现场直播：2009中国地产新视角别墅高峰论坛

　　2008年，对中国来说，是注定要被载入史册的一年，这一年里，我们经历了刻骨铭心的大喜大悲；2008年，对中国房地产业来说，也无疑是日后要被时常提起的一年，楼市在经历了盛夏怒放后，进入一个低潮的冬季。 随着楼市整体调整的逐步加深，众多高端产品的价格也开始松动。楼市遭遇寒流，别墅能否独善其身？“因为稀缺所以保值”的论断会否遭遇颠覆？特殊时期别墅这种特殊产品又该如何应对？ 为寻答案，2009年1月6日，搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网举办新视角别墅高峰论坛，发布2008北京别墅市场报告，重量级嘉宾将对经典别墅项目及其成功经验进行案例解读，精英对话将全面梳理和总结08别墅市场发展，共探09别墅地产新走势！ 　　时间：2009年1月6日9：30 – 11：30 　　地点：嘉里中心 　　▲以下是图文实录

主持人：步姗姗

　　【主持人】：尊敬的各位来宾，大家上午好！这里是由搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网联合举办的2009年中国地产新视角别墅高峰论坛的现场。2008年，中国楼市表现出的复杂表情，从07年的火热到08年的骤然入冬，从07年的疯狂到08年的黯然，这突如其来的变脸让大家心情沉重。位于住宅产品金字塔顶端的别墅，虽然由于稀缺的产品特性而被普遍看好其保值增值能力，因此在上半年还可说是闲庭信步、风景独好，但随着楼市整体调整的逐步加深，别墅产品也越来越难以独善其身。在疯狂过后的低谷，我们必须静下心来思考，只有在冬天的冻土里埋下种子，才能在春天收获希望。今天我们相聚于此，正是要共同思考、分享经验，探讨别墅地产的发展之道，为下一个春天的到来做好准备。 　　首先请允许我介绍今天到场的来宾，他们是：中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺先生；英才企业集团董事长蓝春先生；北京龙湖置业有限公司总经理邵明晓先生；北京东君房地产公司总经理石生荣先生；深圳观澜湖房地产开发有限公司洪刚先生；杭州余杭绿城房地产开发有限公司副总经理林伶女士；润泽地产副总经理陶玮女士；北京慧诚房地产开发有限公司副总经理杨君女士；中广信地产服务机构董事长蔡德安先生；中广信地产服务机构副总经理卢校先生；加拿大宝佳国际建筑师有限公司代表高志先生；五合国际副总经理卢求先生；庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东先生；协成机构光合理想顾问公司总经理罗熙炀先生；另外出席本次盛会的还有有保利地产，长江实业，富力地产，珠江地产，绿城集团，深圳观澜湖，京御地产，金科地产，光辉伟业，华银基业等几十家企业的代表，出席本次盛会的还有搜狐网焦点房地产网总经理耿晓华先生，以及搜狐公司焦点房地产网总编莫春女士；首先有请耿晓华先生为我们致辞！大家掌声欢迎！

耿晓华

　　【耿晓华】：尊敬的各位来宾，尊敬的各位专家、学者，来自全国的发展商们和新闻媒体的朋友们，大家早上好，非常感谢大家今天早上来到嘉里中心参加我们搜狐公司举办的每年一度的地产新视角论坛。今天大家可能也看到了，我们两场论坛同时开始，上午是写字楼和商业地产论坛；另外一边是别墅的论坛；下午是整个住宅地产，房地产这个行业的大论坛。 　　搜狐我想大家并不陌生，搜狐公司应该是拥有中国人世界的网络资产，除了搜狐这个品牌之外，还有中国游戏的排名前列门户17173，还有搜狗，还有游戏、天龙八部等，还有房地产行业垂直门户焦点房地产网。 　　2008年对搜狐来说应该是不太一样的，因为搜狐作为北京2008年奥运会的互联网内容服务商，为全世界网络用户奉献了不一样的网络奥运会，这个对搜狐来说是排名前列次，在整个奥运史上也是排名前列次有这种网络内容服务赞助商。通过2008年的北京奥运会，看奥运上搜狐已经成为很多人的记忆中的一个印象。焦点房地产网是成立于1999年，现在已经在全国30多个城市有自己独立的采编、分支机构，这30多个城市聚集了整个中国经济发达地区的高收入、高购买力的人群，现在，焦点房地产网已经发展成为中国房地产行业的垂直门户。 　　2008年刚过去，今天是2009年的第六天，一个星期还没有过，2008年其实非常的不平静，对中国来说，对世界来说也一样，很多事情将载入史册，留在我们的记忆当中。对中国来说有机遇，2008年的奥运会，向全世界奉献了宏大的华彩乐章，展现了我们中国改革开放30年的成就，增强了整个华人的民族自尊心和自豪感；同时也有一些再看，比如说汶川大地震，牵动了全世界的目光；同时有美国华尔街引发的全球金融海啸，对全球的经济产生了不同范围的影响，同时包括整个中国的经济，以及中国的房地产行业。 　　同时，2008年也是企业形象备受考验的一年，因为从灾难后的工艺慈善行动到由三聚氰氨引发的整个中国乳品行业的信誉危机，标志着企业的社会责任至关重要的。2008年还发生了很多的事情，那么对于中国房地产行业来说，可以说是冰火两重天，不管是市场或者是政策层面，年初年末都发生了很大的变化，从开始火爆开盘的抢购，到现在整个市场冷静的观望、等待；政策从打压政策到宽松的政策出台。2009年我们在政策方面还会有什么样的政策出台？中国的房地产市场该怎么样发展？同时我们这个房地产市场在遭遇什么样的转机和挑战？我想在座的各位应该非常关注。除了我们之外，可能更多有购房需求的这些网民也非常关注，所以我们举办了这次高峰论坛。 　　别墅作为整个住宅市场一个细分领域产品，焦点房地产网从很早就开始关注，因为它是一个非常高端的，所以专门组织了不同的，各式各样的论坛来探讨别墅这个市场的发展。互联网作为一个新的传播媒介，有一些非常独特的特征，现在已经成为很多人获取信息的排名前列选择；同时在中国经济乃至世界经济上促生了网络经济。搜索作为网络新媒体的代表，一直非常关注整个中国经济的发展，所以今天我们在这里邀请我们全国别墅的发展商，和专家、学者一起共同探讨，各抒己见，群策群力。 　　同时我们通过卫星转播，将今天整个大会的状况会传播出去，这是我们每年举办搜狐地产新视角的一个初衷。最后，马上就要到春节了，鼠年过去了，牛年马上就来了，在这里我们首先给大家拜个早年，祝大家身体健康，合家欢乐，谢谢！ 　　【主持人】：谢谢耿总！接下来我们将有请出的是中广信地产服务机构副总经理卢校先生上台为我们讲解2008年的北京别墅市场报告。

