。不是说上海、北京涨了,其他地方都会涨。这是不可能的。

  有一条是货币的供应量,货币流动的情况,钱松的情况,宏观上会有改变的。如果这个阶段大家都松,对楼市支撑就越多。08年我们销售量下降20%,个人住房抵押贷款下降30%。这个就是金融杠杆挑动起来的,次贷就是这样,零首付挑动起来的。中国要看房地产泡沫,就要看买房的对象,一定要有支付能力。如果你买10套,8套,全都是你的钱,那没有关系的,跟金融没有关系的。所以金融杠杆泡沫化就是没有支付能力的,硬是挑动了支付能力,泡沫破灭就形成金融风险。

  杭州上海等地一定要严格执行二手房政策,这是有道理的,因为那个地方确实是投资太热,而且是借了银行的钱有风险的,现在是二手房政策在不同的城市有不同的执行力度。如果统一政策,在北京上海这样,其他地方希望他们投资,希望他们买卖,在这个地方消化不了,所以你们过去拉动他们的增长。现在差别太大了,上海说我们要严格执行二手房,杭州说严格实行,北京说严格实行,其它地区是不吱声的,因为你严格执行就把它们执行死了。

  像你刚才说的豪宅问题也是这样,有的地方希望卖得好点卖不掉,但北京就在抢了。这个整个不是结构性的问题,而是总量性的问题。在总量短缺的情况下,结构问题显露出来了。总量多了,供大于求的,都是你盖的房卖不掉了,绝对不会跟你一样的房价。反过来说你的房子不够卖,我的价格肯定又不一样。因为大家都追求的是高利润。

  主持人:按任总的理论,潘总核心竞争力是建设高档房的。SOHO是什么?

  潘石屹:这个可能你没有理解任总的意思,他说的观点我是同意的,一线城市像北京上海房价涨,二线城市不可能跟着涨,就看一个热闹。最核心的还是供求关系。

  我是6.1节的时候让任总把我带到西安去。他有一个楼盘,搞得很热闹。我们俩坐着飞机去的,你想想这个飞机也不少钱,去了以后还打了一个广告牌,任志强潘石屹和西安人民过六一还是什么的。还雇了很多小学生,我们又给系红领巾,又送文具盒,送完了,我最后想花了这样多的钱。给任总算了一个帐,我们热闹了整整一天,销售了多少套房子?任总说17套,我问他能赚多少钱?他说200多块钱一套吧。我一算光我们飞机票都不够。

  什么原因,跟任总见面完之后,任总跟当地特别熟悉,因为他在延安有很多上山下乡的朋友。现在都当领导了,所有人一见到我就推销地。地都非常大,尤其是西安南边的项目大得不得了。西安人民都非常客气,说上我能不能给他们提个词,说上几句勉励的话,我都不敢说。像任总北京去的开发商,大手大脚,这个楼盘80万平方米,天文数字,下面后赚钱不赚钱我还不知道呢。

   还有一个是沈阳的市场,房子都盖得很漂亮。沈阳作为工业城市,基础设施都很好。我放眼望过去,塔雕跟玉米杆一样,供应量太大,这样的城市,北京怎么涨价上海怎么涨价,这些城市不敢涨价的。这个观点他们俩说得特别充分了。你说的北京一热闹,后面二线城市跟风是跟不上的。

  主持人:杭州也是涨得挺好。

  任志强:二线城市怎么划的?按直辖市算,重庆不灵,天津也不灵。按人口算,也不灵,石家庄我们人口密度最高,所以石家庄还是一个庄。因为石家庄历史上做过省会城市。洛阳也做过。

  但是杭州如果按人均GDP的话,杭州要比北京还高。真正要所一线城市要说温州,再说杭州。温州现在是全国平均房价最高的,过去为什么深圳房价高?一个有香港支撑,香港人买房觉得很便宜了,当时他们的发展人均GDP是很高的。你们老脱离人均GDP去说城市房价,那是不现实的。

  所以我们不能脱离这种特定情况,怎么没有人去西藏炒房子?新疆那房子便宜得很。有人去吗?你到敦煌历史名城,你们去吗?不去啊。大家都想住天安门。

  以下为媒体及嘉宾提问: 

  

  记者:我想问的问题很多,我分别问一下任总和潘总。任总刚才说北京的城市是一个三千万的城市,刚才提到北京3万的水准,上海也到5万了。北京到5万会在什么年代?

