房地产市场调整敲响商业银行房贷警钟

　　随着中国房地产市场调整的深入，许多高位入市的购房者所购房产大幅缩水，正承受着偿还高额贷款的巨大压力，从而给银行的个人房贷敲响了警钟。 　　尽管目前房市的波动还未危及到银行的信贷资产，但房市调整具有周期性，政策的效果和风险的显现往往要在两三年以后。而在过去两年房价高涨时，银行业房地产类贷款大幅扩张，如果房价进入下行周期，银行积累的信用风险隐患显然不能小觑。 　　时下即将进入往年“金九银十”的房产销售旺季，但上半年房市整体表现低迷、观望气氛弥漫却为这一旺季蒙上一层阴影。而这层阴影也将与房市息息相关的银行房贷置于了风口浪尖。 　　从14家上市银行公布的中期业绩报告来看，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，而且房地产信贷资产质量持续向好。建行、中行等房贷不良贷款率和不良贷款余额持续双降，诸如兴业、深发展等房贷占比较大的银行住房按揭贷款不良率也不过在0.2%左右。 　　2008年以来，房市一场新的调整不期而至。几年来不断攀升的房价终于呈现松动的迹象。统计显示，截至2008年6月，全国70个大中城市房价同比涨幅连续5个月下降，6月份更创下了2008年以来房价单月涨幅的下跌。而深圳等城市的房价下降尤为明显，房屋成交量和价格持续下降。 　　随着一些城市的房价不断走低，许多高位入市的购房者所购房产已大幅缩水，有的不但损失超过了首付，而且承受着偿还高额贷款的巨大压力，从而给银行的个人房贷敲响了警钟。 　　最明显的表现莫过于规模不大、但切实发生的“断供门事件”。自从6月份网名“风语”的一位自称是地产研究员的一篇网络博文开始，有关深圳楼市可能出现大规模“断供”的传言就引起了轩然大波。目前招商银行深圳蛇口支行起诉“漾日湾畔（查看地图）”楼盘业主的“断供排名前列案”已于8月18日开庭审理。 　　日前，深圳银监局明确表示，目前深圳并没有出现大规模的房贷“断供”。业内专家也普遍认为，深圳发生的断供案仅是个案，并不会泛滥成灾。但这已然给银行提了个醒：一旦房价下跌幅度过大，住房贷款的违约风险将会大大上升。 　　而北京、上海等地房市的些微变化也应当引起银行的警惕。“现在房市形势使有的客户的收入受到影响，一些老客户明确要求做房贷展期，”工行北京分行的一名信贷员如此表示，“有的客户刚开始选择的贷款期限是5年、7年，现在想延长到15年、20年。” 　　此外，市场上仍在弥散的观望情绪使人们对下半年房市能否回暖多了一种担忧。2007年6次加息后购房的贷款成本大幅增加，加之房价何去何从尚难定论，使购房者的购房意愿不断降低。这从近期各城市住房成交量的下降中可管窥一斑。 　　北京市房地产交易管理网发布的数据显示，8月份，京城住宅销售较之2007年同期骤降67%，降幅近七成，而环比7月份，也有25%的降幅。据上海佑威房地产研究中心公布的数据，上海7月一手商品房的成交量仅为101.09万平方米，环比下滑29.4%，成交量下滑了三成。 　　在这轮房市调整中，房地产开发商的资金状况更为外界关注。专家指出，受信贷政策等综合性政策影响，开发商的资金链已经越绷越紧，同时，持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。 　　国泰君安6月的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7,100亿元，相当于行业峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。 尽管对于这一“资金缺口”是否真实的争辩仍在继续，但房地产企业的资金短缺仍然可以从其融资动作中的蛛丝马迹中得出答案。 　　通常房企的融资渠道为银行贷款和上市融资两方面，而现在越多的房企转向其他融资渠道。据悉，万科9月2日发布公告，公司将发行总额不超过59亿元公司债券(资讯,行情)。而7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券。“从上市房企愿意支付债券的高利息可以看出其对资金的渴望。”