卢校

　　【卢校】：各位嘉宾，各位同仁，上午好！我来自中广信地产服务机构，非常感谢焦点别墅网给中广信地产服务机构这么一个汇报演出的机会，也借此祝焦点房地产网年会取得圆满成功，下面我就2008年北京别墅市场进行汇报。 　　汇报主要是四个部分： 　　排名前列，宏观市场背景分析；第二政策研究；第三2008年北京别墅市场分析；第四部分2009年北京别墅市场展望。 　　我们看一下宏观市场环境。2008年是不平凡的一年，也是不容易的一年，由于受到金融危机的影响，中国作为世界经济重要的一极，也难以独善其身。当前在中国国民经济生活当中，增长和发展成为两个最主要的主题，随着政府一系列的救市政策的出台，本着“保增长，控内需，调结构”这样一个思路，政府做出了大幅度的减息，中国仍将是中国有增长潜力的区域，在全球经济低迷的情况下，预计2008年中国经济增长在10%左右，并且中国财政的实力将有助于推进积极的财政政策，刺激2009年经济增长保持较快的速度。 　　房地产行业作为中国一个支柱性产业，由于06年、07年房地产投资相对过弱，房价升级过快，再加上2008年整个金融危机的影响，以及市场自行运行规律调整的结果。从整个2008年房地产行业反映的一些指标看，2008年房地产应该是一个价量齐跌，房地产的黄金十年已去，房地产的拐点已经来临。2008年给我们的反思和总结比较多，整个行业来讲应该是一个重塑价值取向，重塑行业信心的重要一年。 　　房地产作为一个支柱性的产业，在“保增长，控内需，调结构”的思路下，房地产业应该担当起社会责任和历史的使命。政府会出台一系列组合的相应措施，中广信认为，除了在08年比较灵活的税收政策以及比较宽松的货币政策，在这样一个政策背景下，如果市场的成交量进一步萎缩的话，政府肯定会在下一步的调整中行使他的法律手段，或者是行政手段来加速房地产行业的回笼。 　　下面我们对2008年北京别墅市场整个交易盘面的情况进行一个简要的梳理。 　　2008年1-10月份供给情况来看是103万平米，2007年是3271套，对比07，08年月度的情况看，07年的高峰是第三季度，08年相对提前，二季度出现高峰，基本上是在奥运之前投掷完毕；整个别墅的交易量应该是1769套，去年是5460套，由于外资投资与需求的首先，别墅成交同比去年下滑了67.52%。近期受国家调控政策的长期深入，国际经济危机的突变，以及别墅需求的疲软，别墅价格存在下滑趋势，别墅消费者的信心受到了比较大的冲击，国内资本市场正处于低位运动，造成别墅投资者投资紧缩，整体上造成别墅的需求不足。 　　从别墅的市场价格来看，2008年1-4月份，北京别墅销售均价17031，奥运期间上扬，受国际国内形势影响，10月份以后，北京别墅市场又回落到1-4月份的价格水平。对高端消费者来说，消费的能力比较高，对项目质量的关注度远远大于对价格的关注度，因此市场上高品质项目成为市场的稀缺品，对目前市场供应的主流中低端主流产品来说，受经济情况形势影响，从市场反映情况来看，中低端的产品受影响比较大。 　　2008年1-9月份北京别墅销售排量来看，中央别墅区亚奥依然是北京别墅销售的高峰地段。与很多城市一样，北京的别墅市场作为最为稳定的住宅细分市场，别墅市场受政策的影响相对比较少，而与财富积累直接相关。所以我们判断，2009年的别墅市场未来国际、国内经济走势和预期决定了别墅市场的基本面貌。 　　从多方因素来看，2009年都有可能是本轮周期调整的一个低点或者是一个底部。不少地方市场的困境2009年将集中体现，意味着2009年房地产市场将受限于这个大的背景。尽管09年市场还存在销售萎靡，但是前期累计的政策效应将在市场逐渐的显现，后面推出的市场政策，将有助于改善市场面。我们预计，2008年市场的情况将继续的影响09年的市场状况，2010年市场会回升，整体来看，宏观市场将有利于趋缓。 　　2009年别墅市场的展望，新增的供应量将减少3到4成；其次市场存量消化需要2到3年的时间。比较2008年别墅市场的销售状况，2009年销售进度预期与2008年的交易量接近，那么，北京完全消化库存所需要的时间大约是2到3年.第三是产品的发展趋势,受政策调控的影响，高端别墅去及独栋别墅产品将逐渐的稀缺，市场供求关系将逐渐的趋紧；最后价格将继续调整，下半年购房的需求有望启动。按照目前的价格调整幅度，2009年的房价调整到比较适当的水平，因此2009年下半年的需求有望启动。 　　当前我们面对的不是因需求消失而行将走向衰落的市场，而是因前期过热而经历理性回归的市场。尽管国际、国内宏观经济因素增加了本此调整的复杂性，调整的时间可能变长，短期内甚至可能出现过度调整，但是别墅市场的长期前景依然值得期待。随着定价的合理化和市场需求的逐步起动，市场有望在更为理性健康的轨道上展开新一轮的发展和成长。 　　最后谢谢大家！ 　　【主持人】：谢谢！我们将进行下一个环节——案例解读环节，首先我们邀请到的是深圳观澜湖房地产开发有限公司副总经理洪刚先生，他的演讲主题是《深圳观澜湖打造中国私有化的社会空间》，掌声有请！

