热销、涨价、夺地 上海楼市一夜重回两年前？

　　据《东方早报》报道，楼市仿佛一夜之间回到2007年的高峰。热销、涨价、夺地此起彼伏。上海商品住宅成交均价已经连续两个月上涨，三林、九亭等板块的房价重新回到2007年的峰值，大华、顾村、高行等热点板块房价也出现不同程度的上涨。开发商酝酿新一轮提价，有的项目甚至决定封盘惜售；大大超出底价成交的“地王”也在各地土地市场上频频出现。 　　行情的急速变化，引发了专家和相关部门的担忧。他们建议开发商，珍惜经过调整好不容易稳定下来的市场行情，自觉自律保持房价稳定。 　　2007年痕迹重现 　　忽然之间，时间仿佛回到2007年。 　　“怎么现在的行情全都变了？”一直计划买房的郭先生满脸疑问地向记者表示，“前一段时间，还记得大家都在讨论开发商房子卖不出去，大幅度降价促销；还记得开发商因为缺钱资金链很紧张；还记得土地都流标了，甚至地王也退地了。” 　　郭先生的疑惑反映出了今年上半年房地产市场的急剧变化。其中，房价上涨已经成为摆在购房者面前活生生的事实。 　　三林板块房价变化明显。万科金色里程销售人员介绍，目前在售房源为90平方米精装三房，价格在17000-19000元/平方米，仅在总价上优惠2万元，相当于打9.9折。板块内另一楼盘金地湾流域（查看地图）在售房源仅为大面积的大平层，价格在16000-19000元/平方米。 　　“三林地区房价已经涨上去了。三林房价在2007年升为19000元/平方米左右，现在这个价格又重新一步步回来了。”一位熟悉板块的分析师向记者强调，“2008年三林房价下调到了13000元/平方米左右，到了今年4月份开始上涨，现在价格达到19000元/平方米。” 　　此外，松江九亭板块的房价也重新回到2007年峰值。而据了解，大华、顾村、高行等热点板块房价也出现不同程度的上涨。佑威·楼市通数据显示，从3月份开始，上海商品住宅成交均价已经连续两个月上涨。从5月份前几周表现来看，房价还将蓄势上扬。 　　一位上海大型代理行的策划主管还向记者透露：“现在开发商准备新开房源重新酝酿涨价呢，有的开发商还因为项目卖得太好，暂时决定封盘不卖了。这种情形让我想起了2007年疯狂的时候。” 　　而如今“地王”不断回归，更加令人们忆起2007年。 　　几天之前，富力以10.22亿元夺得广渠门外10号地块。这一价格比2.99亿元的挂牌价高出7.23亿元，创造了北京实施招拍挂制度以来，成交单价的纪录。北京“地王”重新现身。 　　上海、杭州、深圳、武汉等城市土地也纷纷以高溢价成交。统计显示，4月份上海推出8幅地全部成交，开发商恢复拿地信心，拿地热情高涨，成交地块平均溢价水平为34%。 　　“不差钱”撑腰 　　开发商如今是底气十足的“不差钱”。 　　热销行情甚至出乎开发商的预料。“完全没有想到项目会卖得这么好，开盘没多久便去化掉八成，完全出乎我们的预期。”上海一位开发商向记者坦言。 　　销售数据印证了开发商所言。上海楼市从3月份开始了一轮井喷行情，佑威·楼市通数据显示，3月份上海市商品住宅成交面积151万平方米，环比增幅91%，接近2007年楼市开始调整时10月的成交量167万平方米，创出近16个月来的新高。到了4月份，该数字为189万平方米，环比大幅增加了25.17%，成交量也已经超过2007年平均成交面积173万平方米。 　　热销之后，开发商资金得到充足补充。万科一季度实现销售金额122.2亿元，同比增长21.0%，是万科历年以来一季度销售的成绩，4月份实现销售金额52.7亿元，几乎是一季度的一半；保利地产(600048,股吧)首季销售额翻番，销售签约金额64.84亿元，4月份销售超过40亿元，前4个月便突破了百亿元大关；富力地产一季度合同销售额达到61.5亿元，同比增长80%，同样创造其季度销售业绩；金地一季度销售33亿元，同比增长34.10%，4月份销售5.025亿元。 　　值得注意的是，不久前开发商资金链还命悬一线。去年12月，标准普尔发布报告，将12只内房股的企业信贷评级由“BB+”降至“BBB-”。在2007年因疯涨而被看好的地产股，在2008年却被无情地打入“垃圾股”的行列。 　　到了今年3月份，标准普尔依然对开发商资金链感到担忧。报告中13家获评级的中资地产公司的8家为负面评级。标准普尔分析今年中国房地产会有高度的波动性，主要体现在流动性持续紧张，市场环境比较严峻，成交量和销售价格会维持在受压状态。 　　热销吹散了笼罩在开发商头上的阴霾。分析师薛建雄指出，去年开始开发商下调了房价，刺激了购房者置业热情，去年一直被压抑的刚性需求被释放出来。其次，救市政策发挥了效力，首付、税费降低让购房成本有所降低。 　　金地集团上海公司总经理赵汉忠(赵汉忠博客,赵汉忠新闻,赵汉忠说吧)日前参加活动时表示，房地产业已跨过寒冬，春天又到了。目前交易量、客户购买信心的增长，已经显示出行业开始转暖。 　　劝告珍惜行情 　　市场高峰必须有牢固根基。虽然成交量、价格支撑了楼市“小阳春”，但房地产行业不确定因素依然存在。从先行指标来看，依然处于下降通道。 　　国家统计局数据显示，今年前4个月全国房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%。完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，去年同期则是增长5.9%。 　　专家指出，成交和价格只能说明过去数月的市场状况，而开发投资、开工面积则预示未来房屋供应量。先行指标下行意味着开发商现在销售压力巨大。与攀升的成交量相比，开发与投资却纷纷下跌，暴露出开发商对后市的信心不足。 　　开发商提价同样引发“小阳春”终结的担忧。上海中原地产研究咨询部经理马冀指出，如果开发商现在盲目涨价，预计后期的交易周期将会被拉长，成交量也会出现一定程度的萎缩。前期好不容易积累的市场人气和信心将会经受进一步考验。 　　“对开发商来说，应该抓住当下热销局面，尽快推货实现销量，而不是快速调价。”佑威房地产中心副主任陆骑麟表示，“开发商应该学会珍惜好不容易才调整而来的市场行情。现在部分投资客才开始刚刚进场，如果迅速调价的话，他们会陆续放弃抄底，重新陷入观望。” 　　◎链接 　　年中关键词 　　※井喷 　　上海楼市成交量达到井喷。上海统计局数据显示，1-4月份全市商品房销售面积为877.63万平方米，增长13.2%，其中商品住宅销售面积为820.4万平方米，增长21.4%。 　　※涨价 　　热销之后，开发商也应声提价。三林、九亭房价重新达到2007年高峰峰值。上海商品住宅成交均价已经连续两个月上涨。 　　※地王 　　富力地产造就了北京新地王。上海、杭州、深圳、武汉等城市土地也纷纷以高溢价成交。4月份上海推出8幅地全部成交，成交地块平均溢价水平为34%。 　　※信贷 　　上市开发商融资迅猛。世茂集团、瑞安、绿地、SOHO中国、雅居乐等纷纷从银行获得高额信贷。开发商资金链得到初步缓解。 　　※借壳 　　在通过IPO方式短期内无法实现上市的情况下，借壳上市成了地产企业的融资途径。上海、北京等地还有多家地产公司也在寻找合适的壳资源，拟通过借壳的方式实现上市。