  任志强:按这种情况下,不会超过5年。

  记者:这么乐观?

  任志强:如果超过5年,说明北京的经济情况是下滑的,如果北京宏观经济不下滑的话,不会超过5年。市中心的多少地,屈指可数啊。5年以后你再来问我就知道了。

  记者:我想问潘总,刚才任总提到北京房价都是你抬起来的,不知道你什么感想?

  另外,我们知道你特别想拿地,这几次都没拿着。是不是把你的思路改变一下?你也去过很多地方考察过,我觉得开发模式你是不是转变下?

  潘石屹:第一个问题我就不回答了。任总已经说了。

  第二个问题我们会不会到二线城市,其实我们特别留意二线城市的发展。可是我们看房地产发展的前景,他们刚才几位都说了,不能简单的一线二线划分,我们有一个确切的划分标准,就是按GDP划分。这个GDP也不是一个GDP,或者一个GDP的总量,这也是不科学。我们发现有四个月GDP相关的指标:

  第一个这个城市经济总量大还是小。

  第二,要看这个城市GDP的增长速度快还是慢。有的城市总量大,但是没有增长速度也不行。

  第三,我们要看城市每一平方公里城区面积上面产生出来GDP的高低。像上海,城区面积很小,产生出来的GDP高,就能生产出来房子。

  第四,人均GDP。就是任总刚刚说的劳动生产力。每一个人在这个城市里面产生的GDP应该是高的。

  如果还有第五个指标的话,就要看第三产业占GDP高还是低。北京是超过70%。上海才是69%。广州这些城市是以工业为主的。剩下的就是第一产业,农业、牧业、矿业。这些不在城区需要房子。另外一个就是工业,工业就是下乡了。这些是我们非常理性的判断标准。

  记者:潘总您好,您前段时间央企例如酒后驾车,是不是您在争夺地块的时候感觉到央企的压力?

  潘石屹:这个我要说一下,有一位记者问我,你在广渠路没有拿到地王,有什么感受?

  我们各行各业都需要技术,盖房子也是一样的。所以新进入一个行业要特别小心,然后我这一段话就讲完了。问另外一个问题,作为一个企业一定要着眼于长远,商业模式,发展空间,各个方面的培养等等,绝对不能够为了眼前的泡沫,去发展。如果是一个企业只是为了眼前的泡沫发展。去投资。这就跟酒后驾车一样。结果我写完这个后,上海东方早报有个记者就给我了写。完全是用的我的话,可是说央企拿地就如同酒后驾车。我正好第二天就碰到这个记者,我就问他,是你真没有理解呢?还是你故意要往错里写?他说我故意要往错里写。我说为什么呢?他说这样多好玩了。说完这个话之后,我想跟他解释也没有必要了。因为他的能力和智力都是够的。

  

  记者:我有两个问题。

  第一,现在房地产的问题是钱松地紧,钱松是因为上半年信贷宽松,现在无论是业界还是什么都在讨论热钱撤出来的问题。

  第二,关于地紧的问题,前几天国土部发表一篇文章,举了一个例子,供地1亿,开发商立即会囤地7千万平方米。两位老总怎么看这个问题?

  潘石屹:我说第二个问题,我也看到国土资源部的这篇文章,我们国土资源部供应出去的地。可是开发商有钱,囤住这个地,不变成房子的话,市场上的供应量还是少,表面上这个逻辑是对的。但从背后来看,如果明天低价是跌的,开发商就不会囤地,其实开发商的预期就是明年后年你供应不出来地。所以我觉得囤房子,囤地,解决之后都像上海资本家囤粮食。如果国土资源部能够把原来定的条条框框的东西打破,如果能够按照中国城市化进程的需要供应地,这是真正让中国房价不会20%,30%涨的真正原因。

  记者:条条框框是什么东西?

