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楼盘成本价怎么计算的 能否支撑房价底线?

2008/12/11 07:42 来源: 浙江在线-今日早报 作者: 吴彩萍 评论
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  浙江在线12月11日讯 近段时间,“万人购房团”发起人邹涛再次发起“阳光楼市”新计划,誓言要曝光深圳在售楼盘的“真实成本”和“真实利润”,拧干房价水分,让老百姓明明白白买房。   事实上,在楼市整体陷入巨大观望氛围的背景下,许多持币观望的购房者,最为头疼的并不是买不起房,而是房价会调整到什么程度,到底什么时候可以进场?   对此,不少开发商的反馈是:“我们已经几乎是亏本在卖了!”或者“不可能再降了!”比如丁桥某个商品房项目,当时拿地的楼面地价就已经达到3800元/平方米,目前开盘均价7300元/平方米,接近或达到了成本价格。   而大多数开发商也纷纷调整了赢利预期,比如新近开盘的东方郡、金色蓝庭、四季风景苑等楼盘,都已经比之前风传的价格每平方米低了一两千元,甚至更多。   那么,楼盘的开发成本是多少?开发商所宣称的成本价,又是否跟产品品质相吻合?   楼盘成本怎样计算   记者在采访过程中了解到,由于归整方式的不同,目前各个公司对于楼盘成本的计算也各有差异。而比较常用的两种,则是投资分析法和财务分析法两种。   以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。   1、土地费用,包括征地费、土地出让费等,即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确,拿地时就可以确定了。   2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中,规划设计费占到该项费用的70%-80%左右,而各个楼盘规划设计费,也根据楼盘定位和设计公司好坏,差距甚大。   3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等,一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大,各为1/4左右,而绿化费用根据物业类型不同也有所差异,比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右,好一点在150-200元/平方米,而多层则有可能达到300-400元/平方米,个盘之间差异性比较大。   4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用,以及钢材、水泥等建筑材料成本,毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本,一般都在1500元/平方米左右,接下来是安装和装饰工程费用。   5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米   6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。   7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用,即通常意义上的管理费和营销费,这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算,一般为300—400元/平方米。   8、税费。如营业税附加和土地增值税,一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米,则这块费用在600元/平方米左右。   9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算,一般已经达到1000—1500元/平方米。   也就是说,在杭州一个中档公寓楼盘,不算土地成本,它的成本在4500到6000元/平方米左右。   财务费用增幅惊人   值得一提的是,虽然水泥、建材等土建成本近段时间有所下滑,不过财务成本增幅惊人,并在房地产开发成本中占据越来越大的比重。   对此,广宇集团总裁助理任坚刚介绍说,目前财务成本主要是按照土地成本*2年*10%计算,如果以楼面地价5000元/平方米计算,那么它的财务成本就大约为1000元/平方米。   他说,一个楼盘要不算财务成本,基本上要资金达到平衡之后。什么时候能达到资金平衡?一般要楼盘销售过半。一般来说,一个楼盘从拿地到销售需要2.5—3年,而开盘之后一下子要销售超过一半,也不是短时间内能完成的。所以产生财务成本的时间,其实远远不只2年。   此外,开发商融资已经越来越难。即使能够从银行贷到款,利率在原有基础上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式,年利率15%—20%也很普通。而事实上,许多公司年贷款利率达到30%,也已经比较多。这么算来,年利率10%,也是比较低的一个比例。   而跟前几年普遍两三千元的楼面地价相比,去年一批高价拿地的开发商无疑更为痛苦。因为土地成本这个基数大幅度上扬,由此带来的财务成本,也是增幅惊人,每平方米动辄上千元。   能否撑起房价底线   一个比较明显的事实是,当前楼市的问题,并不是购买力的缺失,而是购买信心的确失。开发商不知道购房者的房价预期在哪里,所以不敢轻易调价,购房者不知道房价的底在哪里,也不敢轻易下单。那么,楼盘成本价,能否成为楼市调整期,购房者心目中的一道房价屏障?   记者在采访过程中了解到,业内人士对此的意见主要分成两派。   其中一种观点表示,房产品是一种具有很大投资功能的特殊商品,所以公开其开发成本只是一个权宜之计,对于炒房者来说,既往的成本信息并不会改变其买卖决策,他们关心的只是未来的价格。   比如,虽然单个楼盘的地价成本已成定局,但土地市场价却在不断变化。在市场火爆的时候,周边高地价可以成为楼盘提价的砝码,但一旦市场不好,地价反过来也会影响房价。比如说,你的拿地成本是3000元/平方米,但现在周边拍出的土地普遍只有2000元/平方米,那么市场也会认为你这块地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。顺理成章的,人们对楼盘的心理预期价格也会调低。   而以攻略地产执行董事祝军华为代表的另一种态度则认为,楼盘开发成本对于自住需求者来说,有一定的参考意义。“那些希望房价越低越好的人,往往是短时间内不会买房的人,而真正要买房自住的人,反而不会这样想。”   他说,我们不说每个楼盘都要造成百年建筑,但房子毕竟是有70年产权的商品,土地资源又具有稀缺性,所以它需要有一定的投入,做出一定的配置。“如果房价低于成本,我想十有八九的开发商,会选择做‘减法’,而不是做‘加法’,这就会使得楼市产生一个特殊阶段的、品质都只达到底线的楼盘,这对于购房者来说,也不是什么好事。”   他说,开发商推出成本价或者亏本价,短期内的促销成果可能比较明显,但亏本销售不会持久,它的结果很有可能就是小公司割肉解套退出市场,楼盘烂尾、崩盘,而这对于市场的健康发展,是不利的。   成本控制箭在弦上   不过无论成本价能否成为楼市调整中的一个支撑节点,但可以肯定的是,对于杭州的开发商来说,成本控制已经迫在眉睫。   “杭州楼市之前太顺了,开发商主要也把精力放在做产品上面,因为利润远远比家电、纺织等行业要高,所以开发商对于成本控制比较粗放。”祝军华说。   对此,一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,事实上,即使在行情火爆的前几年,虽然房子很好卖,但依旧有开发商亏本。比如城北有个项目,是在2005年拿的土地,楼面地价是4000多元/平方米,老板准备卖7000元/平方米,因为他认为建安成本只有1600-1700元/平方米就足够了,这样还有1300元左右的利润,也不错了。不过实际上,这个楼盘最后的建安成本花了2800多元/平方米,肯定亏本了。   “行情火爆的时候,开发商可能觉得也没什么,认为亏得起。但是一旦市场下滑,那么这样想当然地做房产,肯定是不行的。”他说。   而任坚刚则表示,楼市调整时间越长,成本控制就越重要。因为对于一个楼盘来说,它的土地成本就摆在那里,无法更改,销售成本上不去,只能进行成本控制。不过成本控制不是说降低楼盘质量,而是控制一些不合理的开支,因为市场不好的时候,如果产品做得不好,购房者不肯收房,那就更麻烦了。   “在这一方面,一些外来地产品牌开发商做得比较好。比如万科已经明确2009年成本控制第一;复地专门成立成本管理中心,每一个项目每个月每项变动都有跟踪等。做到哪算到哪的楼盘操作模式,肯定将被市场所淘汰。”他说。
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