董藩：没有房地产业肯定救不了中国

　　这几天接触中介部门的人非常多，多的原因在于哪里呢？说今年中介机构和开发商年底见面的时候内容变了，过去在一起搞搞联欢，吃一顿饭，现在开发商都希望中介机构在北京找几个专家来，讨论讨论形势，研究严重对策，所以接到很多电话。如果从美国次贷危机开始算起到现在为止这次危机大概有两年了，中国从宏观经济指标下滑开始算，到现在为止也快一年了。新的统计数据CPI 2.4%，PPI是2%，这是经济严重衰退的表现，现在许多工地都停下来了，不知道明年的农民工都到哪里去。现在钢材的价格严重往下掉，水泥的价格也在下跌，还有下面的产业链更加厉害了，焦点价格跌得比钢材厉害得多，再往下说运输的价格跌得更厉害，我刚刚从天津港那面调研回来，过去一吨是57美元，现在运输价格只有7美元。 　　各个国家都在救市，中国各地政府也在救市，但是要救市必须搞清楚次贷为什么发生？有的人说金融创新走得太远了，远离了实体经济，还有的人信用太重要了，美国在这次对信用问题忽视了，所以出问题了。还有人华尔街的收入太高了，在美国最聪明的人都去了华尔街，去笨的人去了美联储，耗子比猫聪明得多，所以会出事的。这次危机之所以发生，说到底是因为把房子卖给了穷人。美国的金融体系它的发展是非常完善的，一环扣一环非常严密。但是在初始条件的时候出现了问题，所以整个多米诺骨牌被推倒。那么罪人是谁呢？那就是小布什，小布什上台之后为了拉动经济，让房地产当支柱地位，但是它已经不具备像我们这样的发展条件了。美国人不像我们对房子有这样深的感情。最后发现市场在低收入阶层，所以支持低收入买房子，后来就出了麻烦。

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　　那么，在中国到底是怎么回事？是不是美国金融危机对我们的影响？我们现在主流的观点是这样的。从学术的角度来讲我不认同这样的看法，我自己一直认为我们这次危机的发生一定程度上是我们自己制造出来的。为什么这样说呢？首先是人民币的升值，过去我们不升值，后来西方逼着我们升值，我们开始了升值的步伐，升值的过程当中，我们听到外来的评论，说中国人的富裕了，我们开始沾沾自喜了，我们连续升值。还有三聚氰胺的事件，不但使奶粉，后来我们发现鸡蛋也有三聚氰胺，我们发现巧克力、饼干里面都有三聚氰胺，最后整个世界上没有人再敢吃中国的食品，我们的企业，我们的监管部门是要负责任的。还有《劳动法》的调整，这个法的调整应该说时机是不成熟的。我们很多企业不可能有30%的利润供我们做这样的调整，还有对房地产的打压，我们总是说房地产暴利，过剩，投资过热，泡沫。今天我在这里重申我的观点，中国房地产基本上是没有泡沫的，包括在深圳，我们现在说深圳泡沫破裂了，告诉大家根本不是那么一回事。深圳的房价为什么上去了？我们要搞清楚深圳房价为什么上涨？ 　　我稍微提一点，此前深圳上涨是有客观原因的，大家知道深圳和香港是连在一体的，香港是七、八万一平方米，深圳是一、两万，一个灰姑娘嫁到穷人家里去他还是穷人吗？所以整个深圳房地产市场的价值条件发生了改变，所以深圳的房价就上涨了。第二个原因，深圳市中国大陆排名前列个率先实行中产阶级的城市社会，身价是几百万到一、两千万的人很多。我到深圳去，同学跟我开玩笑说，我们现在是三个五工程，五百万存款，五套房子，五个家庭，当然是开玩笑了，说明有钱人是比较多的。这些人身价几百万到几千万的人，有很多人在机关，在事业单位有很好的工作，他们要理财但是却不能直接搞经营，这时候就买房子租给别人，所以深圳的购买力非常强。还有深圳是华南的中心，深圳是中国就业的排名前列高潮，那些非常聪明的大学生、研究生他们毕业之后北京、上海、深圳这样的城市，这些人预期好，购买力也强。所以，深圳房价的上涨实际上有一系列的客观原因，但是我们老觉得是有问题的，所以我们后期采取了很多措施，有些我也不便在这里公开的评论。 　　还有一点，我们的恶搞。这两年恶搞富人，恶搞开发商成为时髦，成了明星。而且这几年仇富的情绪急剧泛滥，只要富人一出事，我们听到的话就是“报应啊，我早就知道有今天”，命就是大家算好了。所以我一直在想，中国文化对中国房地产市场的影响，今天我们面临很多问题在经济上已经找不到答案了，回到文化上，回到体制上可能都会找到答案。 　　