土地到期住宅该如何续期？

　　正当人们为住宅用地70年到期后是否有偿续期问题展开激烈争议之际，现实问题已经摆在了青岛部分居民的面前：青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区的数百户业主正面临为自己的住宅续期难题，因为他们住宅的土地使用期仅有20年，最早的今年6月就要到期。如果不能及时续期，自己的住房很快就会成为“空中楼阁”，这不能不让他们倍感担忧。(3月29日《北京青年报》) 　　据称，这是山东首例土地使用权“续期”事件，也是全国首例住宅用地“续期”事件。虽然这是一个超前出现的个案，但它注定会受到社会各界的高度关注，因为它代表的是一种普遍现象，许多居民都迟早会面临这一问题。 　　那么，到底该如何处理土地到期住宅的续期问题呢？目前政府职能部门的态度并不明了，声称相关法律没有实施细则，无法操作，需要等待上级机关的明确指示。笔者认为，要解决这一具体问题，既不能消极地等待新法出台，也不能简单地要求业主补交土地使用费，而必须充分考虑到历史背景、法律衔接等客观因素，在坚持让利于民的基础上妥善处理。 　　首先，根据现有法律，部分业主住宅的土地使用权到期后，绝不会出现人们想象中的“空中楼阁”现象，也不会出现住房等建筑物被收归国有的情况。因为《物权法》已有规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这个规定不仅明确否定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定，而且也否定了《城市房地产管理法》关于“应当至迟于届满前一年申请续期”的规定。也就是说，不管是否办理了法定手续，所有的住宅建设用地的使用权期间届满时都自动续期，当然地再续70年。 　　然而，阿里山小区的情况也有自己的特殊性。一方面它是在国家规定出台前试点改革的产物；另一方面当初改革确定的土地使用权期限过短，尚不到国家规定期限的三分之一。虽然国家法律法规并无溯及力，但它却存在一个是否显失公平的问题。一是商品住宅土地使用权20年的期限是否是业主所明知的，当时政府和开发商是否已经公告社会；二是开发商为20年用地支付的土地使用费，与第二年依据国家规定70年使用权的使用费是否有明显差别；三是业主购房房价与土地使用权70年的同等同类房价有无明显不同。如果在这些问题上并未体现出差别，那说明从土地使用权转让到商品房交易都存在显失公平现象。在这种情况下，如果现在要让业主补交土地使用费，是没有任何道理和依据的。 　　有鉴于此，笔者认为，如果当初这部分住宅的土地使用权转让费和房价不是明显偏低的话，现在处理土地使用权续期问题的办法，是将20年期限免费自动续至70年，而不是重新续期70年，从而与国家规定接轨。这样既充分考虑了历史问题，也使个别问题纳入国家法律调整范围，既让业主满意，也并未让国家吃亏。(李克杰 法学副教授）