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北京楼市高地价之痛:土地成本占房价30%以上

2009/06/26 14:33 来源: 竞报 评论
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  日前,国土部官员透露,目前在国内地价占房价15%-30%,平均是23.2%。地价在房价中所占的比例远远低于邻国。地价推高房价没有依据。“这个比例可能适用于全国,但不适用于北京。”大通资本投资集团董事经理康涛说。

  土地成本过高从北京的情况看,由于土地市场竞争激烈,尤其是招拍挂之后地价一路飙升,一般项目土地成本都占到房价的30%以上。

  记者此前得到过某开发商在京开发的两个项目的“成本账单”,其中位于回龙观的某项目当时楼面地价约为3500元/平方米,按照当时的售价,地价约占房价的42%。该开发商位于南四环马家堡的某项目,其楼面地价约为4300元/平方米,同样按照当时售价,其地价占总房价的40%。该开发商告诉记者:“一般来说地价在房价比例中占得越低,那该项目的利润率越高。”

  要知道,这还仅仅是表面的土地成本。许多房企拿地还涉及贷款、融资问题,这些也都需要付出大量资金成本。

  如果拿30%来计算如果拿国土部的30%比例来计算,让我们算一笔账。

  今年年初,大望路价格战开打,区域大盘珠江帝景立刻推出了17500元/平方米的特价房。这下可“害”了周边另一个属于万科的项目,万科在2007年拿下该地时,楼面地价就已经高达11409元/平方米。按照地价占房价的30%计算,那该项目的售价应该在38000元/平方米。而根据链家地产数据显示,大望路核心区的现在SOHO现代城的二手房售价的也就18000元/平方米。

  再说说近的,前不久富力地产购得广渠门外10号地轰动京城,其楼面地价高达15140元/平方米,创北京楼市历史新高。同样按地价占房价30%的比例计算,这个项目的售价应该50000元/平方米左右。而周边的二手房价在该地块出让之前报价约为22000元/平方米。

  北京高地价之痛“地价作为房地产开发成本的重要组成部分,就北京楼市来讲已经是推高房价的最重要的动力。”康涛说。

  “从国际市场普遍的观念来看,房地产开发的利润率保持在20%-30%是被普遍接受的。”康涛说,“开发商要保证自己的利润率,所以一旦推高地价,房价上涨是必然的。而且会带动周边项目非理性涨价。”

  康涛分析,根据价格规律,房价上涨,而且上涨过快,势必会影响成交量,这样对刚刚回暖的京城楼市很不利。

  “东京的楼市崩盘就是由于地价过高引发的。”东亚新华地产总经理王德怀在接受记者采访时说,但他认为,由于旺盛的购买力支撑,北京楼市离崩盘尚远。“但地价、房价飞涨并不是个好兆头”,王德怀说。

  文/陆晓东 摄/史春阳

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