业内专家表示。 　　“2007年许多开发商大规模拿地，2008年却明显放缓，主要是因为2008年融资的几条渠道都不畅通。”中粮地产的一位人士指出，“现在市场上许多开发商的负债率都超过60%的警戒线，一些中小型房企可能将面临生死大限。 　　对于一些不具备上市融资和发行债券的小型房企而言，销售回款成为其最关键的甚至是的资金来源。一旦楼市滞销，这些小开发商脆弱的资金链无疑极易断裂。面对资金和销售的双重困境，一些开发商纷纷祭起了“特价房”的新武器，以求在目前低迷的市场中杀出一条血路，甚至近期市场上开发商以“无条件退房”作为促销手段的传言也甚嚣尘上。 　　需要强调的是，房市的低迷以及房地产企业资金链条收紧，都在暗示风险可能向银行传导。统计数据显示，截至6月末，北京市房地产贷款余额占全市贷款总量的27%；房地产开发资金中，直接来源于银行信贷的约占30.2%，间接来源于住房预售的信贷资金约占20%。换言之，房地产开发资金中，银行占据了半壁江山。房市波动对于银行产生潜在风险的影响可见一斑。 　　众所周知，不管是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，资金主要来源于银行贷款，房地产市场的持续走弱，势必引起银行风险的积聚。 　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估等。在之前的8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。专家分析，此番选择上述7省市开展房贷压力测试，乃是因为上述地区的房贷总量占比、风险敞口较大。 　　频繁的风险提示表明了监管层对房市调整可能引发的金融风险的高度关注。中金公司最近发布的一份报告指出，如果国内前10大城市房价下跌10%，GDP增速将下降到9.5%，上市银行不良余额将增长19%，不良贷款率将上升14个基点。在当前房地产市场颓势尽显，房企面临大浪淘沙之际，监管层的一系列举措显示出其对风险防控的前瞻性，将对商业银行起到强烈的警示作用。 　　另据了解，更为实质性的房贷风险防范动作也在进行中。世联地产的一份内部报告指出，银监会正通过现场检查、非现场监测和实地调研等手段，逐月、逐季对房地产信贷质量进行密切跟踪和风险排查，旨在加强对房地产贷款的风险提示，引导银行业金融机构切实防范房地产信贷风险。 　　对于商业银行而言，房市波动引发的潜在风险并不仅在于即将发放的贷款，而在于已经发放的大量存量贷款。 　　尽管目前房市的波动还未危及到银行的信贷资产，但房市调整是一个周期性的东西，政策的效果和风险的显现往往要在两三年以后。而在过去两年房价高涨时，银行业房地产类贷款大幅扩张，如果房价进入下行周期，银行积累的信用风险隐患显然不能小觑。 　　分析人士指出，目前中国部分城市房价已停止上涨，如果房价出现下行，将引发借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整等一系列问题，银行业房地产类贷款的风险将显露无疑。 　　那么商业银行应该如何防范潜在风险？中央财经大学教授、校长助理史建平表示，防范房贷风险关键是控制房地产相关贷款在银行贷款组合里面的比例，“这包括房地产开发贷款、按揭贷款和以房地产作抵押的其他贷款，这一比例不能太高，不然银行整体风险会加大。”史建平表示。 　　事实上，多家银行已经在未雨绸缪，从贷款规模、准入条件、贷后管理等方面加强了对房地产类贷款的调整。 　　工行北京分行的一名信贷员表示，2008年该行在房地产开发贷款的信贷规模上进行了严格控制。不管是商用房开发贷款还是商品房开发贷款，外地项目一律不做，对于以前在其他行业转为房地产开发的企业也拒绝贷款。中行高层在进行中报披露时表示，中行正在密切关注部分地区的房地产市场走势，区分不同地区调整市场发展战略，有效应对房地产市场价格波动引起的系统性风险。 　　中国商业银行在经历股份制改革后，实现了快速发展，在当前市场环境变化之时，更应保持清醒的头脑，提高对风险的嗅觉和防控能力。如此，中国银行业的长期繁荣发展可期。 （编辑：董聪）