总是有人认为市场垮了与自己没有关系，其实不是这样的，房地产发展到今天，已经是龙头老大，不客气的说，这个比喻不是很合适，就像我们在座的各位，三、四十岁的人在家庭当中的地位，上面有好，下面有小，我们在家里是非常重要的，我们现在是顶梁柱，房地产从GDP贡献校对来讲今天就处于这样的地位，它联系着几十个相关产业。至少有一个亿的人在这个行业当中工作，因为工地上就有将近4000万的民工。恶搞的这些人，他也许不用下岗，但是他的亲戚当中一定会有人下岗，当我们一说这样话的时候，我们就总是挨骂。最近我们在焦点上贴了一篇文章，下跌的危害已经被印证。我们明年610万大学生没有地方去，过去我说我的学生每年到11、12月份的时候就会被很多公司订购了，但是今年在就业上也是面临着很大的压力。 　　我们一说房地产应该健康发展，房价应该保持稳定，就有人骂我们是开发商的代言人，骂我们拿了开发商的钱，骂我们替开发商说话，与人民为敌。买房子的人是人民，卖房子的人是不是人民，谁把开发商、谁把中介机构从人民队伍当中剥离出去了？我们允许有不同的声音，允许讨论，但是我们发现在中国讨论问题的时候，总是被政治化和道德化，讨论问题就是讨论问题，为什么非要政治化和道德化。恶搞房地产的人他们是谁？他们是愤青的代言人，其实对这个社会危害恰恰是这样一批人。现在纯学者的角度来说，已经没有人敢替这个行业说话了，或者说很少有这样的人说话了，我们是天天挨骂，我们也经常接到一些劝告。但是，我觉得这是非常可悲的事情，在中国只有文化大革命的时候才出现这样的情况，那时候叫文化大革命，我们今天就是一场舆论大革命。很多很正确的声音发不出来，我昨天在网络上删那些骂我的留言，我看到一个留言，搞网络的人跟我说：如果谁被挨骂得越多，他离真理可能就越近了。我们搞了30年的市场经济，但是我们对市场经济的理解还是非常非常有限的。我们房地产市场更是一个非常特殊的市场，我们对它的世界就更有限了。这个市场它极端特殊，不但要让一部分人买不起房子，还要让曾经拥有房产的一部分人在某种条件下失去房产。因为这个市场从来不是全体消费者的市场，而且它要随着GDP和人均收入的增长而增长。我们有很多统计数据，所有人跟我叫好，我们有很多统计数据背后是支持我这个观点的。世界主要的资本主义从1000—8000美元这个过程当中，基本上房价上涨的幅度都高于GDP上涨的速度，我们GDP上涨10%左右，但是房价上涨5、6%我们都不能接受。为什么发达国家也做不到人人有房，这就是规律，美国只有68%的家庭有房产，西欧是40—50%，美国付出了次贷危机这样的代价，从使住房自有化率达到68%，我们还是有很多方面不如法国的。 　　房价多高才是合理的？告诉大家，我们都不知道。我们总是拿着昨天的房价跟今天比，这就是错的，因为过去没有那么多财富，过去我们住的房子是小的，我们的需求没有今天这个样子，我们对市场的理解非常有限，还表现在我们对需求的理解很有限。如果讲这个问题我们可以讲一天的时间，我在这里随便跟大家随便聊两句。我们这几年生活方式发生非常大的变化。我们允许过不下去就离婚，结婚需要一套房子，离婚需要两套甚至三套，我们又理解了、容忍了很多大龄青年不结婚，在大城市三十几岁不结婚的人有的是。我们工作十多年了，自己有一套房子正常不正常？不正常吗？我们有一套房子就有泡沫吗？我们经常出差门关着、灯是黑的就有泡沫吗？我们又理解了很多人有两个家庭，三个家庭，不理解也没办法。我们还容忍了或者理解了一部分年轻人未婚同居，同居的时候也是需要房子的。我们现在儿子结婚也没有人再跟老人住在一起，一定要分开的，过去住在一起非常正常。另外，我们年轻人混好了，想把老人从老家接来，也不会让他住在家里，为什么？儿媳妇跟老婆婆是天敌，怎么办？可以买对门，可以在小区里买，就是不能住在一起。总书记说我们要建和谐社会，家里总闹意见是不好的，总书记话的意思是让你分开住，分开住就需要再买一套房子。十七大报告当中讲到要增加大家的财产性收入，但是98%的人都理解错了，他们理解成为到股市当中炒股结果都被套牢了。我想另外一个财产性的收入应该来自房地产的增值。保值增值的产品就是房地产，我们在经济学上这一点是能够被验证的。这种房地产，这种产品，日常消费品当中满足大家生活条件这些方面只有房地产我们是找不到替代品的。