任志强：地产公司破产概率很低

　　货币供应量过大导致的资产升值，更多地表现在商业地产与写字楼市场

　　一季度放贷量增长就超过4万亿元，很多人认为所谓的小阳春都是银行信贷托起来的。但是，这与房地产的关系不大。目前并未公布在一季度新增的贷款中，房地产贷款占了多少比重。每年房地产贷款连20%占比都不到，我估计今年4万亿里投资不超过3000亿元用于房地产。

　　房地产除了用物业抵押可以获得贷款外，其余都很难拿到贷款。授信是没有任何意义的，授信的惟一好处是可以在全国使用。比如我们的西安项目在北京拿到授信后，可以直接在当地拿到贷款，少了一个中间审批环节，其余什么意义都没有。总行没有授信的话，就需要多一次审批。授信额度只表现企业实力的一个方面，银监会不是傻瓜。

　　我预计，今年一年开发贷款规模大概会在5000亿元左右，往年也不超过6000亿元，一般都是在4000亿元~6000亿元之间。

　　只要货币量供应大时就一定会出现通胀。但和房地产市场回暖没有关系，更多的资产升值表现在商业地产和写字楼市场，这个市场的交易量没有回升就不代表房地产市场在回暖。目前就市场分析，80后和结婚一族占据的比重很大。1~3月交易户型大多是90平方米以下，我们认为目前连改善性需求都没真正启动起来，改善性需求占据比例很低，还不到30%。

　　房地产与外贸肯定是最后复苏的两个行业

　　近来多个上市公司提出了再融资的方案，这让很多人联想到房地产是否已经先于宏观经济复苏了。我不认为是这样，房地产肯定是宏观经济的先行指标，但是在中国经济现状下，房地产和外贸经济肯定是最后复苏的行业。

　　现在看到的只是房地产行业的一部分，只是住宅部分，还有30%以上的投资是非住宅业务，到目前为止，那些业务基本上是零启动。而且，到目前为止，针对非住宅产业，从信贷、土地、个人按揭贷款都没有任何优惠政策。商业贷款依然是首付40%，利率依然是高利率，很多地方还加了租金税。商业贷款和写字楼个贷基本上是竣工时或入住时才发放。这三分之一的市场被启动后，才叫做行业被启动。如果最后商业市场和写字楼市场不起来的话，不能代表行业回暖。

　　16到30个城市的去库存化已经差不多了

　　一二月份全国土地的成交量按宗数与米数计算同期下降了70%，达80%，但是，3月份土地的成交量已经开始回升，全国至少有16到30个城市的土地价格开始回升。这说明一个问题，就是这些城市的去库存化已经差不多了。虽然还没有反映到全国，但是在部分城市已经显露出这样的迹象。不过，这只是一个月的数据，而且是局部城市，中国也太大，到目前为止，我们监测的70个城市里还没有出现房价同时涨和同时跌的情况。这还要再看几个月的数据再说。目前而言，应该说交易量的上升是普遍的，价格是不平衡的。

　　宏观指标若不太差，住宅目前的成交局面还会维持两到三个月

　　从目前的数据来看，应该说是住宅市场基本恢复，或者是好于历史预期。3月份的交易量是历史水平，比2007年还好得多。从销售套数来说，大约30个城市是水平。北京3月份是2万套，很不得了，去年全年才15万套。如果按照这个速度，北京的库存8个月就没有了。我们现在最严重的问题是没有人买地，有钱的人与公司不敢买地，因为对宏观经济前景不看好，和有钱没钱没有太大关系。所以我认为目前住宅市场基本恢复，但是持续性不敢说。

　　如果4月份、6月份公布的宏观指标很差，房地产情况就不可能很好，因为商业和写字楼市场主要是靠第三产业和服务业来拉动的。宏观指标不好，第三产业与服务业是不可能好起来的。在宏观经济指标不太差的情况下，住宅市场目前高成交量的局面还会维持两到三个月的时间。如果很差的话，则很难说目前的局面还能维持几个月。现在没有办法预测，从现在的情况看，一季度是好坏参半，坏的占多数。我们的信息不透明，因此很难做一个长期预测。

　　今年地产公司破产概率很低，基本上看不到了

　　地产公司今年破产的概率很低，从二三月份的销售来看，很低，或者说是基本上看不到。极少数的可能会被并购贷款兼并。如果不是上市公司的话，可能没有人关注这个事情，上市公司如果出了问题顶多是卖壳。

　　在2007年，一些地产公司参与了对赌协议，但是数量很少。代表性的事件才可以拿出来做样本，比如说，很多地产公司都发行了公司债或者外币债券，其中有一个或几个到期还不上，出了问题，这就很可能是一个普遍的问题。但是，在这么多的上市公司里，有资格有能力发债的非常少，几十家而已。

　　目前，解决高价地入市难题最普遍的做法是，地方政府允许提高容积率

　　2007年地产公司拿的高价地基本上还没有入市，在今年1~2月已经出现了退还高价地的事情，总体数量还不大。退地毕竟不是一个普遍的解决办法。从目前的情况看，地方政府不愿意看到高价地被退还的事情发生。因此都会在容积率上开口子，适度地提高容积率，提高后土地的单价事实上就往下降了。政府有权力修改容积率，如果你看土地合同，最后是以规划批准为准，假如你盖的面积多了一些，政府允许开发商补地价。一般而言，最后不可能完全与规划的一样，土地部门都会有一些适度的调整。这只不过对别的人不公平，但是并不违法。

　　在经济形势紧张的时候，其他人理解就过去了，没有人会有什么意见。但是，万科上次就很有意见，政府说可以缓缴土地出让金，他说自己就没有缓缴。我觉得大家没有意见就过去了。地方政府总是与中央政府博弈的。长沙的地王，北辰可以调高容积率，别人是没有办法指责的，地方政府总是能够找到一个解决办法，开发商也能找到一个解决办法，但像万科这样有能力一次性缴清土地出让金的公司就会有意见。

　　处理高价地还有其他办法。新的政策已经允许缓缴土地出让金，这样高价地的成本就不会很高。另外，政府也会考虑在地王附近再出让给你一块价格低的地块，这样两幅地块的价格平均后，成本也降低了。但是不好说这个做法是否普遍，因为缺乏明确的数据。目前，大量的高价地还没有进入市场，如果开工了，明年才会进入销售阶段，这还有一个过渡期。

　　(注：本文根据本报记者张杰、张媛媛对任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的采访录音整理而成)