万科称不接受"退房"要求 8月销售环比上升3成

　　万科无论何时都是舆论关注的焦点。昨日一篇伪造的《万科松山湖会议纪要》在网络疯传，近期由降价引发的“退房”风波犹未平复，以及万科公司债受到市场追捧…… 　　面对市场的调整和波动，万科是如何看待，有何对策？针对近期的一些热点话题，焦点房地产网采访了万科执行副总裁肖莉。 　　1、近期万科在上海、杭州等地区展开一系列的促销活动，引发了部分客户的争议，万科对此有什么样的举措？ 　　补偿和退房没有法律依据 　　8月底，上海万科开展促销活动，短短几天内公司收回2亿现金，杭州万科的促销活动也成效显著，首日即有近半的房源被认购。尽管一系列的促销活动获得了良好的市场反应，但与此同时，部分前期购房的客户，向万科提出了补偿或退房的要求。 　　对于客户的心情，万科完全能体谅，但对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，万科作为上市公司不可能接受，只能恳请客户的谅解。 　　万科认为，长期来看，市场总会回暖，这些问题也会随之消失。当然万科不会消极地等待市场回暖，而是会积极、诚恳、友善地和客户沟通，并且努力改善产品和服务品质，以实际行动赢得客户的认可。 　　从万科的历史经验来看，面对客户投诉，关键在于：排名前列要积极、诚恳、友善地和客户沟通，第二要努力改善我们的产品和服务品质，最终总能赢得绝大多数客户的认可。 　　万科认为客户是的老师，主张“在投诉中”，从历史经验来看，投诉最终都推动了万科的进步。所以，在任何情况下，其实我们都应该感谢客户。 　　2、万科刚刚公布了销售数据，8月份万科销售面积和销售金额分别较去年同期下降32.8%和35.2%，这个销售表现符合公司的预期吗？ 　　8月销售环比上升31.7%和30.9% 　　2007年8月正是住宅市场的量、价均达到状态的时节，也正是因为这种非理性的上涨导致了第四季度开始的市场变化。万科8月份实现销售面积47.4万平方米，销售金额 40.7亿元，较去年同期下降幅度较大，这已经在市场预期之中。 　　万科一直遵循“现金为王”的经营策略、无论在世道好的时候和世道淡的时候，8月，整体住宅市场并未明显转暖，但公司针对不同销售对象，采取多重销售策略，在淡季中取得了比7月份多售近10亿的良好表现，符合公司预期。 　　3、市场传万科无担保公司债网下机构认购踊跃，超额认购创下公司债发行的历史记录，可有此事，对此公司如何看？ 　　稳健策略支撑投资信心 　　万科有担保债券的原定利率区间为5.5%-6.0%，无担保债券为7.0%-7.5%，由于投资者的认购热情超乎预期，其利率最终分别以区间下限确定。此外，公司在原定15亿元发行的基础上追加了14亿元。 　　和股票投资者更关注公司收益、成长性不同，债券的持有人最关心的是发债主体的经营风险和信用安全性。拥有房地产行业的信用评级，可能是万科债格外受到热捧的重要原因之一。而在这个评级的背后，是万科一贯的稳健经营策略。 　　2007年中国房地产市场出现了十年以来罕见的快速上涨局面，然而正当行业内一片欢欣鼓舞的时候，万科的中期报告中却出现了不同的声音。万科在报告中写道：“住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备……公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性。” 　　在定期报告中提示经营环境变化中蕴含的风险，本来是上市公司向投资者应尽的义务。但像万科这样，在行业表面上呈现的繁荣景象时作出风险警示，却需要勇气。 　　一位私募基金经理表示：“上市公司在定期报告中，对尚未明朗的风险提出警告，至少说明两点，排名前列是他们的判断非常坚定，没有任何摇摆；第二是他们很重视风险。类似万科这样的‘盛世危言’，在中国资本市场可能是的案例。” 　　4、今年以来，开发商对拿地均表现出谨慎状态，而07年，受房价推动，地价被推高，万科也拿了一些高地价的土地，面对调整，公司有什么应对措施？ 　　相对最轻的土地仓位 　　当2007年房地产行业正处于亢奋峰顶的时候，万科在三季度报告中这样表述：“面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面……考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。” 　　正是这样的判断使得万科在2007年第三季度的地价高峰期减少了土地的购置量。这样的决定在当时可能会被视为保守甚至怯懦，但当行业调整逐渐浮出水面的时候，万科的稳健策略开始体现价值。从本次发行中机构投资者对万科债券的青睐程度来看，投资者对万科财务安全性和经营稳定性具有极高的认同度。 　　在本次债券的网络路演上，万科总裁郁亮总结了万科在调整期内把握的三个基本要点：“首先，确保即使出现最严峻的局面，万科的经营安全性仍然有保障；其次，尽可能抓住市场变化带来的机会；再次，在调整期内限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。”可见，万科依然将经营安全性放在首位，且对此充满信心。 　　当投资者问起万科的信心来源时，郁亮表示，今年中期万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍状况；6月末万科短期借款为54亿元，短期借款与一年内到期长期负债合计141亿元，而目前持有的货币资金就达到153.7亿元。