而且，房地产这个东西它有价格黏性，跟股票市场是完全不一样的，股票是价值符号，是产权证明，在今天它只是一个电子记录，没有任何价值，所以市场不好的时候任何人都想抛掉股票。那么，这个时候需求反而消失了，房子不是这样的。告诉大家，即使告诉你房价下跌，你会不会回家把自己的住宅卖掉，我们今天的酒店会不会卖掉，王府井那些商场会不会卖掉，不会的，理论上讲它们能进市场，但是98%实际上是不进市场的，供求关系的变化跟股市完全是不一样的。 　　还有的人总是拿中国的房价跟外国相比，这也是不能比的。最近，除了中介找我多之外，外国人找我也多，从英国来了了好几位高管找我谈市场的问题。我跟他们在一起讨论的时候，他们也说中国的房价偏高。按照我们的统计数据来算，我告诉大家那个东西是不合理的。还有我在这里要跟大家讲一下，就是房价收入比没有任何比较的价值，只能一个国家自己作为一个参考，为什么这样说呢？我可以随便讲八、九点理由。这两天外国的专家也跟我请教，为什么没有比较价值，我说外国的房子跟中国的房子不一样。首先，外国的房子包不包括农村的房子？包括。我们的商品房包括农村的房子吗？不包括。只有我们国家有两种土地制度，有两种房产制度，如果把农村的房子也算起来，整个房价平均值是拦腰砍段。第二，收入和收入也不能比的，因为很多人有兼职收入，有灰色收入，只要有购买力就可能成交，我估计可能有1/3这种收入是没有办法监控的。还有我们的计算方法是不一样的，我们从来没有把单位内部集资建房算在里面，没有把个人建房子成本价算里面，也没有把廉租房的价格算在里面所以我们算的东西跟人家是两码事。另外，我们卖的是新房子，人家卖的都是旧房子。还有很多理由可以说明这样的问题，包括收入增长的速度。我们去年人均可支配收入增长速度是13%，像英国、美国他们只有1%、2%、3%。所以，根本就不一样，价格是一百万的房子，我们现在家庭年均收入是10万千，根本不是十年才能买一套房子，我们可以算出来五、六年就可以买一套房子，如果像他们那样说我们永远买不起房子。我们还有很多理由，中国遍地是大城市，50万人以上的城市，到英国是第三大城市，到了加拿大是第二大城市，但是在中国我们可能不知道它的名字。鄂尔多斯要不是出了一个口号要温暖全世界我们哪知道鄂尔多斯是什么啊。我们5000人是农村，他们国外就是一个市，再往下还可以讲很多，没有必要再去说明了。我们必须停止对市场的伤害，停止对房地产的伤害，不管这种伤害是来自行政的还是来自舆论的。今天我跟南京大学一些专家在一起，我就说南京这个地方是有问题的，总出事，最近又出了一个事，他本来在沿海思想应该很开放。搞一房一价都是他们搞出来的，公布商品房成本他们也干过，这是严重践踏宪法法律了，违反了《公司法》，违反了《价格法》，我们为什么要搞这样的闹剧，让国际上都嘲笑我们，害得我们都不敢出国。 　　我们知道房地产业还有很多毛病，但是房地产的贡献是非常大的。大家想一想十年之前我们住什么房子，二十年之前我们住什么房子，解放之初我们人均住5平方米，现在人均达到了29平方米。我们有毛病，但是我们需要发展，需要完善。住房制度改革大方向是对的，一个社会如果不遵守企业家，不遵守社会财富，不尊重房地产行业这个社会是没有前途的。当然了，我今天发的牢骚肯定又要挨骂，我们现在就是这样，不管是对还是错，只要在网上拥护的人多谁就是英雄。但是，我要强调我们不能因为声音高就认为谁是对的，就认为谁离真理是最近的，我们要看这些话到底符不符合经济规律。当然这里面还有一个经济规律理解的问题，总有人说我不相信有只涨不跌的房子，我告诉大家经济学的规律就证明房价只有上涨，只是因为战争以及严重的宏观调控等几种情况。全世界的经济学都承认房地产是具有保值增值性，就因为它有抗跌性，抗跌性是和它的基本特点联系在一起。在四种生产要素当中，土地要素最特殊，劳动、土地、资本、企业家，只有土地不能流动。所以哪个地方经济发展得好，其他生产要素都会聚集到这里来，肯定会抬升土地的价格，进而抬升房地产的价格。所以，经济学上也能够证明这个。哪个城市的竞争力能够跟北京、上海、深圳相比？比不了。所以我们不能因为有人反对就不尊重经济规律，不尊重科学，任何人在经济规律面前都是渺小的，都是无能为力的，不管他处在多高的层次上。所以，当房地产市场死掉的时候，我们人人不能幸福的活着。我不敢说只有房地产业才能救中国，但是我要说没有房地产业肯定救不了中国，相信吗？