  顾云昌:单靠土地供应量不是什么的。靠也要,不能不靠。另外供应量多少也很重要。如果供应量再加大,还是供不应求,说明还是供应量不足。地价和房价是一样的。房屋价格上涨过快是因为房屋供不应求,一样的道理。我先前说的土地供应量的问题。也不否认少数地区的开发商在囤地。原因很多,有的是他自身的问题,有的是他配套不全等等。作为一个土地管理部门,或者政府部门,有权力而且有法律规定敦促它做房地产开发。不要因为这些问题存在,就把土地供应量的问题不谈了,我认为这个是不合适的。

  最近我一直呼吁一个观念:中国的房地产市场要健康发展,平稳,不要涨得太快。基于这样的理由,从供求上加大供应量,平抑房价,而不是减少供应量。从增长来说,增加投资,增加供应量。当前中国房地产市场最优选择,增加供应量,也包括增加土地供应量。存量土地供应量,城区土地盘活等等。土地存量的供应量,房屋存量的供应量,买卖房屋的存量的供应等等,选社会都在增加供应量,对经济拉动是有利的,对房价是有利的。

  有很多人说增加存量会不会造成过剩?不可能,中国从目前的土地制度,城乡风格的土地制度,我们不存在存量用不掉的情况。就因为越少才会越来囤积。

  刚才我们说城市化,北京3000万,很快的,以后再微循环的话,很快就起来了。那我们供应量在哪里?从这个角度说,我们应该呼吁有关方面认清楚中国房地产的问题在哪里。前几年我们房价增长过快,是因为我们宏观经济政策各方面不支持供应量。现在我们恰恰不是收紧银根,要放松,同时也要放松地根。前提是在保护18亿亩耕地的情况下。

  好房子谁来盖?卖得好的时候,没有积极性,只有卖得不好的时候,加点压力,必须盖好房子,不然你们卖不掉,他才有积极性。这才是市场经济的魅力。

  任志强:我还可以说两句,如果说  一个人老担心下一顿没饭吃就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你,你还会留着一半馒头吗?这是很简单的。

  刚才小潘说资本家囤粮食,结果资本家都亏了,因为没有那么多钱去囤粮食了,他们在囤地,人家偷偷又把粮食给运进来了。同样的道理开发商有多少钱能囤那么多地?如果囤了1万公顷,你再供1万公顷,他可不就噎死了吗?

  我们没有土地“招拍挂”的时候不也有囤地,那时候就没有天价地吗?我觉得这是非常简单的道理。

  再说土地问题,小潘说那么多的条条框框,我们建城区占国土面积不到0.4%,是不是拿出1%的土地让中国人居住?就是这么简单的道理,但是我们宅基地有城区的4.6倍。如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话,我们大概能增加4万亩的地。可是我们的制度决定农村土地是农村的,城市的土地是城市的。假定都私有化的化还有这个矛盾吗?

  现在 商品房的供应指标越来越少,今年也同样,国土资源部说的81个城市增加这么多供应量,80%是经济适用房,20%是商品房。我如果担心下一顿没有了,我是不是要囤地?手里有粮心中才不慌。所以我觉得国土资源部真傻,老拿老百姓一看就穿的问题来骗老百姓,太不对了。

  记者:你们对国奥商圈今年放量供应怎么看?

