房地产资金链调查：融资难 房企必须面对的痛

　　很显然，当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势。经过多年的改革与发展后，房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来。其中，房地产行业的“资金链”问题，今年更是被炒得火热。记者日前到山西省采访，虽然山西省房地产行业相较于深圳、长三角、珠三角而言，并非在风口浪尖上，但记者在繁忙的煤都里也找到了些许答案。 　　“资金肯定是有些紧张” 　　据中国人民银行太原中心支行7月9日发布的数据显示，截至2008年5月末，山西省房地产贷款余额为226.25亿元，较2007年同期减少18.96亿元，其中房地产开发贷款余额75.82亿元，较2007年同期减少6.71亿元。 　　业内人士对此分析认为，目前，山西省的房地产市场观望气氛浓厚，同时，金融机构对信贷投放较为谨慎，使得房地产贷款余额有所下降。但从总体运行情况来看，山西省房地产贷款余额整体运行平稳，说明房地产金融宏观调控的效应正逐步显现。 　　“资金链断了，我认为这个提法不确切。宏观调控是结构性的调整，资金链不可能从整体上断了，无非是一些中小房地产企业在一些项目上受到了影响。资金紧张的现象肯定是有的。”农行山西省分行房贷处副处长康巍告诉记者。 　　中保地产是山西土生土长的房地产企业，总经理赵增贵告诉记者：“影响当然是有的。我们公司目前正开发的一个19万平方米的小区就没有申请到开发贷款，当然，这并不能全归咎于银行，在如今的宏观调控形势下，各个环节、各个部门都卡得严。即使这个项目封顶后，也很难贷款买地做下一个楼盘，断顿至少一年时间。” 　　建行晋中市住房城市建设支行行长贾中毅对房地产信贷情况可以说是了如指掌，他给记者细数了一下这几年建行在房地产开发贷款上的情况。他说，在山西，2007年末，建行房地产开发贷款余额15.1820亿元，比年初下降3623万元；2008年6月末，余额为13.3294亿元，比年初下降了1.8527亿元；在2003年至2007年5年间，贷款余额新增除2006年为3.7881亿元外，其余年度均为下降走势。 　　贾中毅分析认为，从住房城市建设支行的实际来看，目前的主要问题有两个，一是受国家宏观调控政策及产业政策的影响，以及贷款规模约束，贷款新增乏力，贷款总量徘徊不前，投放呈逐年下降态势；二是当前紧缩的信贷政策与旺盛的信贷需求存在矛盾。目前，储备的待审批项目及待投放项目较多，经统计，今后两年内有近30亿元的需求，去年已审批尚未投放的有7350万元，从2008年综合经营计划来看，今年总行并未给单独下达计划，这将导致今年的贷款投入只能从到期贷款及退出客户中予以解决。 　　众所周知，面对过热且弊端凸显的房地产行业，国家的宏观调控政策不断推出。首先，央行采取了紧缩的货币政策，连续提高存款准备金率，控制信贷资金的投入，防止市场资金流动性过剩等手段；加上严厉的房地产信贷调控措施，包括提高房地产开发项目资金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的开发企业发放贷款等一系列措施，使开发企业从银行获取贷款十分困难。其次，国家出台清算开发企业土地增值税、土地出让实行“招拍挂”，加上近两年钢材、水泥等建筑材料和市场劳动力成本的大幅上升，都使房地产开发企业的利润降低，自筹资金中的利润再投资减少。三是去年以来股市持续低迷，同时证监会也放缓了批准企业上市的步伐，特别是出台了严禁房地产开发企业通过上市圈钱来买地，囤地的行为，使得开发企业股权融资困难。同时，银监会叫停为企业发行债券作为担保对房地产开发企业更是雪上加霜。四是严格的商品房预售制度和银行数次提高贷款利率，提高购买第二套住房者的首付款等措施，使开发企业获得的预售款大大减少。五是自去年以来受宏观调控影响，房市普遍较为低迷，成交量萎缩，市场观望气息浓厚，开发企业资金回笼较少，资金无法按预期实现周转。六是国家出台了未出让合同约定缴清全部土地出让价款的不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的规定，使开发企业再也无法拖欠土地出让金。 　　虽然不断出台的政策使房地产企业资金链趋于紧张，但毫无疑问的是，这将使房地产行业逐步过渡到一个新的更加理性的运行期。 　　银行业要优中选优 　　这次在山西采访，记者深切感受到目前商业银行对于房地产信贷不仅纷纷提高了门槛，而且更加小心谨慎。 　　康巍告诉记者，今年的信贷规模较往年有缩减，银行也对企业提高了准入标准。以前，准入项目标准是3万平方米，开发企业所有者权益是1000万元人民币。