洪刚

　　【洪刚】：各位同行，各位嘉宾，朋友，新年好！2009年的排名前列个论坛，在此我代表观澜湖向各位同行汇报一下观澜湖的一些工作，希望大家批评指导。 　　提到观澜湖，我想大家应该不会太陌生，作为世界排名前列大球会，连续举办12年世界杯的比赛场地，拥有世界排名前列大会所的高尔夫场所，我们在这个地方进行孕育。也借此,观澜湖高尔夫球的潜力和它的资源我们开发了这个项目，观澜湖高尔夫大宅是其中一个项目，也是代表了观澜湖地产形象的一个主要项目，在此我们打造中国私有化的社会空间。 　　07年的时候，《财富周刊》总编到访观澜湖，他打完球以后，提出了一个观点“如果你还没有机会到月球看中国长城，你可以选择到观澜湖看中国的另外一个奇迹。”因为排名前列大球会观澜湖用了10年的时间，而美国用了80年的时间，当然这个是因为中国经济的发展，和中国庞大的市场支撑了整个观澜湖的发展。06年我们与凤凰卫视成交的1.14亿的别墅价格项目，面积是1500平米；第二套房也是业主一次性付款的9千万，868平米。 　　观澜湖当年在选择地理位置的时候，充分考虑到中国改革开放，在90年代中期，在整个珠三角经济发展和企业发展的状况下，我们首先成立了高尔夫球会，选择的位置是处于珠三角高速公路网的核心地段，我们到深圳市市中心30分钟，到东莞市市中心30分钟，到深圳机场35分钟，到当年中国的石化基地惠阳是45分钟，到深圳的东部海边只需要35分钟，全程高速接通，到香港国际机场只需要一个小时，到香港中环也是45分钟，到广州也是一个半小时左右，可以看出来，观澜湖地理位置通过高速网的连接，在一个小时到两个小时之间的环境，覆盖了珠三角最核心的城市群。 　　观澜湖地产的开发是从97年开始，我们开发了排名前列个项目——观澜湖的小分居别墅，当时只是针对我们会员的需求进行简单的开发；98年我们开发了第二个项目，其实这两个项目都是被会员消化掉了；所以经过10年，到2008年，真正的发展是从05年开始。观澜湖经过10年的发展累计了1800多位业主，我们的业主构成是由美国、加拿大、英国、包括台湾、香港、日本、韩国等的财智人士汇集而成的，所以我们也定为“南中国的财智生活中心”。 　　因为观澜湖是作为高尔夫球发展的，我们也是家获得了环境认证体系的一个球会，经过10年的发展，深圳市政府沿着观澜湖土地界限规划了一个生态控制线，整个观澜湖位于东莞和深圳两块地，是在深圳的观澜和东莞的唐下，在20万平方米的土地上，深圳和东莞政府把这块土地划为性的生态区这也成为我们项目的最主要大卖点。 　　我们拥有了五大洲的球场风格，有12个世界最的球场，这个球场作为地产的发展，世界排名前列大会所，世界排名前列大球会，12个球场成为地产的配套，解决了地产运营上许多配套上的基本问题。同样作为地产的价值所在，因为我们地产的发展是在球会内的，所以球会的永续经营为地产创造了持续的价值。 　　首先排名前列个我们在95年举办世界杯以后，连续在观澜湖举办的高尔夫世界杯，这一系列的赛事为我们观澜湖相关物业的发展打定了一个不可超越的，不可模仿的人文价值。这个赛事已经在07年开始举办，到08年成功举办了两届，这一届总奖金是550万美元，吸引了全国150个国家的直播，全中国的高尔夫爱好者和财智生活的精英人士到现场观览。 　　观澜湖地产的发展，我从头到晚都在强调高尔夫，因为观澜湖的发展是依靠高尔夫。到观澜湖的有世界排名前列高尔夫球手泰格伍兹，包括朗朗，刘翔这些体坛、乐坛明星，经常到访观澜湖，这也是对观澜湖的人文价值做了很好的支持。观澜湖球会是从93年开始发展的，95年开始正式运营，到现在13年的历史，观澜湖累计在这个土地上投资了100个亿，有世界排名前列大的球会，我们拥有五的酒店，拥有世界的高尔夫学院等等一系列的配套，这些配套让在观澜湖的别墅生活提供了的、无法超越的支持，这也成就了南中国区最的高尔夫生活。 　　因为时间紧张，我就不再详细做介绍了，这是观澜湖获得的国际认可。我简单讲一下观澜湖的定位，因为我们有优势，优势是世界杯和高尔夫球会，机会是借助球会的发展，土地的持续增值效益，为我们地产提供了居住、度假等综合功能；劣势，大家知道，深圳豪宅区主要是分布在深圳市内，但是因为观澜湖是在深圳的北部地区，与东莞接壤，10多年前是深圳的贫困镇，接受政府救济的一个贫困镇，这是我们的区位劣势。我们地产推出的时候也面对一系列的问题，大家认为那是一个工业区，而是没有深圳市政府规划指导的一个区域，这是我们的劣势；第二个是环境劣势，因为观澜湖周边是众多工厂、农民房，我们把这个方面做了很好的调整，很多人说观澜湖和周边是天堂和人间，区别巨大。同样我们配套不足，我们也在尽可能的弥补；不确定性的市场因素也比较多。 　　观澜湖地产的发展是借助了高尔夫这一体育运动，高尔夫体育运动大家可以想像，它是一个展示合作诚意，慢慢成为商务交流的手段，在此基础上，我们观澜湖地产也借助了这个概念，成为观澜湖地产所倡导生活的一个方式。怎么样准确描述私有化的社会空间呢？我们用下列简单的文字描述，“一辈子的拼搏来之不易，给自己留下一个珍惜家业的印记，一辈子的年华岁月无情，给自己留下一个怀旧的领地；一辈子成就事业评说，给自己留下一个思想的空间”。 　　超越别墅的所有想象，大家看过观澜湖以后，不单是一个人跟我说过，看了观澜湖别墅以后，别墅不过如此。轴心地带，观澜湖分布在世界杯球场中央领地，户户都能够观赏的高尔夫景观，我们的球场就被高尔夫球场环绕，借这个机会，高尔夫大宅拥有了的人文价值，不单单是国内的人文价值，同时也得到了国际的认可。 　　球场与别墅区交错组合，总体密度低，低容积率，按照规划来讲，我们把规划和土地平摊一起，每6千平米绿地只建一户别墅，我们也是借助了球场跟绿地的结合，做了这么一个概念，但是大家到现场看的时候，会发觉，两个区域之间的是78米，私密性是保障的。前后无遮挡，球场永远是家门前的景观；建筑风格，因为球场在建筑设计的时候就考虑到，用什么样的建筑风格与球场是最适合的？在中国用什么样的风格最能够吸引我们的客户群，我们应用了欧洲的经典建筑，高贵和华丽又融合的现代建筑的风格，我们在建筑材料上应用了大量的砂岩。坡地地形，观澜湖应用了以后，政府提出赠送面积的测量标准，我们采用的定位是“双首层设计”正门是内侧，后面是花园，花园有一个花园首层，后面是连接球场的，排名前列个首层是在你别墅的入门处，地下室是赠送面积，有这么一个花园层的描述，我们巧妙的把赠送面积变成了你可使用的，真正形成通透性的产品。 　　这是我们内部的照片，我们利用的现有的地域和观澜湖空间做成的；下面拥有490到710的架空层，也是我们所说的双首层的其中一个首层——花园首层，花园面积是820到4千平米的私家泳池。 　　别墅的客户群，我们在这里不进行详细描述了，大家都知道，基本上是一致的，我们的定位是北京、上海、深圳。从我们这边的使用需求可以发现，我们的自住、度假和投资，其实在这个当中，我们很清晰的划分了，它是三位一体的。 　　总体营销推广思路也不做详细的阐述，观澜湖不是大家心目中认可的豪宅区所在地，怎么样让大家认同我的价值呢？我的价值是7千万到1.7个亿，首先我们要在营销体系上，我们首先介绍一下理论体系，用理论体系指导所有的推广，理论体系的建设，相当于建立在深圳建立了一个做高端豪宅的标准，通过这个标准大家去认可观澜湖，觉得OK，你的价值是的，你的物业虽然7千万，但是是合适的，是我愿意认可的价格。 　　排名前列条，我们确定了超级明星原则：这个我们是借用了巴非特股票资本投资的原则；稀缺优势原则、持续原则和安全边际原则；这些原则体现了投资物业的安全性和持续稳步发展的形势，奠定了他在这里购买物业的信心，现在是7千万，也是从当时的4千多万涨上来了，这样的话，他会慢慢的认可我们的价值，建立了这个理论体系以后，再做任何的推广，都是得到社会高度认可的。 　　前面提到了“持续原则”，在05年提出的别墅，因为高尔夫球是一个持续发展的产业，我不断的营造高尔夫球会价值的时候，就为别墅所在地提供了源源不断的动力，球会经过15年的发展，从一个小的球会变成了世界的球会，这就让我的土地价值得到了的支持，创造豪宅的标准。 　　在营销手段上，在前面营销理论体系的指导下，我们制定了下面所有原则性的活动，主要是通过大型的公关，排名前列是产品发布系列；第二是奢侈品鉴赏系列；第三是老业主交流系列；第四高雅艺术品位系列，朗朗与我们零距离的一些沟通，甚至指导我们业主小朋友在钢琴上的演奏，国标舞，音乐品鉴等等；在整个观澜湖价值推广上，我们赞助了香港每年的春节联欢晚会，包括香港回归10周年的烟花观礼，包括连续三年赞助了香港一些赛事。我们从05年12月份开始的“每6千平米只允许生长一栋别墅”的广告语。 　　这是世界的球星，包括唯美的画面，都是为了彰显观澜湖的人文价值和自然环境。这是我简单的分享，占用了大家太多时间，谢谢！ 　　【主持人】：谢谢！中国人有一句古话“百闻不如一见”，如果在座的各位或者是网友有兴趣的话，我们观澜湖也会欢迎大家！我们知道别墅被誉为金字塔之巅，2004年上海紫苑1号，赢得了“别墅”的称誉，下面我们有请紫苑别墅1号的设计公司洲联集团.五合国际总经理卢求先生为我们展望别墅发展趋势。有请！

