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房产行业面对冬季 中介企业应冬泳健身

2008-09-26 17:27:44 来源: 焦点房地产网 作者:麦田房产
★没有谁的人生是幸福完满的,也没有哪个行业一路风调雨顺。我们看到的不是寒冬,而是寒冬里的阳光。 ★房产中介行业人才的流动并非流失,这对行业来说是好事。麦田培养出的人才不管在哪个企业都能为客户提供优质的服务,进而推动整个行业的专业性和规范性。所以,我们对人才培育所投入的一切,都是值得的! ★这是一个前途无量的行业,值得我们全力以赴;这更是个光荣的职业,每位从业人员都应引以为荣! ——北京麦田房产经纪公司总经理 肖基昌   凭借清晰的目标定位和高质量的服务水平,成立于福州的麦田房产经纪公司,从2000年10月19日的一家门店,逐步扩张到辐射福州、泉州、厦门三地。2004年,公司确定了中国麦田战略目标,加快了直营门店覆盖速度并进军北京。现在,中国麦田在全国已有经纪人2000多名,门店数量也达到200余家,麦田房产从最初名不见经传的小公司一跃成为被同行关注最多、发展速度较快、店均营业额竞争力的公司之一。   如今,在北京房地产中介行业中,麦田扮演着“神秘来客”的角色,他良性、快速的发展,低调稳健的行事作风,一直倍受媒体和同行猜测。对外界来说,麦田是一家“搞不懂”的公司。麦田的发展和运作到底秉承了何方高招?在房地产行业整体遭遇冬季的时期又在做哪些动作?下面,让我们将谜底一一揭晓。   1、二手房市场现状?是否接下来会有大量房源入市?对购房者的建议是什么?   肖总:对现在的市场现状,我是有点开心的,为什么这么说呢,因为虽然之前房地产行业一直也是大家关注的焦点,但是像现在关注度如此之多,还是头一次。尤其是对二手房来说,之前二手房受到的关注并没有这么多,也没有很多的人愿意去了解二手房的现状,但这次的经济形势加上行业的调整,使得二手房重新登上了市场的舞台,这让我非常的开心,说明市场的调整对于中介行业的发展来说,已经起到了一定的作用。   说到目前的二手房现状,相信大家也都有所了解,奥运期间,不单是二手房,包括一手楼盘的销量也都受到比较大的影响,但奥运过后,我们可以感受到二手房的交易较之前的几个月已经有所回升,这从我们麦田市场研究中心的数据中可以看出来,一方面是询盘客户量增加比较明显,另一方面挂牌交易的房源也增加较快。   如果说现在给大家一些购房建议的话,我想要从两个方面来谈:   自住型消费者可以根据需求买进,尤其是五环以内的房源:我们说乱世好淘房,尤其是针对二手房来说,我们看到,虽然目前的整体房价比较动荡,但是一些地段好,社区成熟的二手房源价格仍然还很坚挺,这是因为二手房的钢性需求更强,同时房源的配置也更清晰,因此对于自住型消费者来说,在现阶段房源比较充足的情况,相对来说可议价的空间和可选择性比较大,因此关注一些有意向的房源,自己满意的就可以出手,当然这也考验淘房者的眼光。自住型消费者更应该从自身需求的角度来选择出手,而不需要考虑太多的市场因素。   投机、投资的投资者可暂不考虑出手:多数投机和投资者都是以短炒、短卖型和以长期升值为目标的,因此我个人建议还可以再等一段时间,如果在目前市场状态不太明朗的情况下贸然出手,可能会造成与当初的预期收入有一定差距。   2、双率下调对房地产行业的影响?最后一季度市场预估如何?   肖总:我们说双率下调是一项金融政策,而不是针对房地产的政策,我想这项政策的出台对房地产行业会有一定的影响,但并不能定位成这就是为房地产行业出台的政策,所以我们不认为双率下调对房地产行业会有很大的触动,但有不可否认的是,通过双率下调,单边印花税的调整等政策,我们能看到政府有很大的信心来稳定整个市场,这个信息对于房地产行业的信心是非常有意义的。