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利率“双降”利好楼市,复苏还需其它政策刺激

2008/10/10 09:52 来源: 焦点房地产网 作者: 中原地产 评论
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  10月8日,全球主要央行同步实行降息行动,以此次国际间的连手减息来应对严重的金融危机,其中,美国、欧盟、英国、瑞士、加拿大和瑞典等国的中央银行宣布减息,日本央行对有关政策也表达强力支持。   中国人民银行也在十一长假归来,距9月15日“双降利率”还不到一个月的10月8日,再次决定从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。   这一石激起千层浪的全球联动降息行为,尤其是中国人民银行再次的大幅度“双降”将对本国楼市产生更加长远的影响。就此,北京中原三级市场研究部的专业人士认为:   “双降”行动刺激消费,有利于楼市信心的恢复,但不会立竿见影   对于受到9月15日“双降”信号影响不甚明显的楼市而言,此次大幅度降低人民币贷款基准利率,无疑会刺激消费者的购买行为,也有利于恢复楼市的信心。同时,整存整取定期存款的存款利率也随存款年限的不同各有不同幅度下浮,这也将不同程度的刺激居民的消费。虽然楼市自身的特点,决定了楼市市场不会随政策发布出现立竿见影的效果,但此次利率的下降幅度相对较大,如五年期以上的贷款利率在9月15日的双降政策中仅下浮了0.09%,而此次的新“双降”政策下浮了0.27%。看房,准备购房的消费者如果在此时选择贷款购房自然是相对划算的。   同时,这一政策的实施,必然也会在一定程度上降低开发商和业主的贷款成本,日渐萎缩、价格下浮的楼市市场将看到一丝希望。而随着时间的推移,此项措施也必将有利于楼市价格的稳定,这无疑对于楼市趋稳有一定推动作用。   利率“双降”+“商品房开发项目建筑楼栋外公摊费用的减免”将促楼市显暖意,但复苏需一定时间   此次“双降”行动的大幅度降低各贷款年限的人民币贷款基准利率,极大的降低了消费者贷款购房的成本, 如下面图表中的数据显示,贷款期限为25年的80万元贷款,利率下调后的利息总额比未下调前下降46498.14元,月还款额下浮155.00元。而同时,10月7日,市建委颁布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》,内容是“即日起,新申请预售许可的开发项目,原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。”这也将在一定程度上降低购房者的购房成本。双项利好势必刺激楼市成交量出现一些暖象。而楼市交易持续时间较长的自身特性,决定了其效果的延后性,复苏需要很长时间。   “双降”影响有限,楼市的复苏还需其他楼市政策的刺激   一月内两次的利率双降是在全球金融动荡和国内经济增长放缓迹象加剧的背景下进行的,但这并非单独针对房地产业的行为。而从之前历次加息来应对房地产过热时采取手段也可以看出,在加息的同时,政府也通过征收房产营业税、个税、土地增值税等其他手段配合来共同抑制楼市的过热。因此,对于目前处于困境中的中国房地产行业而言,仅通过这两次的“双降”想要实现楼市市场的扭转,其实际意义并不大。就此,北京中原三级市场研究部的专业人士认为,政府在试探性的降息信号之后,仍有继续降息的空间,而同时也应配合如减免营业税等实质性的利好措施来刺激民族支柱的房地产业复苏。   一个月内的两次降息,将带给消费者在购房贷款方面的利好呈现何种态势。详情如下表所示,北京中原三级市场研究部的专业人士将分别以40、80万元两档贷款额度,以15、20、25年三档不同贷款年限为基础,以等额本息计算方法,计算不同年限及贷款金额时,贷款利率调整后的利息和与月供金额的差额。其中,调整前利率以优惠利率6.66%为基准,调整后利率以两次双降后的优惠利率6.35%为基准。


  从如上数据可以看出,在此次贷款利率调整后,不同贷款金额及贷款年限前提下,5年期以上等额本息贷款利息支出总额与未调整前相比较均下降明显。并且,在各不同贷款金额的明细中,随着贷款年限的增加,贷款利息支出总额下降的额度也在增加。同理,月供额度也呈现相同的走势。
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