卢求

　　【卢求】：各位来宾，上午好！非常高兴今天在新年伊始的时间，跟各位分享中国别墅发展趋势这样一个有趣的话题。 　　中国经济经历了过去20多年高速发展，培育了世界上较快增长的富人阶层和相应的企业，这样一种富人的阶层正在寻找与其物业和身份相适应的别墅物业形态，我们可以横向观察一下世界上的发展趋势，这张图片是目前世界上端的物业之一，售价是1.2亿美元，位于英国；这张图片是美国纽约郊区的定级别墅，售价是7500万美元，中国经济的增长，实际上使中国别墅这种产品呼之欲出，逐渐看齐世界上的标准和水准。 　　我们可以看到目前大量别墅市场上销售的产品，完全是另外一个层次，为中上阶层的销售、享受的产品，而不是处于这种产品的档次之中。大家都关注到中国别墅未来的发展趋势是怎么样的？将进行什么样的演变？ 　　我们可以横向考察一下历史的发展，在欧洲有三类别墅豪宅的产品是有价值的价值的，排名前列类是宫殿城堡类的豪宅，这样的一般是昔日贵族府邸，价值连城，有市无价，记得上一次经济危机的时候，日本很多企业家到欧洲采购，抄底；在欧洲出现了很有意思的现象，日本的富人或者是企业到欧洲收购他们的豪宅或者是宫殿这种产品；另外一种产品是位于传统的高贵社区，特别是有文化背景的豪宅，通常是有文化艺人的居住而使其身价倍增；第三类是属于景观人文豪宅，通常是在风景秀丽以及人文资源优越的地区，在欧洲最典型的就是在法国地中海沿岸。 　　排名前列类的产品，像宫殿或者是这种城堡式的豪宅，它主要的价值就在于它的性，因为任何现在的工业品，包括豪宅的产品，在足够财力支持系，都可以轻而易举的复制出来，而具有艺术和文化古迹的，他们的维护成本是非常巨大的，但是随着经济的演变，它的价值也是在不断的升高。 　　第二类是在正式之中，高贵的社区里面，像照片上显示的是英国肯辛顿18号豪宅，当时的售价是超过12亿人民币。这个豪宅按今天的眼光来看相对来说也比较朴素，当时各国都选择它作为使馆，戴安娜王妃的住宅也离这里很近，这座豪宅只有12个房间，经过改建以后，完全满足了现在生活舒适度要求，包括安全、环保等等。这是它的建筑资料图片，它的建筑非常俭朴，比例严谨，没有特别时尚和夸张的构图形式，这也是这一类住宅的特点。 　　第三类是景观人文豪宅，比较典型的就是欧洲地中海沿岸，法国地中海沿岸有的嘎纳电影节等非常景色秀丽，经过多年经营和细致以后，这一区域形成了演艺圈聚集的高端场所，这一区域的形成得益于它优越的自然条件和它的气侯条件，它的山川秀美，有平缓的高质量的沙滩，以及背后隆起的富于变化的山峦，对欧洲人最有吸引力的还是这个地方的气侯条件，大家知道，德国、法国等地区每年有阳光的天气是非常少的，虽然他们的气侯并不寒冷，但是他们的阳光度不够，所以只要有财力能够支撑得起的，都要到地中海沿岸进行度假，增加太阳的能量，因为这一区域聚集了欧洲最有特色，对有吸引力的别墅豪宅。 　　我们回到中国，从中国历史文化遗产中，别墅豪宅类的产品非常非常有限，北方地区，以中国传统技术为主的是以宫殿和四合院为主的形式，而下来的产品，不像欧洲在过去近千年的历史中，很多是以实质建筑和多层建筑为主的宫殿豪宅，因而比较好的保存下来，经过改造能够适用今天的生活；而中国传统的四合院相对来说比较有特色，但是是一个比较特殊的产品，在上海等其他的城市中，数量有限，不能满足当今生活的要求。 　　因而在未来相当长的一段时间内，高端客户对别墅市场的需求又非常的旺盛，我们判断，在中国客户市场认可接受的将是下列三类产品：城堡式的别墅，庄园式的别墅，滨海豪宅，这种产品将是全方位的，高精度的，高品位文化，高科技含量，高舒适度的产品。 　　这是我们正在设计当中的北京怀柔高尔夫球场别墅，它面对的客户不是私人，更多的可能是企业，以会所的形式，一栋大约是3千平米左右，售价是3个亿人民币。另外像这种也是在北京郊区大型的庄园式别墅，以欧洲古典的庄园式和文艺复兴建筑为主的建筑形式，获得更加宏伟，更加有身份感的庄园式别墅，同时在高舒适度和高精度方面也进行了的整合。滨海豪宅也是未来发展的趋势之一，像我们正在进行的三亚地区的一个岛上，风景秀丽，将近10栋高档别墅的开发也正在进行当中。 　　跟各位分享一下我们正在进行的一个项目，在迪拜世界岛上的项目，位于阿联酋迪拜，这是世界瞩目的一个岛屿，在这个岛屿上面，除了有的精品酒店之外，还有水上别墅，水上平台楼阁。 　　最后有一个半分钟简单的电影动画！ 　　【主持人】：我们再加一个内容，因为我们知道，五合国际曾经设计过一个非常的产品，就是我刚才说的上海紫苑，我想让卢先生用三分钟的时间介绍一下紫苑这个项目。 　　【卢求】：紫苑当年是创下了1.3亿的售价，和中国的标准，紫苑1号别墅是一栋占地40平米的有独立出入口的别墅，由于别墅的安全性考虑，以及其他综合因素，所以别墅总体上采用了一层式为主的建筑，采用了棉花棒式的屋顶构筑形式，安保方面我们采用了三层控制体系，排名前列是采用一层的建筑，外部不能完全看到里面；第二是整体园区的围墙，是水渠的控制，还有回廊，使整个别墅用地非常丰富，同时达到视觉和安保的效果。 　　别墅的布置是以私人会所多重功能相结合的，分成了居住期和私人会所区，采用了欧洲进的保安和隔热的玻璃，形成了一个完全开敞了，跟自然进行很好沟通的区域。内部的区域分布也是非常好的，包括烧烤吧，书吧，水吧等等布置，使私人会所达到非常好的景观和艺术的享受。私人空间是与会所是相分隔的，又能够很好的沟通，又能够达到主人安全和地位的彰显。 　　总体的布局来讲，包括有私家游艇码头，以及接近无边界泳池的设计，达到了最的结合，以及非常高的艺术品位，在建筑智能化和高舒适度，以及技术手段应用也是选择了世界上最的技术产品；谢谢！ 　　【主持人】：谢谢卢先生.我记得卢先生介绍了北京怀柔高尔夫豪宅能够达到3亿额的价格，我们也再次期待它能够获得的称誉。

