看广州政府暗中救市四招 楼市将现更大降价潮

　　去年下半年开始，广州楼市开始走入下调通道，此前旨在抑制高房价的“国十五条”、“穗七条”等宏调政策，是否仍能保证其威力不打折呢？ 　　记者了解到，广州市下半年仍将继续推出商品房住宅地块，保证增加供应量政策的连续 　　性。在的卖地公告中，住宅开发的竣工等时间依然控制严格，且要求必须提交银行履约保证金。此外，广州限价房、经适房的推出有所延缓。 　　但记者又从另一个方面获悉，貌似平稳的楼市宏观政策，或多或少有松动的迹象，比如一些地王回收速度放慢；在“90/70”的条框下，已有新的户型比例出现“不遵守”。在政府有意无意的放松之下，是否预示着在侧面救市呢？ 　　在上月广州市国土房管局上半年总结闭门会议上，不少开发商认为此轮楼市调整至少要1～2年。 　　侧面救市 　　迹象1：地王回收速度放慢 　　据悉，广州公开出让土地的付款期一般为半年。但记者日前从业内人士了解到，由于发展商资金链受到严峻考验，因此，自去年至今拍出的地王，有近一半未缴清地价。知情人士分析，倘若将地王收回再重新回到土地拍卖市场，不仅拍不到之前的地王价格，甚至可能出现流拍的可能。为了避免财政损失，政府将私下和发展商协商，拖延地王回收进度。 　　去年以来，广州拍出了不少地王，其中某地王楼面地价达到1.3万元/平方米，成为广州天河新地王的桂冠。该地块也是广州近5年来中心城区公开出让的面积的商品住宅用地。据了解，买下该地王的开发商仍面临数十亿元地价款交付。 　　广州某地产资深人士向记者透露，目前该事件正处于胶着状态，不仅市房管局不想收回土地，该开发商也希望留着这块“香饽饽”作为招商引资的资本。“政府如果收回了地王，也不可能赚到这几十亿，谁会在这样的楼市情况下高价拿地啊？”据悉，该地王事件最有可能的结果是，双方协商之后，房管局方面提案同意开发商延期付款。 　　该资深人士还表示，自去年至今拍出的地王，有近一半未缴清地价，土地金额近乎200亿。这些没有缴清地价的发展商，政府除了放长交纳期限，还可能更改用地规划，倘若发展商还是无力缴纳地款，有关部门可能以“环评不过关”等借口让发展商退地。 　　迹象2：限价房推出有变 　　限价房是广州市政府率先推出调控房地产的措施，主要用于广州市限价房政策是立足于通过调控来使得房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平，缓解中等收入自住型的购房压力。广州市原计划在今明两年向市场推出10个限价房项目，预计可推出1.5万套限价房，供应比例占广州商品房整体市场的20%，并给出时间表。 　　但今年以来，广州陆续推出了保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园和龙光峰景华庭4个限价房项目。从限价房项目的争抢，到后来的申请人数大幅减少并弃购，业界认为限价房既拉低了所在板块的房价，又被周边由此产生的低价房争去客源，限价房在楼市低迷时仍保持大的供应量，将进一步冲击房地产市场。 　　原定于今年8月份进行首期预售的番禺限价房，目前却仍未正式动工，估计年内也无法动工。广州市国土房管局有关人士表示，今年以来推出的限价房项目仍未消化完毕，因此将根据市场需要，灵活供应新的限价房货量，但预计不会有新的限价房项目推出。此外，今年也不再推出新的限价房地块。 　　迹象3：户型限制放宽 　　据了解，房地产税收以及土地拍卖获得的利益已经成为各个地方政府财政收入的主要来源。而面对楼市日益滑坡，成交不同往日的现状，有业内人士分析，尽管中央对楼市不松绑，但地方政府可能通过一些渠道刺激楼市的发展。 　　在广州近期将推出的地块来看，放松对户型比例的限制成为地产人士关注的焦点。日前广州市国土房管局再次发出卖地公告，挂牌出让位于萝岗中心区北部的两块商品住宅用地，用地总面积达29.3825万平方米。广州市国土房管局虽然对两地进行了户型比例限制，但限制的门槛明显降低。在土地出让合同中，两地块均明确规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的35%以上，两地要提供不少于2293套90平方米以下住房。这一规定与之前建设部规定的“一个城市每年开发建设的住宅中，90平方米以下中小户型要占到开发总量的70%”有明显放松痕迹。 　　一位不愿透露姓名的发展商表示，政府放宽对户型比例的限制，在一定程度上能吸引发展商。