  任志强:国奥周边有什么商业吗?可能有一些体育建筑。

  记者:我们把周边几家开发商聚合在一起,针对他们周围放出的住宅项目形成一个官网,把这个动态在官网发布出来的。

  任志强:您的目的就是想把周边的房价抬起来?然后你们多收点广告费。

  本来它不是一个圈,这个圈不是你想做什么就做什么的。CBD是行政命令形成的,全世界形成CBD,形成商圈不是政府主导的,只有中国有这种情况。基本是自然形成的结果。像纽约曼哈顿是战打出来的,最后形成那个结果。我们中国的毛病就是在于不管是媒体还是政府,还是开发商都想人为的制造一个圈,制造一个圈以后房价就可以提高了。其实它应该是自然形成的,只有中国不一样是中国的基础设施是政府主导的。政府想在哪开就把那个地区的基础设施加强了,所以那个地方就变成了一个集中圈。如果我们把第二机场设在大兴,大兴的基础设施就完成了,上完之后那个地方就形成一个圈了。中国过去的城市都是靠这个方法,沈阳是大重工业,鄂尔多斯矿形成的城市。国外真正的古堡都成古董了,都不是城市。

  中国正好相反,中国如果这有一个衙门这个地方就变成一个城市,今后都不应该是政府主导,行政主导,而是生活必需。中国最能做的就是土地在哪,就能在哪变成一个圈。望京也是,多少年后就成为一个望京区。过去方庄都是这么形成的。就是我们始终不能成为一个市场化的东西,一定是政府主导性的,它控制资源,基础设施资源,土地资源,交流设施资源等等。所以就会形成我说哪是圈哪就是圈。这是中国特色,所以你要说这个地方是一个圈,它就是一个圈。

  记者:我是说这个地方(国奥)有大规模的住宅入市,您觉得对北京房地产市场会不会有什么影响?我想问大家对这个国奥板块未来的发展怎么样。

  

  潘石屹:说了半天任总跑题了。

  任志强:其实我刚才解释清楚了,只要基础设施往你那倾斜了,你那就是最好。为什么大兴拍了五块地,有两块地就是天价,另外三块就不是天价。天价的地一个是周边有一个大商场,一个在地铁边上。为什么通县最近的房价在猛涨,就是铁路公路通得非常方便了。

  为什么天通苑小区从2600块钱涨到1万3,经济适用房,原因就是轻轨通了,轻轨没通之前那个地方多少年交通不顺,房价怎么涨上去?为什么去哪住,是因为你方便。如果没有更多的市政基础设施它就比不上别的地方。

  潘石屹:按照任总的基本原理,什么地方交通方便什么地方就能发展起来了。奥运村周围基础设施还是很全面的。所以我挺看好的。

  这次我去伦敦住了一个多月时间,我最大的经验就是华尔街,曼哈顿的下城一直发展不起来,就是本拉登派的几个人把楼炸的地方,到现在为止除了7号楼建起来,剩下的还没有。为什么?因为这个地方没有需求。所以什么原因让下城发展不起来?

  第一,功能不融合,单一的写字楼。

  第二,交通。地铁是在公园大道下面,是在中城这个地方。美国人在曼哈顿岛,再大的老板开车上下班很少,再大的老板都坐火车。因为坐火车地方都比较远,稍微远一点的风景非常好。所以中城,离中央公园的地方发展起来了。原因就是功能混合,交通非常好。

  到伦敦去,同样的道理,新盖的CBD叫金丝雀码头,建的房子非常漂亮,就是发展不起来。可是金融城CITY就发展得很好。这个地方有20、30条地铁线穿过这个地方。所以未来区域发展起来,主要看交通。

  奥运村主要的问题,就是功能太单一,因为人的地方一定除了住,还要购物,还要休闲等等。可是奥运村除了住就是锻炼的地方,你不能人睡完觉就起来跑步,游泳什么的。所以你还要有赚钱的地方,购物的地方。像奥林匹克森林公园量太大了,要融合就应该是小的区域,小的板块。

  主持人:我们对这个区域也有一些了解,华贸城在那里大概有几万平米的商业配套。这个也应该能弥补。

  记者:我想问一下你们公司收购东海广场的事,不知道是否已经收购了?