　　我们知道，现在是特殊时期，那么特殊时期房地产应该如何应对呢？我们下面进行精英对话——《调整期别墅地产生存之道》我们邀请对话主持庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东；搜狐公司焦点别墅网主编陈萍丽；以及我们的各位嘉宾。有请！ 　　【主持人】：大家好，今天非常高兴能够和别墅业界的各位精英共聚一堂，共同探讨调整期别墅地产的生存之道，今年已经是第三届新视角高峰论坛了，今天到场的有很多是老朋友，今天大家聚在这里，我们的心情跟以往有所不同，因为2008年对大家来说是一个特殊的年份，对即将到来的2009年，别墅市场面临什么样的机遇和挑战？特殊时期别墅这种特殊产品又将如何应对呢？ 　　首先我们进行排名前列轮的问题，这是我们每年都要做的功课，盘点和总结，我想问一下陈顺先生，您对2008年有什么样的心得和总结呢？您能不能总结一下2008年别墅市场有什么特点？我们知道，中体奥林匹克花园有大量的联排，去年也获得了比较好的销售，您觉得这种会成为09年的主流吗？

陈顺

　　【陈顺】：非常高兴今天参加焦点房地产网的论坛，尽管北京的天气很冷，北京的房地产市场也受到这方面的影响，但是今天仍然受到我们这么多同行关注，我觉得也是非常高兴的事情。 　　别墅的市场始终在人们的心目中是把它看成房地产中的另类市场；从2008年1到10月份两个数据来看，我们可以看到有五个数字，一个是103这个数字，1到10月份，供应量是103万平米，供应了3224套；2007年同期是3271套，两个大体基本上是一样的，都是3200多套，供应量基本相同；但是在成交量上我们看到了1到10月份同期的成交量发生了巨大的变化，在北京房地产交易网上，1到10月份的成交量，也就是说签约这一块发生了巨大的变化，2008年1769，2007年是5千多套，我们看这几个数字，也就是说我们2008年1到10月份别墅的供应量和2007年是基本相同的，差了几十套房子，但是签约量这一块差距发生了根本性的变化，一个是1769套，一个是5千多套，也就是说我们实际上在真正成交量这边发生了巨大的变化。 　　我们知道，股市也是如此，股市你不要看股票的价格，关键是看它的成交量，我觉得在房地产的交易中也是一样的，影响到底是大还是小？变化到底是大还是小？不要看价格的变化，而是看量的变化，我们现在看量的变化，已经超出了人们的想象，一个是1769，一个是5000多。量之所以发生这么大的变化，一方面是受到了房地产整个行业走势的影响，2008年房地产政策出台的频率非常高，导致人们观望的情绪和对预期的判断有很多不确定的因素，人们往往怕占不到便宜，或者是怕吃亏，就等一等；另外一个是华尔街公司的破产，美林公司被收购，人们对自己将来的收入，各个方面有一些新的手段，可能在大的销售额度上比较迟疑一些，这也是可理解的范畴。 　　我个人觉得，别墅的走向也没有离开整个房地产大的背景走势，不管怎么说，在别墅相对独立板块中，我觉得我们还是应该能够看到它相对的独立性，供应量在一定区域内会越来越小，所以它所关注的人群和所对的消费者也相对独立一些，相对来说比其他普通的住宅受到的影响小一些。 　　2009年我觉得会随着形势渐渐明朗，情况也会进一步的好一些。 　　【刘东】：谢谢！我想问一下蓝春，想听听您对2009年对主流别墅期的市场，您的预期，同时能不能告诉我们，龙湾今年会有什么样的动作？