应该说双率下调是一个利好的消息,我也相信接下来还会有更多的利好消息出台。   我也看到一些报道,关于双率下调一周以后二手房交易翻一翻的说法,我想这一方面是因为奥运期间压制了的一些购房需求在奥运会后被释放出来,再加上政策出台的信心才使得二手房的交易有了一个明显的上升。   因此,对于下一个季度的市场预估,我个人还是持比较乐观的态度。从我们麦田市场研究部的一些数据显示,9月的交易量已经开始活跃,实际上从奥运结束后就能够感觉到明显的变化。一方面是因为奥运后二手房的迅速反映,我们看到了更加明显的钢性需求,另一方面我们也已经比较明显的感觉到9月的市场回暖。但是我们并不抱有反弹的心态,因为房地产市场和股市不同,他的起伏是有幅度的,一定不会是直上直下。所以我们认为下一季度的市场将会是稳中有升。   3、次贷危机引发的全球金融危机及对中国市场的影响,如何看待房价下跌、断供潮和万科退房?如何看待一二手房价格倒挂?   肖总:关于退房和断供,我个人认为这两者没有太大差异,更多的还是房屋持有者的经济水平。   我还是想聊一下一手房和二手房的差异,从这几年的购房者来看,一手房的投资和投机比会比较重,但二手房的钢性需求会比较大,从2006年下半年开始,二手房的购房者中自住客的比例已经达到90%,因此,在这两种购房种类情况下,消费者的经济实力和购房用途就会导致其是选择退房或断供,如果消费者的经济能力可以承担我要买一套房子我要住的需求,那么就不会选择放弃这套房子。但对于投机和投资者来说,他需要考虑退房和断供的成本和损失,比如断供的信誉损失和退房的经济损失等。所以关键还是取决于经济实力和购房动机。对于断供和退房,我认为在二房市场里很难出现,因为从06年下半年开始,投资和投机比就被挤掉了。   对于目前的一二手房价格倒挂,我个人认为是房地产市场发展非常正常的一个现象。就北京来看,五环以外的一手房价格下降得很快,同时二手房包括次新房的价格反映也比较快,也下降得比较快,基本上和一手房的下降速度差不多。但五环以内的二手房价格还很坚挺,因为二手房的一大特点就是社区是成熟的,房子周边的人文是走进去就可以感受到的,我们知道如果一个小区的售价是10000元/平方米的话,可能其中的2000元是因为跟谁住在一起做邻居而付出的,这是一手楼盘所不可比拟的。另外就是配套和地段,这些先天条件是永远不变的,所以很多买二手房的消费者是因为我就要这个小区、我就要这个学校、我就要靠近这个医院、我就要跟这样的一群人住在一起,那么这种需求是不会因为经济变化而变化的。   对于未来的发展,我们认为二手房的价格高于一手房是正常的,因为二手房有很多的附加房价在里面,比如说地段的稀缺性、装修配套、人文环境、历史沉淀、交通条件等等,结合这些因素我想未来二手房在一定的地段里面超过一手房是很正常的,而且未来的二手房交易市场比也会远远超过一手房。   4、如何面对一二手联动的策略?如何面对人员流失?如何面对从业人员没信心?   肖总:实际上从国外的经验来看,一二手房的联动是一个发展趋势,在国外没有一手楼盘代理商的概念,只有开发商和销售商,即建筑机构和经纪机构,我想经纪公司完成这块销售是必然的,因为经纪公司掌握通路和终端客户,而且成本,拥有一批销售精英,对于销售楼盘有比较大的优势。但现阶段来看,这种方式只能说是一种未来可能的发展模式,但不能因为这个模式拯救楼市或者拯救这个市场。因为不管谁来卖,现在关键还是在价格。如果现在的价格放到市场水平或者超值于市场水平,实际上是不需要通过什么样的网络或渠道来促进销售的。因此只能说这是一个模式,但不是现阶段的救市策略。   目前在深圳、广州和上海,一二手房联动的模式也很多,做得也不错,最重要的是促进销售,让房子流通起来,我想这是一二手房联动的作用。   