楼市新政对二手高端房产市场的影响有限

　　近日,财政部出台政策，从2008年11月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。财政部还指出，金融机构对居民购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。同时。下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0。27个百分点。 　　显然，此次税费调整的受益者是购买90平米以下中小户型公寓的个人，尤其是置业的年轻人，那么对于这类购房者而言，能得到多大的实惠呢？ 　　“我爱我家”门店经理介绍说，以一套80平方米总价100万(首付20万、贷款80万，贷款期限20年)的房子计算。契税按照原先的1.5%征收是15000元，按照新政策降低至1%征收的话是10000元，可以节省5000元税费。土地增值税为成交价的1%，免除后可以节省10000元。印花税按照原先的0.05%征收是500元，按照新政策可以减免，则节省500元税费。总计节省15500元税费。按照等额本息的方法计算，原先的优惠利率为基准利率7.47%的0.85倍，还款额为5893元/月，现在按照优惠利率的0.7倍计算，还款额为5381元/月，20年共节省123010元。 　　“我爱我家”分析认为，此次税费调整受到影响的还是90平米以下小户型普通住宅，140平米以上的大户型和高端二手公寓并没有受到太大影响。主要原因是土地增值税及印花税占大户型房价总额的比例太小。以一套150平方米总价252万的房子计算。土地增值税为成交价的1%，免除后可以节省25200元。印花税按照原先的0.05%征收是1260元，按照新政策可以减免，则节省1260元税费。总计节省26460元税费。仅占房价总额的1.05%。另外据“我爱我家”经理介绍目前购买大户型以及高档公寓的客户显然不属于“购买普通自住房”，所以首付下降的优惠政策并没有影响这部分高端客户。 　　“我爱我家”市场研究中心分析认为，在税费方面能够影响大户型及高端二手公寓的应该是二手房交易流程中比例、征缴涉及面较广的是营业税和个人所得税，分别为房屋总价的5.5%和1%。但此次调整没有涉及这两个税种。所以导致此次税费调整只对于中小户型的购买客户有促进作用，但是对于想要购买中大户型公寓的客户来说影响不大。 　　至此可以看出，市场对政策方面的期望，目前为止已经实现一部分，新政出台仅是政府救市的开始，但盘活高端市场还需要时间以及优惠政策尽快出台。