蓝春

　　【蓝春】：各位，大家好！很高兴参加论坛，陈总刚才把2008年的数据做了回顾，我想补充一下，这个数据当中没有成交量的对比，刚才看到了是套数和面积的对比，2008年比2007年下滑的额度没有那么大，因为在2007年底的价格，别墅的涨幅相对是在2007年完成的，所以如果按这么说的话，可能在整个成交量，我估计2008年下滑的幅度不会超过50%，应该是40%左右。所以别墅整个成交角度来讲，跟普通住宅应该基本持平，或者是略好一些。 　　我记得5年前参加一个论坛，讲到经济型别墅，当初我不太同意这个观念，我说别墅没有经济型这一说，它是一个过度型表现的一个特征，就是土地价值被化的低估了，所以我觉得2009年整体的别墅市场，应该是跟2008年不会太大，应该跟2008年会持平，甚至稍好。 　　刚才看了供应链，2008年持平，但是09整个浮动量我估计会相对大幅度的下滑。目前新的项目基本上没有，龙湾的二期开发，政府原来批准的容积率是2.5，现在必须要改成1.0以上，而且这个可能是北京现在执行很严的一个政策，就是规划，这样变成1.0以后，独栋就不能存在了，可能有一部分的联排，一部分的花样洋房。 　　所以整体的供应量，我觉得2009年甚至到10年会更明显，因为这个市场就是供需决定的。 　　另外我比较关注是二套房的政策，因为别墅市场有很大一部分是作为投资生产预期的，不一定是马上就要自住的，所以这个政策我估计在今年上半年应该会有所松动，这对别墅市场也会有很大的利好；另外一点我觉得2008年的市场，因为它延续了2009年的一种心态和做事方式，所以我觉得房地产各个配合链条下，我觉得工作做得不到位；记得10月份市场有所下滑的时候，我跟各个配合单位，销售的、广告的、我问他们，我说你们觉得做得最够好吗？他们说龙湾已经卖得最够好吗？我说你们觉得还有问题吗？他们的排名前列反应是觉得好象应该没有问题；但是我说，里面一定有问题，假如没有问题的话，都没有问题的话，2009年如果市场不好，我们能够走的路子就是调整价格。 　　所以在2008年上半年，品牌公司开始调价，我私下里说，一个品牌公司有10年的积淀，各个方面都已经调整过了，市场不好，只能调价。所以作为中小型的公司，我们在各个方面都存在不完善的地方，管理学有一个说法，如果实践你都打九折，存起来就变成三折了，这就是叠加的效应。 　　所以我觉得09年的变化，就是从代理、从广告，可能整个从它的精细化程度它应该会有一个很大的改变，因为07年太好了，那个时候真的是不用动脑子，也不用花精力，在这个大好的情况下，人的脑子已经变得相对迟缓，一时市场调整不过来。所以我估计经济对未来行业是非常好的一件事，前几天看到报纸，行业诚信度，房地产排在最后一名，确实挺可悲的，当然它有它的特殊性，但是总体来讲，在过去10年房地产的发展还不是特别的健康，我想我更期待的是2009年房地产行业有一个更健康，更理性，更诚信的面貌展现在老百姓的心目中，谢谢！

刘东

　　【刘东】：谢谢，我想补充一下前面两总对房地产市场的总结，根据我的统计，成交量，成交面积大家的共识都是减少的，但是有一个数据是增加的，我们统计1千万别墅成交价格，单套价格是涨了的，08年反而更大，而且北京在08年奥运前夕成交独栋别墅接近2个亿，从这个角度上，我们可以看到实际上北京的高端别墅市场，客户的承受力，尽管08年整体市场不是特别好，消费者对别墅的苛求，他们的承接能力还是有所提高的。 　　下一个问题我想问一下邵总，邵总跟蓝总两块地皮是挨着，06年咱们就一起研讨高端项目，从您的角度，从目前的市场来讲，在全国大家可能面对同样一个问题，如何做好高端的独栋产品和如何做好非独栋产品，您是怎么样看待09年，咱们在产品开发上，龙虎一直非常强调产品力，您是怎么样理解的？

邵明晓

　　【邵明晓】：非常荣幸有这么一个机会进行交流和学习，我们06年就探讨过，平时也有很多的交流，08年整体的表现来看，每一个项目都有亮点，而且每一个项目都有值得我们学习的地方，像蓝总的项目我也看的无数次，发现在09年这样一个展望来看，其实很多共识是一定的，比如说大势的考验，价格的考验，但是有一个是不变的，就是把产品做好，把客户找准，用心为客户服务，这些是不变的，我们要跳开大势给我们带来的影响，在这个当中寻找一些机会。 　　刚才说到产品的制造上，龙湖这个企业，我们是做多产品线开发的，给大家的印象可能龙湖做别墅做得多，实际上龙湖占我们整个盘子当中30%，40%的比例，我们是一个综合性的开发。谈到独栋和联排这个产品线，在我们内部的体系上，在我们集团总部是有关于独栋和联排提前两三个周期做模块化的预演，再加上我们IT化，比如说我们在北京的产品，在北京奉献给消费者的一些产品，也得到了一些认可，但是这些产品的研发还是得益于集团背后强大的后台。比如说在重庆多年以前我们也开发了一些产品，总体总结下来，谈到细节产品层面的研发，我觉得蓝总创新和高超的技艺更应该值得推崇的。我看到龙湾产品的时候，我能够感觉到这个产品的灵魂，背后有一个人时刻在打理，在操心。 　　独栋也好，联排也好，只是一个产品的形式不同，背后排名前列，我觉得客户示教要找好，你怎么样做到？你必须把你客户群的面缩短，把客户群的力度做深；第二个是永远坚持不懈的学习，在北京这个市场我们也感觉到很欣慰，有这么多优秀的同行，看到这些同行他们的产品有亮点和创新，我们也觉得兴奋，我们一方面可以学习，另外试图做一些别的亮点。其实无论是中央别墅区，还是潮白河，或者是西北部的别墅，每一个项目都有它独到的秘籍，这一点来讲，在北京做这个产品对客户是很快乐的事情。 　　另外学习当中我们还要把这个视野拓宽一些，比如说在北京可能要看全中国的项目，甚至要看全世界的项目，可能每一个项目当中只是带给你一点营养，我们也会不断让我们的研发团队，销售团队，工程团队到各个地方去看，去采风，我们也看到，他们已经把很多产品的一些元素，物理层面的空间感，尺度等等都带到我们的产品当中，最终还要把客户放在排名前列位，这是做产品最根本的所在。谢谢！ 　　【陈萍丽】：谢谢邵总！听完我们几位老总的演讲，下面我们把时间交给在场的巾帼英雄，我问一下陶玮女士，席卷全球的金融风暴，一直是众所瞩目的一个课题，您觉得现在这种情况下，高端置业者他的心态发生了什么样的变化，2009年针对这种变化，营销方面会有哪一些对策呢？