公司目前银行授信额度高达400多亿，再加上本次要发行的59亿公司债，确保调整期内的资金安全，自然不存在问题。 　　除了郁亮列举的这一串数字以外，还有一点很重要，万科是目前行业内土地“仓位”最轻的大型公司之一。从2004年开始，万科年末持有的规划中土地资源一直低于未来两年的开发量；在行业大型上市公司中，万科是2007年购地支出对销售额的比例的企业之一，是08年上半年销售额对最近一年新增存货比例的企业之一。 　　5、从去年第四季度开始，万科对市场可能的变化发出预警，到目前市场成交量的大幅萎缩，房价的下降，市场担心这些问题会导致开发商资金链断裂，进而引发金融风险，对此，万科怎么看，如何应对？ 　　得益于宏观调控政策 　　万科一直坚持稳健的发展策略，但万科的稳健性并非一日之功，而之所以能够在大势变化中持续保持稳健经营，要感谢宏观调控政策。 　　过去几年的政策在目前的调整期已经体现出其效果，对防范金融系统风险，保护开发商资金链，引导市场理性消费等方面起到了明显作用，也为行业的安全、健康发展提供了保障。 　　早在2004年年报，万科就提出了“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点，公司认为房价的过快上涨，对于房地产行业和开发商--尤其是立足于长远发展的开发商--不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业非常不利。此外，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。 　　同时万科认为，房地产行业之所以成为宏观调控的重点，是因为行业对宏观经济影响深远。但也正因为房地产行业对宏观经济影响深远，行业过于剧烈的波动，自然也不会是调控的意图所在。房地产市场供求基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，才是政府对行业进行调控的最终目的。 　　进入2005年后，伴随房价的持续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。在这一年开始，政府从信贷、土地、住房结构、税收等方面实施了一系列政策，这些政策包括对土地储备贷款的风险管理，如商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款；对商业银行对未取得 “四证”的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资金比例不低于35%。2006年对于个人住房按揭贷款提出了首付款比例不得低于30%的规定；同年，对住宅的住房结构比例提出了重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；并规定了套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的要求。 　　因此，可以说，自05年开始的一系列调控政策，已经为行业的良性发展打下了很好的基础，问题的关键在于房地产企业是否能够理解调控的深层含义、并顺应这一趋势做出理性的变革。如06年90/70政策的提出，一度曾引起行业的疑虑，但从目前的情况来看，当市场的亢奋情绪消退后，恰恰是小户型产品最能满足刚性需求、获得市场认同。万科目前小户型占产品销售的比例已接近一半，未来公司还将进一步突出小户型产品的比例。再例如，央行和银监会多次要求商业银行加强对房地产企业的贷款管理，包括规定对项目资本金比例达不到35%的项目不得发放任何形式的贷款，尽管也曾被认为是对行业发展的抑制，但现在来看，正是那些严格遵循这一规定的企业和银行，其资金风险得到了有效控制。 　　6、一些观点认为，随着各地房价的下调，银行将承担较大的压力，万科如何看待这一情况？ 　　更关注交易量 　　关于行业整体在调整期内的安全性、以及会否发生大面积断供现象，万科认为成交量是最重要的指标，价格的适度调整如果能促进成交量的恢复，则显然有助于行业尽快完成理性回归、结束调整，并开始新的发展周期。 　　从各地市场的表现来看，由于大多数城市目前的房价较之07年下半年仍然有所增长，因此担心房价的下跌将引发大范围的断供现象尚无必要。即使是调整幅度的深圳地区，上半年的价格较之去年下半年也仅下降11.3%，较之去年上半年增长12.3%，因此整体而言，深圳去年上半年购房的客户并无太大的房屋贬值压力，而去年10月份深圳房价达到点时，销售量已经大幅下降，在高点购房的客户数量有限，综合考虑到首付三成的标准，以及断供将引发的信用成本，实际断供的可能性也并不高。 　　尽管目前房价是引起社会关注最多的话题，但从当前的形势来看，交易量才是决定未来市场演变趋势的更重要的因素。根据国家统计局的数据，7月份全国商品住宅的均价同比下降1.5%，而销售面积和销售金额则分别下降27.9%和29.0%。和房价并不明显的变化相比，成交量的持续低迷和市场观望气氛的加重才是对行业更重大的挑战。从更大的范围来讲，销售的下滑不仅直接影响到房地产行业的资金状况，而且也会影响到银行开发贷款的质量。如果适当的价格调整能够带动市场走出交易低迷的困境，对于行业、银行乃至社会都将起到积极的意义。