此外，保利地产代理市场部总经理吴定金也分析，为迎接亚运会的到来，广州需要大量的资金投入交通等市政建设，他预计，政府除了在土地拍卖上给予发展商一定的“优惠”之外，减少税收、加大土地周边的配套也成为其中的必杀技。 　　迹象4：经适房开售推迟 　　在新社区廉租房入住后，广州经济适用房何时出售备受关注。在今年4月份，有关部门曾表示，将在5月份启动经济适用房的销售工作，下半年陆续出售。首批约推出2000套经济适用房，分别位于金沙洲、同德围、新广从公路。 　　随后，在低收入住房困难家庭在线交流会上，有关人士再次表示经济适用房会在第三季度推出。近期，记者获悉经济适用房最终将在第四季度推出。业内人士分析，经济适用房如正式开售，在一定程度上将进一步影响人们对楼市的预期。 　　此外，广州市提出今年将考虑在政府建设保障型住房之外，加入引入社会力量建设和在小区配建两种新的模式。目前，引入社会力量建设的经济适用房小区已成功招标，但小区配建模式仍停留在文件合同层面。广州市版本的土地出让合同，已将小区配建保障型住房列入其中，但由于考虑到今年的楼市情况，暂时未最终将措施具体到出让地块中。 　　未救市论三大观点 　　理由1：房价未到底无需“出手” 　　上月广州市国土房管局召开了上半年总结的闭门会议，消息传出后被解读为政府有意“救市”。据与会的人员透露，该次会议主要是由开发商、代理机构和专家等各方面发表自己的看法。“政府主要是想总结上半年的情况，决定下半年该怎么走”，但预计不会出台新的楼市政策，主要是保持楼市的稳定。 　　据悉，参加的开发商代表多数是总监级，并未有高层出现。他们主要是“哭惨”，很悲观认为这轮调整至少要持续1～2年，希望政府能出手。但其中“叫苦”的某大型开发商，曾在其股东大会上表示，形势很快就会好起来，自己的企业受的影响很小。 　　代理公司则认为，接下来成交量会稳定，价格也会随之稳定，政府目前不出政策就是的政策。 　　专家们表示，目前广州楼市远未到底，应该继续下调，政府不应该有“救市”的行为。“前两年的价位太高了，现在的楼价还是偏离了价值，恐怕还不需要救市，还应该有下调的趋势。” 　　理由2：商品住宅供给继续放大 　　在楼市价格居高不下的时候，“国六条”、“国十五条”、“穗七条”等宏调手段，其核心手段之一是加大住宅的供应量。今年上半年，广州市仅举行了3场商品房住宅土地拍卖会，供应量为37.86万平方米，能否保证住宅土地供应量年度计划成为疑问。 　　在该闭门会议上，政府人员表示，本来下半年考虑不卖住宅地块，但与会的业界专家表示，还是应该继续推，保证政策的连续性。 　　上月，广州就公告将推出5幅住宅地块，共推出量近54万平方米，已超过前8月的供应量。地块在户型限制方面，90平方米以下中小户型的建设比例，达100%，首度出现35%的比例。业界人士认为，政府通过这几幅地块的“试水”，再做出之后的推地的决定。 　　此前，广州市规划局也发布了《关于适度提高居住用地开发强度的意见》，原协议出让的住宅地块可通过补交地价申请调高，调高部分需符合7成建设中小户型的规定；郊区板块的新建住宅地也可调高容积率。该项举措增加了住宅的建设量，尤其是进一步增加中小户型的供应。广州市国土房管局今年以来的解决10万户小业主历史办证难问题，也被认为是进一步增加了可在二手房市场流通的房源。 　　理由3：地块开发时间仍严格控制 　　事实上，从去年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来超过一手住房成交面积，而且这一趋势得以延续。今年以来，广州市一手住宅成交量持续低迷，一直徘徊在40万平方米以下，甚至出现了低至23.12万平方米的成交量。目前几乎每月的住宅新批预售面积都超过成交面积，根据广州市国土房管局公布的数据，7月份全市十区新建商品住宅交易登记面积为60.56万平方米，但该月住宅预售面积90.88万平方米，新供货量大于当月成交量。 　　吴定金表示，今年广州楼市供应量约为740万平方米，为近5年来峰。上半年约有余货3万套，到年底可能会达到4万套左右，有供过于求的压力。有数据表示，明年楼市将继续延续这个高供应量水准。政府卖新的住宅地块时，对开工、竣工等等时限仍继续严格控制，最近推出的萝岗地块，考虑到由于地块较大，甚至考虑到了分期开发的限制时间，要求地块在12个月内动工建设，整个小区最迟在54个月竣工。如地块开发出现延迟，将按日缴纳罚金。