楼盘成本价怎么计算的 能否支撑房价底线？

　　浙江在线12月11日讯 近段时间，“万人购房团”发起人邹涛再次发起“阳光楼市”新计划，誓言要曝光深圳在售楼盘的“真实成本”和“真实利润”，拧干房价水分，让老百姓明明白白买房。 　　事实上，在楼市整体陷入巨大观望氛围的背景下，许多持币观望的购房者，最为头疼的并不是买不起房，而是房价会调整到什么程度，到底什么时候可以进场？ 　　对此，不少开发商的反馈是：“我们已经几乎是亏本在卖了！”或者“不可能再降了！”比如丁桥某个商品房项目，当时拿地的楼面地价就已经达到3800元/平方米，目前开盘均价7300元/平方米，接近或达到了成本价格。 　　而大多数开发商也纷纷调整了赢利预期，比如新近开盘的东方郡、金色蓝庭、四季风景苑等楼盘，都已经比之前风传的价格每平方米低了一两千元，甚至更多。 　　那么，楼盘的开发成本是多少？开发商所宣称的成本价，又是否跟产品品质相吻合？ 　　楼盘成本怎样计算 　　记者在采访过程中了解到，由于归整方式的不同，目前各个公司对于楼盘成本的计算也各有差异。而比较常用的两种，则是投资分析法和财务分析法两种。 　　以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。 　　1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。 　　2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。 　　3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。 　　4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。 　　5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米 　　6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。 　　7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。 　　8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。 　　9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。 　　也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。 　　财务费用增幅惊人 　　值得一提的是，虽然水泥、建材等土建成本近段时间有所下滑，不过财务成本增幅惊人，并在房地产开发成本中占据越来越大的比重。 　　对此，广宇集团总裁助理任坚刚介绍说，目前财务成本主要是按照土地成本*2年*10%计算，如果以楼面地价5000元/平方米计算，那么它的财务成本就大约为1000元/平方米。 　　他说，一个楼盘要不算财务成本，基本上要资金达到平衡之后。什么时候能达到资金平衡？一般要楼盘销售过半。一般来说，一个楼盘从拿地到销售需要2.5—3年，而开盘之后一下子要销售超过一半，也不是短时间内能完成的。所以产生财务成本的时间，其实远远不只2年。 　　此外，开发商融资已经越来越难。即使能够从银行贷到款，利率在原有基础上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式，年利率15%—20%也很普通。而事实上，许多公司年贷款利率达到30%，也已经比较多。这么算来，年利率10%，也是比较低的一个比例。 　　而跟前几年普遍两三千元的楼面地价相比，去年一批高价拿地的开发商无疑更为痛苦。因为土地成本这个基数大幅度上扬，由此带来的财务成本，也是增幅惊人，每平方米动辄上千元。 　　能否撑起房价底线 　　一个比较明显的事实是，当前楼市的问题，并不是购买力的缺失，而是购买信心的确失。开发商不知道购房者的房价预期在哪里，所以不敢轻易调价，购房者不知道房价的底在哪里，也不敢轻易下单。那么，楼盘成本价，能否成为楼市调整期，购房者心目中的一道房价屏障？ 　　记者在采访过程中了解到，业内人士对此的意见主要分成两派。 　　其中一种观点表示，房产品是一种具有很大投资功能的特殊商品，所以公开其开发成本只是一个权宜之计，对于炒房者来说，既往的成本信息并不会改变其买卖决策，他们关心的只是未来的价格。 　　比如，虽然单个楼盘的地价成本已成定局，但土地市场价却在不断变化。在市场火爆的时候，周边高地价可以成为楼盘提价的砝码，但一旦市场不好，地价反过来也会影响房价。比如说，你的拿地成本是3000元/平方米，但现在周边拍出的土地普遍只有2000元/平方米，那么市场也会认为你这块地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。顺理成章的，人们对楼盘的心理预期价格也会调低。 　　而以攻略地产执行董事祝军华为代表的另一种态度则认为，楼盘开发成本对于自住需求者来说，有一定的参考意义。“那些希望房价越低越好的人，往往是短时间内不会买房的人，而真正要买房自住的人，反而不会这样想。” 　　他说，我们不说每个楼盘都要造成百年建筑，但房子毕竟是有70年产权的商品，土地资源又具有稀缺性，所以它需要有一定的投入，做出一定的配置。“如果房价低于成本，我想十有八九的开发商，会选择做‘减法’，而不是做‘加法’，这就会使得楼市产生一个特殊阶段的、品质都只达到底线的楼盘，这对于购房者来说，也不是什么好事。” 　　他说，开发商推出成本价或者亏本价，短期内的促销成果可能比较明显，但亏本销售不会持久，它的结果很有可能就是小公司割肉解套退出市场，楼盘烂尾、崩盘，而这对于市场的健康发展，是不利的。 　　成本控制箭在弦上 　　不过无论成本价能否成为楼市调整中的一个支撑节点，但可以肯定的是，对于杭州的开发商来说，成本控制已经迫在眉睫。 　　“杭州楼市之前太顺了，开发商主要也把精力放在做产品上面，因为利润远远比家电、纺织等行业要高，所以开发商对于成本控制比较粗放。”祝军华说。 　　对此，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，事实上，即使在行情火爆的前几年，虽然房子很好卖，但依旧有开发商亏本。比如城北有个项目，是在2005年拿的土地，楼面地价是4000多元/平方米，老板准备卖7000元/平方米，因为他认为建安成本只有1600-1700元/平方米就足够了，这样还有1300元左右的利润，也不错了。不过实际上，这个楼盘最后的建安成本花了2800多元/平方米，肯定亏本了。 　　“行情火爆的时候，开发商可能觉得也没什么，认为亏得起。但是一旦市场下滑，那么这样想当然地做房产，肯定是不行的。”他说。 　　而任坚刚则表示，楼市调整时间越长，成本控制就越重要。因为对于一个楼盘来说，它的土地成本就摆在那里，无法更改，销售成本上不去，只能进行成本控制。不过成本控制不是说降低楼盘质量，而是控制一些不合理的开支，因为市场不好的时候，如果产品做得不好，购房者不肯收房，那就更麻烦了。 　　“在这一方面，一些外来地产品牌开发商做得比较好。比如万科已经明确2009年成本控制排名前列；复地专门成立成本管理中心，每一个项目每个月每项变动都有跟踪等。做到哪算到哪的楼盘操作模式，肯定将被市场所淘汰。”他说。