记者暗访：深圳高档楼盘入住率有多高

　　“亮灯率”是地产民间指数中的一个，即亮灯窗子占楼盘全部房屋窗子的比例。依此可约略判断已入伙的房屋入住率，从而进一步判断一个楼盘究竟是投资还是自住的比例。去年9月以来，深圳房价呈现“高台跳水”之势，其中关外的商品房和关内投资比率偏高的高档楼盘成为“重灾区”。 　　那么，这些楼盘的入住率到底有多高？与其一年以来的价格走势又存在什么联系？这些房产的投资客如今有何打算？连日来，本报记者锁定几个比较的、在2006年和2007年入伙的高档楼盘，通过考察小区晚上的“亮灯率”、阳台白天的晾衣情况及地下车库的使用率，试图了解这些楼盘的入住情况。 　　中信红树湾二期 　　入伙时间：2006年12月 　　亮灯率 　　30％ 　　楼盘概况：中信红树湾位于沙河东路与白石路交会处，为该片区的楼盘。该楼盘南区包括一、二期，北区涵盖三、四、五期。正在发售中的是四期商品房。目前，南区已入住，北区正在建设中。一期入伙时间为2005年12月31日，二期入伙时间为2006年12月，三期入伙时间为2008年3月。由于二期入伙时间比较合适，所以本次重点考察二期。 　　调查情况：8月25日晚上9时30分，记者驱车沿着沙河东路来到中信红树湾二期。靠近沙河东路的10栋西面60余户中，亮灯的有23户，占38％；而在靠近南面正门的7栋49户中，只有11户亮灯，约为23％。 　　26日下午，记者再次来到这里。在一名中介工作人员的带领下，记者进入二期的9栋看房子，一套近200平方米的房子业主叫价400多万。中介告诉记者，由于一期和二期同在一个园区内，一期的入住率较高，达到60％以上；二期的投资比率较高，入住率只有30％～40％。中介说，目前在售的房子大多是二期，不少投资客最近都在“甩盘”，已在叫卖的业主就超过20个。 　　记者后来又走到今年3月入伙的三期，那里除了售楼处的几个工作人员，记者看不到业主身影。在靠近三期正门的一栋高层的南面，只有5楼的1户人家的阳台晾着衣服。 　　价格走势：根据美联物业研究中心的数据，中信红树湾二期2005年年底开盘的时候，均价已经涨到12000元／平方米。去年的价在3万元／平方米，现在均价26000元。 　　红树西岸 　　入伙时间：2006年11月 　　亮灯率 　　15％ 　　楼盘概况：红树西岸同样位于红树湾填海区，在滨海大道和沙河东路之间，属于滨海大道的标志性建筑。优越的地理位置，世界大师的超前设计，加上国际一流的智能化配置，让该盘声名远播。 　　调查情况：从入伙至今，已经快两年了，但25日晚上9时40分，当记者来到红树西岸时，靠近沙河东路的3号楼一共大约370户，亮灯的只有55户左右，占15％。26日下午，售楼处小姐告诉记者，还有100多套在售，而如果需要看2号楼的房子，还需先交8万元“诚意金”。记者了解到，2号楼可以看到海景和高尔夫球场，装修并且还配高级家具。 　　附近的中介工作人员说，该楼盘的入住率大概在20％左右，业主很多是外地人，包括香港、韩国等地人，权当这里为度假之地，经常是半月或好几月才来住一次。当记者询问小区的车位时，售楼小姐排名前列反应是“可以提供短租服务”。 　　价格走势：红树西岸开盘的时候，均价为20000元／平方米。去年价4．2万元／平方米，现在均价3．6万元／平方米。 　　半岛城邦一期 　　入伙时间：2007年6月 　　亮灯率 　　25％ 　　楼盘概况：位于蛇口半岛东南端的半岛城邦从一开盘，就由于其与大海的“零距离接触”而吸引了众多人的注意力，以小高层、高层为主，一共5期，二期预计今年9月开盘。 　　调查情况：半岛城邦对面一家地产中介的曲先生25日上午告诉记者，最近有个业主每天都跑到中介追问，“求”着工作人员帮他快点把房子卖出去。这位业主去年以205万买入一套121平方米的房子，从四个月以前的开价260万，降到现在的200万，甚至还愿意再减到190万，亏10万，也卖不出去。 　　记者从车库的保安得知，一期共有600多停车位，已经使用的有接近200个。曲先生很肯定地告诉记者，该楼盘的入住率小于30％，其中包括不少在这里租房子的外国人。8栋一共有26层，记者数了一下靠路边的一排窗户，只有10户窗口挂窗帘或阳台晾衣服，占总数的38％。 　　记者25日晚再次来到半岛城邦时，在车库出口处的一栋高层靠海的一面大约55户中，亮灯的户数为13户，占25％。 　　价格走势：半岛城邦一期开盘均价为1．1万元／平方米。去年的价在3．3万元／平方米，现在均价2．2万元。 　　南海玫瑰花园三期 　　入伙时间：2007年10月 　　亮灯率 　　44％ 　　楼盘概况：南海玫瑰花园位于蛇口望海路与金世纪路交会处，在半岛城邦的旁边，紧邻海上世界和南海酒店。一共有7栋，396户，其中大户型270套，小户型120套。