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北京中央别墅区新生态:高端公寓热销风行

2008/07/29 09:50 来源: 新地标 作者: 张涵 评论
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  经过十多年发展历程的中央别墅区,已经被公认为北京最成熟、人文层次高尚且国际化的居住带。该区域豪华别墅入住率八成以上,年租金回报率达8%以上。这直接拉动区域内的公寓热租和热销。   当4月20日备受瞩目的北京国际车展在新落成的新国展中心开幕时,在瑞典人林永白(Ljungberg)和家人的生活完全被打乱了。   “道路被上千辆汽车堵死,上班需要花一两个小时。”在中央别墅区融祥广场咖啡厅,操着熟练普通话的林永白抱怨。   时值北京普降中雨,中央别墅区成了一个泥泞、嘈杂的拥堵地,孩子的学校也不得不宣布临时停课。   4年前,林永白被任命为瑞典SEK贸易公司中国区负责人,在第一次从机场到公司的路上,他就相中了中央别墅区。由于需要举家搬到北京居住,林永白不仅需要一个足够大的房子,还要考虑家人的感情和三个孩子的教育。   而中央别墅区正符合他的要求:静谧优美的自然环境;距办公所在地国贸只需20分钟车程;还有数所国际学校……最重要的是,他被告知这里是北京的涉外居住区,由于临近机场和使馆区,自然成为了外国高阶层人士的聚集地,有浓厚的西方生活氛围。   于是,林永白以每年近10万美元的价格租下了位于后沙峪附近的独栋别墅,此后的四年他和家人一直享受着中央别墅区优越的生活,直到最近半年宁静被打破:最初林永白只是停止了每天户外慢跑的习惯,因为社区周围车流明显增加,其中有不少运送土石的工程车,几乎昼夜不停。   更让林永白郁闷的是展会期间自己家附近涌入大量的人流,车位被占满,餐厅也没有了空位。据统计10天的车展参观人数达到了60万,热闹场面可想而知。而且车展后是服装会,各种展会接连不断,林永白的噩梦简直是没有尽头。   在林永白眼中,如今自己的别墅生活是彻底“走了样”,以至于他不得不做出新的选择。这位瑞典人最终选择了搬家,到更清净的杨林(杨林博客,杨林新闻,杨林说吧)大道附近去选择一栋别墅。   但“走了样”的中央别墅区却迎来高端公寓的春天。   商务化拉动   如果说新生别墅项目正在迎合中央别墅区人群的变化,那么住宅开发商们的反应则更加“到位”:目前中建国际正计划在新国展北侧推出智地·香蜜湾,该项目集公寓、花园洋房、办公和LOFT于一体,瞄准新国展带来的各色人群。   除了新国展,新建的机场T3航站楼、民航总部等设施也成为刺激中央别墅区繁荣的诸多因素。尽管目前集居住、商务、会展等多功能于一体的多元化区域发展趋势,已经影响中央别墅区的居住品质,但对于大多数人来说,这是一个新的机会。   中央别墅区的变化也让商业地产商的信心越来越足。单是在2008年上半年,这里就将有3个商业项目开始营业,于斌的荣合广场就是即将开业的项目之一。这是融鼎投资有限公司继荣祥广场之后,时隔6年后在中央别墅区推出的第二个商业项目。   进入2008年,于斌就变得异常忙碌。距离项目开业还有一个多月的时间,身为融鼎投资有限公司商务部总监的她,还要忙着筛选进驻项目的品牌。荣合广场有11000平方米的面积,只能容纳20余家商户进驻。   “中央别墅区日渐繁荣,商业前景非常被人看好。我桌上现在还有厚厚一摞商户的入驻申请。”这些等待进驻的商户,大多是一两年之前就希望进驻荣祥广场的客户,但如今由于定位需要,新建的荣合广场必须把铺位让给知名度较高的品牌企业。   “现在已经确定下来的都是像麦当劳、棒约翰这样的知名大企业,它们才能吸纳更多的客人。”据于斌介绍,荣合广场从春节后开始对外招商,3个月的时间就确定了80%的商户,她的工作量自然不小。   而6年前初到中央别墅区时,于斌对于这里的印象就是安静得“像个世外桃源”。温榆河两岸聚集着近20个别墅项目,几乎没有住宅和商业业态,居住感非常的纯粹。