过高估计奥运房价格 "奥运酒店"投资或成空投

　　这一个多月来，方帆真是烦透了。 　　作为某知名经济型酒店连锁品牌的高管，为了应付那些拒绝交纳管理费的分店投资者们，他不得不绞尽脑汁，费尽唇舌，但收效甚微。 　　这只是过去一年来他遭遇的加盟商“倒戈”事件中最近的一次。因为不满奥运期间订房率至今不足50%，该酒店旗下北京地区的多家加盟分店 　　业主声称，当初轻信酒店品牌输出方“掘金奥运”的许诺，是被人“忽悠”了。 　　其实，原本冀望能冲上2000元/套/天高价的所谓“奥运房”，如今跌了一半还卖得艰难，这不仅给一腔热情的小投资者泼了一盆冷水，更让力挺经济型酒店的风险投资商坐立不安。而方帆这样夹在两者中间的职业经理人，真是左右为难。 　　加盟商跌倒 　　据一家经济型酒店的分店经理回忆，去年下半年全行业都因为“奥运概念”而兴奋，当时预估北京分店“奥运房”平均房价为1500元/套/天左右，甚至有望突破2000元/套/天，因为业内普遍相信北京酒店房间数量不足，后来也的确有不少旅游团队交来了高价订单。 　　真金白银的诱惑，掀起了北京经济型酒店私人投资的热潮。像方帆所在的这类酒店品牌输出商，自然不肯放过这样的促销良机，真可谓登高一呼，应者云集。不少临时决定加盟的业主，的要求就是必须赶在奥运会前开业，有的新加盟业主心气很高，连1200元/套/天的订单都不屑一顾。 　　不幸的是，今年上半年天灾人祸接踵而来，国内旅游业备受冲击，酒店业也直接受累。同时，由于奥运比赛门票海内外销售有一定周期，不少海内外游客无法及早确定奥运行程。加上近期北京不断加强安保措施，各种会展活动基本暂停，非奥运观赛游客也不愿来凑热闹了，而商务和旅游散客正是经济型酒店的主流客人。 　　据北京市旅游局公布的截至6月底的统计数据显示，全市各家酒店奥运房的预订比例，四以上还不错，三以下预订率才刚刚过半，房价则逐月下滑5%。 　　按照以往奥运会的经验，开幕式前的一个月，是承办城市酒店房间销售最紧要的关头，成败在此一举。如今最后销售期已过半，情况显然不容乐观。 　　眼看着“单店两年收回成本”已成神话，高昂的物业租赁费压得资金实力较弱者难以喘息，每月还要照付一笔数额不菲的管理费，难怪加盟商们要奋起“倒戈”了。 　　明降VS暗降 　　据了解，近期经济型酒店的奥运房定价战打得极为激烈。尽管大家都对外宣称预订率达三到四成，平均房价在500元～1000元/套/天之间，但私底下彼此心照不宣，这不过是吆喝给别人听罢了。 　　按惯例奥运房应该是下订单后14天内全额预付房款，以减低酒店的潜在销售风险，但全面低迷的现状，让酒店的销售经理们不得不放松要求，团购客户往往只需付部分定金即可。 　　今年3月刚从锦江之星上海总部调任北方区域总经理的李予恺，最近为此晚上也睡得不踏实，还不止一次做噩梦，梦见北京的25家分店奥运期间订单寥寥，急得自己直冒汗。 　　作为一方主将，李予恺拥有北京各分店客房的最终定价权。尽管他承认，奥运房的议价过程很像股市，都是追涨杀跌，但他的判断是：奥运房属于弹性小的产品，奥运期间来北京的客人数量不会仅仅因为房价下调而增加，过低的定价反而会伤害酒店自身品牌。 　　5月～6月间他制定的奥运房销售价为799元～1499元/套/天，略高于市场平均报价，而6月底～8月初的冲刺阶段，只是在前期报价上作微调，并推出绿色房（不提供洗漱用具等，优惠100～300元），还提供免费借用自行车等附加服务。 　　换言之，这等于是一种“暗降”的策略。因为如果后期房价公开下降，会引起之前高价订房客人的不满，引发退订纠纷。 　　锦江之星在业内的对手，在北京拥有40多家分店的如家，却采用了相反的销售策略，近日在网站上接连推出奥运期间多项大幅优惠，如388元的特价房、六折售价加买一赠一等。据了解，七天、速8等知名度较高的经济型酒店，奥运房的零售价也保持在较低的500元/套/天左右。 　　风险投资空欢喜 　　业内人士分析，在美国纳斯达克上市的如家，已经连续两季度出现账面亏损，投资人信心有所波动，他们急需一份漂亮的第三季度财报，奥运期间北京分店的入住率提高，能为其加分不少。 　　而锦江之星的母公司锦江酒店（02006.HK）2006年12月在香港主板主场上市，募得的20多亿元资金中约一半用于发展经济型连锁酒店。相对充裕的资金，更多建立直营店的经营模式，让他们在市场不利的局面下，仍可坚持较为稳妥的策略。 　　据中国饭店协会较早时发布的《2008经济型饭店调查报告》称，2007年是中国经济型酒店外来投资和新增资本急剧放大的一年，七天、速8和汉庭等五家知名品牌酒店各自都拿到了至少5000万美元以上的投融资，估计全年新进入资本总额达4亿～5亿美元。这份报告中指出，“投资方会逼着酒店提升销售业绩。” 　　“正是奥运概念的拉动，才加速了过去一年来风险投资热钱进入国内经济型酒店领域的步伐。”国内某知名经济型酒店创始人表示，“风投的如意算盘是借助奥运商机获取厚利，炒热品牌，最终实现酒店海外上市，以便套利退出。” 　　但现实是残酷的。眼下离奥运开幕只有半个月了，北京经济型酒店的入住率、房价水平都与预期相去甚远，隐身幕后的风险投资者们变得更加焦躁不安了。 　　“经济型酒店将要度过一个更为漫长的冬天，奥运战役的不利局面，可能只是对投资人和经营者发出的一次警告。”如家CEO孙坚日前接受本报记者采访时不无忧虑地说。