陶玮

　　【陶玮】：很高兴，今天能够在这里跟大家分享，润泽地产是刚刚进入北京时间不长，跟很多品牌企业来相比的话，我们是一个发展中的企业，在润泽庄园的推出和今年悦溪的推出，得到了市场的认可。在现在的市场欢迎下，作为我们企业来说，对于两种不同类型的产品，对待客户群的把握，我觉得这是非常关键和非常重要的。 　　同时，在08年，乃至到09年这种经济形势背景下，大家都清楚，我们认为高端别墅仍然是存在的，但是09年我们更多的企业会从产品力和客户维系这个角度来着想。说到具体的，目前近几个月，润泽庄园仍然有几套的成交量，实际上对于高端产品来说，其实润泽庄园是一个非别墅产品，联排形式的，但是它所在的区域特质，我觉得对09年北京的市场，从别墅的角度，区域的特质还是比较特殊的；对于中央别墅区而言，虽然客户的观望程度现在仍然会有，但是我相信在观望期一定的前提下，对于高端人群选择来说，他还是有很大的购买能力。 　　来到润泽的客户群体而言，大家非常关注的还是细节，大家都有对细节的诠释，也都有对产品的很好表达，我觉得客户在观望期，你能够给他更强的冲击力，或者是使他的观望期变成消费，大家其实在更多的情况下，还是看到你的冲击力，看到你的产品给他带来的本质。我想强调的是，在大经济情况不好的前提下，大家对品质的追求反而更强，对润泽推出的悦溪更是如此，它实际上做到了纯低密度的板式住宅，客户能够在这个时间段购买，实际上是对你企业的认可和接受。 　　作为09年来说，更应该在客户关注度和产品力上，实际上就是修炼各自的内功，谢谢！ 　　【陈萍丽】：谢谢，确实跟很多开发商接触中，现在苦练内功也是很重要的一个方面，今天到场的林伶女士，是今天一个外地项目，绿城地产都是知名度非常高的产品，下面我们请您跟我们分享一下，绿城集团在高端别墅，尤其是别墅上的开发经验。

林伶

　　【林伶】：非常高兴今天能够来到北京跟各位同仁共享关于别墅的一些论坛，对于08年来说，的确是经历了从10年别墅销售最为艰辛的一年，但是在这个过程当中，也听到了前几为老总所讲的，我也觉得痛苦之后才能够让我们清醒的认识到自己，能够看到我们工作中的不足和有待于完善的一些地方。 　　我想，绿城应该也是同样不断的在发展，在摸索，包括别墅的一些研发。绿城集团一直致力于别墅的研发工作，从非常具有代表性的玫瑰园，一直到00年开发的桃花园，现在仍然在研发的过程当中，一路走来，不论是产品，还是产品的认知度，还是售价，或者是业界的评价都得到了非常高的提升。但是08年我们也经历了一些“淡季”，我们没有屈服，我们也认同产品是硬道理，只有坚持把产品做好了，细节做好了，因为我们所面对的客群是对高端的，他们是对挑剔的，只有得到他们的认可，我们相信我们的产品一定能够走到春天，这一块也是我们今后坚持会走的路。 　　另外一块，走的研发就是创新！我想别墅一直是走欧美风格的，南美的，它一直是拿来品，在这个过程当中我们也是致力于自己的研发，像苏州园林式的别墅，所以在桃花园区我们也致力于自己的建筑，一经推出就得到了市场的认可，将来我们还有一个江南园林式组合的别墅，所以我觉得创新上要做更多的探索和摸索。 　　第三块是服务，服务不仅仅是销售潜在的服务，更多的是售后服务，我们的客户非常高端，他们需要有非常多的生活更细微的服务，只有做到这些服务，这样一种别墅生活也可以完完整整的展开，不仅是一个美丽的建筑艺术品，更是艺术加生活的房产品种，只有做好了这三件事，我们能够比较好的开发一个又一个的房产品。谢谢！ 　　【陈萍丽】：谢谢！下面我们问一下杨总，请您跟我们分享一下，在开发高尔夫别墅特殊产品的时候，您针对特殊的消费群，在特殊时期的营销方面有哪一些心得？

杨君

　　【杨君】：同样是非常荣幸和高兴，跟业内的同行们进行交流，我发现每一次交流之后都会有很多的心得，并且会学习到很多东西。 　　其实我今天想讲的事情当然是围绕君山讲，因为没有什么事情比君山让我更加熟悉了，实际上我们操作项目的过程中，我们没有把它按照一个同一类别墅，简单的别墅产品去做，因为无论市场是怎么样的，无论经济环境是怎么样的，自始至终，我们相信有一句话“物以罕为贵”这个贵本身我觉得是两个含义，一个不仅是指价格本身，另外一个说明它的稀有、稀缺和珍贵。 　　君山项目为什么我们一直标榜它的性，它的个性，它的特殊性，就是因为它不同于一般的别墅产品，是因为它被四重的景观环绕，比如说大山，大水，高尔夫球场，还有自家庭园。08年我们也是遭受到了冲击，但是还好，我想盘点08年君山的表现，上半年我们取得了傲人的业绩，随着金融海啸对我们的冲击越来越大，我们越来越忙了，我们忙于如何把后面的产品做得更好，怎么样把我们的产品跟大山、大水演绎诠释得更加好，我们在考虑如何把我们的服务做得更好，当然了我们也要把我们的团队做到。 　　所以我发现，虽然地产形势越来越严峻，但是我们的工作越来越忙碌，因为君山项目在我们的心里是排名前列的。客户必不可免对我们非常的观望，但是从客户对我们观望的情况反而是加强了我们特别坚强的信心，我们发现很多客户一段时间以后就会主动给我们销售人员打电话，咨询我们项目情况，咨询我们价格情况，所以也是这些客户给了我们信心，也是这些客户给了我们很大支持。 　　所以我想，进入09年，09年可能是比较严峻的一年，我相信君山会继续的忙碌，继续把产品打造得更好，无愧于这个市场，也无愧于我们的客户。 　　【刘东】：借着杨总的话题，09年随着市场的发展，滨海高尔夫别墅和山体高尔夫共同锁定在北京、上海高端买家手中，我想把话筒交给高总，我知道您操作着很多高尔夫的项目，您对这一类型的产品和我们北京打造的高尔夫产品，您在设计上，在产品研发上的心得？