  潘石屹:这个问题要回答的,香港联交所每天闭市的时间是下午4点钟。

  

  记者:您好,今天坐在这里听三位专家的演讲,是深刻剖析了我们房地产的情况。关于成交量的数据我们普通老百姓非常关心。今年上半年成交量大涨,对于老百姓来说,买房人希望房价降下来了,有房子的人希望房子涨上去,这也是对今年下半年买房人一个担忧一个期待。我想问三位嘉宾,你们对下半年楼市对担忧的问题是什么?

  顾云昌:担忧的问题比较多。从宏观经济方面,中央政府,地方政府和开发商都不希望跌,开发商手里的钱有的,也不至于在年底为了降价销售。资金也不紧张了。也不会有大的降价的做法。但又怕降以后,整个市场会出现一个停滞,滞胀状态,这样对市场再启动起来就很麻烦了。所以我就希望大家,该买的还得买,因为从长远来看,我还是这么认为,房价在长远来说还是往上走的。中国和美国不一样,中国的收入的增长,只要中国的经济是好的,收入是增长的,城市的用地是紧张的,品质是提升的,有什么理由房价往下跌呢?

  任志强:我担忧的是下半年的投资还上不去,供给还上不来。最后严重的供不应求会让中央左右为难了。如果严重供不应求的时候,对所有人都不是好事。本来应该在降低准备金率的时候就发出信号,希望开发商增长投资增长供给,但从目前的统计数字看,金融部门放了,土地没有放。关着这个闸门还在死坚持着我不能放闸门,最后的结果可能就是更严重的矛盾在后头。我也不认为所有的中小企业钱多了,如果有利可图,绝不会有人把钱藏在炕底下。现在2亿6的资金,只投了1亿多,还有1亿多没有投出去。这个钱很不平衡,万科还有200多亿,小潘还有200多亿。但还有很多小企业都没有钱,如果政府都贪图再大一点,这个问题就越来越严重了。如果里把地都切小一点,1亿多一块地,是不是还有这么多天价地就不好说了。至于下半年楼市怎么样,因为我不是总理,所以我没法说。我只能看供不应求严重的问题可能还在后头,而不是在眼前。

  潘石屹:我说一个跟这个没有什么大关系的。在我的记忆中,韩国的事情我觉得教训特别深刻,他们经过60年代末,70年代初,80年代的建设,韩国是一个很小的国家,就因为建筑质量的问题,有一个百货大楼整体坍塌,有一座桥梁坍塌了。我觉得韩国在80年代发生的这些教训,如果是死几百人的话是一个特别大的教训。而中国在从90年代,到现在为止,整个开发的量比韩国不知道大多少倍。所以建筑质量为什么我老说上海楼倒的事情?你要单纯的从建筑质量来说还不错。要不有很多网友说砖为什么中间是空的,混凝土发现气泡,这些都是合理的。就因为缺乏常识,一边挖坑,一边堆土。这样一个经验教训。

  这座楼死了一个人,如果这些楼住到里面去,我想死的就不一是一个人。去年四川地震的时候,我就看到,如果四川地震我看到房子塌了以后,外墙贴得很好,可是里面都没有结构。我就做了一个设想,如果四川人盖的房子不是用水泥板盖的房子,就是空心楼板盖的房子,而是用木头和竹子盖的房子,去年四川地震肯定死不了那么多人。正因为我们采用了大量的水泥、钢材。而楼板是钢材水泥的,下面的结构就是用红砖砌起来的。一晃就砸下来了。

  所以去年我看电视画面,我最深的教训就是建房子的质量和设计一定要科学。包括农村建的房子,跟人的命有关系。现在城里头建房子一建就是20、30层,如果有任何一个地方不能够遵循科学的规律,不认真去做质量,这就是我最担心的问题。至于房价高一点,低一点,最后都会回来的。所以我觉得建筑质量可能是我最担心的。

  主持人:谢谢在座的各位,写感谢在座各位嘉宾。我们地产中国新思维论坛以后每个月都会有,大家如果关注的话可以上我们的网站,我们都会有预告。

  最后我还有一件事,请我们非媒体记者退场,潘总还有一个爆料,要提供给大家。

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