2006年初开盘。 　　调查情况：从南海玫瑰园三期的物业管理处，记者了解到该楼盘的入住率大约在40％左右，大概有60到70户是外国人居住，包括翡翠航空公司的飞行员等。25日晚，记者看到该小区有灯光的套数比半岛城邦要多一点。在最靠北的一栋高层大约100户中，亮灯的有44户，占44％。 　　价格走势：南海玫瑰花园三期开盘均价为1．5万元／平方米。去年的价在3．2万元／平方米，现在均价2．5万元。 　　金地梅陇镇一期 　　入伙时间：2007年5月 　　亮灯率 　　20％ 　　楼盘概况：金地梅陇镇占地14．2万平方米，容积率3．08，可售总建筑面积约42万平方米。小区由11～18层的小高层和24～33层的高层建筑组成。其中一期占地约5万平方米，建筑面积近15万平方米，由7栋11～24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的商业（项目总商业配套约1．2万平方米），3200 m2的幼儿园等配套。 　　调查情况：8月25日20时10分，记者来到宝安区龙华金地梅陇镇，进入一期的停车场。负一层车位大约一半以上停着车，负二层则空无一车。根据该楼盘地下车位600个估算，停车场约有200辆车。从停车场出来是20时30分，记者在梅龙路边数了数一期1栋约210户，其中亮灯的仅有40户左右，亮灯率20％。一期另外7栋的亮灯率也和1栋相当。该楼盘一期于2007年5月下旬入伙，如今，一年多过去了，入住率仍然很低。 　　价格走势：由于投资比例比较高，该楼盘的价格变化也比较明显。2006年5月，梅陇镇一期销售均价约7100元／平方米；2007年4月梅陇镇二期开盘，均价已突破11000元／平方米，涨幅约4000元／平方米。去年7月二期第二批推出价格再次大涨，价格区间集中在15000～17000元／平方米。今年2月24日，金地梅陇镇三期开盘，均价11000～12000元／平方米，比二期每平方米低了约4000元，还附带精装修。 　　深业新岸线二期 　　入伙时间：2007年10月 　　亮灯率 　　50％ 　　楼盘概况：深业新岸线占地面积183825平方米、总建筑面积为556177平方米，容积率2．64。一期由5栋16～26层高层住宅、4栋水岸多层住宅组成；二期由5栋高层住宅组成；三期由6栋高层组成。 　　调查情况：记者在深业新岸线采访看到，一期的高层住宅亮灯率较高，但二期亮灯率明显低得多，尤其是复式单位，每栋亮灯的仅一两户，有不少阳台可以看到房子仍在装修中。中原地产宝安中心区区域经理陈智勇告诉记者，深业新岸线的入住率一期约85％～90％，二期约50％，复式在30％左右。二期由于开盘时间在2006年、2007年，投资比例偏高。 　　价格走势：据悉，深业新岸线一期2005年销售，均价5500元／平方米。二期2006～2007年销售，均价11000元／平方米；随后，二手房的价格一路上涨，高峰期均价高达14000～18000元／平方米。今年3月，深业新岸线三期以12000元／平方米均价开盘，此后均价有小幅上扬，目前均价13000元／平方米。据悉，三期开盘之后，新岸线二手房成交价出现较大幅度下降。 　　水榭花都 　　入伙时间：2004年5月、2006年底 　　亮灯率 　　72％ 　　楼盘概况：水榭花都共3期，其中一期别墅16栋，面积最小258平方米，350平方米。2002年7月开盘，均价11000元／平方米，价15000元。二期2003年8月开盘，22层高层住宅8栋，价7800元，均价10500元，15000元。小户型（144平方米以下）仅20套。三期2005年11月开盘，6栋塔式高层住宅，均价13000元。最小户型147平方米，391平方米（鸣翠居3栋）。 　　调查情况：8月26日21时10分，记者来到红荔西路香蜜湖水榭花都一号，只见该楼盘亮灯率非常高，可以用灯火辉煌形容。记者数了二期听水居1栋和2栋约110套房子，其中有约80户的灯是亮着的，亮灯率约为72％。 　　据中原地产一位区域经理刘亚奇介绍，目前1～3期放盘的约70户，还包括一些不急着成交，高价放盘的单位。空置率在10％以内。 　　根据水榭花都管理处郑主任提供给记者的数据，目前水榭花都共有1070户，空置50多套，其中近期在售的约22套（指有中介带客户看盘部分），有70～80户正在装修，准备入住，也就是说，即使把正在装修部分也归入空置部分，该小区入住率也在85％以上。 　　价格走势：刘亚奇告诉记者，水榭花都近期价格甚至有所上涨，中原地铺近期成交的一套204平方米住宅，成交价为1140万元，均价高达5．6万元。6月份成交的一套位于25楼的194平方米单位，总价960万元，而春节期间成交的一套204平方米的价格为850多万元。