对于目前的人员流失和市场情况,我更愿意把这看成是市场对从业人员的素质要求更高了。实际上,这个行业在过去发展的几年时间里,对从业人员的要求并不高,但并不代表过去的从业标准就是现在这个行业的标准,我们可以翻开国外或中国过去100年的经纪人历史,就可以看到,对于经纪人的从业要求是很高的。经纪人需要是一个专业的、服务能力很强的、综合素质很高的人。我们回过头看前三年的标准,我认为是低标准的行业要求,不能代表行业标准。对从业人员要求不高是因为过去是客户抢房子,但是当市场进入理性、健康的市场,就会对从业人员提出更高的要求,那就要求我们正视理性市场下的从业人员的训练,所以麦田新提出的市场策略就是强化教育训练,因为原来低估了市场对从业人员的要求,现在要补课。这也是一个大浪淘沙的过程,这个过程会让很多不适合的人离开,事实上这是一个健康的事情。   所以我认为这只是市场回归理性的一个过程,要求企业检讨自己的核心竞争力,企业到底该做什么,经纪人到底是什么标准才算是合格的经纪人,我们需要重新给自己补这节课,我们也在思考如何能让自己拥有适合这个市场环境下的优秀的经纪人,这就是企业的核心竞争力。   5、麦田有什么核心竞争力?麦田是如何应对这个市场的?麦田接下来有什么发展规划吗?   肖总:麦田始终很重视自己的教育训练体系,我们一直认为训练优秀的、符合市场竞争力的经纪人是核心的,因为中介行业的资源就是人,人服务于客户,因此我们一直都关注于训练能为客户提供优质服务的经纪人。另外一点就是麦田非常关注自己的企业文化,面对目前的市场,更多的需要来自于从业人员的信心,而信心又来自于你的眼光能看多长。我们对员工一直传递的是,这是一个值得做一辈子的事业,让员工和麦田达成一致,使力量化,而现在就是一个学习的过程。麦田人一直在学习,而且一直是在一起学习,我也相信文化是一种观念,会让自己有战斗力,有生产力。   面对目前的市场,我们也在不断的适应这个变化,提出符合市场的新策略。我们也相信每个市场背景下,都有做好的公司,也有做好的方法,这段时间以来,我们也在不断研发目前的市场背景下,我们如何可以做到更好的业绩,怎样能给客户提供他现在所需要的更专业的服务,我们也希望在这一轮市场调整之后,麦田可以得到很好的成长,我们认为这次“补课”来得很及时。   麦田从一开始就坚持“不赚差价 不炒楼”,这在五年前或者三年前看起来是一个很清高或很不符合市场情况的做法,但我们很坚持,我们也一直坚持以人为本,不管市场是什么样的情况,只有当我们拥有一个优秀的店长可以为客户提供优秀的服务时我们才开店。因为有了优秀的人才能为市场提供优秀的服务,这是根本也是我们一直关注的。对于人才,我们都是自己培养,我们认为为这个行业、为自己的企业提供造血能力是企业的根本。   目前的市场下,麦田还是坚持根本不变,以人为本的理念不变,同享丰收的理念不变,在教育训练方面的投入都不会变。我们希望现在自己是在练内功,等待机会到来的时候可以一跃而起。下一步麦田还会进入全国更有战略意义的城市,因为战略城市的拿下可以很好的训练麦田,让麦田的全国策略得以实施。   我们的目标是定位全国,我们认为我们必须成为全国优秀的经纪机构,就北京来说,我们还会在适合这个市场的同时寻找一些策略,同时保证扩张的节奏,因为我们的扩张取决于人而不取决于市场。所以我们还是会进入一些新的区域,同时开发一些中高低端的产品,我想我们还是能够保持自己的节奏感,尽快适应这个市场,和市场调整到一个共同的频率。   总结来说,在这个市场环境下,麦田选择冬泳,我们希望在这个时候强身健体,希望麦田这个组织可以在这样的一堂课之后变得更强壮,能够一跃而起!
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