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楼市投资新动向--短线变长线

2008/11/07 11:10 来源: 焦点房地产网 作者: 北京中原 评论
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  自2008年9月中国人民银行“双降政策”开始,政府针对楼市的“救市”政策陆续发布。人民币贷款基准利率的下浮,住房交易税费的改革等措施都在积极的刺激楼市的回暖。而在这种新形势下,准备投资房产的消费者或已经投资了房产的业主们处于何种态势呢?从去年楼市价格高点到目前低迷的楼市形势下,投资客们的动态又呈现何种变化走势呢?北京中原三级市场研究部的分析师通过调研将去年11月份到今年10月期间划分成三个特征时间段来对投资业主的动态进行分析如下:   2007年11月-2008年2月,投资客抛售现象初现   据北京中原三级市场研究部的统计数据显示(下图一),从2007年11月起,京城中高档二手商品房成交均价环比涨幅呈下浮走势,从10月份环比值的上涨3.80%,11月份的3.77%一直到2008年2月份的0.66%,价格上涨幅度的下浮走势愈来愈明显。此时,受到冬季传统楼市清冷期及深圳、广州等城市楼市初现低迷的影响,京城的观望情绪也日渐浓厚。   因此,一部分在2002-2004年间在京城投资房产的投资客开始报出自己手中的多套房源出售。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示,该部分人群占当时在售房源业主的10%左右。当然,由于价格仍旧处于高位的原因,实际成交数量低迷。   图一:


  2008年3月-2008年7月,投资客抛售现象集中呈现   据北京中原三级市场研究部的统计数据显示(下图二),从2008年3月-2008年7月,京城中高档二手商品房成交均价的环比走势继续呈现下滑的态势,尤其是在7月从持续环比上涨幅度逐渐降低而过度到价格环比的下浮。也正是楼市的低迷走势,再加上奥运会限行措施等行为对楼市有一定的限制,导致消费者的观望情绪愈演愈烈。   再加上此时深圳、上海、广州等城市的楼市也每况愈下,京城投资客的资金链紧绷甚至有断裂状况出现,而股市的持续低迷也套牢投资客的一部分资金。因此,投资房产的投资客开始大量的抛售房产,尤其是在2002-2004年间投资房产的投资客由于购房时价格较低,此时以低于当前市场价的价格出售房产也不会赔钱,仅是收益降低一些。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示,此时投资客在京城中高档二手商品房房源业主中的比例达到20%之多。而在实际交易的过程中,也只有低于市场价的房产可以勉强顺利成交。大多价格高位徘徊的房产项目仍旧在消费者日渐浓重的观望情绪中留在业主手中。   图二:


  附:抛售机率大的楼盘(房产)特征及其原因   (1)投资客在新房开盘时即购入的房产。由于开盘价较低,即使让利,利润空间仍足够让其满意;   (2)体量大(房屋供应量大)且后期仍有在建新房的楼盘。由于供需比有增大趋势,同时新房会分流部分二手房购买需求,从而制约二手房价格上涨的速度和幅度,同时降低二次转让的出手速度;   (3)投资者进驻较集中的楼盘。由于投资者集中的楼盘存在同一时间大量抛售的风险,这会贻误投资者择机撤出的时间,潜在竞争激烈的楼盘将对投资者获取高额利润埋下隐患;   (4)配套设施尚不完善,相对升值潜力减弱的楼盘。由于北京城的发展呈现遍地开花的繁荣之势,因此早前认为潜力巨大的楼盘经过一定时间的发展,有被其他区域潜力所超越的现象,从而竞争力有所下降;   (5)位于未来保障性住房和两限房供应集中地的楼盘。北京中原三级市场研究部的专业人士指出保障性住房和两限房的定向购买人群和指导价格都会在一定程度上拉低区域市场的总体档次,同时也会在结构上缓解当地的部分购房需求,而这些都与投资者追求地域供给稀缺性和地区居住的高尚档次相悖。   2008.8-2008.10,投资客转售为租渡过楼市低迷   从如上图二可以看出,从2008年8月-2008年9月京城楼市中高档二手商品房价格的环比走势呈现下降幅度逐渐走缓的趋势(见上图二),但整体市场仍旧低迷的状态没有改变。从9月中国人民银行“双降政策”的发布到10月住房交易税费改革等一系列“救市”政策的发布,都在刺激京城楼市的逐渐回暖。   而在经历了大半年的楼市和股市的低迷后,资金实力比较雄厚的仍有众多房产在握的房产投资客逐渐将房产转售为租,应对持续低迷的楼市。还有部分在2006-2007楼市价格高点购房的消费者,此时出售可能面临售价低于购入价的亏损,也通过出租来过渡。而经过贷款利率的三次下调,在一定程度上也缓解了投资客的还贷压力。因此,在目前的形势下,投资客所占在售房源业主的比例仅为3%左右,其他都是自住的业主由于改善居住环境换房或由于出国等因素而考虑将房产出售或部分自由职业者由于资金周转紧张而出售多余房产。   综上,北京中原三级市场部副总经理宫萍女士认为,2007年楼市价格上涨的形势不再,对于在目前市场态势下有投资欲望的消费者可以选择中小户型的高档公寓做长线投资,以期可以获得比较长久的收益。同时,对于在2007年11月前楼市高价点购房的投资者而言,要转变短线获得高收益的观念,可以尝试转售为租来将房产作为长线的投资。
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