随着新国展等产业“巨无霸”的到来,彻底颠覆了原来的生活。   “以前在荣祥广场经常会有家住附近别墅的大腕明星出入,很少有人上去打扰。但现在,每到会展期间人流不断,全是停车和就餐的参展者,附近几个高档别墅的业主可是怨声载道。”对于别墅区的变化,于斌自然是看在眼中,但这也正是发展的大好时机。   单是新国展每月就要举办至少两次展会,带来数以万计的人流。而国航总部等企业还会提供大量的常驻人口,“我们马上就会开发荣祥广场二期,两个酒店的建设也快被提上日程了。”相比于过去6年只经营一个项目,现在融鼎投资有限公司在中央别墅区的动作显然加快了许多。   尽管各家商业都有望分到新国展的人气和产值,但似乎的挑战在于能否适应中央别墅区新的氛围。   与荣祥广场相隔数十米的欧陆广场是目前中央别墅区的商业项目,建筑面积达到了5万平方米,是一个标准的购物中心。早在2007年底,开发商欧陆地产计划欧陆广场要抢在新国展之前的2008年4月开业。但近日当记者来到现场时,发现偌大的商场只有麦当劳和俏江南等品牌店先期开业。   北京欧陆房地产开发公司副总裁韩孟昌在接受《新地标》采访时表示:欧陆广场是定位高端的休闲和商务消费场所,不仅有餐饮超市,还有高档服装卖场,而日租金也达到了8元/平方米。但据知情人介绍,欧陆广场招商依然不顺利,主要原因在于其定位介于别墅商业配套和商务配套之间。   尽管招商不力,但车展期间几家餐饮店爆满的事实还是证明了别墅区巨大的商业市场,而业内人士相信:商务化才是欧陆广场乃至中央别墅区大型商业的发展方向。   新国展的亮相不仅使多家商业“冒”了出来,高级酒店也开始登陆中央别墅区。   6月初,坐落在水木澜亭别墅项目旁的北京临空皇冠假日酒店即将试营业。这是中央别墅区第一家5酒店,建筑面积为68000平方米。而在不久的将来,中央别墅区还将有多家品牌酒店慕新国展之名而来。   “包括希尔顿在内有三四家酒店都在和我们谈合作,只是在最终确定前,我们不能透露更多细节。”一位新国展管理人士这样告诉记者,但据他预测:未来中央别墅区新国展之外还将有2到3家五星际酒店出现。   高端公寓风生水起   在品牌酒店出现之前,提供住宿服务的多是一些公寓项目改建的酒店产品。多家五酒店的出现也许意味着中央别墅区的公寓型酒店将面临强烈竞争,但这些公寓的所有者们依旧喜笑颜开,因为新的投资前景已经让公寓成为热销产品。   别墅内的公寓只租不售的比较常见,这是以往很多开发商的策略。当时,与别墅相比,公寓卖点不多,销售困难较大,开发商宁愿将其改建为酒店出租。但如今中央别墅区时过境迁,这里已经不再是一个郊区别墅聚集地,而更有城市的感觉。   “今年中央别墅区的一大特点就是公寓热销,很多项目的价格和成交量都很不错,这和市区形成了强烈的反差。”中广信副总经理韩昆(韩昆博客,韩昆新闻,韩昆说吧)如此评价道。据悉,阿凯笛亚伯爵公馆,在开盘当日即成交30余套,受热捧程度可见一斑。   在韩昆看来,中央别墅区完善的配套和升值前景是吸引公寓买家的主要原因,纯粹的公寓项目也拥有越来越大的市场。   两个月前王先生还认为在中央别墅区买公寓是件很“傻”的事情。那时有朋友向他推荐了位于优山美地别墅内的公寓项目优越居,理由是可以用每平方米一万多元的价格享受豪华别墅生活。王先生考察一番后,觉得自己和住别墅的富豪们格格不入,同时也很难接受住郊区却要交和别墅一样昂贵的物业费,还不如在CBD以东买房子。   但在城东几经挑选之后,王先生才发现中央别墅区的好处不少:生活环境很优美,可以分享别墅的氛围和资源;还能送孩子去国际学校,不用为教育发愁;驾车20分钟可以到国贸,生活也很便捷。   最重要的是,看到众多企业和公司落户别墅区,他相信房子未来肯定能大幅升值,就算以后换房出租也肯定有不错的收益。   随着中央别墅区的多元化发展,别墅的居住舒适度虽然在降低,但新的投资前景却被广泛看好。“现在就像是把城市盖在了别墅区里。”一位业内人士做了这样一个比喻。
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