高志

　　【高志】：听了各位的介绍，我很受启发，谈到滨海高尔夫和山体高尔夫。最近我到山东，有人说高老师您给我们解答一个问题，我们现在终于进城了，你们要进农村了，我们现在住楼房了，你们住平方了，我们现在吃肉了，你们现在吃蔬菜了，我们计划生育了，你们不要孩子了；这说明什么呢？实际上我觉得别墅的问题，有两个要素： 　　排名前列个就是我们的政府怎么样看待别墅产品？谈到房地产形势过热的时候，先拿别墅开刀，1.0的别墅开什么玩笑？我觉得别墅中国现在有大量的需求，而政府在抑制它；外地为什么比较多，外地地方政府执行政策的时候是有它的考虑的。第二个是我们政府怎么样看待别墅，别墅是一个什么东西，是不是独门独院就是别墅，是不是有草地就是别墅。别墅按照经济学的定义，它是社会上少数富有的人群，通过房地产的形势，对社会稀有资源占有的一种方式。 　　所以我想中国的别墅发展下来有三个趋势，排名前列个是向下发展，为什么？现在我们发现，因为我们做的别墅极大部分是给少数的富有人群，随着中产阶级的壮大，我觉得这是有发展前途的。第二个是向上发展，这里面有一个不好的趋势，我们现在越来越多的会所，这种叫别墅吗？但是我们误以为它是别墅。我们公司在做沙特阿拉伯王子和王妃的别墅，那其实不是别墅，就是一个小的行宫，在海边。第三个就是别墅要向综合主题类发展，我们现在正在做的别墅有八个项目，其中六个都是高尔夫别墅，因为我们向下就是中产阶级是一个广阔的空间，是不是住了别墅就是资产阶级了，是不是住了别墅就是为富不仁的，这种观念要改！ 　　而排名前列个就是高尔夫别墅，高尔夫别墅就是把休闲、娱乐、度假、还有一个更重要的原因，这是大家常常忽略的，为什么高尔夫别墅这么好卖？我这么多年卖高尔夫别墅的经验，我发现高尔夫不是一个简单的休闲，高尔夫不要忘了它是一个竞技，它是一个竞争，我感觉我做了这么多的球场别墅，你看哪一个球场做别墅的时候，打球的时候，一杆多少多少钱，其实这些老板在打球的时候是较劲，这个别墅的好坏其实也是他较劲的一部分。 　　第二个是艺术城，北京我现在在做一个艺术城的别墅，是的画家、艺术家，我们是做的是又是创造室，还有是别墅，它已经变成艺术，运动，我们过去强调高尔夫运动多，艺术其实也是一个发展的方向。别墅非要加上这些内容才能够发展得长远。 　　【陈萍丽】：有时间我们专程请您到搜狐网来谈。最后我们把话筒交给蔡总，我们想您给我们的论坛做一个总结，您展望一下09年别墅市场的发展态势，影响别墅市场发展的最主要关键因素是什么？

蔡德安

　　【蔡德安】：本来主持人会前说让我讲08年的市场分析，其实我更愿意讲09年市场的判断，在会议之前，有一个题目就是对明年市场的看法，别墅市场09年是否能够独善其身。可以这么讲，对于09年的别墅市场来看，别墅市场肯定很难独善其身，但是它跟普通住宅又完全不一样，遇到的情况完全不一样，为什么？ 　　这几年国家别墅政策的一些调控也好，它和我们普通住宅市场面临的问题是有很大不一样的，大家知道，现在我们的住宅市场，房地产市场，就像我们其他的钢铁也好，能源资源行业差不多，的压力是在库存这一块，中国的经济能否很快走出来，包括世界经济也好，库存是目前的压力，房地产市场也如此。大家知道，这几年开了很多的高价地，全国至少有4亿平方米的库存，需要一年甚至两年的时间消化，这也是我们房地产市场面临的压力。 　　但是，别墅市场完全不一样，因为前一些年，别墅市场的政策调控比住宅要早，大家知道，其实这些年，我们别墅高价拿地的项目很少，这个市场的供给反映在市场供需有很大的不同。另外我们在个案操作上面，因为我们跟住宅市场不一样，我们很多别墅市场上面许多这样一个成本的压力，比如说在前一些年住宅市场里面我们都有成本的压力，大家知道最近也讲了，在深圳、广州有很多是低于成本的销售。 　　能否独善其身，房地产市场的开发，它依然面临资金问题，市场风险的问题，这些方面都会有困难。但是，它的状况和住宅市场不一样，我们认为经过这一轮以后，因为土地资源的价值，今后的市场前景比别墅市场风险要小，大家知道，别墅市场的开发，它基本上是一种高价值的开发策略，它这种对现金的要求，对风险的控制一般比住宅小得多。 　　第二个就是关于09年的市场，我认为，明年怎么样销售？我认为排名前列得做动作，最近我们在11、12月份有5个项目同时动作，这5个项目因为产品特性，因为地域特性我们做了统筹，效果是非常好，比如说我们中体奥林匹克花园这个项目12月份我们实现了8千多万的销售，其他几个项目销售都是有很大的成效，所以要做动作。第二个我认为是系统解决的思路，需要从战略层面，战略开发商不仅是调价格和预期，更多是调整整个对现金，对资金流的预期。执行层面包括营销推广，渠道组织这一块也是一样的，要有一个系统的概念。另外我认为从资源整合的角度来看，我们要整合客户资源，整合营销资源，包括刚刚说的五个联动，销售资源都是有可为的地方。 　　总的来讲，我认为别墅市场，我们对09年以及今后的市场，别墅市场跟我们整个房地产市场，跟经济密切相关，但是对别墅市场，因为别墅市场本身的开发策略跟普通住宅不一样，总体来看，我对明年的别墅市场有很好的期待！谢谢！ 　　【陈萍丽】：谢谢蔡总！今天各位嘉宾的讲话使我们对中国房地产别墅市场的开发有了一定的信心！我们希望别墅地产会早日迎来风雨过后的彩虹，谢谢大家！ 　　【主持人】：我们要感谢各位嘉宾给我们带来整个对话环节，今天论坛由于时间的关系，只能进行到这里了，我们要再次特别感谢刚才给我们带来主题演讲的嘉宾们。 　　我们知道，搜狐是2008年北京奥运会互联网合作方，我们焦点也是一直致力于为业界，为广大地产开发人士提供一个交流和互动的平台，“构建适宜人居，完善人居梦想”，本次2009年中国地产新视角高峰论坛别墅高峰论坛到此为止，谢谢大家！