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房地产高成本考验开发商“消化”能力

2008/08/20 15:24 来源: 经济参考报 作者: 李佳鹏 丁文杰 侯大 评论
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  “当前以钢材、水泥与混凝土为代表的原材料价格上涨令我们倍感压力,同时,受综合调控政策影响获取资金的成本也大幅提升,而持续低迷的销售状况也一直不能令人乐观,可以说,地产高成本的到来将大大挤压开发商的利润空间,对开发商的‘消化’能力也将是一个巨大考验。”接受记者采访的多数房地产开发商都表达了这种的观点。记者近日在北京、四川、湖南等地采访发现,受银根紧缩、建材价格、人工成本上涨等多重因素影响,一些开发商已经倍感压力,为了应对当前困局,大部分开发商开始选择延长开工周期、延迟开盘等方式加以应对。   最近几年,原材料价格上涨对各个行业产生很大冲击,房地产业更不例外。安徽淮北海润房地产开发有限公司总经理助理张小近告诉记者:“原材料价格上涨对我们的影响比较大,以往开发一个砖混结构项目施工成本大概在每平方米550元至600元之间,但现在施工成本则提高到了每平方米750元至800元,每平方米上涨了将近200元,同时,人工成本也上涨了30%左右。”   SOHO中国董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在一次网络聊天中曾表示:“房地产行业受原材料价格上涨的压力是的。”湖南湘天房地产开发公司总经理骆宪炳也认为,造成房价上涨的刚性因素就是成本上涨。他分析说,土地和建筑原材料上涨推动房地产行业整体成本大幅度上升。首当其冲的是土地价格的上涨,这在全国也是普遍的现象,从2003年以来,长沙的土地价格至少是五倍以上的幅度上涨,相关税费成倍增长,钢筋、水泥等原材料价格也是两倍以上的幅度上涨,此外相关设备价格都有所上涨。   除了成本的上涨压力,开发商还不得不面对获取资金的成本压力。张小近透露,受宏观调控政策等综合因素影响,目前开发商的资金成本也出现了大幅提高。因为银行放贷政策和利率都出现了较大调整,以   往只要项目主体已经开工就可以顺利从银行获得贷款,但目前即使项目已经封顶也较难从银行获得贷款,为了获取资金,开发商只能选择银行以外的市场渠道融资,而这必然提高开发商获取资金的成本。“以往我们的资金成本大概在8%左右,但目前已经提高到了12%至16%左右,有的开发商甚至高达20%。”他补充说。   事实上,开发商原本有着较丰厚的利润空间,也有足够利润空间来消化上述成本增量,但这是建立在销售量的基础上,如果销售量大幅度萎缩,则开发企业的消化能力必将受到限制。   张小近就表示,在销售火爆的情况下,开发商完全有能力消化上涨的成本压力,无非就是降低开发商的利润空间,但目前很多消费者选择持币观望,这使得很多项目资金难以盘活,这对开发商“消化”能力提出了较高要求。   开发商的这种说法记者从多家证券公司房地产分析师处得到了佐证。齐鲁证券房地产行业分析师涂力磊说,成本上涨对房地产开发商的影响比较大。目前开工的项目业绩会体现在2009年和2010年的年报中,可以肯定的是毛利润和净利润水平都会出现下降,其中,毛利润水平会从以往的百分之四五十下降到百分之三四十左右,而净利润水平则会下降到20%左右。如果开发商中间成本控制得不好,利润水平则会下降得更多。   涂力磊告诉记者,在市场火爆的情况下,开发商可以很好地将成本压力转移到下游,但目前看来转移根本实现不了。为了应对当前的局面,多数房地产开发商选择了延长开工周期的办法来加以应对,一方面开发商在想尽一切办法加大销售力度,同时也在想办法放缓开工周期,因为建材价格等不会一味地呈现上涨的态势,可能挺过今年状况就会出现缓解,市场状况如果出现好转,则会有利于开发商压缩成本。   接受记者采访的专家则建议,开发商要加强对市场未来走势的预判能力,可以考虑与施工单位等建立长期的合约及战略合作,使建筑成本相对稳定而不是让其随市场大幅波动,同时要想尽一切办法加强企业的内部成本控制。
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