现在提高到5万平方米和5000万元人民币。因此，不少中小开发商或原积累不足的开发商，就很难达到这个条件。在现有的信贷规模控制下，我们当然要优中选优，将有限的资源用到更好的企业上。此外，在投放标准上，我们要求企业必须四证齐全。针对实力不强的房地产企业，行里内部规定，资本金要求40%至50%，如果是百强企业可按国家规定的35%。 　　显然，国家对房地产市场的宏观调控使房地产行业发展前景微妙、资金链日趋紧张，从而使得商业银行都采取了极其审慎的态度。 　　贾中毅有着与康巍差不多的想法。他认为，现在最重要的是要密切关注政策变化，加强调研监测，高度警惕房地产企业资金链断裂的风险。在综合分析的前提下，判断信贷支持的房地产企业资金链情况，区分不同情况做出“积极支持”、“维系关系”，还是“果断退出”的选择。同时，还要严格实行封闭管理，保障存量项目贷款的资金安全。此外，还要严格贷款准入标准，明确市场目标，降低房地产企业违约风险。对于那些资质低、负债率高、成长性不明朗的企业一定要排除在外。要将有限的资源投向综合实力强，经营业绩好，在市场波动中抗风险能力强的优质房地产企业。 　　客户选择方面，贾中毅说，我们对房地产行业实行名单制管理，贷款投向重点是：优先支持资质等级高，信用良好，信用等级A(含)的客户，综合实力强的房地产企业；积极支持满足中等收入家庭需要的普通商品住房项目；积极介入经济适用住房、限价房等保障性住房项目，逐步增加保障房贷款占比。 　　中小房地产企业更需自身挖潜 　　虽然近年来房地产企业一直在探讨多元化融资之路，但是过分依赖银行资金的格局并没有多少变化。据“2007房地产蓝皮书”显示，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。那么，在当前形势下房地产开发企业新的融资渠道又在哪里？ 　　贾中毅告诉记者：“从资本市场方面看，一是上市融资、二是发行公司债、三是委托贷款。由于每家企业的实际情况不一样，企业间分化也比较明显。总体而言，开发商融资的难度是越来越大，但其自救的途径还是非常多，除了债权融资，还有股权融资、信托和私募。不少公司通过项目合作，产权市场挂牌交易等方式实现股权融资。而在一些开发商看来，只要股权价格便宜一点，融资还是比较简单，生存也比较容易。当然，对开发商而言，更为主动的自救途径就是加速产品销售速度。” 　　据记者观察，从目前公司债获准发行的房地产公司中，我们不难发现这其中多为万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，鲜有中小房企的身影。这主要是因为小型房企普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等种种问题，因此，多数中小房企目前还难从公司债的发行中分得一杯羹。而这也意味着在这个“大鱼吃小鱼”的市场大潮中，这些中小房企将难逃被兼并重组的命运。 　　据业内人士透露，中小房地产企业在各个环节都可能遇到资金周转不灵的情况，很多在资金上难以为继的中小房地产企业靠卖项目或者引进战略投资者来自保。 　　看来，资本市场只是大企业的乐园，对于大部分中小房地产企业，融资渠道仍然主要依靠银行贷款。 　　中保地产总经理赵增贵告诉记者：“目前我们只能依靠银行融资。像我们这样的中小企业由于内部管理水平等问题，很难达到上市的水平。” 　　对此有专家指出，不管中小房地产企业对银行信贷如何依赖，也要想办法割舍这种情感，否则，只能陷入更加被动的境地。中小房地产企业要走出困境，更重要的是内部挖潜，提高资金使用效率。 　　绿地集团太原置业有限公司在2006年10月登陆太原，正式开发的商品房项目只有半山国际花园一期项目。其财务经理龙俊辉告诉记者，在山西商品房开发贷款市场竞争并不算激烈，因而公司在申请、审批、发放半山国际花园一期贷款过程中，贷款未感受到宏观调控的影响。虽然如此，我们公司仍然加大内部挖潜的工作，并有一些很实际的举措。一是加大报批报建工作力度，尽力缩短报批报建时间。二是在确保项目品质的前提下，加快工程建设速度。三是加快销售速度，尽量缩短销售周期。希望通过以上措施加快项目的开发速度，缩短开发周期，从而加快资金周转速度，降低资金占用成本，提高资金的使用效率。 　　记者带着关于房地产行业“资金链”紧张的诸多问题来到山西。通过两天的实地采访似乎找到了一些答案。但更让记者深有体会的是，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已很难为继，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。